Portugal Market Pulse. Relatório de Research T Portugal Market Pulse T

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Portugal Market Pulse | T3 2017 1

Portugal

Market Pulse

Relatório de Research

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2 Portugal Market Pulse | T3 2017

Após 5 anos, a agência de rating Standard &

Poor’s s retirou a dívida portuguesa do nível

“lixo”, facilitando o acesso dos bancos e das

empresas aos mercados.

O imobiliário comercial está a ter um dos

melhores anos de sempre. Os investidores

continuam a olhar ativamente para Portugal,

ao mesmo tempo que os setores ocupacionais

crescem a bom ritmo.

No mercado residencial, a procura internacional

vai para além dos programas dos Golden

Visa e do RNH. Os atributos do país aliados

às melhorias verificadas do ponto de vista

económico, social e cultural têm tido um papel

fundamental na atração de famílias estrangeiras

para trabalhar e viver em Portugal.

O turismo, cujas dormidas mantêm o

crescimento a dois dígitos (14% em Lisboa),

continua um dos grandes motores do crescimento

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+6%

+3,8%

35.390 m

2 376 M€

Escritórios ocupados durante o 3º trimestre de

2017, representando um crescimento de

87%

face ao mesmo período de 2016.

Aumento do Índice de Preços de Habitação em

Portugal durante o 1º semestre de 2017.

Variação homóloga do Índice de Vendas a

Retalho (MM12M) em Agosto de 2017.

Destaques

Investidos em

Imobiliário Comercial durante o

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Confiança, Investimento e

Crescimento Económico:

Welcome back!

5 anos após a dívida portuguesa ser considerada “lixo” por todas as agências internacionais de rating, a Standard & Poor’s reviu em alta a perspetiva, para estável, e subiu o rating da dívida para BBB-. Aproveitando este momentum, o IGCP colocou Bilhetes do Tesouro a 3 e 12 meses no mercado com as taxas de juro negativas em 0,363% e 0,345%, registando o record mínimo nas respetivas

maturidades. A subida do rating da dívida portuguesa vem deste modo facilitar o acesso dos bancos e das empresas aos mercados, melhorando as condições de financiamento e diminuindo o custo do crédito.

A Fitch e a Moody’s também melhoraram a perspetiva dos títulos de dívida, para positiva, e é esperado que subam o rating da dívida soberana, reconhecendo a evolução da economia e a consolidação orçamental e externa, relativa à UE e ao euro. A previsão do crescimento económico de 2,5% em 2017 e a expetativa de que a meta do défice orçamental de 2017 se cumpra, acompanhados pelo sustentado crescimento do turismo, do imobiliário e das exportações, permitem o aumento da confiança tanto dos portugueses como dos investidores. Verifica-se igualmente um aumento do investimento e diminuição do desemprego. Neste sentido, os bancos estão também a facilitar o acesso ao crédito à habitação, financiando atualmente cerca de 80% do valor de avaliação do imóvel.

O governo, fortalecido pelos bons resultados do partido socialista nas últimas eleições autárquicas, tenta diminuir a carga fiscal sobre os mais

A previsão do

crescimento económico

de 2,5% em 2017 e

a expetativa de que

a meta do défice

orçamental de 2017 se

cumpra, acompanhados

pelo sustentado

crescimento do turismo,

do imobiliário e das

exportações, permitem

o aumento da confiança

tanto dos portugueses

como dos investidores.

Consumo Privado

+1,9%

Exportações

+8,1%

PIB

+3,0%

Taxa de

Desemprego

9,1%

Taxa de Inflação

1,0%

necessitados e lança diferentes programas relativos ao mercado de arrendamento, beneficiando tanto senhorios como inquilinos, com o objetivo de promover o arrendamento de longo prazo a custos acessíveis.

Portugal, parte assim para uma nova etapa com confiança renovada, prevendo-se que vários setores continuem bastante dinâmicos e em crescimento, nomeadamente o imobiliário e o turismo.

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Escritórios

Portugal Market Pulse | T3 2017

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A disponibilidade de

área continua a reduzir.

No final do terceiro

trimestre a taxa de

disponibilidade atingiu

os 9,1%, com todas

as zonas a registar

decréscimos.

Para dar resposta à

procura que se faz

sentir, para além dos

edifícios atualmente

em construção existem

ainda diversos projetos

em pipeline, os quais

somam uma área de

145,000 m2.

Principais Transações | T3 2017

Ocupante: OLX

Edifício: Atrium Saldanha Zona: Prime CBD

Ocupante: Navigator

Edifício: Fontes Pereira de Melo, 14 Zona: Prime CBD

Ocupante: Tekever

Edifício: Edifício Nau Zona: Parque das nações

Ocupante: IdeiaHub

Edifício: Palácio Sotto Mayor Zona: Nova Zona de Escritórios

Ocupante: HCCM

Edifício: Pórtico

Zona: Nova Zona de Escritórios

4.737 m

2

3.372 m

2

2.240 m

2

1.711 m

2

1.527 m

2

Top 5

Fonte: LPI

O mercado de Escritórios

revela-se dinâmico e em

crescimento.

O volume de absorção de escritórios teve um crescimento homólogo de 87% no terceiro trimestre do ano, durante o qual foram absorvidos 35.390 m2 _de

escritórios. Nos primeiros 9 meses do

ano, foram ocupados 113.471 m2_{, o que}

representou um crescimento de 16% face ao mesmo período de 2016.

A absorção líquida, representada pela expansão de área e entrada de novas empresas, contou com 52% da área total ocupada durante o terceiro trimestre e 53% no acumulado do ano. Houve um claro aumento destes indicadores face aos mesmos períodos de 2016, o que demonstra um tecido empresarial dinâmico e em crescimento.

As empresas tecnológicas, nas quais se incluem empresas nas áreas de back office e call centre, continuam a liderar a ocupação de escritórios (38%). Portugal é atualmente o destino de eleição para a instalação de empresas multinacionais que prestam este tipo de serviços, fator que tem contribuído para o forte dinamismo da procura. Estas empresas procuram áreas de grande dimensão, pelo que durante o terceiro trimestre a área média por transação, fixada nos 506

m2_{, representou uma variação homóloga}

positiva de 41% e o dobro do número de transações de grande dimensão (acima de 1,000 m2_).

O Prime CBD foi a zona mais ativa durante o terceiro trimestre (45%) e durante os primeiros noves meses do ano (28%). As grandes operações (>1.000 m2₎

tiveram um forte contributo, das quais 65% da área ocupada nos 3 meses de verão, foi realizada nesta zona. A disponibilidade de área continua a reduzir. No final do terceiro trimestre a taxa de disponibilidade atingiu os 9,1%, com todas as zonas a registar decréscimos. O Parque das Nações ultrapassou o limiar dos 3% (2,88%), podendo considerar-se um zona totalmente ocupada. A Zona Histórica e Ribeirinha e o Prime CBD, foram a zonas que apresentaram maiores decréscimos durante o trimestre, fixando-se nos 5,39% e nos 5,21%, respetivamente.

A nova oferta de escritórios tem sido reduzida, pelo que os poucos edifícios novos que têm surgido são rapidamente absorvidos. Durante o terceiro trimestre não foram concluídos novos espaços de escritórios, mas antes do final do ano antevê-se a conclusão de 2 edifícios com

um total de 22.300 m2_{, ambos localizados}

na Zona Histórica e Ribeirinha e ambos com ocupantes pré-acordados. Para 2018 está prevista a conclusão de 7 edifícios, com um total de 72.500 m2_{. No}

entanto, apenas quatro se encontram atualmente em construção, o que

perfaz um volume de 32.500 m2_{. Apesar}

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Zonas de Escritórios

só edifício) foi imediatamente tomada por empresas que requeriam espaços de grande dimensão.

Para dar resposta à procura que se faz sentir, existem ainda diversos projetos que representam um pipeline de cerca de 145,000 m2_{de escritórios. De dimensão}

relevante, destacamos a terceira torre do Colombo, que ainda se encontra em

fase de aprovação e o Hub Criativo do Beato destinado a empresas criativas e dinamizadoras de empreendedorismo, outra área na qual Portugal está a começar a ter uma boa procura. As rendas prime voltam a aumentar.

O Prime CBD atingiu os 19€/m2_/mês

e o Parque das Nações registou um

novo aumento para os 17€/m2_/mês,

sendo a qualidade e modernidade os requisitos que mais valorizam os ativos. É expectável que face ao dinamismo registado e à reduzida oferta de qualidade, se registem novos aumentos nas rendas.

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Retalho

Portugal Market Pulse | T3 2017

108.500

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O mercado mantém a trajetória

crescente durante o terceiro

trimestre.

O volume de vendas de retalho mantém a tendência crescente e, do mesmo modo, o índice de confiança do consumidor continua com um crescimento estável. Os centros comerciais permanecem a primeira escolha dos consumidores portugueses, pelo que os ativos prime continuam a revelar elevados níveis de footfall e vendas a crescer, o que, consequentemente, se reflete na ocupação e nas respetivas rendas. Desta forma, os centros comerciais de primeira linha apostam na melhoria de performance através de estratégias de expansão, enquanto os centros comerciais secundários procuram reformular os seus projetos de forma a se adaptarem às novas exigências do mercado, como é exemplo o Dolce Vita Tejo, que já iniciou o seu processo de renovação.

À semelhança dos outros trimestres, o pipeline mantém-se reduzido. Para o quarto trimestre está agendada a abertura do Mar Shopping Algarve, cuja área total é de 90.000 m2_{e prevê-se}

também a conclusão do Évora Shopping, que será o primeiro centro comercial do Alentejo.

Para os próximos dois anos, prevê-se a expansão do NorteShopping e do Glicínias Plaza, com aumentos de 21.000 m2_{e 13.000 m}2_{de área bruta locável,}

respetivamente.

No comércio de rua, as zonas prime mantêm-se bastante dinâmicas,

continuando a beneficiar do crescimento do turismo.

As rendas têm mantido uma tendência crescente ao longo do ano. Durante o terceiro trimestre a renda prime foi revista apenas no Cais do Sodré, na qual

se registou um aumento de 5 €/ m2_/

mês para os 40 €/m2_{/mês. Esta zona}

emergente tem vindo a ganhar cada vez mais dinamismo, sendo atualmente, a zona de restauração e vida noturna de referência da cidade de Lisboa, onde surgem cada vez mais conceitos trendy e diferenciadores.

Durante os três meses do verão abriram diversos restaurantes e lojas nas zonas consolidadas de comércio de rua da capital. A disponibilidade de espaços nos eixos principais mantém-se baixa, o que faz com que estas zonas alarguem para ruas mais secundárias.

O comércio da Baixa está a expandir-se na frente ribeirinha em direção a Alfama, eixo que passará a ser a rota pedonal entre a cidade e o quase concluído Terminal de Cruzeiros, situado na Doca do Jardim do Tabaco.

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Lisboa

Zonas Prime de Comércio de Rua

Principais Aberturas

Chiado Eyeglass Factory no Chiado,

Sportino nos Restauradores, Naked no

Príncipe Real, Restaurante SOI no Cais

do Sodré e Pizzeria Al Garage, na Rua

Castilho.

Prime

Secundário

Centros

Comerciais RetailParks Comércio de Rua

Baixa Alta

Comportamento

da Procura

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Rendas Prime

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Novo record de investimento

é esperado para 2017

Durante o terceiro trimestre de 2017 foram investidos 376 milhões de euros em imobiliário comercial, resultando num total de 1.422 milhões de euros durante os primeiros 9 meses do ano, o que supera o volume total registado em 2016, de 1.250 milhões de euros. O pipeline previsto até ao final do ano é extenso e, mesmo que não se fechem todas as transações previstas este ano, 2017 será certamente um ano record com um volume total de investimento que poderá ultrapassar os 2.500 milhões de euros.

O investimento estrangeiro mantém-se dominante, repremantém-sentando cerca de 90% quer durante o trimestre quer no acumulado do ano. No entanto, os investidores domésticos também têm realizado diversas transações mas com tickets médios de 9M€, muito abaixo do volume médio transacionado por investidores internacionais que se situa nos 52M€.

No terceiro trimestre, o setor de Escritórios (57%) foi o mais ativo, tendo representado as duas maiores transações do trimestre. Contudo, no acumulado do ano, o retalho (33%) mantém-se o setor com maior volume investido, muito devido aos elevados tickets que este tipo de ativos implicam. Seguiu-se o setor dos Escritórios, cuja quota de 32% foi impulsionada essencialmente pela compra de 3 portefólios.

As yields prime, mantiveram-se estáveis no terceiro trimestre, fixando-se, na sua maioria, em valores inferiores aos mínimos históricos. Durante o terceiro trimestre não houve transações que justificassem novos decréscimos, no entanto, tendo em conta as potenciais transações de alguns ativos prime, poder-se-á assistir a novas descidas até ao final do ano.

O pipeline previsto

até ao final do ano

é extenso pelo que

o volume total

de investimento

poderá ultrapassar

os 2.500 milhões

de euros em 2017.

Principais Transações | T3 2017

Portfólio Silcoge

Comprador:Explorer Valor:145 M€ Área:70.000 m2

Setor:Retalho, Escritórios e Alternativos

Yields Prime

Marquês de Pombal, 3

Lx Factory

Comprador:Merlin Properties

Valor:60 M€ Área:20.000 m2 Setor:Escritórios Comprador:Keys Valor:40 - 50 M€ Area:n.d.

Setor:Escritórios e Retalho Fonte: JLL

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Os dados acumulados até ao

terceiro trimestre fazem antever

um ano excecional no setor.

Neste trimestre o mercado residencial manteve o dinamismo da primeira metade do ano. De acordo com INE, que à data de fecho desta edição apenas disponibilizava dados até ao final do primeiro semestre, as vendas têm vindo a aumentar, apresentando crescimentos de 18%, 17% e 21% em Portugal e nas áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto, respetivamente. Na JLL, as vendas deste trimestre duplicaram face ao período homólogo, situação já verificada nos dois trimestres anteriores, o que faz prever que 2017 seja um excelente ano de transações no mercado residencial.

Quer em Lisboa, quer no Porto, a procura no mercado residencial continua a intensificar-se e a alargar a área de atuação, deixando de se concentrar apenas nas localizações premium. Os compradores nacionais, sem capacidade de pagar os preços praticados no centro de Lisboa já tinham direcionado a procura para outras zonas, tais como Ajuda/Belém, Alcântara ou mesmo a zona oriental e ribeirinha da cidade entre Santa Apolónia e o Parque das Nações. Atualmente, verifica-se também que os compradores estrangeiros se interessam cada vez mais por estas zonas emergentes, quer para investir, quer para viver.

Quando tentamos perceber os motivos deste dinamismo, verificamos que a procura internacional vai para além dos programas dos Golden Visa e dos Benefícios Fiscais para Residentes Não Habituais. Adicionalmente às características mais óbvias, como o clima

e a segurança, as cidades de Lisboa e Porto estão cada vez mais interessantes do ponto de vista económico, social e cultural, atraindo assim famílias estrangeiras para trabalhar e viver. Os portugueses, por outro lado, estão também a comprar mais devido à melhoria das condições económicas e de empregabilidade do país. A compra de casa pelos nacionais tem sido igualmente estimulada pela melhoria das condições dos empréstimos à habitação, situação que deverá ser ainda mais evidente com a recente revisão do rating da dívida nacional.

Esta contínua e renovada procura tem provocado pressão nos preços. De acordo com os dados do INE, o Índice de Preços de Habitação em Portugal aumentou 6% durante os primeiros seis meses do ano. Em Lisboa, as zonas premium registaram um aumento generalizado do valor mínimo de venda, revelando um mercado ainda em franco crescimento.

Quanto às nacionalidades dos

compradores estrangeiros, os Brasileiros lideram a tabela das transações realizadas na JLL. Durante o trimestre em análise destacam-se também os compradores oriundos da China, França, Suíça, África do Sul e Macau.

Do lado da oferta, nas zonas centrais da capital continuam a surgir novos projetos, contudo a procura mantém-se maior do que a oferta. Nas zonas menos prime e nas zonas periféricas, os projetos em desenvolvimento estão a ser muito bem-sucedidos e apresentam bons ritmos de vendas. Alguns exemplos são os novos edifícios da Alta de Lisboa, do Braço de Prata e o Sky City em Carnaxide.

Até ao terceiro

trimestre de 2017

registámos 44

nacionalidades

diferentes. Os

estrangeiros

pesaram 60% nas

vendas realizadas

pela JLL, com

os brasileiros a

concentrarem

27% das vendas

internacionais.

Principais Transações

Scenic

Zona: Colina de Santana Promotor: Louvre capital 26 Apartamentos

77% Vendido em 3 meses

Casa Cruz de Poiais

Avenida Residence

Zona: Zona Ribeirinha

Promotor: Promotor internacional 8 Apartamentos

Zona: Lapa / Estrela Promotor: Nacional 30 Apartamentos

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18 Portugal Market Pulse | T3 2017 Chiado 6.500-9.000 Avenida da Liberdade 6.000-9.000 Príncipe Real 5.500-8.000 Zona Histórica 4.500-6.500 Lapa / Estrela 4.000-6.000 Zona Ribeirinha 4.000-6.000 Campo de Ourique / Amoreiras 4.000-5.500 Avenidas Novas 4.500-6.000

Colina de Santana 4.000-5.500 Restelo / Belém 4.500-6.000 Parque das Nações 3.500-5.000 Estoril / Cascais 5.000-12.000

Valor Prime (€/m

2

₎

Zonas Residenciais Prime

Lisboa

2ª Circular A5 ALFAMA CHIADO AJUDA ALCÂNTARA PARQUE EDUARDO VII RATO AMOREIRAS PARQUE FLORESTAL DE MONSANTO CAMPO GRANDE ALVALADE ORIENTE AREEIRO BAIXA MARQUÊS DE POMBAL CAMPO PEQUENO PRAÇA DE ESPANHA BELÉM ALGÉS OLIVAIS 2ª Circular Av. da Índia

Av. Joaquim de Aguiar

Av. 24 Julho

Av. Duque d’Ávila

Av . Almir ante Gag o Coutinho Av . D. J oã o I I

Av. Marechal Gomes da Costa

Av . Almir ante Reis Av . da República Av . D. Carlos I R. de São Ben to R. do Alecrim Av . de Ceu ta Eix o Norte Sul Al. Infa nte D. H enriq ue Av. d as De scobe rtas Av. d a Lib_erd ade A2/SUL ALGARVE SANTA APOLÓNIA CAIS DO SODRÉ TERREIRO DO PAÇO Rio Tejo PONTE 25 DE ABRIL A2/SUL ALGARVE ESTORIL/CASCAIS PONTE VASCO DA GAMA IC 19 R. Augus ta Av. A_ntó nio A. A guiar Av. Fontes P ereira de Melo Av. de Berna Rua Inf an te San to Zona Histórica

Chiado Av. da Liberdade Príncipe Real Lapa/Estrela Zona Ribeirinha

Restelo/Belém

Colina de Santana Parque das Nações Estoril/Cascais

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Portugal Market Pulse | T3 2017 19 2ª Circular A5 ALFAMA CHIADO AJUDA ALCÂNTARA PARQUE EDUARDO VII RATO AMOREIRAS PARQUE FLORESTAL DE MONSANTO CAMPO GRANDE ALVALADE ORIENTE AREEIRO BAIXA MARQUÊS DE POMBAL CAMPO PEQUENO PRAÇA DE ESPANHA BELÉM ALGÉS OLIVAIS 2ª Circular Av. da Índia

Av. Joaquim de Aguiar

Av. 24 Julho

Av. Duque d’Ávila

Av . Almir ante Gag o Coutinho Av . D. J oã o I I

Av. Marechal Gomes da Costa

Av . Almir ante Reis Av . da República Av . D. Carlos I R. de São Ben to R. do Alecrim Av . de Ceu ta Eix o Norte Sul Al. Infa nte D. H enriq ue Av. d as De scobe rtas Av. d a Lib_erd ade A2/SUL ALGARVE SANTA APOLÓNIA CAIS DO SODRÉ TERREIRO DO PAÇO Rio Tejo PONTE 25 DE ABRIL A2/SUL ALGARVE ESTORIL/CASCAIS PONTE VASCO DA GAMA IC 19 R. Augus ta Av. A_ntó nio A. A guiar Av. Fontes P ereira de Melo Av. de Berna Rua Inf an te San to Zona Histórica

Chiado Av. da Liberdade Príncipe Real Lapa/Estrela Zona Ribeirinha

Restelo/Belém

Colina de Santana Parque das Nações Estoril/Cascais

Avenidas Novas Campo de Ourique/Amoreiras

Nacionalidades

44 TOP 3 Compradores

Internacionais

1º - Brasil - 27%

2º - Turquia - 9%

3º - China e França - 6%/cada

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Portugal está no top mundial

de destinos turísticos, tendência

que veio para ficar.

Após um ano repleto de sucessos a nível de prémios internacionais e de artigos publicados nos media internacionais, setembro veio reforçar a qualidade e mediatismo do Destino Portugal com os World Travel Awards, os óscares do Turismo. Portugal conquistou pela primeira vez o título de Melhor Destino Europeu e foi o país que mais prémios recebeu, num total de 37. O Porto de Lisboa recebeu o prémio de Melhor Porto de Cruzeiros da Europa e a cidade de Lisboa está ainda nomeada a nível mundial para Melhor Destino City Break.

No que à cidade de Lisboa diz respeito, os dados mais recentes confirmaram a sua posição no panorama internacional como destino de referência para o Turismo. No período compreendido entre Janeiro e Maio foram registadas 4 milhões de dormidas, um aumento de 14% face a igual período do ano passado. Com evolução positiva está também a taxa de ocupação média, a qual atingiu nos primeiros 8 meses do ano os 80,42% e o preço médio por quarto (ADR) que subiu para 97,66€, representando crescimentos homólogos de 5,8% e 11,1%, respetivamente. Como resultado dos dois fatores, a receita por quarto disponível entre Janeiro e Agosto (RevPar) situou-se nos 78,53€, traduzindo-se num aumento de 17,5% em termos homólogos.

Relativamente à oferta, foram inaugurados 4 novos hotéis na capital Portuguesa durante

os primeiros nove meses do ano e esperam-se a abertura de outras 4 unidades até ao final de 2017, que totalizam mais de 200 quartos. Contudo, a lista de potenciais novas aberturas ainda é longa, pela que até ao final de 2019 estão previstos inaugurar 17 hotéis, com mais de 1.400 quartos. O aeroporto de Lisboa registou um total de 8,8 milhões de chegadas até Agosto, um aumento de 20,3% em relação ao período homólogo. Este crescimento confirma a tendência de crescimento verificada nos últimos anos que tem causado uma grande pressão sobre o já sobrelotado aeroporto, esperando-se uma decisão célere sobre a construção do novo aeroporto de Lisboa. No Terminal de Cruzeiros, o número de passageiros até Agosto aumentou para 301.800, registando-se um crescimento residual de 0,2% em comparação a igual período do ano passado. O futuro Terminal de Santa Apolónia, que será inaugurado brevemente, terá a capacidade anual de receber 1, 8 milhões de passageiros e permitirá a atracagem de mais do que um navio de grande porte em simultâneo, o que irá incrementar o número de turistas na região.

Desde o início do ano, em Lisboa, foram transacionadas 4 unidades hoteleiras com um total de cerca de 300 quartos e cujo valor global atingiu os 54 milhões de euros. Registou-se assim o record máximo do valor/quarto, acima de 280.000€.

O aeroporto de Lisboa

registou um total

de 8,8 milhões de

chegadas até Agosto,

um aumento de

20,3% em relação ao

período homólogo.

Principais Aberturas

Corpo Santo Hotel

Zona: Cais do Sodré Categoria: 5 estrelas Quartos: 79

1908 Lisboa Hotel

REVPAR

(Jan - Ago - Cidade de Lisboa)

+17,5%

Fonte: JLL

PASSAGEIROS

(Jan - Ago - Aeroporto de Lisboa)

+20,3%

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