Fazenda Realeza. Imóvel: INCRA: , Área georreferenciada: 640,4334 ha

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Imóvel: Fazenda Realeza

Município: Itapetininga - SP

INCRA: 636.061,317.624-0

Área registrada: 676,95 ha

Área georreferenciada: 640,4334 ha

Interessado: Massa Falida de Fazendas Reunidas Boi

Gordo S/A

CNPJ: 58,450,701/0001-02

Síndico: Dr. Gustavo Henrique Sauer Arruda Pinto

Proc. 000,02,171131-3

1ª V.C. de São Paulo - SP

Endereço: Pça da Liberdade, 130 – 8º. and cj 84/86

Cidade: São Paulo – SP

CEP: 01501-010

Telefone: 11 3104.6287

Responsável Técnico: Carlos Augusto Arantes

Engº Agrônomo

CREA 060.183.494-0 CPF/MF 023.625.908-36

(2)

Índice _Pág

Proêmio 3

I Preliminares 4

II Da Vistoria 5

III Benfeitorias Existentes na Propriedade e Valoração 8

III.1 Benfeitorias não reprodutivas e valoração 9

III.2 Benfeitorias reprodutivas e valoração 59

IV Da forma e possibilidade de Exploração 59

V Da região do Imóvel 68

VI.1 Serviços comunitários 68

VI.2 Potencial de Utilização Regional 68

VI Da macro Região do Imóvel 68

VI.1. Da cidade de Itapetininga 69

VI.1.1 Aspectos Físicos 69

VI.1.2. História de Itapetininga 69

VI.1.2.1. Infra-Estrutura, Industrialização e Meio-Ambiente 71

VI.1.3. Sistema de Transporte 72

VI.1.3.1 Rodovias que servem o Município 72

VII Metodologia Avaliatória 72

VII.1 Metodologia Básica Aplicada 73

VII.2 Graus de Fundamentação e Precisão 74

VII.2.1 Grau de Fundamentação 74

VII.2.2 Grau de Precisão 75

VIII. Valor de Venda e Compra das Propriedades Rurais 78

IX Cálculos 79

X. Conclusão 106

Bibliografia 107

Anexos 108

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Conforme determinado pelo juízo, foi realizado levantamento georreferenciado deste imóvel e, pelo hiato temporal entre a primeira avaliação e esta, uma nova avaliação do bem também foi realizado, este laudo pretende complementar o primeiro, no tocante às metragens e valores atualizados.

Será realizada a avaliação do imóvel em tela, consoante Norma Técnica ABNT 14.653 e legislações correlatas.

Neste estudo buscar-se-á o Valor de Mercado do mesmo, ou seja:

“Expressão monetária teórica e mais provável de um bem, a uma data de referência, numa situação em que as partes, conscientemente conhecedoras

das possibilidades de seu uso e

envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data”i_.

(4)

I

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Objeto:

Trata-se de estudo avaliatório de imóvel rural, denominado Fazenda Realeza, situado no município de Itapetininga, Estado de São Paulo. Com metragem total georreferenciada de 640,4334 hectares. O imóvel encontra-se registrado no INCRA sob nº 636.061.317.624-0.

O levantamento topográfico

georreferenciado foi realizado por nosso escritório, conforme plantas, memoriais e relatórios em anexo, todo material cartográfico encontra-se gravado em CD-Room, também em anexo.

Anexo 01 – Planta georreferenciada, memoriais e relatórios técnicos

Anexo 02 – CD-Room

Constam no imóvel matrículas como áreas urbanas, porém, pelo Laudo de vistoria do INCRA percebeu-se que elas foram incorporadas ao imóvel maior e são utilizadas como destinação agropastoril. O que as torna, efetivamente, áreas rurais. Este perito avaliador assim também entende em obediência ao previsto em Lei Federal nº 4504/64 – Estatuto da Terra e ao Código Tributário Nacional.

O imóvel conta com um número elevado de benfeitorias, muitas delas não usuais em meio rural (como asfaltamento de vias internas e silos super dimensionados). Por

(5)

este motivo, quais, não agregam valor ao imóvel, pois podem ser consideradas benfeitorias voluptuárias.

Observações Iniciais:

Análise do mercado regional:

Em pesquisa frente ao mercado regional, observa-se que o mesmo encontra-se desaquecido, por motivos diversos.

Pela proximidade da cidade sede

(Itapetininga) e da capital do estado, observa-se que o imóvel avaliando, embora possuidor de características de solo e relevo as quais o classificariam para produção agrosilvopastoril, também o classificariam para possível exploração com loteamento de chácaras de produção, lazer, ou até residencial.

I

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Datas de vistoria: O trabalho de campo teve início

27/04/2010, com seqüência nos dias 28/04/2010 a 04/05/2010. Roteiro de Acesso:

Partindo do trevo Ataliba de Carvalho de Itapetininga na Rodovia Raposo Tavares sentido à Angatuba, aproximadamente no KM 170 está a entrada do imóvel à esquerda.

(6)

Coordenadas Centrais do Imóvel N 7.386.452 E 794.552 Titularidade:

Como proprietária: Massa Falida de Fazendas Reunidas Boi Gordo S/A, devidamente inscrita no CNPJ sob nº 706.396.398-87, com endereço à Pça da Liberdade, 130 - 8o. Andar cj 84/86, na cidade de São Paulo – SP, CEP nº 01501-010, telefone nº 11 3104.6287, representada por seu síndico, Dr. Gustavo Henrique Sauer de Arruda Pinto, perante o processo de falência nº 000,02,171131-3, em trâmite na 1ª Vara Cível da Comarca de São Paulo - SP

Domínio:

CRI Oficio Registro Matrícula Livro

5 366 2 6 9.249 8 9.250 7 27.294 7 4.211 2 52.750 8 26.086 Itapetininga 1º 6 36.590 Anexo 03 - Matrículas

Distribuição das Áreas do Imóvel:

Consoante levantamento topográfico

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CONVENÇÃO ESPECIFICAÇÃO

LEGENDA

ÁREA (ha) Benfeitorias Reprodutivas

Área de Preservação Permanente

640,4334 Área de Interesse Ambiental

514,4160

Mata Nativa Bioma Mata Atlântica

17,5435 Benfeitorias Não Reprodutivas

Estradas Pavimentadas

11,3359 Pasto

3,6105 Área de Sede e Edificações

53,7966 39,7309 Represa

Área Total

Áreas Reservadas ou Impedidas:

Não há áreas reservadas.

As áreas impedidas de uso são de preservação permanente e de reserva legal, conforme previstas em Código Florestal – Lei 4771/65.

Confrontações:

Confrontantes ao Norte: Ribeirão dos Cavalos -

Fazenda Jandyra, SP - 270 - Rodovia Raposo Tavares

Confrontantes a Oeste: Ribeirão dos Cavalos -

Fazenda Jandyra, ETE - Estação de Tratamento de Esgoto

Confrontantes ao Sul: Rio Itapetininga, Córrego sem

Denominação - Matrícula: 55.655, propriedade de Helber Vargas de Oliveira, Córrego sem Denominação - Haras Santa Adelaide, Área Invadida por moradores de Itapetininga

Confrontantes a Leste: SP - 270 - Rodovia Raposo

(8)

Equipe de trabalho:

Dr. Carlos Augusto Arantes, Engenheiro Agrônomo,

CREA-SP 060.183.494-0.

Dra. Suelin Helena de Andrade, Engenheira Cartógrafa,

CREA-SP 5.062.195.212/D.

Téc. Agrim. Diogo Machado, RG MG 13.407.473, CPF-MF

067.006.136-04.

Téc. Agrim. Leonardo da Silva, RG MG 10.549.500, CPF-MF

057.347.046-44

Sr. Fernando Cortês, Topógrafo, CPF/MF 257.712.748-01.

Srta. Camila de Arantes, Acadª. em Engª Agronômica –

estagiária, R.G. nº 33.099.236-3.

Informações Adicionais sobre o Imóvel:

A localização do imóvel como um todo é considerada ÓTIMA, com fácil acesso à cidade sede do município (Itapetininga).

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Consoante levantado em vistoria, as benfeitorias existentes encontram-se descritas à seguir:

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$ 8 @* + ( ;E_< 2 % F 7 * $ ; .$ F <7( * 7 % Q@Q7 G 7 K '7'8 '758 7 E F $ E % 7 7 B G * $$ 7 L H B 6 $ !(!70 ! !(!70 !68'' !68'07_{!68( 7} 8& 1 :$ ( ; @* + < :$ X78 !78 U B; <K'75 Y1 $3 / 7 7 ! 7 !68'07 !8 # ( ;E # 7 < 2 % F 7 * $ ;* + . B .$ F * B <75 * 7% % ; E % EB$ : < 7 B ; + < G ; . B7* B 7% % <7 K '7'8 788 7 E F E% $ E% 7 F H6 ; E % <7 B G * $$ 7 H B 6 $ '5 7'5 ! '5 7'5 !68! !68'!7 !68(!7!68 (7 !! 1 B 1 *_(< 9 ; + 1 $ / 7 B G * $$ $ 7 ' * * $ B H6 * E 7 '(7&! ' (&7' !68((7!68 8_{!68 !7} !' # % + % ;E* 7 + (< # % + % 9 9 2 ; <K!78 6 B; <K078 U 878 ;* 2 % !788 !788 F % < E 7 6 7 H EB $ $ 7 E *+ 7 '7!8 '7!8 '7'5 ! '7'5 !68(07!68(57 ! ,$* G 2 % ;E 7 + (< * %H $ $* G $ 7 $ $ % % F % * * . 7 $ K07(8P BK8758 3% 7 E E $

(44)

314 Portaria Vitória (c/ Guarita, jardineira, Cancela, muretas e piso externo cimentado

alvenaria, tijolo a vista c/ reboco interno, 2 ambientes internos e portaria coberta, piso cerâmico, portas/janelas em ferro e vidro, teto em laje pré-moldada e cobertura em telhas cerâmica sobre estrutura de madeira envernizada, instalações elétrica / hidráulica funcionando precariamente portão de madeira, cancela metálica na parte interna, piso externo cimentado 38,79 ₁ 38,79 010 a 1-013, 1-027, 1-043, E sua valoração:

Observa-se que os valores das benfeitorias foram atualizados pelo INPC.

INPC 675,85 abr/06 Fator

Correção dos valores

(45)

Benfeitoria

nº Área (m²) Quant Área Total (m²) (abr/06) R$/un R$/un (ago/10) Valor Corrigido R$/un Fator Depreciação R$

1 84,24 1 84,24 643,59 788,46 66.420,01 Regular 0,60 39.852,00 2 297,64 1 297,64 25,00 30,63 9.115,96 Regular 0,60 5.469,58 3 1,44 2 2,88 24,31 29,78 171,55 Regular 0,60 102,93 4 2,24 1 2,24 5 4,64 1 4,64 6 170,89 1 170,89 643,59 788,46 134.740,20 Regular 0,60 80.844,12 7 1.211,97 1 1.211,97 35,00 42,88 51.967,42 Regular 0,60 31.180,45 8 186,53 1 186,53 9 230,27 1 230,27 643,59 788,46 181.559,05 Regular 0,60 108.935,43 10 24,13 1 24,13 11 16,61 1 16,61 24,31 29,78 494,68 Regular 0,60 296,81 12 201,20 1 201,20 65,57 80,33 16.162,35 Regular 0,60 9.697,41 13 1,89 1 1,89 14 0,55 1 0,55 24,31 29,78 16,38 Regular 0,60 9,83 15 315,93 1 315,93 643,59 788,46 249.098,68 Regular 0,60 149.459,21 16 792,00 1 792,00 28,00 34,30 27.167,80 Regular 0,60 16.300,68 17 51,70 1 51,70 18 68,66 1 68,66 19 303,19 1 303,19 35,00 42,88 13.000,32 Regular 0,60 7.800,19 20 258,54 1 258,54 65,57 80,33 20.768,46 Regular 0,60 12.461,07 21 55,60 1 55,60 63,00 77,18 4.291,28 Regular 0,60 2.574,77 22 971,03 1 971,03 65,57 80,33 78.002,60 Regular 0,60 46.801,56 23 67,56 1 67,56 643,59 788,46 53.268,47 Regular 0,60 31.961,08

(46)

Benfeitoria

24 0,87 1 0,87 5.000,00 6.125,50 5.329,18 Regular 0,60 3.197,51 25 50,20 1 50,20 643,59 788,46 39.580,77 Regular 0,60 23.748,46 26 1,30 1 1,30 24,31 29,78 38,72 Regular 0,60 23,23 27 852,90 1 852,90 643,59 788,46 672.478,90 Regular 0,60 403.487,34 28 129,62 1 129,62 9,00 11,03 1.429,18 Regular 0,60 857,51 29 343,65 1 343,65 28,00 34,30 11.788,15 Regular 0,60 7.072,89 30 0,42 1 0,42 24,31 29,78 12,51 Regular 0,60 7,51 31 173,69 1 173,69 643,59 788,46 136.947,90 Regular 0,60 82.168,74 32 48,00 1 48,00 18,00 22,05 1.058,49 Regular 0,60 635,09 33 0,60 1 0,60 24,31 29,78 17,87 Regular 0,60 10,72 34 706,05 1 706,05 65,57 80,33 56.716,82 Regular 0,60 34.030,09 35 0,15 2 0,30 24,31 29,78 17,87 Regular 0,60 10,72 36 206,23 1 206,23 37 5,11 1 5,11 24,31 29,78 152,19 Regular 0,60 91,31 38 15,21 1 15,21 24,31 29,78 452,99 Regular 0,60 271,79 39 18,15 1 18,15 24,31 29,78 540,55 Regular 0,60 324,33 40 304,71 1 304,71 643,59 788,46 240.252,14 Regular 0,60 144.151,28 41 120,00 1 120,00 25,00 30,63 3.675,30 Regular 0,60 2.205,18 42 2.209,41 1 2.209,41 65,57 80,33 177.481,37 Regular 0,60 106.488,82 43 4,32 1 4,32 120,00 147,01 635,09 Regular 0,60 381,05 44 0,16 2 0,32 24,31 29,78 19,06 Regular 0,60 11,44 45 1.375,43 1 1.375,43 9,00 11,03 15.165,34 Regular 0,60 9.099,21 46 100,00 1 100,00 65,57 80,33 8.032,98 Regular 0,60 4.819,79

(47)

Benfeitoria

47 101,60 1 101,60 61,00 74,73 7.592,67 Regular 0,60 4.555,60 48 102,40 1 102,40 61,00 74,73 7.652,46 Regular 0,60 4.591,48 49 104,40 1 104,40 61,00 74,73 7.801,92 Regular 0,60 4.681,15 50 104,80 1 104,80 65,57 80,33 8.418,56 Regular 0,60 5.051,14 51 106,40 3 319,20 65,57 80,33 76.923,77 Regular 0,60 46.154,26 52 107,20 1 107,20 65,57 80,33 8.611,35 Regular 0,60 5.166,81 53 112,00 1 112,00 65,57 80,33 8.996,93 Regular 0,60 5.398,16 54 174,72 1 174,72 65,57 80,33 14.035,21 Regular 0,60 8.421,13 55 1,00 1 1,00 14.400,00 17.641,43 17.641,43 Precário 0,40 7.056,57 56 1,00 1 1,00 14.400,00 17.641,43 17.641,43 Precário 0,40 7.056,57 57 11,82 1 11,82 24,31 29,78 352,03 Mau 0,20 70,41 58 1,31 1 1,31 643,59 788,46 1.032,88 Péssimo 0,20 206,58 59 0,50 1 0,50 24,31 29,78 14,89 Regular 0,60 8,93 60 0,88 1 0,88 24,31 29,78 26,21 Regular 0,60 15,72 61 18,81 1 18,81 24,31 29,78 560,20 Regular 0,60 336,12 62 1,00 1 1,00 14.400,00 17.641,43 17.641,43 Precário 0,40 7.056,57 63 10,75 1 10,75 2.500,00 3.062,75 32.924,54 Regular 0,60 19.754,72 64 10,75 1 10,75 24,31 29,78 320,16 Regular 0,60 192,09 65 1,00 1 1,00 14.400,00 17.641,43 17.641,43 Precário 0,40 7.056,57 66 1,75 1 1,75 643,59 788,46 1.379,81 Regular 0,60 827,88 67 1,55 1 1,55 24,31 29,78 46,16 Regular 0,60 27,70 68 250,00 1 250,00 25,00 30,63 7.656,87 Bom 0,80 6.125,50 69 3.153,15 1 3.153,15 20,00 24,50 77.258,43 Regular 0,60 46.355,06

(48)

Benfeitoria

70 1,00 1 1,00 14.400,00 17.641,43 17.641,43 Precário 0,40 7.056,57 71 137,18 1 137,18 643,59 788,46 108.161,16 Regular 0,60 64.896,70 72 3,29 1 3,29 18,00 22,05 72,55 Regular 0,60 43,53 73 0,89 1 0,89 24,31 29,78 26,51 Regular 0,60 15,90 74 15,30 1 15,30 650,00 796,31 796,31 Bom 0,80 637,05 75 245,03 1 245,03 643,59 788,46 193.196,75 Regular 0,60 115.918,05 76 27,00 1 27,00 77 2,99 1 2,99 1.350,00 1.653,88 1.653,88 Bom 0,80 1.323,11 78 4,29 1 4,29 24,31 29,78 127,77 Regular 0,60 76,66 79 0,94 1 0,94 24,31 29,78 28,00 Regular 0,60 16,80 80 23,74 1 23,74 24,31 29,78 707,03 Regular 0,60 424,22 81 1,00 1 1,00 14.400,00 17.641,43 17.641,43 Precário 0,40 7.056,57 82 34,56 1 34,56 24,31 29,78 1.029,27 Regular 0,60 617,56 83 35,42 1 35,42 24,31 29,78 1.054,88 Regular 0,60 632,93 84 0,35 1 0,35 24,31 29,78 10,42 Regular 0,60 6,25 85 2,61 1 2,61 24,31 29,78 77,73 Regular 0,60 46,64 86 323,58 1 323,58 643,59 788,46 255.130,41 Regular 0,60 153.078,24 87 6,72 1 6,72 18,00 22,05 148,19 Regular 0,60 88,91 88 6,82 1 6,82 24,31 29,78 203,11 Regular 0,60 121,87 89 1,10 1 1,10 24,31 29,78 32,76 Regular 0,60 19,66 90 3,80 1 3,80 24,31 29,78 113,17 Regular 0,60 67,90 91 1,00 1 1,00 14.400,00 17.641,43 17.641,43 Precário 0,40 7.056,57 92 1,80 1 1,80 24,31 29,78 53,61 Regular 0,60 32,16

(49)

Benfeitoria

93 361,20 1 361,20 25,00 30,63 11.062,65 Regular 0,60 6.637,59 94 10,15 1 10,15 24,31 29,78 302,29 Regular 0,60 181,37 95 1,00 1 1,00 14.400,00 17.641,43 17.641,43 Precário 0,40 7.056,57 96 1,31 1 1,31 643,59 788,46 1.032,88 Regular 0,60 619,73 97 1,65 1 1,65 98 4,63 1 4,63 24,31 29,78 137,89 Regular 0,60 82,73 99 1,00 8 8,00 24,31 29,78 1.906,06 Regular 0,60 1.143,64 100 22,78 1 22,78 150,00 183,76 4.186,16 Regular 0,60 2.511,70 101 0,83 1 0,83 24,31 29,78 24,72 Regular 0,60 14,83 102 150,88 1 150,88 643,59 788,46 118.963,09 Regular 0,60 71.377,85 103 41,06 1 41,06 643,59 788,46 32.374,23 Regular 0,60 19.424,54 104 68,47 1 68,47 643,59 788,46 53.985,97 Regular 0,60 32.391,58 105 93,95 1 93,95 12,00 14,70 1.381,18 Regular 0,60 828,71 106 61,22 1 61,22 24,31 29,78 1.823,26 Regular 0,60 1.093,96 107 12,78 1 12,78 24,31 29,78 380,62 Regular 0,60 228,37 108 641,59 1 641,59 1.045,75 1.281,15 821.971,43 Regular 0,60 493.182,86 109 0,88 1 0,88 80,00 98,01 86,25 Regular 0,60 51,75 110 0,95 1 0,95 80,00 98,01 93,11 Regular 0,60 55,86 111 52,65 1 52,65 28,00 34,30 1.806,04 Regular 0,60 1.083,62 112 4,25 2 8,50 113 3,80 1 3,80 24,31 29,78 113,17 Regular 0,60 67,90 114 6,20 1 6,20 24,31 29,78 184,65 Regular 0,60 110,79 115 0,30 7 2,10 350,00 428,78 6.303,14 Regular 0,60 3.781,88

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Benfeitoria

116 698,67 1 698,67 25,00 30,63 21.398,50 Regular 0,60 12.839,10 117 530,36 1 530,36 65,57 80,33 42.603,69 Regular 0,60 25.562,21 118 211,38 1 211,38 18,00 22,05 4.661,31 Bom 0,80 3.729,05 119 676,36 1 676,36 120 164,78 1 164,78 25,00 30,63 5.046,80 Bom 0,80 4.037,44 121 32,38 1 32,38 2.431,00 2.978,22 2.978,22 Regular 0,60 1.786,93 122 8,76 1 8,76 120,00 147,01 1.287,82 Regular 0,60 772,69 123 174,56 1 174,56 25,00 30,63 5.346,33 Regular 0,60 3.207,80 124 369,94 1 369,94 65,57 80,33 29.717,19 Regular 0,60 17.830,31 125 0,90 1 0,90 126 3,14 1 3,14 24,31 29,78 93,52 Regular 0,60 56,11 127 594,52 1 594,52 24,31 29,78 29,78 Bom 0,80 23,83 128 92,00 1 92,00 26,00 31,85 2.930,44 Regular 0,60 1.758,26 129 132,17 1 132,17 26,00 31,85 4.209,96 Regular 0,60 2.525,97 130 24,63 2 49,26 24,31 29,78 2.934,14 Regular 0,60 1.760,48 131 4,52 1 4,52 24,31 29,78 134,62 Regular 0,60 80,77 132 88,15 1 88,15 643,59 788,46 69.502,89 Regular 0,60 41.701,73 133 7,00 1 7,00 24,31 29,78 208,48 Regular 0,60 125,09 134 146,54 1 146,54 643,59 788,46 115.541,16 Regular 0,60 69.324,70 135 2,69 1 2,69 24,31 29,78 80,11 Regular 0,60 48,07 136 170,27 1 170,27 643,59 788,46 134.251,36 Regular 0,60 80.550,81 137 10,40 1 10,40 365,44 447,70 4.656,08 Regular 0,60 2.793,65 138 23,14 1 23,14 65,57 80,33 1.858,83 Regular 0,60 1.115,30

(51)

Benfeitoria

139 24,90 1 24,90 65,57 80,33 2.000,21 Regular 0,60 1.200,13 140 9,95 1 9,95 24,31 29,78 296,33 Regular 0,60 177,80 141 89,79 1 89,79 65,57 80,33 7.212,81 Regular 0,60 4.327,69 142 8,69 1 8,69 18,00 22,05 191,63 Regular 0,60 114,98 143 3,33 1 3,33 24,31 29,78 99,17 Regular 0,60 59,50 144 31,57 1 31,57 643,59 788,46 24.891,73 Regular 0,60 14.935,04 145 23,36 1 23,36 65,57 80,33 1.876,50 Regular 0,60 1.125,90 146 428,06 1 428,06 65,57 80,33 34.385,96 Regular 0,60 20.631,57 147 36,61 1 36,61 24,31 29,78 1.090,32 Regular 0,60 654,19 148 9,38 61 572,18 650,00 796,31 48.575,18 Bom 0,80 38.860,15 149 35,40 4 141,60 650,00 796,31 3.185,26 Bom 0,80 2.548,21 150 1,20 18 21,60 24,31 29,78 536,08 Regular 0,60 321,65 151 2,22 5 11,10 650,00 796,31 3.981,57 Bom 0,80 3.185,26 152 25,52 2 51,04 24,31 29,78 3.040,16 Regular 0,60 1.824,10 153 1,23 57 70,11 24,31 29,78 1.697,58 Regular 0,60 1.018,55 154 225,61 1 225,61 65,57 80,33 18.123,20 Regular 0,60 10.873,92 155 9,88 1 9,88 120,00 147,01 1.452,48 Regular 0,60 871,49 156 189,97 1 189,97 65,57 80,33 15.260,24 Regular 0,60 9.156,15 157 58,60 1 58,60 18,00 22,05 1.292,23 Regular 0,60 775,34 158 4,29 1 4,29 24,31 29,78 127,77 Regular 0,60 76,66 159 3,60 1 3,60 120,00 147,01 529,24 Regular 0,60 317,55 160 97,00 1 97,00 161 139,31 1 139,31 643,59 788,46 109.840,59 Regular 0,60 65.904,35

(52)

Benfeitoria

162 48,69 1 48,69 24,31 29,78 1.450,09 Regular 0,60 870,06 163 1,32 1 1,32 24,31 29,78 39,31 Regular 0,60 23,59 164 12,01 1 12,01 47,50 58,19 698,89 Regular 0,60 419,33 165 15,26 1 15,26 47,50 58,19 888,01 Regular 0,60 532,81 166 277,04 1 277,04 643,59 788,46 218.435,40 Regular 0,60 131.061,24 167 0,18 1 0,18 24,31 29,78 5,36 Regular 0,60 3,22 168 2,55 1 2,55 24,31 29,78 75,94 Regular 0,60 45,57 169 2,20 50 110,00 650,00 796,31 39.815,72 Bom 0,80 31.852,58 170 20,78 1 20,78 24,31 29,78 618,87 Regular 0,60 371,32 171 142,51 1 142,51 643,59 788,46 112.363,66 Regular 0,60 67.418,20 172 11,65 1 11,65 643,59 788,46 9.185,58 Regular 0,60 5.511,35 173 17,94 1 17,94 18,00 22,05 395,61 Regular 0,60 237,37 174 1,33 1 1,33 175 265,13 1 265,13 643,59 788,46 209.044,83 Regular 0,60 125.426,90 176 58,14 1 58,14 65,57 80,33 4.670,37 Péssimo 0,20 934,07 177 14,70 1 14,70 120,00 147,01 2.161,08 Regular 0,60 1.296,65 178 1,27 1 1,27 80,00 98,01 124,47 Regular 0,60 74,68 179 163,00 1 163,00 643,59 788,46 128.519,24 Regular 0,60 77.111,55 180 123,71 1 123,71 643,59 788,46 97.540,59 Regular 0,60 58.524,35 181 2,00 1 2,00 24,31 29,78 59,56 Regular 0,60 35,74 182 25,18 1 25,18 39,23 48,06 1.210,17 Regular 0,60 726,10 183 148,04 1 148,04 643,59 788,46 116.723,86 Regular 0,60 70.034,31 184 3,31 1 3,31 24,31 29,78 98,58 Regular 0,60 59,15

(53)

Benfeitoria

185 262,86 1 262,86 643,59 788,46 207.255,02 Regular 0,60 124.353,01 186 132,52 2 265,04 643,59 788,46 417.947,73 Regular 0,60 250.768,64 187 156,45 1 156,45 643,59 788,46 123.354,82 Regular 0,60 74.012,89 188 9,00 2 18,00 24,31 29,78 1.072,16 Regular 0,60 643,29 189 0,33 1 0,33 24,31 29,78 9,83 Regular 0,60 5,90 190 0,15 11 1,65 350,00 428,78 7.782,44 Regular 0,60 4.669,47 191 6,50 1 6,50 2.500,00 3.062,75 19.907,86 Regular 0,60 11.944,72 192 1,00 1 1,00 24,31 29,78 29,78 Regular 0,60 17,87 193 8,82 1 8,82 365,44 447,70 3.948,72 Regular 0,60 2.369,23 194 338,22 1 338,22 65,57 80,33 27.169,13 Regular 0,60 16.301,48 195 13,56 1 13,56 80,00 98,01 1.328,99 Regular 0,60 797,39 196 226,30 1 226,30 35,00 42,88 9.703,40 Regular 0,60 5.822,04 197 376,43 1 376,43 643,59 788,46 296.800,60 Regular 0,60 178.080,36 198 60,95 1 60,95 643,59 788,46 48.056,73 Regular 0,60 28.834,04 199 20,64 1 20,64 24,31 29,78 614,70 Regular 0,60 368,82 200 519,23 1 519,23 42,00 51,45 26.716,55 Bom 0,80 21.373,24 201 167,46 1 167,46 42,00 51,45 8.616,51 Regular 0,60 5.169,91 202 29,35 1 29,35 42,00 51,45 1.510,18 Regular 0,60 906,11 203 4,41 1 4,41 365,44 447,70 1.974,36 Regular 0,60 1.184,61 204 597,32 1 597,32 643,59 788,46 470.963,89 Regular 0,60 282.578,33 205 1.800,00 1 1.800,00 6,50 7,96 14.333,66 Regular 0,60 8.600,20 206 2,96 1 2,96 3.000,00 3.675,30 10.878,88 Regular 0,60 6.527,33 207 63,98 1 63,98 28,00 34,30 2.194,69 Regular 0,60 1.316,82

(54)

Benfeitoria

208 78,18 1 78,18 24,31 29,78 2.328,37 Regular 0,60 1.397,02 209 5,31 1 5,31 24,31 29,78 158,14 Bom 0,80 126,51 210 25,35 1 25,35 65,57 80,33 2.036,36 Regular 0,60 1.221,82 211 1,62 1 1,62 80,00 98,01 158,77 Regular 0,60 95,26 212 8,31 1 8,31 100,00 122,51 1.018,06 Regular 0,60 610,83 213 1,22 1 1,22 80,00 98,01 119,57 Regular 0,60 71,74 214 38,93 2 77,86 24,31 29,78 4.637,68 Regular 0,60 2.782,61 215 416,97 1 416,97 65,57 80,33 33.495,10 Regular 0,60 20.097,06 216 60,82 1 60,82 365,44 447,70 27.229,13 Regular 0,60 16.337,48 217 6.832,37 1 6.832,37 20,00 24,50 167.406,62 Regular 0,60 100.443,97 218 2,53 1 2,53 24,31 29,78 75,35 Regular 0,60 45,21 219 12,19 1 12,19 24,31 29,78 363,04 Bom 0,80 290,44 220 1.052,61 1 1.052,61 65,57 80,33 84.555,90 Regular 0,60 50.733,54 221 8.956,00 1 8.956,00 25,00 30,63 274.299,72 Bom 0,80 219.439,77 222 713,25 1 713,25 25,00 30,63 21.845,05 Regular 0,60 13.107,03 223 969,27 1 969,27 8,00 9,80 9.499,62 Bom 0,80 7.599,69 224 4,32 1 4,32 120,00 147,01 635,09 Regular 0,60 381,05 225 176,00 1 176,00 45,00 55,13 9.702,79 Regular 0,60 5.821,67 226 0,93 1 0,93 24,31 29,78 27,70 Bom 0,80 22,16 227 0,00 1 0,00 228 1,00 1 1,00 14.400,00 17.641,43 17.641,43 Precário 0,40 7.056,57 229 12,21 1 12,21 24,31 29,78 363,64 Bom 0,80 290,91 230 6,12 1 6,12 24,31 29,78 182,27 Bom 0,80 145,81

(55)

Benfeitoria

231 9,85 1 9,85 24,31 29,78 293,35 Bom 0,80 234,68 232 4,86 1 4,86 24,31 29,78 144,74 Regular 0,60 86,84 233 7,56 1 7,56 24,31 29,78 225,15 Bom 0,80 180,12 234 2,16 1 2,16 24,31 29,78 64,33 Regular 0,60 38,60 235 240,00 1 240,00 25,00 30,63 7.350,60 Regular 0,60 4.410,36 236 163,67 1 163,67 650,00 796,31 796,31 Bom 0,80 637,05 237 18,40 1 18,40 24,31 29,78 547,99 Regular 0,60 328,80 238 2.278,84 1 2.278,84 239 108,00 1 108,00 20,00 24,50 2.646,21 Regular 0,60 1.587,73 240 1,33 1 1,33 80,00 98,01 130,35 Regular 0,60 78,21 241 106,55 1 106,55 24,31 29,78 3.173,29 Regular 0,60 1.903,97 242 260,16 1 260,16 643,59 788,46 205.126,17 Regular 0,60 123.075,70 243 774,45 1 774,45 821,05 1.005,87 778.994,25 Regular 0,60 467.396,55 244 258,83 1 258,83 643,59 788,46 204.077,52 Regular 0,60 122.446,51 245 116,98 1 116,98 250,00 306,27 35.828,03 Regular 0,60 21.496,82 246 85,05 1 85,05 247 1,63 1 1,63 1.800,00 2.205,18 2.205,18 Bom 0,80 1.764,14 248 42,93 1 42,93 100,00 122,51 5.259,35 Regular 0,60 3.155,61 249 1.150,00 1 1.150,00 6,50 7,96 9.157,62 Regular 0,60 5.494,57 250 73,52 1 73,52 25,00 30,63 2.251,73 Regular 0,60 1.351,04 251 111,54 1 111,54 643,59 788,46 87.945,01 Regular 0,60 52.767,00 252 29,95 1 29,95 643,59 788,46 23.614,43 Regular 0,60 14.168,66 253 11,07 1 11,07 320,00 392,03 4.339,79 Regular 0,60 2.603,87

(56)

Benfeitoria

254 14,13 1 14,13 150,00 183,76 2.596,60 Regular 0,60 1.557,96 255 1,33 1 1,33 256 68,38 1 68,38 24,31 29,78 2.036,50 Regular 0,60 1.221,90 257 16,90 1 16,90 643,59 788,46 13.325,00 Regular 0,60 7.995,00 258 7,13 1 7,13 24,31 29,78 212,35 Regular 0,60 127,41 259 1,00 1 1,00 24,31 29,78 29,78 Regular 0,60 17,87 260 168,93 1 168,93 42,00 51,45 8.692,15 Bom 0,80 6.953,72 261 77,16 1 77,16 42,00 51,45 3.970,20 Regular 0,60 2.382,12 262 16,79 1 16,79 65,57 80,33 1.348,74 Regular 0,60 809,24 263 5,83 2 11,66 264 1,77 1 1,77 265 0,15 23 3,45 350,00 428,78 9.862,05 Regular 0,60 5.917,23 266 28,88 1 28,88 39,23 48,06 1.387,99 Regular 0,60 832,79 267 1.008,31 1 1.008,31 6,50 7,96 8.029,32 Regular 0,60 4.817,59 268 387,31 1 387,31 269 19,50 1 19,50 250,00 306,27 5.972,36 Regular 0,60 3.583,42 270 84,35 1 84,35 643,59 788,46 66.506,74 Regular 0,60 39.904,04 271 1,50 1 1,50 80,00 98,01 147,01 Regular 0,60 88,21 272 1.595,85 1 1.595,85 25,00 30,63 48.876,86 Regular 0,60 29.326,12 273 87,21 1 87,21 643,59 788,46 68.761,74 Regular 0,60 41.257,04 274 9,36 1 9,36 120,00 147,01 1.376,03 Regular 0,60 825,62 275 7,84 1 7,84 2.500,00 3.062,75 24.011,94 Regular 0,60 14.407,17 276 5,00 1 5,00 365,44 447,70 2.238,50 Regular 0,60 1.343,10

(57)

Benfeitoria

277 2.441,35 1 2.441,35 278 3,28 1 3,28 1.000,00 1.225,10 4.018,33 Regular 0,60 2.411,00 279 3,54 1 3,54 120,00 147,01 520,42 Regular 0,60 312,25 280 233,35 1 233,35 24,31 29,78 6.949,67 Regular 0,60 4.169,80 281 609,04 1 609,04 65,57 80,33 48.924,03 Regular 0,60 29.354,42 282 21,46 1 21,46 24,31 29,78 639,13 Regular 0,60 383,48 283 280,44 1 280,44 65,57 80,33 22.527,68 Regular 0,60 13.516,61 284 91,48 1 91,48 22,81 27,94 2.556,36 Regular 0,60 1.533,82 285 458,18 1 458,18 65,57 80,33 36.805,49 Regular 0,60 22.083,29 286 1,27 1 1,27 24,31 29,78 37,82 Regular 0,60 22,69 287 1.651,66 1 1.651,66 25,00 30,63 50.586,18 Regular 0,60 30.351,71 288 30,67 1 30,67 39,23 48,06 1.474,02 Regular 0,60 884,41 289 517,52 1 517,52 290 1,68 1 1,68 80,00 98,01 164,65 Regular 0,60 98,79 291 521,01 1 521,01 643,59 788,46 410.796,38 Regular 0,60 246.477,83 292 9,32 1 9,32 643,59 788,46 7.348,46 Regular 0,60 4.409,08 293 1,00 1 1,00 14.400,00 17.641,43 17.641,43 Precário 0,40 7.056,57 294 1,00 1 1,00 1.500,00 1.837,65 1.837,65 Bom 0,80 1.470,12 295 1,00 1 1,00 14.400,00 17.641,43 17.641,43 Precário 0,40 7.056,57 296 322,03 1 322,03 24,31 29,78 9.590,75 Regular 0,60 5.754,45 297 15,49 1 15,49 250,00 306,27 4.744,20 Regular 0,60 2.846,52 298 10,93 1 10,93 24,31 29,78 325,52 Regular 0,60 195,31 299 32,27 1 32,27 65,57 80,33 2.592,24 Regular 0,60 1.555,34

(58)

Benfeitoria

300 47,20 1 47,20 65,57 80,33 3.791,56 Regular 0,60 2.274,94 301 48,19 1 48,19 65,57 80,33 3.871,09 Regular 0,60 2.322,65 302 1,66 1 1,66 24,31 29,78 49,44 Regular 0,60 29,66 303 60,00 1 60,00 643,59 788,46 47.307,70 Regular 0,60 28.384,62 304 60,36 1 60,36 120,00 147,01 8.873,64 Regular 0,60 5.324,18 305 8,95 1 8,95 24,31 29,78 266,55 Regular 0,60 159,93 306 580,47 1 580,47 307 453,35 1 453,35 65,57 80,33 36.417,49 Regular 0,60 21.850,50 308 141,36 1 141,36 643,59 788,46 111.456,93 Regular 0,60 66.874,16 309 5,85 1 5,85 320,00 392,03 2.293,39 Bom 0,80 1.834,71 310 278,27 1 278,27 643,59 788,46 219.405,21 Regular 0,60 131.643,13 311 24,91 2 49,82 650,00 796,31 39.672,39 Bom 0,80 31.737,91 312 2,27 1 2,27 2.500,00 3.062,75 6.952,44 Regular 0,60 4.171,46 313 2,98 1 2,98 15.000,00 18.376,49 54.761,94 Regular 0,60 32.857,16 314 38,79 1 38,79 643,59 788,46 30.584,43 Regular 0,60 18.350,66 SOMA 6.770.428,15

(59)

III.2. Benfeitorias Reprodutivas

Como benfeitorias reprodutivas temos as pastagens do imóvel, em metragem de 514,4160 hectares, com o seguinte valor:

Operações

Preparo do Solo Qt. Operações Gasto H/M Custo

H/M T otal

Grade Pesada (14x32 -Esp. 33) 1 1,80 60,00 108,00

Grade Intermed. (24x26 - Esp. 23) 1 1,40 60,00 84,00

Grade Niveladora (36x22 - Esp. 18,5) 2 0,80 60,00 96,00

Terraceamento 1 2,00 60,00 120,00 Correção e Plantio Calagem - 2,5 ton. 1 0,60 60,00 36,00 Fosfatagem 1 0,60 60,00 36,00 Plantio/Adubação 1 1,00 60,00 60,00 Cobertura 1 0,60 60,00 36,00 576,00 Insumos

Qtdade. R$/un T otal

3,00 65,00 195,00 0,50 450,00 225,00 0,00 173,00 0,00 0,00 605,00 0,00 25,00 3,40 85,00 310,00 R$ 886,00 Área de Pastagens 514,4160

Estado de Conservação Regular

Fator depreciação 0,60 T otal 273.463,55

Valor T otal das Pastagens R$ 273.463,55

duzentos e setenta e três mil quatrocentos e sessenta e três reais e cinquenta e cinco Sub T otal - 2 T OT AL Uréia - ton Sementes - Brachiarão - kg Superfosfato Simples Fosfato Natural Sub T otal - 1 Calcário - ton.

Estimativa de Custo de Formação de Pastagens - sem desmatamento 1,0 hectare

I

I VV .. DD AA FF OO RR MM AA EE PP OO SS SS II BB II LL II DD AA DD EE SS DD EE E

E XX PP LL OO RR AA ÇÇ ÃÃ OO

A seguir será apresentado breve estudo sobre fatores diversos da região na qual se localiza esta propriedade.

(60)

Tomando-se por base Projeto de Estudos Integrados do Potencial de Recursos Naturais - Aptidão Agrícola das Terras - IBGE - Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística e Projeto Radambrasil - Levantamento de Recursos Naturais.

Tem como objetivo principal à avaliação do solo para uso com lavoura (três sistemas de manejo), pastagem plantada, silvicultura e pastagem natural. Nesta classificação são representadas as classe de terras (solo, fatores climáticos e relevo) das unidades de mapeamento (associação de solos), estruturas em grupos, subgrupos e classes de aptidão agrícola.

A representação dos grupos é feita com algarismo, de 1 a 6, em escalas decrescentes, segundo as possibilidades de utilização das terras. As limitações que afetam os diversos tipos de utilização aumentam do grupo 1, para o grupo 6, diminuindo, conseqüentemente, as alternativas de uso e a intensidade com que as terras podem ser utilizadas.

Os grupos, 1, 2 e 3, são aptos para lavoura; o grupo 4, é indicado, basicamente, para pastagem plantada; o grupo 5, para silvicultura e/ou pastagem natural; e o grupo 6 é indicado para preservação da flora, fauna ou como área de recreação.

(61)

Classificação das terras de acordo com os Grupos de Aptidão Agrícola (UNESP) Lavoura Aptidão Grupos P re se rva çã o de Fl or a e Fa un a Si lvi cu ltu ra e/ ou p ast os na tu ra l Pastagem

Plantada Restrita Regular Boa

1 2 3 4 5 6

As terras consideradas aptas para lavouras, o são também para usos menos intensivos (pastagem plantada, silvicultura e/ou pastagem natural).

O subgrupo é o resultado do conjunto de avaliação da classe de aptidão, relacionada com os níveis de manejo, indicando o tipo de utilização das terras.

Os níveis de manejo visam diagnosticar o comportamento das terras em diferentes níveis tecnológicos. Sua indicação é feita através de letras, as quais podem aparecer na simbologia da classificação, escritas de diferentes formas, segundo as classes de aptidão que apresentam as terras, em cada um dos níveis adotados.

Nível de manejo A - baseado em práticas agrícolas

que refletem um baixo nível tecnológico.

Praticamente não há aplicação de capital para manejo, melhoramento e conservação das condições das terras e das lavouras. As práticas agrícolas

(62)

dependem do trabalho braçal, podendo ser utilizada alguma tração animal com implementos agrícolas simples.

Nível de manejo B - baseado em práticas agrícolas

que refletem médio nível tecnológico. Caracteriza-se pela modesta aplicação de capital e de resultados

de pesquisa para manejo, melhoramento e

conservação das condições das terras e das lavouras. As práticas agrícolas estão condicionadas principalmente à tração animal.

Nível de manejo C - baseado em práticas

agrícolas que refletem um alto nível tecnológico. Caracteriza-se pela aplicação intensa de capital e de resultados de pesquisas para manejo, melhoramento e conservação das condições das terras e da lavoura. A moto-mecanização está presente nas diversas fases da operação agrícola.

As Classes de Aptidão expressam aptidão agrícola das terras para um determinado tipo de utilização, com nível de manejo definido, dentro do subgrupo de aptidão. Refletem o grau de intensidade com que as limitações afetam as terras:

Classe Boa: terras sem limitações significativas

para produção sustentada de um determinado tipo de utilização, observando as condições do manejo considerado. Há um mínimo de restrições que não reduz a produtividade ou benefício, expressivamente, e não aumentam os insumos, acima de um nível aceitável.

Fazenda Realeza. Imóvel: INCRA: , Área georreferenciada: 640,4334 ha

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*,* 8

8

8

8

E #"1 2 ?"

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# 2

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