DE: Alfa Leilões – Especialista em Imóveis
PARA: MM. Juízo da 06ª Vara Cível - Foro de Santo André Condomínio Edifício Brasul (Exequente)
Rosangela Aparecida da Linhagem (Adv. Exequente) DATA: 21 de julho de 2021
LEILÃO: 1ª Praça: 26.07.2020 às 14 horas, até 29.07.2020 às 14 horas 2ª Praça: 29.07.2020 às 14 horas, até 21.07.2020 às 14 horas
Ref.: Leilão do Bem Imóvel Penhorado nos Autos do Processo n° 1008013-36.2015.8.26.0554, em Trâmite Perante a 06ª VARA CÍVEL - FORO DE SANTO ANDRÉ
I. Comentários gerais
Por determinação do MM. Juízo da 06ª Vara Cível - Foro De Santo André, realizamos, no período de 26.06.2020 a 21.07.2020, o Leilão Judicial Eletrônico do bem imóvel penhorado nos autos do Processo n° 1008013-36.2015.8.26.0554, que tem por objeto a Execução de Título Extrajudicial movida por Condomínio Edifício Brasul em face de Alexsander de Souza Ribeiro.
O bem imóvel penhorado nos autos do processo em epígrafe é um apartamento sob n° 11, localizado no 1° andar do Edifício Brasul, na parte da frente com direito a um lugar na garagem, tendo a seguinte descrição, áreas e confrontações: - compõe-se de vestíbulo, sala, terraços, três dormitórios, passagem, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e W.C. de empregada, confronta pela frente com à Rua Campos Sales; e nos fundos com o hall do andar, e poço de iluminação; tem a área total construída de 175,81ms², correspondendo-lhe à fração ideal de 4.3669% no terreno e coisas comuns do condomínio equivalente, a 28,0708ms²; que o referido Edifício, acha-se construído em um terreno que em seu todo assim se descreve:- mede de frente 12,50ms, para à rua Campos Sales n° 257, do lado direito 44,50ms onde confronta com o prédio n° 273 da Rua Campos Sales, do lado esquerdo 44,50ms aonde confina com a Rua Campos Sales n° 247, e nos fundos 12,30ms, onde confina com os prédios ns. 348 e 382 da Rua General Glicério e propriedade de Nicolino Paulo Campanella tendo uma área de 552,36ms, todos da quadra 2 do Centro.
O valor de avaliação desse imóvel é de R$ 1.057.531,63 (Abr/2020) e o valor mínimo para arrematação em segunda praça foi de R$ 528.765,82, que corresponde a 50% do valor de avaliação atualizado.
Conforme exposto nos autos do processo em epígrafe, não houve licitantes nas praças do leilão em apreço, de modo que foram lavrados os correspondentes autos de leilão negativos.
Em vista do resultado negativo deste ato, passaremos a expor a estratégia de trabalho implementada para promover esse leilão e nossas considerações acerca dos motivos que contribuíram para seu resultado negativo, para, ao fim, tecer considerações sobre os meios existentes para viabilizar a realização de novo leilão com maior atratividade e potencial de arrematação.
II. Trabalho Realizado e Estratégia do Leilão
Em vista das características do bem imóvel em apreço, identificamos como público potencialmente alvo moradores do Centro de Santo André, bem como investidores com interesse na aquisição de imóveis na Cidade de Santo André/SP.
Identificado esse público potencialmente alvo, promovemos a divulgação direcionada de material publicitário em meio eletrônico nas redes sociais (Facebook, Instagram e LinkedIn), divulgamos o leilão por meio de anúncio em portais especializados na venda de bens imóveis (ImovelWeb, Viva Real, OLX, Zap Imóveis), bem como no sítio do PublicJud, sendo que todos esses sites direcionam os potenciais arrematantes para o portal da Alfa Leilões - Especialista em Imóveis.
III. Fatores que contribuíram para o resultado negativo do Leilão
Analisando o imóvel leiloado, o mercado imobiliário e todos os fatores que influenciam a efetividade de um leilão, entendemos que o resultado negativo do leilão em apreço decorreu do seguinte fato:
1. Imóvel avaliado com valor acima da média do mercado;
Como se pode observar, em suma, a baixa atratividade deste leilão pode ter decorrido do reduzido benefício financeiro proporcionado (avaliação superior à média do mercado)
IV. Alterações factíveis para tornar atrativo novo leilão do bem imóvel em apreço
Conforme exposto acima, o MM. Juízo da causa determinou a realização do leilão do imóvel em apreço e fixou como lance mínimo para a segunda praça o montante correspondente a 50% do valor de avaliação do imóvel atualizado.
O valor de avaliação atualizado desse imóvel é R$ R$ 1.057.531,63 (Abr/2020) e o valor mínimo para arrematação em segunda praça foi de R$ 528.765,82..
Ocorre, todavia, que na Região de Santo André (onde se situa o imóvel leiloado) há considerável número de ofertas de imóveis semelhantes ao bem leiloado com valores mais atrativos. Nesse sentido, vejamos abaixo algumas ofertas extraídas de respeitáveis portais eletrônicos de venda de imóveis:
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-centro-bairros-santo-andre-com-garagem-175m2-venda-RS545000-id-2488676902/?__vt=ldph:b https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-centro-bairros-santo-andre-com-garagem-175m2-venda-RS440000-id-2459979329/?__vt=ldph:b https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-jardim-bairros-santo-andre-com-garagem-175m2-venda-RS700000-id-2462885291/?__vt=ldph:b
Para se ter parâmetros objetivos, informamos que dos anúncios transcritos acima, tomando-se por base a área construída, tem-se que o valor médio do metro quadrado dos imóveis com caraterísticas semelhantes ao imóvel leiloado é de R$ 3.209,52.
Utilizando-se referido parâmetro (área construída), tendo em vista que o imóvel leiloado está avaliado em R$ 1.057.531,63 e está construído em 175,81m², o valor do metro quadrado do imóvel objeto deste leilão é de R$ 6.015,20 (com base no valor de avaliação atualizado para a data do leilão realizado).
Exposto o cenário relativo ao valor de avaliação do imóvel (valor acima da média do mercado), cumpre pontuar que o MM. Juízo da 06ª VARA CÍVEL - FORO DE SANTO ANDRÉ, fixou o percentual de 50% do valor de avaliação como lance mínimo para arrematar esse imóvel em segunda praça.
Ocorre, todavia, que o valor de avaliação não é suficiente para tornar atrativa a arrematação do imóvel em apreço em leilão.
Diz-se isso, pois, considerando a área construída desse imóvel (175,81 m²), o valor do metro quadrado desse imóvel perfaz R$ 6.015,20, que representa apenas 53,35% acima da média do mercado.
Exposto este cenário, e tendo em vista que a realização de nova avaliação demandaria considerável decurso temporal, entendemos que a medida mais célere para tornar atrativa a venda deste imóvel é a homologação do valor de avaliação aqui apresentado, com a manutenção do deságio de 50% já concedido pelo MM. Juízo.
Com esta medida, o valor mínimo para arrematação deste imóvel em segunda praça (considerando valores atuais) será de R$ 282.133,19 (que será atualizado até a data do leilão), de modo que o valor mínimo do metro quadrado da área total passará a ser R$ 3.007,60, que representa o valor de 6,71 % abaixo da média de mercado do metro quadrado da região.
Desta forma, multiplicando o valor do metro quadrado da região com a metragem do imóvel (R$ 3.209,52 x 17,81m²), tem-se que o valor ideal de avaliação deste imóvel é de R$ 564.266,38, de forma que em segunda praça com deságio de 50%, o imóvel passará a ser R$ 282.133,19.
V. Considerações finais
Pelo exposto acima, entendemos o que leilão em apreço restou infrutífero pois o a avaliação acima da média do mercado para arrematação em segunda praça não tornou o preço do imóvel atrativo.
Assim, entendemos que a alternativa mais célere e com potencial para promover a venda do imóvel em apreço é a homologação judicial do valor de avaliação, no importe de R$ 564.266,38, nos termos do artigo 871, IV, do CPC.
Por fim, destacamos que caso haja discordância ou se entendam impertinentes nossas colocações, estamos à disposição para realizar novo leilão no formato que este MM. Juízo entenda adequado.
Cordial e atenciosamente,
Atualizado até Abril/2020.
