Tribunal da Relação do Porto Processo nº 5307/07.3TBMAI.P1 Relator: VIEIRA E CUNHA
Sessão: 22 Fevereiro 2011
Número: RP201102225307/07.3TBMAI.P1 Votação: UNANIMIDADE
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO OBRIGAÇÕES SENHORIO
OBRAS TELHADO
Sumário
As obras no telhado de um edifício arrendado são da conta do senhorio, por ser óbvio que a falta de conservação do telhado é um vício impede a
“realização cabal” do fim a que o prédio é destinado (artº 1032º C.Civ.).
Texto Integral
● Rec. 5307-07.3.TBMAI.P1. Relator – Vieira e Cunha. Decisão recorrida de 7/6/2010. Adjuntos – Des. Mª das Dores Eiró e Des. João Proença Costa.
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção com processo comum e forma sumária nº5307/07.3TBMAI, do 3º Juízo Cível da comarca da Maia.
Autores – B… e mulher C….
Réu – D….
Pedido
Que o Réu seja condenado a executar as obras constantes do auto de vistoria junto e descrito na Petição Inicial e ainda a pagar aos AA., a título de
indemnização pelos danos não patrimoniais, a quantia de € 1500, e a título de indemnização pelos danos patrimoniais a quantia que se vier a apurar em ulterior liquidação de sentença.
Tese dos Autores
Tomaram de arrendamento, para habitação, ao Réu uma casa térrea de rés-do- chão, sita em …, Maia, no ano 2000.
O telhado do locado encontra-se muito deteriorado, o que ocasionou entrada de águas e diversos danos dentro do prédio – as paredes encontram-se
degradadas com bolores, causa de doenças e estragos materiais nos pertences dos AA.; os tectos estão apodrecidos.
Um auto de vistoria da Câmara Municipal determinou quais as obras a efectuar pelo senhorio.
Tese do Réu
São inquilinos do locado desde 12/6/95 e desde essa data que conheciam as condições do locado, tendo-se prontificado a efectuar as reparações que o prédio necessitasse, o que tudo se reflectiu na estipulação de uma renda inferior às que era usual praticar à data.
Da mesma forma, no ano 2000, as partes clausularam por escrito que as componentes do prédio se encontravam “em bom estado”.
Há cerca de um ano, os AA. deixaram de pagar a renda, pelo que o Autor contra eles propôs acção de despejo, que terminou por transacção, a qual manteve em vigor o contrato existente entre as partes, passando as rendas a ser depositadas na C.G.D. Três meses decorridos sobre a dita transacção, já os AA. recorriam à Câmara Municipal ….
Os AA. omitiram o clausulado do contrato à Câmara Municipal, sendo que até aí o Réu desconhecia a necessidade de obras no locado.
Os AA. comportam-se em “venire contra factum proprium”.
Sentença
Na decisão final de 1ª instância, a Mmª Juiz “a quo” considerou a acção
parcialmente procedente, por provada, condenando o Réu a executar as obras necessárias à reparação do telhado do arrendado, designadamente com a revisão da armação da cobertura e com a substituição de todos os elementos de madeira e cerâmicos apodrecidos e ainda a pagar aos AA. a quantia de € 1000, a título de danos não patrimoniais e a quantia que se vier a apurar em liquidação de sentença, relativa aos danos patrimoniais sofridos.
Conclusões do Recurso de Apelação dos AA. (resenha)
1 – O contrato de arrendamento datado de 14/7/2000 foi celebrado pelas partes de boa fé, de acordo com a real expressão das suas vontades, sabendo perfeitamente que estavam a assinar um novo contrato de arrendamento.
2 – Tanto assim que foi nesse novo contrato que as partes estipularam novas
condições, tal como o prazo, o valor da renda e as condições do locado, não resultando do teor deste contrato ou de qualquer outro depoimento na audiência de julgamento que as partes pretenderam, com este contrato, renovar o anterior, até porque o contrato se renovava automaticamente.
3 – Ao invés, o Recorrido quis celebrar um novo contrato com os Recorrentes e por isso o assinou e pagou o respectivo imposto de selo no serviço de finanças.
4 – Não se compreende a razão que levou a Mmª Juiz “a quo” a considerar o primeiro contrato como aquele que está em vigor e a não considerar o
segundo.
5 – Os AA. entendem que os factos justificam uma compensação, a título de danos não patrimoniais, a seu favor, no montante de € 1500.
Conclusões do Recurso de Apelação do Réu (resenha)
1 – Os factos provados constantes dos qq. 14º a 20º basearam-se na confissão dos AA. sobre tal matéria e na outra matéria que consta dos qq. 1º a 5º bem andou o tribunal ao considerá-la “não provada”, pois que os AA. não
produziram qualquer outra prova que confirmasse a celebração de tal contrato, tendo o mesmo sido impugnado pelo Réu, para lá do citado depoimento de parte dos AA.
2 – Não pode o tribunal “a quo” dar por letra morta o estipulado na cláusula 8ª desse contrato de arrendamento, pois as partes estipularam que todas as
obras de conservação, não excluindo qualquer uma, fossem sempre do encargo do inquilino.
3 – Para justificar essa solução, o tribunal “a quo” fundamenta-se no facto de os AA. confessarem que não ficou acordado que tal cláusula se prolongasse durante toda a vigência do contrato; ora, tal prova não poderia aproveitar aos AA.
4 – A mesma cláusula 8ª sempre isentará os AA. de qualquer responsabilidade indemnizatória.
5 – Deve ser alterada a resposta ao q. 13º, pois não existe prova de que a Autora sofra de reumatismo nas mãos e muito menos qualquer nexo de causalidade entre a humidade na casa e o dito reumatismo.
6 – Também por essa via se deverá isentar o Réu do pagamento de quaisquer danos morais.
Factos Apurados
1 – No 2º Juízo do Tribunal Judicial da Maia correu termos uma acção
declarativa de despejo, sob a forma sumária, com o nº 4725/06.9TBMAI, em que era Autor D… e RR. B… e C… e através da qual o Autor pretendia a resolução do contrato de arrendamento celebrado com os RR. e relativo ao
prédio sito na Rua …, nº …., em …, Maia, com fundamento no não pagamento de rendas (A).
2 – Tal acção terminou por transacção homologada por sentença, com os termos constantes de fls. 59 a 61 (B).
3 – O telhado do prédio identificado em 1º encontra-se deteriorado ao nível das telhas, caleiras, cumes, calões e cumeeiras (6º).
4 – Permitindo a entrada de águas pluviais dentro do prédio (7º).
5 – Em virtude da entrada das águas pluviais, as paredes do prédio apresentam bolores (8º).
6 – E os tectos em madeira apresentam-se apodrecidos e em vias de caírem (9º).
7 – O Autor solicitou a vistoria da Câmara Municipal ao estado do prédio (10º).
8 – Tendo a Câmara Municipal determinado que o senhorio deveria proceder à revisão da armação da cobertura, com substituição de todos os elementos de madeira e cerâmicos apodrecidos (11º).
9 – A entrada de águas pluviais no prédio provocou a destruição de armários dos AA. (12º).
10 – E em virtude da mesma, a Autora passou a sofrer de reumatismo nas mãos (13º).
11 – Por acordo de vontades titulado pelo documento de fls. 82 e 83, D… e mulher E… obrigaram-se a conceder uso e fruição do prédio urbano sito na Rua …, nº …, …, Maia, a B… (14º).
12 – Pelo prazo de cinco anos (15º).
13 – E com início em 1/6/95 e termo em 30/5/00 (16º).
14 – Renovável pelo período de 3 anos, caso as partes não declarassem pretender fazê-lo cessar (17º).
15 – E mediante o pagamento da quantia anual de 480.000$00, a pagar mensalmente em duodécimos de Esc. 40.000$00 (18º).
16 – Em 1/6/95, Autores e Réu acordaram em que as reparações de que então necessitava o prédio seriam efectuadas pelos AA., a expensas suas (19º).
17 – E, em compensação, o Réu cobraria uma renda mais baixa (20º).
Fundamentos
A pretensão dos Apelantes ancora-se na análise das seguintes questões:
- saber se o quesito 13º deveria ter recebido resposta negativa;
- saber se encontra em vigor o contrato de 2000 ou o contrato de 1995, sendo que, nesta última eventualidade, ou por força da cláusula 8ª do contrato, cumprirá por igual indagar se o Réu não possui efectivamente alguma responsabilidade na realização de obras no locado (porque os AA., na realização delas, se houvessem comprometido) ou ainda no pagamento de
quaisquer indemnizações aos seus inquilinos;
- saber se os factos justificam uma compensação, a título de danos não patrimoniais, a favor dos AA., no montante de € 1500.
Vejamos de seguida.
I
Para o conhecimento da matéria relativa à resposta dada ao facto constante da Base Instrutória, foram ouvidos na íntegra os suportes áudio relativos à
audiência de julgamento.
No quesito 13º perguntava-se se “em virtude (da entrada de águas pluviais no interior do prédio) a Autora passou a sofrer de reumatismo nas mãos”, ao que foi respondido “provado”.
Impugna-se a resposta, quer pela debilidade geral da prova, quer pela inexistência de demonstração de qualquer nexo causal entre o facto e o invocado dano.
Salvo o devido respeito pelo inconformismo do Réu, entendemos porém que se fez prova testemunhal bastante do facto. As testemunhas F… e G… foram particularmente afirmativas nesse ponto, afirmando até a primeira que a Autora tinha dificuldades em pegar em sacos de compras (“sem força nas mãos”), pelo que era a testemunha que os levava até à cozinha da Autora.
Tais factos não foram contraditados por qualquer forma no processo e é do conhecimento comum, o id quod plerumque accidit, que a exposição a humidades, rectius as próprias mudanças climáticas, são aptas a causar problemas reumáticos (artrites).
Por outro lado, não nos encontramos perante matéria que envolva qualquer espécie de prova tarifada, pelo que, não tendo sido requerida prova pericial, nem assim o juiz deixa de se ver o imposta a obrigação de expressar a
respectiva convicção – e esta aponta para a resposta adoptada (“provado”), de todo o modo conforme ao grau de certeza inerente às realidades práticas da vida (não necessariamente uma “convicção absoluta”), consoante Varela, J.M.
Bezerra e S. e Nora, Manual, 1ªed., § 144, pg. 421, grau de certeza esse no qual se consubstancia o juízo de prova.
Desta forma, confirmamos a resposta adoptada em 1ª instância.
Esta matéria permite-nos já avaliar a forma como foi aplicada a equidade na avaliação do dano não patrimonial da Autora.
Peticionada uma indemnização de € 1500, há que ponderar não apenas o comprovado sofrimento ósseo ou articular, mas também o natural desgosto da Autora em ver a sua casa tão acentuadamente deteriorada.
Nesse sentido, tendo em conta o material probatório com que deparamos, somse o defeito datar pelo menos do momento da entrega os de entendimento
que é de confirmar o montante achado em 1ª instância (€ 1000), por se revelar o mais equilibrado, face aos danos sofridos e ao facto de pouco se ter apurado também sobre a situação económica do Réu – neste sentido P. de Lima e A.
Varela, Anotado, artº 496º, nota 6.
Além disso, como escreveu Pessoa Jorge, Obrigações (Lições, 75/76), pgs. 594 e 595, o objectivo da reparação dos danos não patrimoniais “não é “summo rigore” tornar indemne, apagar o dano, nem constitui pena civil, porque não se trata propriamente de infligir um castigo ao agente; o que se pretende é proporcionar ao lesado uma compensação ou benefício de ordem material que lhe permita obter prazeres ou distracções, os quais, aliás, podem ser de ordem puramente espiritual, que, de algum modo, o compensem da sua dor – não consistiria num “pretium doloris”, mas antes numa “compensatio doloris”.
II
Em matéria de exigência da realização de obras ao senhorio, por parte do inquilino, haverá, em primeiro lugar, que atentar no disposto no artº 26º Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro (NRAU), que, em matéria de direito transitório aplicável aos contratos de arrendamento, estabelece que o NRAU passa a reger para os contratos, como aqueles a que os presentes autos se reportam, celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU).
Nesta matéria, dispõe o artº 1031º C.Civ. que são obrigações do locador: a) entregar ao locatário a coisa locada; b) assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.
Por sua vez, extrai-se do artº 1032º C.Civ. que, quando a coisa locada apresentar vício que não lhe permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido: a) se o defeito datar pelo menos do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa; b) se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.
Segundo P. de Lima e A. Varela, Anotado, II (4ª ed.), pg. 362, em consequência da obrigação que impende sobre o locador de assegurar o gozo da coisa, a lei considera não cumprido o contrato se a coisa locada apresentar vícios que lhe não permitam realizar o fim a que se destina (a responsabilidade do locador pelo prejuízo causado ao locatário deriva da norma do artº 798º C.Civ.).
Em consequência, se o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, designadamente se dela não fez uma utilização prudente – artº 1043º nº1 C.Civ. – as obras a que o senhorio se mostra
obrigado, como se escreveu no Ac.R.L. 20/1/05 Col.I/86, são as destinadas a manter o prédio em bom estado de preservação, com o fim de remediar as deficiências provenientes do uso normal das edificações e de as manter nas condições de utilização existentes, à data da celebração do contrato. O locador
deve assegurar a manutenção do prédio de modo a mantê-lo num estado de conservação idêntico ao da data da celebração do contrato.
A viciação da coisa deve ser considerada em sentido funcional, de forma a que, se num prédio arrendado para habitação, o inquilino vem a verificar que chove numa das suas dependências, é óbvio que tal se mostra impeditivo do fim que esse inquilino pretende levar a cabo, isto é, tal vício impede a
“realização cabal” do fim a que o prédio é destinado (artº 1032º C.Civ.), já que, em rigor, esse simples facto não obsta a que o arrendatário viva no prédio (M.
Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, pg. 343).
O vício redibitório no contrato de locação resulta dos princípios gerais da boa fé e de que a posição das partes na execução contratual resulte igualmente legítima e respeitável, não se devendo, pela protecção dada a uma delas, criar uma situação de injustiça à outra (M. Januário Gomes, op. cit., pg. 341).
Portanto, caracterizadamente, obras no telhado de um edifício arrendado são da conta do senhorio (no mesmo sentido, cf. Pinto Furtado, Curso, 2ª ed., pg.
291 ou S.T.J. 4/4/06 Col.I/33).
Da mesma forma, o artº 1074º nº1 1ª parte C.Civ., faz impender sobre o senhorio todas as obras de conservação ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato.
A norma faz apelo à distinção entre obras “ordinárias” e obras
“extraordinárias” que constava do RAU – e que, singularmente, hoje em dia, não possui definição na lei em vigor.
A definição achava-se no teor do artº 11º nº2 RAU, onde se definiam ou
elencavam as obras de conservação ordinária como “a) a reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências; b) as obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização; c) em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração”.
Obras de conservação extraordinária definiam-se como “as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano”.
Em suma, e também por força desta novel norma do Código Civil, introduzida pelo D.-L. nº 157/2006 de 8 de Agosto, não sobra dúvida de que sempre
caberia ao senhorio a realização das obras no telhado, destinadas a evitar infiltrações de águas no interior do prédio locado, a que os autos se reportam.
III
É claro que diferentemente se apresentariam as coisas se tivesse havido estipulação em contrário no contrato – artº 1074º nº1 parte final C.Civ.
A este respeito, como bem salienta a douta sentença recorrida, deverá atentar-se nos seguintes factos provados:
Em 1/6/95, Autores e Réu acordaram em que as reparações de que então
necessitava o prédio seriam efectuadas pelos AA., a expensas suas (19º). E, em compensação, o Réu cobraria uma renda mais baixa (20º).
Ora, nem do contrato escrito de 1995, nem do contrato escrito de 2000, resulta que os Autores se tivessem obrigado a realizar todas as obras de reparação durante toda a vigência do contrato.
É o próprio Réu quem sanciona o “bom estado” do interior do locado, ao subscrever as declarações constantes do contrato assinado em 2000.
Deve acrescentar-se, e mesmo que tal assuma escassa relevância para a solução de direito, ao menos por se tratar de uma questão que as partes
pretendem ver esclarecida por esta via recursória, que o contrato actualmente em vigor só poderá constituir o contrato de 2000, em que as partes alteraram cláusulas essenciais, como o prazo e a renda (para além de terem excluído a alusão final às reparações feitas pelo inquilino) – portanto, o todo revelador de um novo e modificador acordo de vontades, revogador de pregresso e que se mantém no presente, para além de ser aquele que deve relevar para a
apreciação dos autos.
Daqui resulta que não existe razão, na economia do contrato ou contratos, para afastar o regime geral, que, como atrás salientámos, faz impender sobre o senhorio a realização das obras “destinadas a manter o prédio em bom
estado de conservação, com o fim de remediar as deficiências provenientes do uso normal das edificações e de as manter nas condições de utilização
existentes, à data da celebração do contrato; o locador deve assegurar a manutenção do prédio de modo a mantê-lo num estado de conservação idêntico ao da data da celebração do contrato”.
Trata-se, para além do mais, de obras de conservação ordinária, na definição do artº 1074º nº1 C.Civ., integrado à luz da norma do artº 11º nº2 al.c) RAU.
Em suma, e pese embora o conteúdo das doutas alegações de recurso, não vislumbramos razão para a alterar a substância conclusiva da douta decisão recorrida.
Resumindo a fundamentação:
I – Se o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, designadamente se dela não fez uma utilização prudente (artº 1043º nº1 C.Civ.), as obras a que o senhorio se mostra obrigado, como decorre das disposições dos artºs 1031º, 1032º e 1074º nº1 C.Civ., são as destinadas a
manter o prédio em bom estado de conservação, com o fim de remediar as deficiências provenientes do uso normal das edificações e de as manter nas condições de utilização existentes, à data da celebração do contrato; o locador deve assegurar a manutenção do prédio de modo a mantê-lo num estado de conservação idêntico ao da data da celebração do contrato.
II – Caracterizadamente, obras no telhado de um edifício arrendado são da conta do senhorio, por ser óbvio que tal se mostra impeditivo do fim que esse inquilino pretende levar a cabo, isto é, que tal vício impede a “realização cabal” do fim a que o prédio é destinado (artº 1032º C.Civ.).
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, acorda-se neste Tribunal da Relação:
Julgar improcedentes, por não provados, os recursos de apelação interpostos, e, em consequência, confirmar integralmente a sentença recorrida.
Custas pelos Apelantes.
Porto, 22/II/11
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha Maria das Dores Eiró de Araújo
João Carlos Proença de Oliveira Costa
