EXCELENTISSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO - SP.

(1)

Rua Maria Quitéria, 377, Alto da Boa Vista, Ribeirão Preto. Celular / Whatsapp 16-988729359

email: engrafaelbaldin@gmail.com

Processo nº

1004085-61.2014.8.26.0506

RAFAEL CAVALINI BALDIN, Engenheiro

Civil

, nomeado nos autos de “PENHORA / DEPÓSITO / AVALIAÇÃO”, que DENISE

CAMACHO DELLA NINA promove contra QUEBEC EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÕES LTDA., vem respeitosamente à presença de

Vossa Excelência apresentar os seguintes documentos:

Documento 1

LAUDO DE AVALIAÇÃO DOS

IMÓVEIS

Documento 2

ANEXOS 1, 2, 3, 4 e 5

-

Nestes termos

Pede deferimento

Ribeirão Preto, 02 de novembro de 2020.

(assinatura digital)

Rafael Cavalini Baldin

Engenheiro Civil / Segurança do Trabalho

CREA 5069416980

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1004085-61.2014.8.26.0506 e código 6B66C01.

(2)

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Condomínio Residencial Vilas Espanholas

Estrada Prefeito Geraldo Marinheiro, nº 361, Batatais/SP

(3)

Rua Maria Quitéria, 377 – Alto da Boa Vista - Ribeirão Preto Página 2 Whatsapp (16) 98872-9359

Email: engrafaelbaldin@gmail.com

1. IDENTIFICAÇÃO

Processo

1004085-61.2014.8.26.0506

Parte autora

Denise Camacho Della Nina

Responsável pelo

Laudo

Rafael Cavalini Baldin

Parte ré

Quebec Empreendimentos Imobiliários e

_{Construções LTDA}

Tipo de processo

Penhora / Depósito / Avaliação

Solicitante

Tribunal de Justiça de São Paulo

_{Cível da Comarca de Ribeirão Preto.}

– 7ª Vara

2. OBJETIVO E OBJETO

2.1 OBJETIVO

Este laudo de avaliação teve como objetivo avaliar três

apartamentos com padrão simples conforme o valor de mercado. Dentro

da área de Avaliações de Imóveis, define-se "valor de mercado" como

sendo a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das

condições do mercado vigente.

Este laudo técnico segue os preceitos das normas da ABNT:

-NBR 13.752/96

– “Perícias de Engenharia na Construção Civil”

-

“Normas Básicas para perícias de Engenharia do IBAPE/SP

2015”

O responsável técnico por este laudo é o Engenheiro Civil Rafael

Cavalini Baldin CREA 5069416980, legalmente habilitado e podendo

exercer as suas funções.

2.2 OBJETO

O objeto desta avaliação técnica são três apartamentos

localizados em um empreendimento de padrão simples denominado

(4)

Residencial Vilas Espanholas. Está situado em logradouro uma pista de

mão dupla, tendo seu traçado retilíneo, pavimentação asfáltica,

calçadas, guias e sarjetas.

3. PREMISSAS PARA AVALIAÇÃO

Este laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas

técnicas da ABNT, Avaliações de bens, registradas no INMETRO como

NBR 14653

– Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis

Urbanos), o detalhamento e interpretação das especificações constantes

das Normas da ABNT são discutidos e apresentados através de estudos

analíticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia - IBAPE. Para as análises estatísticas aqui dispostas, foi

empregado o software integrante do pacote Microsoft Office para

planilhas, Excel 2016.

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, os bens

livres de hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais

ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o bom uso ou

comercialização. A documentação fornecida para a elaboração deste

laudo é considerada suficiente. O valor aqui atribuído se refere à

finalidade específica deste laudo, ou seja, Valor de Mercado, não

podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os

critérios de avaliação bem como os valores deverão ser reanalisados.

4. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

4.1 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

Uma região de uso misto, com alta densidade de ocupação. O

local não está sujeito a enchentes. A região conta com abastecimento de

água, energia elétrica, telefone, iluminação pública. Além disso, está

disponível para o uso sistema de coleta de esgoto, guias e sarjetas,

transporte coletivo e coleta de águas pluviais.

A região conta em suas proximidades com polos de lazer,

educação, cultura e segurança, estando o terreno próximo à hospital,

farmácias, supermercados, bares e escolas.

(5)

edifício Salamanca e 201 do edifício Mallorca. Foi constatado que os

apartamentos se encontram atualmente em contrato de locação. Quanto

ao apartamento de nº 102 do Edifício Salamanca, foi feita vistoria

externa do imóvel, visto que seu acesso não foi possível. Conforme

informado pela Imobiliária Boitatá, que administra os imóveis, a locatária

da unidade reside em outro país, sendo impossível realizar a abertura do

imóvel. Afirmou o Sr. Elias, gerente da imobiliária supracitada, que todos

os apartamentos de propriedade da Quebec estão em padrão de

fabricação, não possuindo nenhuma grande alteração.

Através das vistorias realizadas, verificou-se tratar de três

apartamentos praticamente idênticos, com 74,59 m² de área privativa,

todos com a mesma disposição interna: Dormitório (3), banheiro social

(1) sala de estar/jantar (1) Cozinha (1) Área de Serviço (1).

Os apartamentos estão localizados em uma área urbana mista,

cuja infraestrutura é: "Guias e Sarjetas", "Iluminação Comunitária",

"Pavimentação Asfáltica ou Equivalente", "Rede Coletora de Esgoto

Sanitário", "Rede Coletora Pluvial", "Rede de Abastecimento de Água

Potável" e "Rede de Energia Elétrica". Os dados dos apartamentos,

retirados das matrículas registradas

no “Oficial de Registro de Imóveis

de Batatais - SP

”, (sendo o apartamento nº 004 do Edifício Ibiza com nº

29.807, Registro 03/01/2013; o apartamento nº 201 do Edifício Mallorca

com nº 29.832, Registro 04/01/2013 e o apartamento nº 102 do Edifício

Salamanca com nº 30.677, Registro 29/07/2014) estão listados na tabela

a seguir:

Área total:

74,59 m²

Área privativa:

69,19m²

Área comum:

5,40 m²

Vagas na garagem

1 Fração Ideal

0,00329

5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Para a tipologia de imóvel neste laudo aqui abordado, para venda,

pode-se considerar o mercado imobiliário como tendo nível de ofertas

médio e Liquidez alta. Este diagnóstico foi retirado de longa pesquisa

com corretores em renomadas imobiliárias da cidade de Batatais. Além

disso, foi constatado em conversa com a gerente do condomínio, Sra.

Tamires, que no último ano, houve grande movimentação em compras e

(6)

vendas de apartamentos. Nota-se que há grande demanda, explicada

por ser uma região bem atrativa.

6. METODOLOGIA UTILIZADA E CÁLCULO DO VALOR DE

MERCADO

6.1 DA METODOLOGIA UTILIZADA

A metodologia utilizada trata-se do Método Comparativo Direto de

Dados, do Mercado, de acordo com NBR 14.653

– Partes 1 e 2, esta

metodologia avaliatória deve ser fincada em pesquisa de mercado

envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais

características e qualidades que representem influência no valor do

imóvel avaliando. O tratamento científico utilizado foi baseado em

estatística inferencial, o que permitiu o cálculo de estimativa de valor não

tendencioso, estabelecendo-se intervalos de confiança e submetendo os

dados a testes de hipóteses.

6.2 DO CÁLCULO

6.2.1 CONSIDERAÇÕES IMPORTANTES

Os valores adotados foram determinados após uma ampla

pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de contatos com

corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins. As

normas regulamentadoras afirmam que os dados amostrais devem

possuir os seguintes fatores de equivalência:

a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da

mesma situação geo-socioeconômica, da mesma região e

zoneamento.

b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos

comparativos devem apresentar contemporaneidade com a

avaliação.

(7)

Foi então realizada uma pesquisa onde foram coletadas 13 (treze)

amostras as quais foram devidamente analisadas e 6 (seis) amostras

foram selecionadas em função da localização e grau de semelhança

com o imóvel avaliando. O tratamento para alcançar a convicção do

valor foi baseado em processo de estatística inferencial permitindo o

cálculo de estimativa de valor não tendencioso, estabelecendo-se

intervalos de confiança e submetendo os dados a testes de hipóteses.

De acordo com o estabelecido no enquadramento ao item 9.2.1 da NBR

14653/2011 da ABNT, após a avaliação de todas as variáveis as quais

em sua maioria eram nulas ao modelo, por serem idênticas em todos os

imóveis, foi adotado para o tratamento estatístico das amostras e

estimativas a seguinte variável:

1 - Nº de vagas cobertas

Definição: Quanto mais vagas cobertas possui a unidade, aumenta-se o

valor do imóvel

Variação amostral: 0 a 1

(8)

6.2.2 MODELO DE AVALIAÇÃO

Quantificação de variáveis e dados do modelo. Variáveis e dados do modelo Quantidade

Total de variáveis analisadas: 6 Variáveis utilizadas no modelo: 1

Total de dados: 13

Dados utilizados no modelo: 6

Estatísticas do modelo. Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,9908

Coeficiente de determinação 0,9818 Significância do modelo (%): 0,0001247

Normalidade dos resíduos. Distribuição dos resíduos Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 66% Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 100% Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 100%

FÓRMULA PARA O CÁLCULO DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO: Vt = (127500) + (22.500*Vagas cobertas)

Gráfico de Aderência – Regressão Linear

R$ 120.000,00 R$ 125.000,00 R$ 130.000,00 R$ 135.000,00 R$ 140.000,00 R$ 145.000,00 R$ 150.000,00 R$ 155.000,00 R$ 125.000,00R$ 130.000,00R$ 135.000,00R$ 140.000,00R$ 145.000,00R$ 150.000,00R$ 155.000,00 OBS E R V A D O ESTIMADO

(9)

Gráfico de Resíduos – Regressão Linear

-2 -1,5 -1 -0,5 0 0,5 1 1,5 2 125000 130000 135000 140000 145000 150000 155000 R E S ÍD UOS ESTIMADO

RESÍDUOS

(10)

7 - RESULTADOS

Com base nos dados referentes ao imóvel avaliando e a equação

estimativa determinada em detrimento dos requisitos da NBR 14653

apresentada no item anterior, com o intervalo de confiança em 80 %

foram obtidos os seguintes resultados para o imóvel:

Atributos dos imóveis avaliando

Imóveis Avaliando

Área privativa

74,59

Vagas cobertas

0 Armários

0 Resultados do valor total do imóvel avaliando para seu intervalo de

confiança

Valor Total Antes

Valor Máximo

R$ 149.565,26

Valor Médio

R$ 142.500,00

Valor Mínimo

R$ 135.434,74

(11)

Grau de fundamentação do laudo

D Descrição GRAU Pontos obtidos I II III 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas

Completa quanto às variáveis

utilizadas no modelo Situação paradigma 2

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 6(k+1) onde k é o numero de variaveis independentes 4(k+1) onde k é o numero de variaveis independentes 3(k+1) onde k é o numero de variaveis independentes 1 3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todos os dados e

variáveis analisados na modelagem

Apresentação de informações relativas aos

dados variáveis efetivamente utilizados no

modelo

2

4 Extrapolação Não admitida

Admitida apenas para uma variável, desde que a) as medidas das caracteristicas

do imovel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores a metade do limite amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15%

do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a

referida variável

Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do

limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o

valor estimado não ultrapasse 20% do valor

calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente e em

módulo

3

5

Nível de significancia máximo para a rejeição da hipótese nula de

cada regressor

10% 20% 30% 3

6

Nível de significancia máximo admitido para

a rejeição da hipótese nula do modelo

1% 2% 5% 3

Grau de fundamentação III II I

14 Pontos mínimos 16 10 6 itens obrigatórios 2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mínimo no grau II 2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I

Todos, no mínimo no grau I GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO I

(12)

8. CONCLUSÕES

Diante da quantidade de dados amostrais com valores em oferta, além do

diagnóstico de mercado aqui apresentado, conforme a ABNT NBR

14653-2:2011 item 8.2.1.5 foi utilizado o campo de arbítrio de maneira a absorver as

influências supracitadas. Para tal, o presente laudo, perante todos os itens

expostos e fundamentados, conclui que o valor total dos três imóveis penhorados

é de R$ 406.500,00 (Quatrocentos e seis mil e quinhentos reais) sendo que cada

unidade está avaliada em:

R$ 135.500,00

(13)

Declaração do perito, tendo em vista o código de ética

profissional (Resolução nº 1002

_{– 26/11/2002 – CONFEA)}

Este perito declara que o presente laudo obedece

criteriosamente aos princípios que seguem abaixo:

a- Os imóveis objeto deste laudo foram inspecionados

pessoalmente pelo profissional que subscreve este

laudo.

b- A confecção deste laudo atendeu as técnicas mais

exigentes da ABNT.

c- Fundamental para este profissional os princípios do

código de ética profissional e das normas técnicas

pertinentes à vistorias técnicas.

d- Este laudo é composto por 19 laudas numeradas de 1 a

19, com impressão frontal, assinado digitalmente e

ilustrado com os 5 anexos a seguir:

- ANEXO 1

_{– CERTIDÃO DO IMÓVEL 1.}

- ANEXO 2

_{– CERTIDÃO DO IMÓVEL 2.}

- ANEXO 3

_{– CERTIDÃO DO IMÓVEL 3.}

- ANEXO 4

_{– AMOSTRAS ANALISADAS NO MODELO}

- ANEXO 5

– A.R.T

Ribeirão Preto, 02 de novembro de 2020

(assinado digitalmente)

Rafael Cavalini Baldin

Engenheiro Civil

CREA/SP 5069416980

A.R.T nº 28027230201352233

9. ENCERRAMENTO

(14)

Figura 1 - Distribuição interna do condomínio

(15)

EDIFÍCIO IBIZA – APARTAMENTO 004

Figura 3 – SALA DE ESTAR Figura 4 – SALA DE JANTAR

Figura 5 - DORMITÓRIO 1 Figura 6 - DORMITÓRIO 2

Figura 7 - DORMITÓRIO 3 Figura 8 - BANHEIRO SOCIAL

Figura 9 - COZINHA / ÁREA DE SERVIÇO Figura 10 - VAGA DESCOBERTA

(16)

EDIFÍCIO MALLORCA – APARTAMENTO 201

Figura 11 – SALA DE ESTAR Figura 12 - SALA DE JANTAR

Figura 13 - DORMITÓRIO 1 Figura 14 - DORMITÓRIO 2

(17)

EDIFÍCIO SALAMANCA – APARTAMENTO 102

Figura 19 – ENTRADA Figura 20 - VARANDA

Figura 21 – VAGA DESCOBERTA

(18)

Figura 22 – Local para lazer a 500 metros do condomínio

(19)

Figura 24 - À direita está o condomínio dos imóveis avaliandos e à esquerda uma pequena concentração comercia

Figura 25 - Renomado depósito de materiais de construção da cidade localizado a 500 metros de distância do condomínio

(20)

l.

Figura 26 - Posto de combustível e supermercado com farmácia à 500 metros de distância do condomínio

(21)

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1004085-61.2014.8.26.0506 e código 1BE26C0. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ELAINE CRISTINA PEDRESCHI ENGRACIA RODRIGUES, liberado nos autos em 29/05/2017 às 17:43 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1004085-61.2014.8.26.0506 e código 6B66C03.

(22)

(23)

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1004085-61.2014.8.26.0506 e código 1BE2708. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ELAINE CRISTINA PEDRESCHI ENGRACIA RODRIGUES, liberado nos autos em 29/05/2017 às 17:43 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1004085-61.2014.8.26.0506 e código 6B66C04.

(24)

(25)

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1004085-61.2014.8.26.0506 e código 1BE273E. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ELAINE CRISTINA PEDRESCHI ENGRACIA RODRIGUES, liberado nos autos em 29/05/2017 às 17:43 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1004085-61.2014.8.26.0506 e código 6B66C05.

(26)

(27)

3 http://ancapimobiliaria.com.br/property/apartamento-vilas-espanholas/R$ 145.000,00 R$ 1.943,96 74,59 3 1 227 1 0 4 MARCIO (ROGÉRIO IMÓVEIS) R$ 150.000,00 R$ 2.010,99 74,59 3 1 227 1 1 5 MAIRA (981477401) (PROPRIETÁRIA) R$ 150.000,00 R$ 2.010,99 74,59 3 1 227 1 1 6 ADLEY (AQUARIUS) 981141470 R$ 180.000,00 R$ 2.413,19 74,59 3 1 227 1 1 7 NELSON 993799090 R$ 125.000,00 R$ 1.675,83 74,59 3 1 227 1 0 8 RONILSON 992617049 R$ 130.000,00 R$ 1.742,86 74,59 3 1 227 1 0 9 RONILSON 992617049 R$ 150.000,00 R$ 2.010,99 74,59 3 1 227 1 1 10 ADLEY (AQUARIUS) 981141470 R$ 160.000,00 R$ 2.145,06 74,59 3 1 227 1 1 11 ADLEY (AQUARIUS) 981141470 R$ 150.000,00 R$ 2.010,99 74,59 3 1 227 1 1 12 PROPRIETÁRIO MARCELO (99155-6849) R$ 160.000,00 R$ 2.145,06 74,59 3 1 227 1 1 13 PROPRIETÁRIO DOUGLAS (99184-5998) R$ 125.000,00 R$ 1.675,83 74,59 3 1 227 1 1

(28)

4. Atividade Técnica 2. Dados do Contrato

5. Observações

1. Responsável Técnico

RAFAEL CAVALINI BALDIN

Título Profissional: Engenheiro Civil, Engenheiro de Segurança do Trabalho RNP:

Registro: 5069416980-SP

2613680865

Contratante:Tribunal de Justiça de São Paulo - 7ª Vara Civel da Comarca de Ribeirão

Preto

CPF/CNPJ:51.174.001/0001-93

Rua ALICE ALÉM SAADI N°:1010

1º Andar

Complemento:

Cidade:Ribeirão Preto UF:

Bairro:NOVA RIBEIRÂNIA

SP CEP: 14096-570

Vinculada à Art n°: Contrato:

Quantidade Unidade

Execução

1 _Avaliação _Edificação _Alvenaria _3,00000 _unidade

Após a conclusão das atividades técnicas o profissional deverá proceder a baixa desta ART

Empresa Contratada: _Registro:

Celebrado em: 30/10/2020

Valor: R$780,00 Tipo de Contratante:Pessoa Jurídica de Direito Público

Ação Institucional: Endereço:

Endereço: Rua ADRIANO COUTINHO N°: 361

Complemento: Bairro: SANTA CRUZ

Cidade: Batatais UF: SP CEP: 14305-164

Data de Início: 30/10/2020

Previsão de Término: 23/12/2020

Coordenadas Geográficas:

Finalidade: Código:

CPF/CNPJ:

3. Dados da Obra Serviço

Trata-se de laudo de avaliação para os três imóveis: Apartamento nº 004, Edifício Ibiza; Apartamento nº 201, Edifício Mallorca; Apartamento nº 102, Edifício Salamanca.

6. Declarações

(29)

Valor ART R$ 88,78 Registrada em: 30/10/2020 Valor Pago R$ 88,78 Nosso Numero: 28027230201352233 Versão do sistema

de de

Local data

Tribunal de Justiça de São Paulo - 7ª Vara Civel da Comarca de Ribeirão Preto - CPF/CNPJ: 51.174.001/0001-93

RAFAEL CAVALINI BALDIN - CPF: 405.303.938-08

- A guarda da via assinada da ART será de responsabilidade do profissional e do contratante com o objetivo de documentar o vínculo contratual.

www.creasp.org.br Tel: 0800 17 18 11

E-mail: acessar link Fale Conosco do site acima

Impresso em: 02/11/2020 09:14:00