Os cursos de graduação em Direito devem formar profissionais que revelem, entre outras, as seguintes competências e habilidades: • interpretação e aplicação do Direito;
• utilização de raciocínio jurídico, de argumentação, de persuasão e de reflexão crítica;
• julgamento e tomada de decisões; e
• domínio de tecnologias e métodos para permanente compreensão e aplicação do Direito.
Fonte: DCN dos cursos de Direito – MEC.
Teoria dos Contratos 1. Prólogo
2. Exercício
2.1. Solução do exercício
2.1.1. Análise formal do documento 2.1.2. Análise legal do documento
2.1.3. Análise do conteúdo do documento 2.2. Conclusão
1. Prólogo
No exercício profissional, não raro o advogado é confrontado com situações apresentadas de forma altamente sintética, cabendo a ele elaborar o cenário que melhor atenda os inte-resses do cliente. Essa situação ocorre, por exemplo, em contratos de locações, em que o cliente apresenta um contrato já pronto e solicita a análise de sua adequação com vistas a evitar conflitos futuros. Nesses contextos, a experiência e a habilidade em identificar os elementos essenciais do contrato são essenciais para que a tarefa seja levada a bom ter-mo, seja em termos de aspectos formais do documento (informações necessárias ao do-cumento para sua individualização), seja em termos de conteúdos (condições) que repre-sentam as vontades das partes. Outra habilidade necessária é a percepção das regras le-gais que condicionam o contrato antes mesmo de sua elaboração, como, por exemplo, as regras de zoneamento urbano que permitem o estabelecimento (ou não) de atividades merciais em regiões da cidade. Também deve ser verificado, com ênfase nos imóveis co-merciais, se o Alvará de Vistoria do Corpo de Bombeiros está regular, de modo a prevenir conflitos futuros em casos de fiscalização ou sinistro.
Abaixo encontra-se um exemplo de contrato de locação de imóvel não residencial padrão na região metropolitana de São Paulo. Analise-o sob os aspectos formal, legal e de conte-údo, comentando as possíveis falhas.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL DAS PARTES CONTRATANTES
LOCADOR: Sr. L, brasileiro, comerciante, portador da cédula de identidade RG nº ___, devidamente inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda sob nº ___, residente e domiciliado nesta capital.
LOCATÁRIO: I INDUSTRIA E COMERCIO LTDA, inscrita no Cadastro Nacional de Pes-soas Jurídicas sob nº ___, instalada na Rua ___, nº ___, São Paulo, Capital, representada pelo Sr. R, brasileiro, casado, empresário, portador de identidade RG nº ___, devidamente inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda sob nº ___, residente e domiciliado à Rua ___, nº ___, apto. ___, bairro ___, CEP ___, São Paulo, Capital.
As partes têm entre si justo e acertado o presente Contrato de Locação não residencial por prazo determinado, com garantia de depósito em espécie, que se regerá pelas se-guintes cláusulas:
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª. O imóvel objeto da locação não residencial é de propriedade do LOCADOR e está situado na Rua ___, nº ___, bairro ___, CEP ___, São Paulo, Capital, livre de qual -quer tipo de ônus e em perfeito estado de conservação.
DA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL
Cláusula 2ª. O imóvel será destinado exclusivamente para fins não residenciais. DO VALOR DO ALUGUEL E DO PRAZO
Cláusula 3ª. O aluguel mensal é de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) nos primeiros 12 (doze) meses da locação, com reajuste posterior em concordância com os índices oficiais aplicáveis. O valor mensal do aluguel poderá sofrer acréscimos decorrentes de obrigações le -gais, como IPTU, ou outras que venham eventualmente a ser criadas pela Administração Pública e que tenham o imóvel como base de incidência ("obrigações propter rem").
dia do mês subsequente ao vencido, sob pena de, não o fazendo, incorrer na multa, cor -reção e despesas previstas na Cláusula 20ª abaixo.
Parágrafo Único. O pagamento será realizado mediante boleto bancário emitido pela Ad-ministradora e poderá ser pago unicamente na rede bancária.
Cláusula 5ª. A locação tem validade de 24 (vinte e quatro) meses, com termo inicial de 15 de Abril de 2019 e termo final em 15 de Abril de 2021, quando será considerada encerra-da, independente de qualquer tipo de notificação.
Cláusula 6ª. Findo o contrato, o Locatário se compromete a restituir o imóvel completa-mente livre e desocupado de coisas e pessoas, no estado em que o recebeu, conforme Termo de Vistoria e Fotografias do local, ressalvada a hipótese de prorrogação
da locação, quando então será estabelecido novo contrato por novo prazo. DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL
Cláusula 7ª. O imóvel será entregue no estado em que se encontra, com boas condições de higiene, limpeza e conservação, com a obrigação do Locatário em mantê-lo dessa for-ma.
Cláusula 8ª. É responsabilidade do Locador solicitar o cancelamento de titularidade por ventura ora existente junto às prestadoras dos serviços de água, luz e gás, que deverão ser atualizadas em nome do Locatário mediante solicitação deste às respectivas presta-doras de serviços.
Parágrafo Primeiro. O pedido de transferência de titularidade para o nome do Locatário às prestadoras dos serviços de água, luz e gás deverão ser efetuadas no prazo de até 48 horas contado da data de entrega das chaves do imóvel.
Parágrafo Segundo. Se não ocorrer o pedido de transferência no prazo acima estipulado, fica a Administradora isenta de toda e qualquer responsabilidade relativa à tais servi -ços.
Cláusula 9ª. Ao Locatário cabe a expressa responsabilidade de providenciar e obter, junto aos órgãos municipais, estaduais e federais competentes, as autorizações, licenças, alva-rás e quaisquer outros requisitos legais indispensáveis ao exercício regular e legal das ati-vidades comerciais do Locatário no imóvel locado, inclusive para os fins e efeitos das pos-turas municipais referentes ao zoneamento da região, não respondendo o Locador por qualquer restrição ou proibição, presente ou futura, da utilização do imóvel para o fim lo-cado.
Cláusula 10ª. O Locatário fica impedido de infringir normas que tutelem o direito de vizi -nhança, com expressa proibição, no imóvel, de prática de jogos de azar e quaisquer atos contrários aos bons costumes e à ordem pública.
Cláusula 11ª. O locatário se obriga, no curso da locação, a satisfazer eventuais intima-ções dos Poderes Públicos a que der causa, que não poderão motivar a rescisão do pre-sente Contrato.
Cláusula 12ª. Será de responsabilidade do Locatário o pagamento de eventuais multas e todos os encargos de tributos ou taxas incidentes sobre o imóvel no período de locação ora pactuado.
Cláusula 13ª. O Locador não poderá, sob hipótese alguma, ser responsabilizado por eventuais sinistros no imóvel durante o período de locação ora pactuado, ainda que de -correntes de curto-circuito ou defeito nas instalações elétricas do imóvel locado.
Parágrafo Primeiro. Para plena validade desta cláusula, o Locatário declara ter vistoriado ou contratado profissional habilitado para vistoriar as instalações elétricas, hidráulicas e de distribuição de gás no momento de recebimento das chaves do imóvel locado e decla-ra concordar com o bom estado das instalações.
Parágrafo Segundo. Para perfeita delimitação de responsabilidades, o Locatário se com-promete a comunicar por escrito e no prazo de até 10 (dez) após o recebimento das cha-ves do imóvel locado eventuais ocorrências de problemas nas Para uma perfeita delimita-ção entre os estragos porventura existentes nas instalações elétricas, hidráulicas ou de distribuição de gás.
Cláusula 14ª. Integra este contrato o Termo de Vistoria com o inventário dos bens e per -tences existente no imóvel e que será registrado com o Contrato de Locação no Cartório de Imóveis competente.
DO ALUGUEL, DESPESAS E TRIBUTOS
Cláusula 15ª. A Administradora emitirá mensalmente demonstrativo com o valor do alu-guel e eventuais outras despesas a serem pagas pelo Locatário.
Cláusula 16ª. Após o 20 (vinte) dias da data do pagamento, não tendo este sido quitado, o Locatário estará sujeito à inserção de seu nome perante os órgãos de proteção ao crédito.
FGV, ou na falta deste, com base no índice oficial que venha a substituí-lo.
Cláusula 18ª. As despesas diretamente ligadas ao imóvel ou sua utilização, como água, luz, IPTU, gás, telefone, seguro e todas as multas decorrentes do não pagamento ou atra-so dos impostos / serviços destacados, bem como outros que venham eventualmente a ser criados pela Administração Pública, são de responsabilidade do Locatário.
Cláusula 19ª. O locatário deverá providenciar, nos termos do artigo 22, inciso VIII, da Lei 8.245/91, o seguro contra incêndio através da seguradora de sua escolha, no prazo de 30(trinta) dias da data da assinatura deste, apresentado cópia da apólice de Seguro à Ad-ministradora. O não cumprimento desta obrigação facultará ao Locador a compra do se-guro em seguradora da sua escolha, com repasse ao Locatário do pagamento do prêmio correspondente.
Parágrafo Único. O Locatário deverá indicar como beneficiário do Seguro o Locador. Cláusula 20ª. Não cumprida as obrigações contidas na Cláusula 3ª, o Locatário será con-siderado em mora e estará obrigado a pagar multa de 10% (dez por cento) sobre o valor devido, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, correção monetária e honorários ad-vocatícios.
Parágrafo único. Não configurarão novação ou adição às cláusulas contidas neste instru-mento os atos de mera liberalidade referentes ao pagainstru-mento do aluguel ou quaisquer ou-tras obrigações fora do prazo acordado.
DA RESCISÃO
Cláusula 21ª. Ocorrerá a rescisão deste contrato, independente de comunicação prévia ou indenização, se ocorrer sinistro que impossibilite o uso do imóvel ou na eventualidade de desapropriação pelo Poder Público.
Parágrafo Único. Também ocorrerá rescisão na hipótese de inadimplemento contratual. DA GARANTIA – CAUÇÃO
Cláusula 22ª. O Locatário concorda e aceita depositar como garantia do aluguel o valor de R$ 15.000,00 em conta poupança de banco oficial e tendo o Locador como titular.
Parágrafo Único. O valor depositado somente poderá ser movimentado na hipótese de inadimplemento contratual ou por ocasião do término do presente contrato, quando então
será totalmente restituída ao Locatária acrescida de eventuais remunerações creditadas pela Instituição onde a poupança tiver sido aberta.
DAS BENFEITORIAS
Cláusula 23ª. As partes acordam que o imóvel será devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, acrescido de eventuais benfeitorias que, sob hipótese alguma, serão ob -jeto de indenização. No ato da devolução das chaves todos os comprovantes que de-monstrem os pagamentos de tributos e despesas deverão ser entregues ao Locador, que se reserva o direito de não aceitar as chaves caso tal não ocorra.
Parágrafo Único. Caso o Locador não concorde justificadamente em receber as chaves do imóvel, o Locatário estará compelido a pagar os aluguéis vincendos, acrescidos do percentual de 10% (dez por cento) cada, até a efetiva entrega e recebimento das chaves. Cláusula 24ª. O Locatário restituirá o imóvel em conformidade com a Cláusula 5ª, não fa-zendo jus a qualquer indenização ou reembolso, a que título seja, oriundos de eventuais reformas ou adaptações, quando então será elaborado auto de vistoria. As instalações elétricas, hidráulicas e acessórias deverão apresentar perfeitas condições de conserva-ção, uso e funcionamento.
DO FORO
Cláusula 25ª. Para dirimir possíveis controvérsias deste Contrato fica eleito exclusiva-mente o Foro da cidade de São Paulo, com renúncia expressa de qualquer outro por mais privilegiado que possa ser.
E por estarem justas e contratadas, as partes firmam o presente instrumento …
2.1. Solução do exercício
Três classes de análises são solicitadas: a análise formal, a análise legal e a análise do conteúdo. A análise formal significa a verificação da presença dos elementos essenciais
ao contrato situados nos planos da existência e validade do negócio jurídico1. A análise
legal requer, além da observância dos preceitos contidos no Código Civil vigente, a
identi-ficação de normas e regras legais contidas em leis esparsas, como a Lei de Locações (Lei n.8245/91), Lei de Zoneamento Urbano (ou Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, no caso da cidade de São Paulo, a que se refere o contrato ora objeto de estudo), leis estaduais sobre vistoria predial pelo corpo de bombeiros (no Estado de São Paulo, o 1 Sobre os Planos do Negócio Jurídico ver
ça Contra Incêndios das edificações e áreas de risco no Estado de São Paulo e dá provi-dências correlatas"), que devem ser satisfeitas para que o documento tenha eficácia.
Fi-nalmente, a análise de conteúdo (ou semântica) aponta para as regras contratuais que contém imprecisos aptas a gerarem conflitos de interesses futuros ou, sob ponto de vista econômico, situações desfavoráveis ao cliente.
As análises formal, legal e semântica são consistentes com as previsões legais presentes nos artigos 421 e 421-A do Código Civil de 2002, com redação dada ou incluídos pela Lei nº 13.874, de 2019, in verbis:
"Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da interven-ção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, res-salvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:
I – as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;
II – a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e III – a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada".
Como defendido alhures, "O contrato é, por excelência, um conceito da área jurídica com
suporte na ciência econômica. Entretanto, o sistemático desenvolvimento de novas tecno-logias com ampla aceitação e adoção pelo mercado de trabalho exige do profissional da área jurídica a constante atualização formativa e, em muitos casos, a especialização em nichos de mercado específicos, de forma a atender as expectativas de sua clientela e ob-ter visibilidade em contextos com alto grau de competitividade"2.
2.1.1. Análise formal do documento
As partes envolvidas no contrato devem ser civilmente capazes, o objeto ser lícito e a for-ma não defesa em lei (artigo 104 do Código Civil de 2002, sob a validade do negócio ju-rídico).
A capacidade das partes é verificada pela correta identificação constante no documento contratual. No documento apresentado, o Locador e o Locatário estão identificados, mas, na cláusula 4ª, § único, na cláusula 8ª, § 2º, na cláusula 15ª e na cláusula 19ª, existem
re-ferências à "Administradora", que não foi formalmente identificada. Ainda que seja possí-vel a inferência que ela representa o Locador, tal fato deve ser explicitada com as informa-ções legais a seu respeito. Assim, é necessário que o documento seja alterado para refle-tir essa situação, podendo tal ser feito da seguinte forma:
LOCADOR: Sr. L, brasileiro, comerciante, portador da cédula de identidade RG nº ___,
devidamente inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda sob nº ___, residente e domiciliado nesta capital, neste ato representado por _____, devidamen-te inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas sob nº ____, com endereço à _________, doravante denominada "Administradora".
O contrato de aluguel representa obrigação de dar coisa certa (ao entregar as chaves, o locador transfere (ato de dar) a posse do imóvel ao locatário. Ao final do contrato, o loca-tário restitui (ato de dar) a posse ao locador). Como o contrato é oneroso, o preço deve estar perfeitamente estabelecido (cláusulas 3ª – 6ª e cláusulas 15ª – 20ª, em concordân-cia com os artigos 304 – 326 do Código Civil de 2002).
Adicionalmente, existe a obrigação do locatário de não fazer, prevista na cláusula 10ª. O imóvel também deve estar perfeitamente caracterizado (individualizado), como estabelece a obrigação de dar coisa certa (artigos 233 – 242 do Código Civil de 2002). No docu -mento contratual, a caracterização está expressa nas cláusulas 7ª – 14ª.
Entretanto, é requisito dos imóveis comerciais estarem em dia com o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, que é o documento que atesta que uma vistoria teve lugar e que o imóvel atende aos critérios de segurança e prevenção contra incêndio. Como esse docu -mento refere-se ao imóvel, o não atendi-mento dos requisitos de segurança exigidos pelas autoridades públicas não o torna apto para locação.
Também é necessário verificar, antes da assinatura do contrato, se a lei de zoneamento permite a utilização do imóvel para o fim proposto.
2.1.2. Análise legal do documento
Cláusula 3ª. A cláusula não especifica qual o índice de reajuste aplicar. O reajuste de
alu-guéis é calculado pelo IGP-M (inflação medida pelo Índice Geral de Preços Mercado). Essa regra está contido na cláusula 17ª. Para efeitos de clareza, o conteúdo da cláusula 17ª deveria ser inserido na cláusula 3ª e aquela suprimida.
Sobre o IPTU, deve ser observado que, em princípio, o imposto é de responsabilidade do locador, pois incide sobre o imóvel (Lei nº 8245/91, artigo 22, inciso VIII).
ao locatário, visto ser o imóvel de natureza comercial e a documentação será necessária na hipótese de sinistros. A cópia da matrícula do imóvel deve disponibilizada, onde possí-veis ônus estarão averbados.
Também é necessário verificar se o imóvel, seja em termos de localização ou de uso, não fere as determinações da Lei Municipal 16.402 de 22/03/2016 (Lei do Psiu). Essas infor-mações estão relacionadas à classificação da Zona em que o imóvel está situado, devem ser fornecidas pelo locador e constar em contrato, sob pena de, em caso de inadequação, possíveis responsabilizações recair sobre o locatário.
Cláusula 9ª. No tocante à segurança, o Corpo de Bombeiros de São Paulo exige o
Certifi-cado de Licença (CLCB) para todo e qualquer imóvel comercial, importante para evitar responsabilizações na hipótese de sinistros futuros.
O “Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros (CLCB), é o documento emitido pelo
Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo (CBPMESP), declarando que a edificação foi enquadrada como sendo de baixo potencial de risco à vida ou ao pa-trimônio e concluiu com êxito o processo de segurança contra incêndio para regularização junto ao Corpo de Bombeiros. O CLCB possui a mesma eficácia do AVCB - CLCB para fins de comprovação de regularização da edificação perante outros órgãos”3.
A vistoria pelos bombeiros em São Paulo está regulada no Decreto Estadual n° 56.819 de 10/03/2011, com aplicação, na presente situação, do inciso III do Art. 5°.
Cláusula 13ª. A cláusula é desfavorável ao Locatário, pois genérica. Uma vistoria
comple-ta deverá ser realizada, com descrição decomple-talhada da situação em que se encontram inscomple-ta- insta-lações elétricas, instainsta-lações hidráulicas, esgoto, telhado e paredes, principalmente proble-mas decorrentes de infiltrações. A vistoria deverá confirmar o memorial descritivo estabe-lecido no artigo 22 da Lei de Locações (Lei 8.245 de 18/10/1991), inciso V: “ O locador é
obrigado a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existen-tes”.
Cláusulas 23ª e 24ª. Sobre as benfeitorias necessárias, cabe destacar que estas são de
responsabilidade do Locador, como definido no Art. 22, inciso X, alíneas "a" e "c" do Pa-rágrafo Único, da Lei 8.245 de 18/10/1991.
Cláusula 4ª. Estabelece penalidade para o locatário na hipótese de mora no pagamento,
mas é omissa em relação à obrigação do Locador em emitir e fazer chegar até o Locatário o devido boleto para pagamento.
Cláusula 8ª. Pedidos de transferências de titularidade exigem demonstrações que não
existem débitos em atrasos. O Locador tem a obrigação de fornecer tais comprovantes ao Locatário para que este possa providenciar as transferências de titularidades. Eventuais prazos para os pedidos somente podem começar a fluir a partir do dia seguinte ao recebi -mento desses comprovantes.
Cláusula 13ª, Parágrafo Único. Locatários não são, necessariamente, especialistas em
segurança, enquanto os bombeiros os são. Assim, quaisquer obras e reparos que estejam relacionadas à segurança do imóvel devem ser aprovadas pelos bombeiros mediante vis-toria.
Cláusula 19ª. O inciso VIII do artigo 22 da Lei 8.245/1991 determina que, em princípio, a
obrigação de contratação de prêmio de seguro é do Locador. Se o Locatário assumir a obrigação, existe a possibilidade de contratar o prêmio por valor diferente do devido, com geração da possibilidade de eventual conflito de interesse futuro, (na hipótese de sinistro, o Locador pode vir a exigir valor superior ao pago pelo seguro).
2.2. Conclusão
As análises efetuadas pelo profissional da área jurídica indicam as condições que permi-tem ao cliente a adoção das alternativas que mais bem expressam seus interesses em termos de alcance de objetivos e mitigação de disputas futuras. Naturalmente, por motiva-ções outras, elas podem não ser prontamente adotadas, mas é obrigação de profissional apontá-las com fundamento na racionalidade jurídica, inclusive com a apresentação de documento alternativo que reflita os resultados das análises.
