EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA
VARA CÍVEL DO VIII - FORO REGIONAL
– TATUAPÉ, DESTA CAPITAL
PROCESSO DIGITAL Nº. 1013856-97.2017.8.26.0008
ADEMAR T. ARAKAKI, Engenheiro, Perito Judicial,
nomeado nos Autos da Ação de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL, requerida
por CIRO VIEIRA SOARES, em face de SANDRA SUELI FERREIRA
SOARES, dando por terminado seus estudos, diligências e vistorias, vem, mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência para apresentar as suas
conclusões através do seguinte:
1.- OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
Atendendo a R. Determinação de fls. 139, o presente Laudo tem
por objetivo a determinação do valor de mercado do imóvel, bem como o valor
locativo, devido desde a data da citação, para o imóvel assim descrito na
matrícula n° 207.404, registrado no 9° Cartório de Registro de Imóveis de São
Paulo (fls. 22/25):
Apartamento nº 24-F, localizado no 2º andar do Edifício Sabiá
(Bloco “06”) integrante do Condomínio “Residencial Club Tuiuti”,
situado na Rua Tuiuti, nº 589, no 27º Subdistrito
– Tatuapé,
contendo a área privativa coberta de 92,82m²; área comum
coberta de 54,35m²; área comum descoberta de 33,99m²; área
comum total de 88,34m²; área total de 181,16m², e fração ideal
de 0,1420%. CONTRIBUINTE: 062.210.0638-4.
2.- VISTORIA
Atendendo ao disposto no artigo 474 do Código de Processo
Civil, as partes foram cientificadas do dia e hora da realização da vistoria.
Os trabalhos periciais foram acompanhados pelo Patrono do
Autor Dr. Gerson Gonçalves Amador.
Em diligência ao Condomínio Residencial Club Tuiuti, em data e
hora antecipadamente agendadas, o signatário foi informado, que não havia
ninguém no apartamento nº 24-F do Edifício Sabia - Bloco 06, para franquear
o acesso para as vistorias internas.
Dessa forma, a avaliação procedeu-se com base na Norma para
Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP
– 2011, que atende as
prescrições do item 7.3.5.2 da ABNT NBR 14653
– 2/2011, que assim se
refere:
“Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o
motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Nesse caso, a
vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com
base em uma situação presumida, a partir de elementos que for
possível obter, tais como: vistoria externa de áreas comuns, de outras
unidades do mesmo edifício, no caso de apartamentos, escritórios ou
conjuntos habitacionais.”
2.1.-
DO LOCAL
2.1.1.- CARACTERÍSTICAS GERAIS
Trata-se de imóvel consistente do apartamento residencial nº
24-F, localizado no 2º andar do Edifício Sabiá, Bloco 06, integrante do
Condomínio Residencial Club Tuiuti, situado na Rua Tuiuti, n° 589, Tatuapé,
Capital/SP.
2.1.2.- CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL
De acordo com a Planta Genérica de Valores publicada pela
Prefeitura Municipal de São Paulo, o imóvel possui a seguinte identificação:
As reproduções a seguir ilustram a localização do imóvel:
Rua Tuiuti, no trecho onde se localiza o Condomínio Residencial Club Tuiuti.
2.1.3.- MELHORAMENTOS PÚBLICOS
O local é servido dos principais melhoramentos urbanos, tais
como: água, luz, gás, telefone, calçamento, iluminação pública, galeria para
recolhimento de águas pluviais e transporte coletivo nas proximidades.
2.1.4.- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
O
local
apresenta
características
de
uso
misto,
predominantemente residencial, com densidade demográfica baixa e média.
A ocupação comercial é caracterizada por lojas, bares,
lanchonetes, drogarias, escritórios, escolas, postos de gasolina e serviços
diversificados, ao longo da própria Rua Tuiuti e de logradouros circunvizinhos.
A destinação residencial é caracterizada por edificações, térreas
e assobradadas, e apartamentos residenciais de padrão simples e médio.
2.1.5.- ZONEAMENTO
A Lei nº 16.402, que entrou em vigor em março de 2016,
estabelece as normas complementares ao Plano Diretor Estratégico,
instituindo os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, dispondo
sobre o parcelamento, disciplinando e ordenando o uso e ocupação do solo
do Município de São Paulo.
O local em causa integra a Zona Mista (ZM), que são porções
do território destinados a promover usos residenciais e não residenciais, com
predominância do uso residencial com densidade construtiva e demográfica
baixa e média, localizadas na Macrozona de Estruturação e Qualificação
Urbana.
A reprodução a seguir ilustra o zoneamento da região onde se
localiza o imóvel:
2.2.-
DO IMÓVEL
O Condomínio Residencial Club Tuiuti é constituído de 6 blocos
com 624 apartamentos residenciais, possuindo no pavimento térreo: portaria
eletrônica, hall social, duas quadras de esportes, seis salões de festas, duas
piscinas, três churrasqueiras, playground, salão de jogos, sala de ginástica,
sala de cinema, sauna, sala de reunião, salão de cabeleireiro, lanchonete,
pista de skate, lan house, brinquedoteca e áreas de descanso, cada torre é
servida por 3 elevadores (dois sociais e um serviço) que atendem a 26
andares superiores com 4 apartamentos por andar e vagas de
estacionamentos localizadas em 3 subsolos.
O apartamento n.º 24-F, está localizado no 2º andar do Edifício
Sabiá, bloco 06, integrante do Condomínio Residencial Club Tuiuti, contendo
a área privativa coberta de 92,82m²; a área comum coberta de 54,35m²; a
área comum descoberta de 33,99m²; a área comum total de 88,34m²; a área
total de 181,16m², e a fração ideal de 0,1420%, com direito ao uso de 2 vagas
de garagens, de acordo com a atual Convenção de Condomínio, que não
consta na matrícula do imóvel.
Possui: três dormitórios, sendo uma suíte, sala com sacada,
cozinha, banheiro, área de serviço e dependência de empregada com lavabo,
com idade física de 11
anos, podendo ser classificado como “apartamento
padrão médio” de acordo com o Estudo Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos
– IBAPE/SP.
Considerando-se que a edificação se enquadra na Classe 1
“Residencial”, Grupo 1.3 “Apartamento” e no padrão 1.3.3 “Padrão Médio”,
com elevador, a Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia
Construtiva, assim se refere:
1.3.3: Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando
alguma preocupação com a forma e funcionalidade
arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna
das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de
elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com
acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns
apresentam acabamentos de padrão médio e podem conter
salão de festas e, eventualmente, quadra de esportes e piscinas,
além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com
pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de
pastilhas, cerâmicas ou equivalentes. Unidades contendo sala
para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois
ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo) e
uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também,
dependências para empregada. Caracterizam-se pela utilização
de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade,
porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto
nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como:
Pisos: taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de
granito.
Paredes: pintura látex sobre corrida ou gesso, azulejos de
padrão comercial.
Instalações Hidráulicas: completas, atendendo disposição
básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes
de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de
aquecedor individual.
Instalações Elétricas: completas e com alguns circuitos
independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz
e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e
televisão.
Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de
alumínio ou PVC com dimensões padronizadas.
As fotografias a seguir, ilustram as características das áreas
comuns do Condomínio Residencial Club Tuiuti.
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CLUB TUIUTI
Fachada parcial dos Blocos de Edifícios do Condomínio Residencial Club Tuiuti.
Portaria.
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CLUB TUIUTI - ÁREAS COMUNS
Acesso ao estacionamento.
Vagas de estacionamento, nos subsolos.
Piscinas.
Salão de jogos e salão de festas.
Brinquedoteca.
Sala de reunião e salão de cabeleireiro.
Sauna e academia.
Churrasqueira e espaço cinema.
COND. RES. CLUB TUIUTI - EDIFÍCIO SABIÁ
– BLOCO 6
Fachada do Edifício Sabiá.
Acesso ao Edifício Sabiá.
Hall de entrada.
3.-
CRITÉRIO AVALIATÓRIO
– VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
3.1.-
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
O presente Laudo foi elaborado em conformidade com a Norma
Brasileira NBR-14.653-2 - "Avaliação de Imóveis Urbanos" que é de uso
obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis
urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais
para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a
"Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP", e “Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP.
Na presente avaliação, adotou-se o Método Direto, que define o
valor de forma imediata através da comparação direta com dados de
elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico.
Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do
valor unitário básico de área útil que reflita a realidade mercadológica
imobiliária da região avaliada, pesquisou-se junto às diversas empresas
imobiliárias os valores ofertados para venda de apartamentos na mesma
região geoeconômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa
efetuada obteve-se 12 elementos comparativos.
Obtidos os 12 elementos comparativos homogeneizados, fez-se
os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de
confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da
média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado de
área útil resultou em: Vu = R$ 6.814,39/m
2– agosto/2.019
OBS: O valor unitário de R$ 6.814,39/m
2(seis mil, oitocentos e catorze reais
e trinta e nove centavos por metro quadrado) foi obtido através de Pesquisa
de Comparativos cujas características constam da pesquisa de mercado.
Para a perfeita aplicação deste método, as características
básicas em que deve haver semelhança estão relacionadas com os seguintes
aspectos: localização, tipo do imóvel, dimensões, padrão construtivo, idade e
data da oferta.
Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado
estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.
Para a aplicação do Método Comparativo será adotado o
processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações
prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los
às condições do imóvel avaliando. Para tanto, serão aplicados os critérios de
homogeneização obedecendo aos seguintes fatores:
- OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das
ofertas para cobrir risco de eventual superestimativa dos preços (elasticidade
dos negócios). No caso de transação não haverá o referido desconto.
- ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos elementos,
pois foram coletados em data contemporânea à do presente laudo.
– PADRÃO CONSTRUTIVO: A determinação do valor unitário
da participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será
calculada através do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”.
Os valores unitários médios, assim como os intervalos de
valores relativos aos padrões construtivos, estão vinculados ao valor do R
8N
do SINDUSCON/SP, conforme tabela a seguir:
– DEPRECIAÇÃO PELA IDADE DA CONSTRUÇÃO: o fator de
depreciação será calculado por métodos, conforme a seguir:
ROSS: D = 1 - ( 1 - r ) ( x + x² )
HEIDECKE: D = A + ( 1
– C ) * C
Onde:
D = Fator de depreciação
x = Idade da edificação
n = Vida útil
r = Valor residual
A = Coeficiente de depreciação
O coeficiente de depreciação “F
OC” – FATOR DE ADEQUAÇÃO AO
OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO - é obtido através da
seguinte fórmula: F
OC= R + K * (1 - R)
Onde:
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em
decimal, sendo que, para o padrão da edificação, corresponde a 20% (0,200);
K = Coeficiente de Ross/Heidecke
De acordo com o aludido trabalho, o valor da construção será
determinado através da seguinte expressão: VB = A x V
u- F
OCSendo:
VB = Valor da benfeitoria
A = Área total construída
V
u= Valor unitário da construção
O estado de conservação da edificação será classificado
segundo a graduação constante a seguir:
REF. E S T A D O D A E D I F I C A Ç Ã O DEPRECIAÇÃO (%) A NOVO 0,00
B ENTRE NOVO E REGULAR 0,32
C REGULAR 2,52
D ENTRE REGULAR E NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES 8,09 E NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES 18,10 F NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES 33,20 G NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES 52,60 H NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES E EDIFICAÇÃO SEM
VALOR
75,20
I SEM VALOR 100,00
Os elementos comparativos foram inseridos no programa
“GeoAvaliarPro” desenvolvido com base nas Normas do IBAPE/SP,
demonstrados a seguir.
3.1.1.-
AVALIAÇÃO DO APARTAMENTO N.º 24-F - BLOCO 06
Na avaliação da unidade autônoma foi considerada a área
homogeneizada segundo a Norma NBR 12.721.
De acordo com os
critérios estabelecidos no Estudo “Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos de São Paulo”, as vagas de garagens de
prédios de apartamentos deverão ser avaliadas por preço equivalente a 50%
do valor unitário fixado para a parte principal que, para isso, se baseará na
área útil de 10,00 m² por vaga.
Desta forma, o valor do imóvel será determinado através da
fórmula: VI = S x Vu
Onde:
VI = valor procurado do imóvel
A = área privativa da unidade = 92,82 m²
Vg = Vaga de garagem (2 vagas) = 20,00 m
2S = Área homogeneizada [A + (Vg/2)] = 102,82 m
2Vu = valor unitário = R$ 5.014,90/m
2Substituindo e calculando:
VI = 102,82 m² x R$ 6.814,39/m
2= R$ 700.655,57
ou em números redondos:
VALOR TOTAL DO IMÓVEL:
VI = R$ 700.000,00
(setecentos mil reais)
base: agosto de 2.019.
4.-
CRITÉRIO AVALIATÓRIO
– VALOR LOCATIVO DE MERCADO
4.1.-
CÁLCULO DO VALOR LOCATIVO
Os critérios básicos para a determinação do valor locativo de um
imóvel são:
• Método da renda
• Método comparativo
4.1.1.- MÉTODO DA RENDA
Consiste em se estabelecer o valor do aluguel mediante a
aplicação de uma taxa de renda compatível, sobre o valor do imóvel.
4.1.2.- MÉTODO COMPARATIVO
Consiste em se estabelecer o aluguel, mediante a pesquisa de
mercado de locação de imóveis semelhantes.
A indiscutível comprovação de que o Método Comparativo deve
ter primazia na determinação de valores locativos, sendo reconhecido como
suplementar do método da remuneração de capitais e, em muitos casos, o
método mais indicado para a determinação do valor locativo de certos tipos
de imóveis, como o que está sendo analisado.
1
o.- Nas avaliações, preferencialmente e quando possível de serem aplicados,
devem ser adotados os métodos diretos;
2
o.- Os métodos indiretos reservam-se à avaliação de imóveis especiais ou
quando os diretos se mostrarem impraticáveis.
Também, a recente “Norma para Avaliações de Imóveis
Urbanos” do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia -
Departamento de São Paulo, quanto à Metodologia Básica Aplicável, assim
define:
Método Comparativo: Aquele que define o valor, de forma imediata, através
de comparação direta com dados de elementos assemelhados,
constituindo-se em método básico.
Método da remuneração de capitais: O que define o valor, através de
processos de cálculos, com emprego de sub métodos auxiliares como o de
custo, o da renda, o involutivo, o residual e outros.
Tendo em vista todo o acima exposto, o aluguel do imóvel em
questão será determinado exclusivamente pelo Método Comparativo.
Para a aplicação do Método Comparativo, utilizaram-se
elementos comparativos de imóveis similares, em número suficiente de oferta
para locação ou imóveis locados, em períodos próximos ao da data base da
avaliação.
4.1.3.- PESQUISA DE VALORES LOCATIVOS
Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do
valor unitário de locação que reflita a realidade mercadológica imobiliária da
região avaliada, pesquisou-se junto às diversas empresas imobiliárias os
valores ofertados para locação de apartamentos residenciais na mesma
região geoeconômica. Da pesquisa efetuada obteve-se 12 (doze) elementos
comparativos.
Obtidos os 12 elementos comparativos homogeneizados, fez-se
os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de
confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da
média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado
resultou em:
Vu = R$ 28,71/m
2/mês
– agosto/2.019
OBS: O valor unitário de R$ 28,71/m
2(vinte e oito reais e setenta e um
centavos por metro quadrado), foi obtido através de Pesquisa de
Comparativos, cujas características constam da pesquisa de mercado a
seguir:
4.2.-
CÁLCULO AVALIATÓRIO - VALOR LOCATIVO
Foram selecionados 12 (doze) elementos comparativos que
homogeneizado, resultou no preço unitário de locação de R$ 28,71/m² (vinte
e oito reais e setenta e um centavos por metro quadrado)
– válido para
agosto/2019.
Dessa forma, o valor locativo pelo método comparativo será
determinado através da fórmula: VL = S x Vu
Onde:
VL = valor procurado do imóvel
A = área privativa da unidade = 92,82 m²
Vg = Vaga de garagem (2 vagas) = 20,00 m
2S = Área homogeneizada [A + (Vg/2)] = 102,82 m
2Vu = valor unitário = R$ 28,71/m
2Substituindo e calculando:
VL = 102,82 m² x R$ 28,71/m
2= R$ 2.951,96 mensais
ou em números redondos:
VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL:
VL = R$ 2.950,00
(dois mil, novecentos e cinquenta reais)
base: agosto de 2.019.
4.2.1.- RETROAGINDO O VALOR LOCATIVO MENSAL PARA A
DATA BASE DA CITAÇÃO 10/11/2017 (FLS. 62)
Para o cálculo dos valores locativos para a data base da citação,
que se deu em 10/11/2017, conforme R. Sentença de fls. 97/100, será
efetuada a retroação com base nos índices IGP-M/FGV, conforme segue:
Aluguel atual = R$ 2.950,00 mensais
Índice IGP-M (novembro/2017) = 1.569,2643
Índice IGP-M (agosto/2019) = 1.784,7243
Aluguel = R$ 2.950,00 x (1.569,2643 / 1.784,7243) = R$ 2.593,86
ou em números redondos:
VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL = R$ 2.590,00 mensais
(dois mil, quinhentos e noventa reais)
base: novembro de 2.017.
4.2.2.- METADE IDEAL (50%) DO ALUGUEL DO IMÓVEL
R$ 2.590,00 x 0,50 = R$ 1.295,00
VALOR LOCATIVO DA METADE IDEAL (50%) = R$ 1.295,00 mensais
(um mil, duzentos e noventa e cinco reais)
4.3.-
APURAÇÃO DOS LOCATIVOS DO PERÍODO DE 10/11/2017
(data da citação) ATÉ AGOSTO/2019 (data atual)
Para a apuração dos valores locativos da metade ideal (50%) do
imóvel, no período compreendido entre 10/11/2017 a julho/2019, será
aplicada a correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de
São Paulo, conforme segue:
Apartamento nº 24-F - Bloco 06 - Ed. Sabiá - Cond. Res. Club Tuiuti Atualização monetária
(TJSP)
índice julho / 2019 71,590624
Reajuste de aluguel - IGP-M (FGV)
Data Aluguel Índice TJ fator reaj. V. Atualizado (07/2019) 0 10/11/17 1.295,00 início da locação 1 10/12/17 1.295,00 67,381739 1,062463 1.375,89 2 10/01/18 1.295,00 67,556931 1,059708 1.372,32 3 10/02/18 1.295,00 67,712311 1,057276 1.369,17 4 10/03/18 1.295,00 67,834193 1,055377 1.366,71 5 10/04/18 1.295,00 67,881676 1,054638 1.365,76 6 10/05/18 1.295,00 68,024227 1,052428 1.362,89 7 10/06/18 1.295,00 68,316731 1,047922 1.357,06 8 10/07/18 1.295,00 69,293660 1,033148 1.337,93 9 10/08/18 1.295,00 69,466894 1,030572 1.334,59 10 10/09/18 1.295,00 69,466894 1,030572 1.334,59 11 10/10/18 1.295,00 69,675294 1,027489 1.330,60 12 09/11/18 1.295,00 69,953995 1,023396 1.325,30 13 10/12/18 1.295,00 69,779110 1,025961 1.328,62 14 10/01/19 1.295,00 69,876800 1,024526 1.326,76 15 10/02/19 1.295,00 70,128356 1,020851 1.322,00 16 10/03/19 1.295,00 70,507049 1,015368 1.314,90 17 10/04/19 1.295,00 71,049953 1,007610 1.304,85 18 10/05/19 1.295,00 71,476252 1,001600 1.297,07 19 10/06/19 1.295,00 71,583466 1,000100 1.295,13 20 10/07/19 1.295,00 71,590624 1,000000 1.295,00 VALOR TOTAL 26.717,15
