CUIDADOS PARA A COMPRA DE IMÓVEIS
Antes de comprar um imóvel é necessário verificar:
Que pertence a quem se apresenta como dono, (ou seja, que não está sendo vendido a non domino, por quem não é dono ou pessoa autorizada);
Que o dono é moral e financeiramente idôneo;
Queo negócio não é viciado ou nulo.
Isso pode ser feito por meio de certidões:
Do imóvel
Da pessoa do vendedor (pessoa natural ou jurídica)
CERTIDÃO DE PROPRIEDADE EM
NOME DO VENDEDOR:
CÓPIA DA MATRÍCULA
Fornecida pelo Oficial do Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária
competente
REGISTRO DE IMÓVEIS
REFERENTES AO IMÓVEL:
A matrícula:
A CERTIDÃO DEVE
SER RECENTE
O imóvel já pode ter sido vendido entre a data da certidão e a data do negócio.
A certidão é válida por 30 dias. Sendo assim, é possível que um estelionatário venda o mesmo imóvel diversas vezes.
A matrícula é importante para saber:
Se já foi prometidopara outra pessoa - nesse caso, essas pessoas terão direito real de aquisição;
Se há vários donos(condomínio)- importante em razão da adjudicação do condômino preterido em 180 dias da venda – CC, art. 504;
Se ovendedor é casado(exceto no regime de separação de bens, mister se faz a outorga conjugal CC, art. 1.647);
Quem é odono do imóvel;
Se o bem está gravado com cláusula de inalienabilidade, se háusufrutoou estápenhorado ou hipotecado;
Se foi efetuada venda a descendente(CC, art.
496), hipótese em que se faz mister a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor - a doação não prejudica o adquirente (CC, art. 544), exceto doação da parte inoficiosa (CC, art. 549) ;
Se há contrato de locação com cláusula de vigência ou registrado – hipótese em que o adquirente terá que aguardar o prazo para o despejo ou o locatário preterido na preferência terá o direito de adjudicar no prazo de 6 meses, desde que o contrato esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação (LI, arts. 8º, 27 e 33);
Se houve venda com lesão – art. 157 do CC – que poderá anular o negócio em 4 anos (art.
178 do CC).
Características da Lesão (CC, art. 157) Pressupostos:
Premente necessidade ou inexperiência;
Prestação desproporcional (de acordo com os valores vigentes à data do negócio
jurídico).
Conseqüência:
Anulaçãodo ato jurídico, se requerida em 4 anos (CC, art. 178), exceto se houver compensação(por parte de quem recebeu menos) ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito(aquele que
recebeu mais do que o valor corrente).
OUTRAS CERTIDÕES REFERENTES AO IMÓVEL
CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS MUNICIPAIS, FORO E
LAUDÊMIO.
São despesas “propter rem”
As Prefeituras recebem o valor do imposto mesmo havendo débitos
anteriores!
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS E DO PRÓPRIO CONDOMÍNIO
QUANTO AOSDÉBITOS PREVIDENCIÁRIOS E TRABALHISTAS
O art. 4°, parágrafo único, da Lei n.
4.591/64, exige acertidão de débitos condominiais.
É preciso lembrar, também, que a despesa condominial é “propter rem” (CC, arts. 1.334, § 2º, 1.336, I e 1.345):
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,
em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Nesse sentido, de acordo com João Nascimento Franco (Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p.
224),para garantir o equilíbrio econômico e financeiro do condomínio, a lei considera dívida “propter rem” a cota-parte atribuível a cada apartamento nas despesas
ordinárias e extraordinárias.
Posta assim a questão, complementa:por se tratar de débito vinculado ao imóvel, o adquirente responde
pelas despesas não pagas pelo alienante, embora possa regressivamente voltar-se contra este reclamando o respectivo reembolso, caso a escritura
de venda tenha estabelecido este direito.
Por fim, conclui queo próprio arrematante responde, pois a lei é genérica e abrange todas as formas de
alienação (JTACSP 121⁄60).
Revelará se o imóvel não foi declarado de interesse público ou social para fins de
desapropriação ou foi tombado como patrimônio histórico, artístico ou ambiental.
(Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico – CONDEPHAAT)
CERTIDÃO NEGATIVA DE UTILIDADE
PÚBLICA E TOMBAMENTO
REFERENTES AO VENDEDOR
Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais - pessoa jurídica e sócios),Estadual(ICMS pessoa jurídica) eMunicipal- Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa física, pessoa jurídica e sócios;
Certidão negativa do INSS(pessoa jurídica);
Cópia do CPF (pessoa física, sócios)/ CNPJ (pessoa jurídica);
Cópia do RG oudocumento de identidade(pessoa física e sócios);
Certidão de Nascimentoatualizada (art. 107, § 1º da LRP – interdição, estado e capacidade);
Certidão de regularidade do FGTS(pessoa jurídica)
Certidão da Justiça Estadual Cível – ações civis (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
Certidão da Justiça Estadual Cível- executivos fiscais (sócios e pessoa jurídica);
Certidão da Justiça Estadual Criminal(pessoa física – sócios);
Certidão da Justiça do Trabalho (sócios e pessoa jurídica,INCLUSIVE CONDOMÍNIO);
Certidão da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica,– civis; pessoa física e sócios, INCLUSIVE CONDOMÍNIO- criminais);
Certidão dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).
Motivo das Certidões Criminais:
Art. 387 do CPP(Lei 11.719/2008): o juiz “fixará valor mínimo para reparação dos danos causados pela infração, considerando os prejuízos sofridos pelo ofendido”.
Ação Civil “ex delicto”: o art. 91, do Código Penal, determina que são efeitos da condenação (penal) tornar certa a
obrigação de indenizar o dano causado pelo crime.
O art. 63, do Código de Processo Penal, preceitua que transitada em julgado a sentença condenatória, poderão
promover-lhe a execução, no juízo cível, para efeito da reparação do dano, o ofendido, seu representante legal ou
seus herdeiros.
Parágrafo único. Transitada em julgado a sentença condenatória, a execução poderá ser efetuada pelo valor
fixado nos termos do inciso IV do caput do art. 387 deste Código sem prejuízo da liquidação para a apuração do dano
efetivamente sofrido.
VENDA DE IMÓVEL DE PESSOA MENOR
Os imóveis dos menores só podem ser vendidos com autorização judicial (CC, arts. 1.691 e 1.750), não bastando a representação e a assistência.
O RISCO DE COMPRAR IMÓVEL DE EMPRESÁRIO:
Falência:
Período suspeito, cujos atos são ineficazes (não valem em relação à massa falida)
Data da declaração
judicial de falência Termo
legal da falência
Data do primeiro protesto por falta de pagamento, do pedido de falência ou de recuperação judicial –
art. 99, II da Lei n.
11.101/2005
90 dias
Comprando imóvel através de procurador do alienante
CC, art. 117: o negócio jurídico celebrado consigo mesmo é anulável, salvo se permitir o contrato ou a lei (p. ex: arts. 684/685 – mandato em causa própriaque é irrevogável e não se extingue pela morte do mandante!).
CC, art. 119: é anulável o negócio jurídico concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem aquele tratou(em 180 d).
Enfim:
É imprescindível que o vendedor seja capaz e legitimado, além de financeiramente e
moralmente idôneo;
MOTIVO:
Fraude contra credores
Desconsideração da personalidade jurídica (CC, art. 50 – desvio de finalidade – confusão patrimonial).
Certidões
FRAUDE CONTRA CREDORES E À EXECUÇÃO
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Bens Dívidas
Fato
SABE-SE QUE O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR GARANTE O PAGAMENTO DE SUAS DÍVIDAS.
Após contrair obrigações, o devedor vende seus bens de tal sorte a não permitir que o
credor possa satisfazer seu crédito, O QUE PODERÁ POSSIBILITAR, POR PARTE
DESSE CREDOR, A PENHORA DO BEM ADQUIRIDO OU A DESCONSTITUIÇÃO DO
NEGÓCIO.
O patrimônio do devedor responde por suas obrigações:
Art. 591 do CPC:
O devedor responde, para o cumprimento de suas obrigações, com todos os seus bens, presentes e
futuros. Art. 391 do novo CC:
Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.
Nem sempre foi assim:
Durante um período do Direito Romano, o devedor, pessoalmente, respondia por suas obrigações...
O que é patrimônio?
O patrimônio é o conjunto, a universalidade de bens e dívidas de uma pessoa, podendo ser positivo ou negativo. Sendo negativo, a pessoa não pode alienar, vez que, ESTANDO
INSOLVENTE, comete FRAUDE CONTRA CREDORES OU À EXECUÇÃO
O devedor que está IMPEDIDO DE ALIENAR, POR FRAUDE, é apenas o
devedor INSOLVENTE:
Note-se, porém, que a fraude contra credores [TAMBÉM À EXECUÇÃO]só se caracteriza quando for insolvente o devedor, ou se tratar
de pessoa que, através de atos malsinados, venha a se tornar insolvente, porque, enquanto solvente o devedor, ampla é a sua
liberdade de dispor de seus bens, pois a prerrogativa de aliená-los é elementar do direito de propriedade. (Silvio Rodrigues.
Ação pauliana ou revocatória. Enciclopédia Saraiva do Direito, vol. 3, p. 286).
Devedor Solvente
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Bens Dívidas
Devedor Solvente
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Bens Dívidas
Devedor Insolvente
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Bens Dívidas
Os elementos da fraude
Anterioridade do crédito
Consilium fraudis ou
“ scientia fraudis”
Eventus Damni
Anterioridade do crédito
O crédito do prejudicado já deve existir(ser anterior) na data da venda do imóvel
É evidente que, se o alienante se tornou insolvente depois, as alienações que levou a efeito até o limite do seu patrimônio não são anuláveispor
fraude contra credores.
Consilium fraudis ou scientia fraudis (má-fé do adquirente)
Deve-se demonstrar que o terceiro adquirente conhecia o estado de insolvência do alienante ou que esse estado era notório, como, por exemplo,
por:
Protestos;
Ações;
Venda por valor vil;
Venda a amigos ou parentes; etc.
Eventus Damni
Corresponde ao conceito de insolvência que citamos
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Bens Dívidas
O fundamento da FRAUDE CONTRA CREDORES
(Código Civil, arts. 158, 159, 162 e 163):
Art. 158. Os negócios de transmissão gratuitade bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão se anulados pelos credores
quirografários, como lesivos dos seus direitos.
Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência
for notória,ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante
Art. 162. O credor quirografário, que receber do devedor insolvente o pagamento da dívida ainda não vencida, ficará obrigado a repor, em proveito do acervo
sobre que se tenha de efetuar o concurso de credores, aquilo que recebeu.
Art. 163. Presumem-se fraudatórias dos direitos dos outros credores as garantias de dívidasque o devedor
insolvente tiver dado a algum credor.
Portanto, as hipóteses legais de FRAUDE CONTRA CREDORESsão as
seguintes:
Transmissão gratuita de bens: há presunção de fraude (portanto, inverte-se o ônus da prova, devendo o réu provar que não prejudicou terceiros), sendo suficiente o eventus damni (a insolvência). Entre o direito daquelequi certat de lucro captando e o direito daquele qui certat de damno vitando, a lei prefere este último.
Transmissão onerosa de bens:mister se faz os três elementos(anterioridade do crédito, scientia fraudiseeventus damni).
Atos válidos praticados pelo devedor insolvente (não há fraude):
Art. 164 do Código Civil:
Presumem-se de boa-fé e valem os negócios ordinários indispensáveis à manutenção de
estabelecimento mercantil, rural, ou industrial, ou à subsistência do devedor e de
sua família.
O dispositivo se mostra útil, principalmente no caso de construtoras e incorporadoras
que vendem, ainda que em estado de insolvência, imóveis do estoque.
Fraude: malícia, raposia, trapaça, empregados para prejudicar terceiros, QUE COMPORTA DUAS
ESPÉCIES:
FRAUDE CONTRA CREDORES:ato anulável (CC, arts. 158, 159 e 171, II), o que impede que o credor penhore (Necessária a AÇÃO PAULIANA - desconstitutiva)e, se o credor penhorar o bem do
terceiro, será impossível alegar a fraude em contestação a embargos desse terceiro, que
provavelmente desconstituirá a penhora – é necessário, antes da penhora, anular a venda).
FRAUDE À EXECUÇÃO (CPC., art. 593):ato ineficaz em relação ao CREDOR, que pode pedir
a penhora nas mãos de quem quer que seja e sustentar em contestação aos embargos de
terceiro.
Considera-se em FRAUDE À EXECUÇÃO, QUE DISPENSA AÇÃO PARA PENHORA NAS MÃOS DE QUEM QUER QUE SEJA, a alienação ou oneração de bens (CPC, art.
593):
Quando:
a) No momento da venda ou oneração ;
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Bens Dívidas
b) Já corria ação contra o devedor (não qualquer ação, mas ação capaz
de reduzi-lo à
insolvência).
Em suma: O NEGÓCIO JURÍDICO IMOBILIÁRIO ENVOLVE RISCOS!!!
O negócio pode conter vícios, p. ex: venda a descendente sem a anuência dos demais (CC, art. 496), erro etc;
É difícil saber se o vendedor deve, quanto deve e se tem outros bens;
É possível, apenas, minimizar os riscos, por intermédio dos cuidados devidos.
Bem de família voluntário Bem de família legal Fundamento Arts. 1.711 a 1.722 do CC Lei n. 8.009/90
Abrangência objetiva
Imóvel residencial e valores mobiliários destinados à sua manutenção e à subsistência da
família, Limitados a 1/3 do patrimônio no momento da institui
(CC, 1.711 a 1.713)
Imóvel residencial + Benfeitorias + Móveis e equipamentos que guarnecem a
residência
Abrangência subjetiva Família Família (pessoa solteira ?)
Instituição
LRP, artigos 260 a 265 Editais – registro (CC, 1.714), pelos
cônjuges (ambos – CC, 1.720, decidindo o juiz em caso de
divergência)
Não é necessária, bastando a constatação dos elementos
objetivos e subjetivos
Duração
Enquanto viverem os cônjuges e, na falta destes, até que os filhos completem a maioridade (CC, art.
1.716 e 1.722)
Indefinida – enquanto se verificar a presença dos elementos objetivos
e subjetivos
Exceções
Dívidas de impostos do próprio imóvel; Condomínio. (CC, 1.715)
Todas dos artigos 1º, 3º e 4º da Lei n. 8.009/90 Inalienabilidade Decorre da lei (CC, 1.717 e 1.719) e
só se com autorização judicial, ouvido o MP com eventual sub-
rogação.
Decorre da jurisprudência
BEM DE FAMÍLIA E FRAUDE
O bem que retorna ao "patrimônio do devedor, por força de reconhecimento de fraude à execução, não goza da proteção da
impenhorabilidade disposta na Lei nº 8.009/1990, sob pena de prestigiar-se a má-fé do executado"(STJ, AgRg no REsp nº
1.085.381/SP, 6ª Turma, Relator Ministro Paulo Gallotti, 10.3.2009).
_____________________________________________________________
PROCESSUAL CIVIL. LEI 8.009/90. EXCEÇÃO DE IMPENHORABILIDADE. IMPROCEDÊNCIA. BEM QUE RETORNOU
AO PATRIMÔNIO DOS DEVEDORES POR FORÇA DE AÇÃO PAULIANA. POSSIBILIDADE DE PENHORA. PRECEDENTE.
RECURSO PROVIDO. -Tendo o bem penhorado retornado ao patrimônio do devedor após acolhimento de ação pauliana, é de se excluir a aplicação da Lei 8.009, porque seria prestigiar a má- fé do devedor. - Segundo a conhecida lição de Clóvis, "não é ao lado do que anda de má-fé que se deve colocar o direito; sua função é proteger a atividade humana orientada pela moral ou, pelo menos, a ela não oposta" (4ª Turma, Relator Ministro Sálvio
de Figueiredo Teixeira, 23.9.1998 - STJ, REsp nº 123.495/MG)
TJSP - 0124855-37.2012.8.26.0000 Relator(a): Carlos Henrique Miguel Trevisan Comarca: Tietê Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 30/08/2012 Data de registro:
03/09/2012 Outros números: 1248553720128260000. Ementa:
EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. Ação de indenização julgada procedente. Venda de imóvel pelo réu no curso do feito. Decisão de primeiro grau que reconhece a fraude à execução e declara ineficaz a venda. Inexistência de trânsito em julgado da decisão
condenatória quando da alienação do bem. Irrelevância.
Suficiência do conhecimento, pelo devedor, da demanda capaz de reduzi-lo à insolvência. Alegação de que o imóvel vendido seria considerado bem de família caso ainda estivesse sob o domínio do executado. Retorno do bem ao patrimônio do devedor sem a proteção da impenhorabilidade prevista na Lei nº 8.009/90, sob pena de se dar prestígio à má-fé do executado. Prova da solvência
do devedor. Ônus a ele pertencente. Fraude caracterizada. Artigo 593, inciso II, do Código de Processo Civil. Decisão mantida.
Agravo desprovido com recomendação.
A PRESUNÇÃO RELATIVA GERADA PELO REGISTRO (CC, art. 1.247);
Código Civil, art. 1.247. Se o teor do Registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique (LRP, art. 121 e ss.)ou anule.
(p.ex: procuração falsa) Parágrafo único. Cancelado o Registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel,
independentemente do título e da boa-fé do adquirente.
Remédio: prazo de USUCAPIÃO, mediante aquisição de alguém com posse mansa e pacífica há
mais de 15 anos
AÇÃO PAULIANA OU REVOCATÓRIA
Fato
O imóvel foi adquirido sem que as cautelas fossem tomadas;
HouveFRAUDE CONTRA CREDORES;
Assim, é o REMÉDIO
UTILIZADO PELO
CREDOR para
desconstituir a alienação ou oneração do bem do devedor.
Como evitar a ação pauliana no caso de aquisição de pessoa notoriamente insolvente?
De acordo com o art. 160, do Código Civil, é necessário que:
o adquirente não tenha pago o preço;
o preço seja o corrente;
o adquirente proceda à consignação judicial do valor a ser pago;
O adquirente promova a citação, por edital, de todos os interessados.
Prazo decadencial para propor a ação pauliana:
4 anos:CC, art. 178, II:
Mas quatro anos a partir de quando?
A partir do registro da escritura(TJSP, Ap. n. 25.611-4, 9a. Câmara, Relator:
Desembargador Franciulli Netto; AI 204.041-1. Relator: Desembargador
Barbosa Pereira).
O prazo para anular atos praticados com fraude contra credoresera de quatro anos, conforme dispunha a letra b, do inciso V, do § 9o, do art. 178, do Código de 1916.
Embora a lei estabelecesse que o prazo fosse contado da prática do ato, Washington de Barros Monteiro, depois de anotar que há quem sustente não poder haver prescrição na hipótese, repelindo essa tese pelo simples fato de a lei estabelecer prazo com essa finalidade, ensina que o prazo deve ser contado do registro do ato apontado como fraudulento(Curso de Direito Civil, ld vol., p. 330, 37a ed., Saraiva). Essa contagem é aceita pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp. 11.883-SP, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira), completando o acórdão a observação de que o prazo é de decadência, não comportando suspensão e interrupção. (TJSP - Apelação Cível n° 302.516-4/1, 10ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 29/07/2008 - Relator: Des. Mauricio Vidigal)
Principais aspectos processuais
Foro competente: Foro do domicílio do réu (CPC., art. 94);
Legitimidade ativa: o credor quirografário e o credor com garantia real pelo saldo devedor;
Legitimidade passiva (art. 109, do CC/1916 e art. 161, do novo CC) - obrigatoriamente contra (CPC, art. 472: a sentença só produz efeitos entre as partes do processo) (Nelson Nery Jr.
Revista de Processo 23/90, Ed. RT):
o devedor insolvente;
a pessoa que com ele celebrou o negócio fraudulento;
os terceiros, adquirentes de má-fé.
Valor da causa:valor do objeto do ato fraudulento (CPC, 259, V);
Petição inicial: Procedimento comum, rito ordinário, art. 282/283 do CPC; rito sumário: arts.
275 e seguintes se o valor da causa não suplantar 60 salários;
Pedido:
a) A revogação da alienação e o cancelamento do respectivo registro (considerando a ação pauliana como constitutiva negativa);
b) A declaração da ineficácia da alienação ou gravame, com a penhora do bem em nome do adquirente (considerando a ação meramente declaratória).
EMBARGOS DE TERCEIRO
Fato
O imóvel adquirido foi PENHORADO, por dívida do alienante ou antecessor, sem que tenha havido má-fé, fraude contra credores
ou fraude à execução.
O INSTITUTO
Definição:remédio para turbação ou esbulho na posse (ou outro direito – real
ou pessoal) de bens por atos de apreensão judicial (penhora, arresto,
seqüestro, alienação judicial, arrecadação, arrolamento, inventário, partilha etc) CPC., art. 1.046, cujo rol é
exemplificativo;
Requisitos:
Ocorrência de medida constritivaa bens ou direitos em processo alheio;
Não ocorrência de fraude à execução (art. 593, do CPC) ou fraude contra
credores;
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Bens Dívidas
O terceiro de boa-fé
É terceiro de boa-fé aquele que adquire um bem do insolvente, sem ter como saber que estava adquirindo de uma pessoa que tem mais dívidas do que bens ou que responde por ação que pode
levá-lo à insolvência.
Nesse caso, tratando-se de alienação onerosa, não perderá: FALTA O CONSILIUM FRAUDIS - qui
certat de lucro captandoX qui certat de damno vitando.
Posição atual do STJ sobre o terceiro de boa-fé STJ - AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 929.630 - SP (2007/0174549-8) -julgamento:
18/12/2008 - Relator: Min. MASSAMI UYEDA - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - FRAUDE - NÃO-OCORRÊNCIA -AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PENHORA NO CARTÓRIO - RECONHECIMENTO DA BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES - RECURSO IMPROVIDO. 1. O agravante não trouxe qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da
decisão agravada. 2. A ausência de registro no Cartório, referente à penhora, impõe seja reconhecida a boa-fé dos adquirentes. 3. Agravo regimental improvido.
STJ - RECURSO ESPECIAL Nº 893.105 - AL (2006/0222481-4)- Julgamento: 28/11/2006 - Relator:
Min. FRANCISCO FALCÃO - PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADMISSIBILIDADE.
SÚMULA Nº 84/STJ. ALIENAÇÃO DE BEM DO EXECUTADO A TERCEIRO DE BOA-FÉ ANTERIORMENTE AO REGISTRO DA PENHORA DO IMÓVEL. FRAUDE À EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA. I - Consoante o ditame do enunciado sumular nº 84 deste STJ, "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel,
ainda que desprovido do registro". II - A jurisprudência desta Corte tem afastado o reconhecimento de fraude à execução nos casos em que a alienação do bem do executado a terceiro de boa-fé tenha-se dado anteriormente ao registro da penhora do imóvel.Precedentes:
REsp nº 739.388/MG, Rel. Min. LUIZ FUX, DJ de 10/04/06; REsp nº 724.687/PE, Rel. Min. FRANCISCO PEÇANHA MARTINS, DJ de 31/03/06 e REsp nº 791.104/PR, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJ de
06/02/06. III - Recurso especial improvido.
CPC: Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto. § 1o O exeqüente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas, no
prazo de 10 (dez) dias de sua concretização. (...) § 3o Presume-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação (art. 593).(Incluídos pela Lei nº
11.382, de 2006).
O Ministro José Delgado resume bem a questão:
Não há que se falar em fraude contra credores se, quando da alienação do bem,
não havia registro de penhora. Para tanto, teria que restar nos autos provado que o terceiro adquirente TINHA CONHECIMENTO
DA DEMANDA EXECUTÓRIA, o que não ocorreu no caso em apreço. Precedentes. 6.
Recurso especial não-provido" (REsp nº 791.104/PR, Relator Ministro JOSÉ DELGADO,
DJ de 06/02/2006, p. 222).
Súmula 375/STJ
O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro
adquirente. 18/03/2009, DJe 30/03/2009 RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PENHORA. REGISTRO. ÔNUS DA PROVA. 1 - Ao terceiro adquirente de boa-fé é facultado o uso dos embargos de terceiro para defesa da posse. Não havendo registro da constrição judicial, o ônus da prova de
que o terceiro tinha conhecimento da demanda ou do gravame transfere-se para o credor.A boa-fé neste caso
(ausência do registro) presume-se e merece ser prestigiada. 2 - Recurso especial conhecido e provido. (REsp
493914/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 08/04/2008, DJe 05/05/2008)
CASOS ESPECIAIS – CPC, art. 1.047
Ameaça de garantia real (hipoteca) em razão de execução promovida por outro credor: entretanto, se o credor hipotecário for intimado, só lhe resta fazer valer a prelação, não cabendo embargos (CPC., arts. 615. II, 619 e 698).
Se o credor hipotecário é intimado da praça e não se manifesta, extingue-se a hipoteca - Theothonio Negrão – CPC, nota 9 ao art. 698
e Nery – art. 698 – CC, arts. 1.499, VI e 1.501.
Termo final para aforamento dos embargos de terceiro e faculdade - CPC, art. 1.048
Termo Final:até o trânsito em julgado na ação de conhecimento e, na execução, até 5 dias depois da arrematação ou adjudicação,enquanto não assinada a carta (depois do depósito ou garantia – CPC, 693).
Faculdade:mesmo após o termo final do art. 1.048, o terceiro pode utilizar vias ordinárias (v.g. a reivindicatória – Humberto Theodoro Jr.
Curso de Dir. Proc. Civil, vol. III. RJ: Forense, 1997, p. 333).
Executivas lato sensu (v.g. despejo): possibilidade de embargos enquanto não cumprido o mandado, mesmo depois do trânsito em
julgado.
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo
EMBARGOS DE TERCEIRO - DESPEJO - INTERPOSIÇÃO POR PRETENSO SUBLOCATÁRIO - PROVA - INEXISTÊNCIA - DESCABIMENTO Apenas o sublocatário legítimo pode se valer dos embargos para evitar o despejo decretado em ação da qual não foi cientificado (artigo 59 da Lei 8245/91), pelo que há de oferecer desde logo a prova dessa qualidade, pena de não serem admitidos os embargos por falta de revelação da legitimidade daquele que os apresenta.Ap. c/ Rev. 668.203-00/6 - 12ª Câm. - Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J. 29.4.2004. ANOTAÇÃO No mesmo sentido: Ap. c/
Rev. 622.922-00/2 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 5.4.2000
Aspectos processuais
Legitimidade ativa: terceiro (quem não é parte) (exceto CPC., art. 1.046, §§ 2 e 3 - bens impenhoráveis do devedor, v.g., bem de família ou clausulado; bens reservados do cônjuge), que seja senhor ou possuidor do bem objeto de constrição judicial;
Cônjuge:Embargos à execução quando for fiador ou litisconsorte (CPC., art. 10, §1º, III – presunção relativa de a dívida ter sido contraída em benefício da
família). No caso de embargos de terceiro procedentes, praceados os bens indivisíveis (v.g. um apartamento), a metade do valor é entregue ao cônjuge (STJ Resp n.
16950, Rel. Min Sálvio de Figueiredo Teixeira);
Art. 655-B. Tratando-se de penhora em bem indivisível, a meação do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem (incluído pela
Lei 11.382/2006).
Legitimidade passiva:exeqüente em regra e, às vezes, o próprio executado que nomear bens de terceiro à penhora (litisconsórcio);
Aspectos processuais
Procedimento: especial, disciplinado nos artigos 1.049 e seguintes do Código de Processo Civil;
Prazo para contestação:dez dias;
Recursos:
Da decisão que indefere liminarmente os embargos ou que os julga improcedentes ou procedentes, cabe recurso de apelação (Código de Processo Civil., arts 296 e 513);
Do deferimento liminar dos embargos, cabe agravo (Código de Processo Civil., art.
522).
Compromisso de compra e venda sem registro e embargos de terceiro em razão da penhora do imóvel prometido
Definição de compromisso de compra e venda;
Direito pessoal e direito real.
Prevalência do direito real (salvo exceções:
CTN, art. 186) – a hipoteca é direito real de garantia;
Possibilidade de embargos – a rigor não significa procedência;
TODAVIA:
Abuso de direito(1°. TACCiv/SP; Ap 378.569 - 8.a Câm. - j. 11.11.1987 - rel. Juiz Pinheiro Franco – Resp 187.940-SP, Min. Ruy Rosado de Aguiar);
Possibilidade de o crédito da construtora garantir a hipoteca - não o próprio imóvel
Inf. N. 7 do STJ: PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. IMÓVEL FINANCIADO PELO SFH.
“O promissário comprador adquiriu imóvel financiado pelo SFH e emitiu notas promissórias em favor da construtora, que as cedeu fiduciariamente ao agente financeiro. Efetuada a penhora do seu apartamento, na execução promovida pela financeira, ou por quem a substituiu, contra a construtora e promitente vendedora, o promissário comprador tem a ação de embargos de terceiro. Tratando-se de imóvel construído com a destinação específica de venda a terceiros, nesses casos, a hipoteca constituída não é eficaz em relação aos adquirentes de boa-fé. Sua responsabilidade se limita ao pagamento do seu débito, que pode ser executado diretamente contra ele pela credora que recebeu os títulos em cessão fiduciária. Precedente citado: REsp 78.459-RJ, DJ 20/5/1996. REsp 187.940-SP, Rel. Min. Ruy Rosado, julgado em 18/2/1999.”
STJ – Resp 187940/SP – Decisão: 18/02/1999. relator:
Ministro Ruy Rosado de Aguiar. SFH. Casa própria.
Execução. Hipoteca em favor do financiador da construtora. Terceiro promissário comprador. Embargos de terceiro. Procedem os embargos de terceiro opostos pelos promissários compradores de unidade residencial de edifício financiado contra penhora efetivada no processo de execução hipotecária promovida pela instituição de crédito imobiliário que financiou a construtora.O direito de crédito de quem financiou a construção das unidades destinadas a venda pode ser exercido amplamente contra a devedora, mas contra terceiros adquirentes fica limitado a receber deles o pagamento das suas prestações, pois os adquirentes da casa própria não assumem a responsabilidade de pagar duas dívidas, a própria, pelo valor real do imóvel, e a da construtora do prédio.
Súmula nº 308 - STJ
30/03/2005 - DJ 25.04.2005
