Relatório de Consultoria Imobiliária

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Relatório de Consultoria Imobiliária

BINSWANGER

BRAZIL

BB26845

A

VALIAÇÃO DE APARTAMENTO

Rua Faustolo, n° 1.101, Água Branca São Paulo/SP

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São Paulo, 02 de agosto de 2017.

Banco Santander (Brasil) S/A

Av. Pres. Juscelino Kubitschek, 2.041-5º andar 04543-011 – Vila Olímpia – São Paulo/SP.

À atenção de Massaru Nyorai Parente

REF: Apartamento n° 41 localizado na Rua Faustolo, n° 1.101, Água Branca – São Paulo/SP .

Atendendo à solicitação de Banco Santander (Brasil) S/A (Santander), a Binswanger Brazil (Binswanger) efetuou a avaliação do imóvel em referência, determinando seus valores de mercado para venda e de liquidação forçada na data-base agosto de 2017.

No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para o cálculo dos valores. Este relatório invalida quaisquer versões anteriores para a mesma data-base.

Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta encontram-se totalmente concluídos.

Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para dirimir dúvidas.

Atenciosamente,

Adriana Landucci

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1. INTRODUÇÃO ... 6

1.1 OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO ... 6

1.2 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ... 6

1.3 CONDIÇÕES LIMITANTES ... 6

1.4 EVENTOS SUBSEQUENTES... 7

2. METODOLOGIA ... 8

2.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ... 8

2.2 DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE ... 11

2.3 DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA... 11

3. PANORAMA DE MERCADO ... 12

4. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO ... 14

4.1 LOCALIZAÇÃO... 14

4.2 ENTORNO ... 15

4.3 PERSPECTIVA DE VALORIZAÇÃO E VOCAÇÃO ... 15

4.4 POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES ... 16

4.5 OFERTA ... 16

4.6 DEMANDA ... 16

4.7 MELHORAMENTOS PÚBLICOS ... 16

4.9 ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE ... 17

5. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE ... 18

6. DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE ... 22

7. PLANEJAMENTO URBANO VIGENTE... 23

8. AVALIAÇÃO ... 24

8.1 VALOR TOTAL DE MERCADO PARA VENDA ... 24

8.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA ... 25

9. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO ... 26

10. CONFIDENCIALIDADE ... 27

11. APÊNDICE I – ELEMENTOS COMPARATIVOS ... 28

12. APÊNDICE II – HOMOGENEIZAÇÃO DE APARTAMENTOS ... 35

13. APÊNDICE III – MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS -... 36

14. APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ... 37

15. APÊNDICE VI – TABELAS DE REFERÊNCIA ... 38

(4)

SUMÁRIO

EXECUTIVO

C

ARACTERÍSTICAS

G

ERAIS

Solicitante: Banco Santander (Brasil) S/A

Objeto: Apartamento n° 41 – Ed. Wide Life

Local: Rua Faustolo, n° 1.101, Água Branca – São

Paulo/SP

Finalidade: Determinação dos valores de mercado para venda e

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R

ESUMO DAS

Á

REAS

Área privativa: Área comum* Área total Fração ideal

98,660 m² 60,140 m² 158,80 m² 0,9116 %

*02 vagas indeterminadas na garangem localizada no mezanino térreo e subsolo

C

ONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO

E

SPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Grau de fundamentação: II

Grau de precisão: III

D

ATAS

Data-base: agosto 2017 Data da vistoria: 28 de julho de 2017

Unitário Mercado Liquidação forçada

Descrição Áreas

Imóvel 98,66 m² R$ 8.197,18/m2 R$ 808.700,00

Total R$ 808.700,00 R$ 509.200,00

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1. INTRODUÇÃO

1.1 O

BJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO

O Santander solicitou à Binswanger a avaliação de um apartamento, determinando seus valores de mercado para venda e de liquidação forçada, na data-base agosto de 2017, visando a suportar decisões gerenciais.

1.2 C

ONSIDERAÇÕES INICIAIS

Visando atender ao objetivo solicitado, efetuamos vistoria interna e pesquisa do mercado imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, recebidas da Administração da contratante.

1.3 C

ONDIÇÕES LIMITANTES

✓ Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Binswanger não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação.

✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência.

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✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade de Binswanger para detectar fraudes nos documentos.

✓ Não é responsabilidade da Binswanger, identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais.

✓ Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações e outros comprometimentos legais, e não existir quaisquer problemas relacionados a passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que venham a atingir a área.

✓ Não foram avaliadas máquinas e equipamentos, móveis e utensílios ou quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade.

✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no parágrafo “Objetivo” deste relatório.

1.4 E

VENTOS SUBSEQUENTES

Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste relatório.

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2. METODOLOGIA

A metodologia adotada segue as prescrições da NBR 14653, partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Baseados nas características deste imóvel, entendemos que a metodologia que melhor reflete o valor de mercado para venda é a aplicação do método comparativo direto.

2.1 M

ÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”.

O método comparativo direto de dados de mercado adotado consiste na apuração do valor de um imóvel por meio da análise do comportamento do mercado imobiliário relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços.

Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando a explicar o comportamento do mercado da região.

O nível de influência dos fatores utilizados foi baseado em estudos consagrados publicados e estão mencionados a seguir:

▪ Fator fonte

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▪ Fator localização

Item de influência significativa no valor de um imóvel, ponderado não em simples distância medida em metros ou quilômetros e sim na proximidade de polos atrativos e/ou ocorrência de fator relevante. Foram ponderados por meio de dados publicados ou em entrevistas com profissionais do mercado imobiliário.

▪ Fator melhoramentos públicos

Os melhoramentos públicos implantados nos locais dos elementos pesquisados e do avaliado podem diferir, sendo assim utilizamos fatores de equalização obtidos em estudo publicado pelo Engº João Ruy Canteiro.

▪ Fator área

A tendência do mercado é reduzir o valor unitário por unidade de área à medida que a área negociada aumenta. Utilizamos a seguinte expressão, onde: x: área do imóvel avaliado e y: a área da pesquisa de mercado.

Melhramentos públicos Fator

Água 15% Es goto 10% Energia elétrica 15% Iluminação Pública 5% Telefone 5% Pavimentação 30% Fa = (y/x)0,25 se 0,70 < (y/x) < 1,30

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▪ Fator padrão

Considera os diferentes acabamentos por tipologias de construção, visando a equiparação entre os elementos pesquisados e o avaliado, baseado no estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, elaborado pelo IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo por meio da publicação da Tabela de Coeficientes vinculada diretamente ao padrão construtivo R8N do SINDUSCON/SP (ver Apêndice VI deste relatório). Adicionalmente foram observados se existentes itens de benfeitorias e infraestrutura, construídos ou agregados, que podem contribuir com a valorização do imóvel.

▪ Fator idade

As diferentes idades foram ponderadas por meio da relação entre os respectivos fatores indicados no critério consagrado de Ross-Heidecke, considerando a idade real ou estimada das construções e benfeitorias. (Ver Apêndice VI deste relatório).

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2.2 D

EFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE

O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à vista, admitindo-se:

✓ um proprietário disposto a efetuar a transação;

✓ que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação;

✓ que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e

✓ não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com “especial” interesse na propriedade em questão.

2.3 D

EFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Este valor é muito utilizado por proprietários de imóveis que necessitam realizar uma venda rápida ou por empresas que costumam receber imóveis em dação de pagamento. De acordo com a NBR 14.653, parte 1, da ABNT, liquidação forçada é definido como: “Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”.

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3. PANORAMA DE MERCADO

Preços de imóveis comerciais inicia 2017 em queda. Nos últimos 12 meses os preços de venda acumulam queda de 2,95% e os de locação têm redução de 7,86%. O Índice FipeZap Comercial iniciou o ano de 2017 em queda. Os preços do 𝑚2 de venda apresentaram queda de 0,29% entre dezembro e janeiro e os de locação caíram 0,35%. No acumulado dos últimos 12 meses, as quedas foram de, respectivamente, 2,95% e 7,86%. Se considerarmos a inflação de 5,35% no período (segundo o IPCA/IBGE), a queda real de preços atinge 12,54% nos alugueis e 7,88% no caso dos preços de imóveis comerciais à venda. A comparação entre o investimento feito em imóveis comerciais e uma alternativa de menor risco (o CDI) mostra que desde 2015 o investidor em imóveis comerciais tem tido, em geral, perdas. Em janeiro de 2017, enquanto o CDI rendeu 14,0%, os proprietários de saletas que estavam locadas tiveram um retorno médio de 2,2% (fruto da combinação entre o recebimento dos alugueis e da desvalorização de seus ativos). Em janeiro, o valor médio do 𝑚2_{anunciado das 4 cidades monitoradas foi de R$ 10.087} para venda e R$ 43 para locação. Apesar da queda recente, Rio de Janeiro ainda tem os maiores valores por 𝑚2 para venda: R$ 11.240. Por outro lado, São Paulo ultrapassou a capital fluminense e tem hoje o maior preço médio de locação: R$ 46. Assim, São Paulo registra também a maior taxa de rentabilidade do aluguel, com retorno anualizado de 5,5%. Fonte: Fipe/Zap.

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Essa queda real no preço dos imóveis em São Paulo reflete a conjuntura atual de inflação decrescente e altas taxas de juros concedidas pelos bancos nas operações de financiamento, devido ao aumento do risco na concessão de empréstimos. As elevadas taxas de juros dificultam a compra de imóveis, provocando desse modo queda na demanda e consequentemente a queda nos preços de venda no mercado imobiliário.

Além disso conforme estudo de dados do mercado imobiliário realizado pela plataforma online VivaReal, o preço médio de venda de imóveis por metro quadrado em São Paulo foi de 6842 𝑅$/𝑚2 em janeiro de 2017, apresentando o terceiro mês de queda consecutiva, 0,2% inferior ao mês de dezembro de 2016, quando o preço médio apresentou valor de 6857 𝑅$/𝑚2.

Fonte: http://www.infomoney.com.br/imoveis/noticia/6127829/preco-imovel-cai-pelo-terceiro-mes-seguido.

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/precos-de-imoveis-tem-queda-real-de-458-nos-ultimos-12-meses/

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4. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO

4.1 L

OCALIZAÇÃO

Trata-se do apartamento n°41 localizado no Edifício Wide Life, Rua Faustolo n°.1.101, Água Branca – São Paulo/SP.

Localização do imóvel

Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de: ✓ 600,00 m da estação de trem Lapa;

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4.2 E

NTORNO

O entorno apresenta ocupação predominantemente residencial de padrão médio/alto. As imagens abaixo ilustram o entorno do imóvel.

Localização do imóvel avaliado

4.3 P

ERSPECTIVA DE VALORIZAÇÃO E VOCAÇÃO

A região conta com ocupação consolidada de características residenciais e comércio local. Apresenta alto índice de verticalização residencial.

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4.4 P

OLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES

O imóvel em avaliação está localizado próximo da estação de trem Lapa e a Marginal Tietê. Não foram encontrados pontos que desvalorizem o imóvel.

4.5 O

FERTA

A região apresenta alta quantidade de imóveis para venda.

4.6 D

EMANDA

O mercado imobiliário de forma geral tem demonstrado demanda refreada, com poucos lançamentos comerciais sendo a maior demanda para imóveis residenciais de padrão médio/baixo.

4.7 M

ELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região concentra serviços públicos, tais como redes de água e esgoto, energia elétrica, telefonia fixa e celular, iluminação pública, pavimentação em asfalto, arborização, coleta de lixo e entrega postal.

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4.9 A

CESSOS

,

TRANSPORTES E VISIBILIDADE

A região próxima ao avaliado é servida por transportes públicos, com linha de ônibus regulares que interligam a região a outros bairros e ao centro da cidade e estações de metrô próximas.

FOTOS DOS ACESSOS

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5. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

Trata-se do apartamento n°41, localizada no 4º andar, com as seguintes áreas:

Área privativa: Área comum* Área total Fração ideal

98,660 m² 60,140 m² 158,80 m² 0,9116 %

*02 vagas indeterminadas na garangem localizada no mezanino térreo e subsolo

Composição: Sala, sacada, 1 domirtório, 1 suíte, banheiro, cozinha

e área de serviço.

Área útil: 98,660 m² Estrutura: Concreto armado Cobertura/Estrutura: Laje

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ACABAMENTOS INTERNOS E EXTERNOS

Fachada: Alvenaria com pintura látex Paredes internas: Pintura látex

Forro: Laje e forro de gesso Esquadrias / Vidros: Alumínio e vidro comum

FOTOS DO IMÓVEL

Hall social Sala

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Suite Banheiro da suíte

Closet domrmitório

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6. DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE

Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do solicitante:

MATRÍCULA

Número 116.635 do 10° Oficial de Registro de Imóveis Área privativa: 98,660 m²

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7. PLANEJAMENTO URBANO VIGENTE

Para fins deste estudo, como o imóvel já está edificado, partimos do princípio de que a construção se encontra regularizada junto aos órgãos competentes e junto à Prefeitura do Município de São Paulo, e que seu uso está adequado e conforme especificações do Plano Diretor da cidade.

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8. AVALIAÇÃO

Conforme mencionado anteriormente, considerando as peculiaridades do imóvel, seu valor de

mercado foi obtido por meio da aplicação de método comparativo direto de dados de mercado,

conforme demonstrado a seguir:

8.1 V

ALOR TOTAL DE MERCADO PARA VENDA

Efetuamos pesquisa de mercado e comparamos as características dos imóveis residenciais (apartamentos) em oferta com as do imóvel avaliado, utilizando o método comparativo direto de dados de mercado cujos cálculos estão demostrados no Apêndice I deste relatório.

Cálculo do valor do imóvel

Valor unitário R$ 8.197,18/m²

Área privativa 98,66 m²

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8.2 V

ALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

O valor de liquidação forçada foi calculado a partir do valor de mercado, conforme demonstrado abaixo, visando a aumentar a atratividade do imóvel, possibilit ando uma provável venda rápida.

Cálculo do valor de liquidação forçada

Depsesas fixas: 0,30% a.m. 3,66% a.a.

IPTU 0,05% a.m.

Manutenção 0,10% a.m.

Administração 0,05% a.m.

Segurança 0,10% a.m.

Despesas financeiras: (1+Tx Selic/1+Inflação)-1: 0,54% a.m. 6,62% a.a.

Taxa SELIC 9,25% a.a.

Inflação média (IPC/FIPE) 2,47% a.a.

Despeas totais: (Desp. Financeiras + Desp fixas): 0,84% a.m.

Tempo de absorção no mercado: 36 meses

Valor total de mercado para venda: R$ 808.700,00

Valor de liquidação forçada: ((Vmerc MIN)/(1+Desp. totais))^tempo: R$ 509.200,00

Deságio 37,03%

Fator 0,63 Aug-17

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9. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO

De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do imóvel residencial localizado na Rua Faustolo, n°1.101, na data-base agosto de 2017:

VALOR TOTAL DE MERCADO (Oitocentos e oito mil e setecentos reais is)

(R$ 808.700,00)

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (Quinhentos e nove mil e duzentos reais)

(R$ 509.200,00)

Binswanger Brazil CREA: 494866

Nilton Molina Neto Sócio-Diretor

CREA: 506.893.304-8

Adriana Landucci

Gerente de Consultoria e Avaliações CREA: 060.130.387-8

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10. CONFIDENCIALIDADE

Este relatório reserva-se ao uso exclusivo do destinatário e nenhuma responsabilidade será assumida perante terceiros no que se refere à sua utilização, sejam quais forem as circunstâncias.

Finalizando, notificamos V.Sas. que, de acordo com nossas práticas normais, este relatório não poderá ser incluído em qualquer documento, circular ou declaração, em parte, por inteiro ou em qualquer referência, nem ser publicado sem o nosso consentimento por escrito quanto à forma ou contexto em que possa aparecer.

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11. APÊNDICE I – ELEMENTOS COMPARATIVOS

Data-base agosto-17

Endereço Contato

Terreno Área de terreno: 0,00 m²

Índice fiscal: 2268,0078 Setor: 23 Quadra: 34

Construções Área construída total: 98,66 m² Idade estimada: 9 anos

Vida útil: 60 anos

Estado de conservação: b - entre novo e regular Padrão:apartamento superior c/

elev. Vagas: 2 Pavimentos: 0 Custo base (cub R8N): 1.317,04

Coef padrão: 2,406 Coef depreciação: 0,931

Observações

Edifício Wide Life, Ap. n°41, 2 vagas de garagem, 2 dormitórios, 2 suítes

AVALIADO

Foto

Rua Faustolo, 1101 - Edifício Wide Life Água Branca São Paulo/SP

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Data-base agosto-17 Endereço

Imobiliária: Samuel Carvalho Imóveis Telefone: (11) 3866-8555 Contato: Lurdes Valor do imóvel: R$ 1.040.000,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 2268,0078 Setor: 23 Quadra: 34 Área construída total: 98,66 m²

Idade estimada: 9 anos Vida útil: 60 anos

Estado de conservação: b - entre novo e regular

Padrão:apartamento superior c/

ELEMENTO COMPARATIVO 1

Observações

Edifício Wide Life, 2 vagas de garagem, 2 dormitórios, 2 suítes, acima do 7° andar

Terreno

Foto

Contato

Construções

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Imobiliária: Consulte Imoveis

Telefone: (11) 97592-0041 ou (11) 97386-2743 Contato: Anderson Valor do imóvel: R$ 1.000.000,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 2268,0078 Setor: 23 Quadra: 34 Área construída total: 98,66 m²

Observações

Edifício Wide Life, 2 vagas de garagem, 2 dormitórios, 2 suítes

Construções

Foto

Contato

Terreno

(31)

Imobiliária: Paulo Roberto Leardi

Telefone: (11) 3641-5750 ou (11) 99676-3652 Contato: Paulo Valor do imóvel: R$ 1.149.000,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 2203,0086 Setor: 23 Quadra: 19 Área construída total: 100,00 m²

elev. (+) Vagas: 2 Pavimentos: 0 Custo base (cub R8N): 1.317,04

Coef padrão: 2,640 Coef depreciação: 0,964 Observações

Edifício Atelier Aquarela, 2 vagas de garagem, 3 dormitórios, 2 suítes, 7° andar

Construções

Foto

Rua Faustolo, 1450 - Edifício Atelier Aquarela Água Branca São Paulo/SP

Contato

Terreno

(32)

Imobiliária: Brasil Brokers

Telefone: (11) 2121-7244 ou (11) 99859-3597 Contato: Gilmar Valor do imóvel: R$ 950.000,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 2042,832 Setor: 23 Quadra: 25 Área construída total: 91,00 m²

Edifício Easy Vila Romana, 2 vagas de garagem, 2 dormitórios, 2 suítes, 13° andar

Observações

Rua Faustolo, 898 - Edifício Easy Vila Romana Água Branca São Paulo/SP

Contato

Terreno

Construções

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Imobiliária: Edna Melanie Consultora de Imoveis Telefone: (11) 97196-2611 Contato: Edna Valor do imóvel: R$ 1.108.000,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 1881,4947 Setor: 23 Quadra: 26 Área construída total: 91,00 m²

Idade estimada: 1 anos Vida útil: 60 anos Estado de conservação: a - novo

Edifício Forme Vila Romana, 2 vagas de garagem, 3 dormitórios, 1 suíte

Foto

Rua Faustolo, 656 - Edifício Forme Vila Romana Água Branca São Paulo/SP

Contato

Terreno

Construções

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Imobiliária: Kira Spaço

Telefone: (11) 2769-9220 ou (11) 99983-6032 Contato: Fabíola Valor do imóvel: R$ 1.070.000,00 Área de terreno: 0,00 m² Índice fiscal: 2203,0086 Setor: 23 Quadra: 19 Área construída total: 100,00 m²

Edifício Atelier Aquarela, 2 vagas de garagem, 3 dormitórios, 2 suítes

Construções

Foto

Rua Faustolo, 1450 - Edifício Atelier Aquarela Água Branca São Paulo/SP

Contato

Terreno

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12. APÊNDICE II – HOMOGENEIZAÇÃO DE APARTAMENTOS

Homogeneização de valores

Total Fator oferta Unitário Localização Padrão Depreciação Melhoramentos Públicos Área 1 98,66 m² R$ 1.040.000,00 0,80 R$ 8.433,00/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 8.433,00/m² 2 98,66 m² R$ 1.000.000,00 0,80 R$ 8.108,66/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 8.108,66/m² 3 100,00 m² R$ 1.149.000,00 0,80 R$ 9.192,00/m² 1,02 0,93 0,97 1,00 1,00 0,90 R$ 8.289,31/m² 4 91,00 m² R$ 950.000,00 0,80 R$ 8.351,65/m² 1,09 1,00 0,97 1,00 0,98 0,97 R$ 8.072,77/m² 5 91,00 m² R$ 1.108.000,00 0,80 R$ 9.740,66/m² 1,16 0,93 0,95 1,00 0,98 0,88 R$ 8.559,95/m² 6 100,00 m² R$ 1.070.000,00 0,80 R$ 8.560,00/m² 1,02 0,93 0,97 1,00 1,00 0,90 R$ 7.719,37/m² * Ok Ok * *

Número de amostras: 6 Área construída: 98,66 m² Ok Utilizado Graus de liberdade: 5 Idade 9 anos * Testado (não utilizado)

tc (tabelado): 1,476 Vida útil 60 anos Desvio padrão: R$ 180,21/m² Padrão apartamento superior c/ elev. Conservação b - entre novo e regular Limite superior: R$ 8.377,39/m² Fator de Depreciação 0,931

Média: R$ 8.197,18/m² Limite inferior: R$ 8.016,96/m² Valor mínimo: R$ 7.719,37/m² Valor máximo: R$ 8.559,95/m² Limite superior: R$ 9.426,75/m² Limite inferior: R$ 6.967,60/m² Legenda de fatores Situação paradigma Intervalo de confiança Valor unitário homogeneizado

Valores Homogeneização (Fatores)

Endereço Fator Final Área construída equivalente Campo de arbítrio Intervalo - Elementos efetivamente

utilizados

Nº

Rua Faustolo, 1450 - Edifício Atelier Aquarela Rua Faustolo, 898 - Edifício Easy Vila Romana Rua Faustolo, 656 - Edifício Forme Vila Romana Rua Faustolo, 1450 - Edifício Atelier Aquarela Rua Faustolo, 1101 - Edifício Wide Life Rua Faustolo, 1101 - Edifício Wide Life

R$ 8.000,00 R$ 9.000,00 R$ 10.000,00 R$ 8.000,00 R$ 9.000,00 R$ 10.000,00 V al or U ni tá ri o Es ti m ado

(36)

(37)

14. APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores

analisados 3 p

Completa quanto aos fatores utilizados no

tratamento

2 Adoção de situação paradigma 1

2 Quantidade mínima de dados de mercado

efetivamente utilizados 12 3 5 2 p 3 1

3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e caracterisitcas

observadas pelo autor do laudo

3 p

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados

2

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores

utilizados

1

4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e

para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 3 p 0,50 a 2,00 2 0,40 a 2,50* 1

Pontuação 11

* no caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de marcado, a amostra seja menos heterogênea.

ABNT NBR 14653 -2 (Imóveis Urbanos)

Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Item Descrição Grau

Pontos Pontos Pontos

III II I

10 6 4

Itens 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II com os

demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no Grau I

◊ Enquadramento

Laudo Pontos (∑1-4) Itens obrigatórios Grau fundamentação

Valor de terreno 11 Grau II Grau I

Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Descrição Graus

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%

Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização de tratamento por fatores

Graus

Pontos mínimos Itens obrigatórios

◊ Nota: quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessaria justificativa com base no diagnóstico do mercado.

(38)

15. APÊNDICE VI – TABELAS DE REFERÊNCIA

TABELA DE COEFICIENTES – BASE R8N

MINIMO MÉDIO MÁXIMO 0,060 0,090 0,120 0,132 0,156 0,180 0,360 0,420 0,480 0,492 0,576 0,660 0,672 0,786 0,900 0,912 1,056 1,200 1,212 1,386 1,560 1,572 1,776 1,980 1,992 2,436 2,880 0,600 0,810 1,020 s/ elevador 1,032 1,266 1,500 c/ elevador 1,260 1,470 1,680 s/ elevador 1,512 1,746 1,980 c/ elevador 1,692 1,926 2,160 s/ elevador 1,992 2,226 2,460 c/ elevador 2,172 2,406 2,640 2,652 3,066 3,480 padrão economico 0,600 0,780 0,960 s/ elevador 0,972 1,206 1,440 c/ elevador 1,200 1,410 1,620 s/ elevador 1,452 1,656 1,860 c/ elevador 1,632 1,836 2,040 s/ elevador 1,872 2,046 2,220 c/ elevador 2,052 2,286 2,520 2,532 3,066 3,600 padrão economico 0,240 0,360 0,480 0,492 0,726 0,960 0,972 1,326 1,680 0,060 0,120 0,180 0,192 0,246 0,300 0,312 0,456 0,600 ESPECIAL COBERTURA padrão simples padrão médio padrão superior Acima de 3,61

GALPÃO padrão simples padrão médio

padrão superior Acima de 1,69 COMERCIAL SERVIÇO INDUSTRIAL ESCRITÓRIO padrão simples padrão médio padrão superior padrão fino padrão luxo

padrão luxo Acima de 2,89

APARTAMENTO padrão economico padrão simples padrão médio padrão superior padrão fino

padrão luxo Acima de 3,49 padrão proletário padrão economico padrão simples padrão médio padrão superior padrão fino

CLASSE GRUPO PADRÃO INTERVALO DE VALORES

RESIDENCIAL

BARRACO padrão rústico padrão simples

CASA

(39)

I d a d e % E s t a d o d e C o n s e r v a ç ã o d a v i d a a B c d e f g h 2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245 4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243 6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240 8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237 1 0 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234 1 2 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231 1 4 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228 1 6 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225 1 8 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222 2 0 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218 2 2 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215 2 4 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211 2 6 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207 2 8 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204 3 0 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 3 2 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196 3 4 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192 3 6 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187 3 8 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183 4 0 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179 4 2 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174 4 4 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169 4 6 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165 4 8 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160 5 0 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155 5 2 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150 5 4 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145 5 6 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,140 5 8 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134 6 0 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,129 6 2 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123 6 4 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118 6 6 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112 6 8 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106 7 0 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100 7 2 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094 7 4 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088 7 6 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082 7 8 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076 8 0 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069 8 2 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063 8 4 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056 8 6 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050 8 8 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,043 9 0 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036 9 2 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029 9 4 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022 9 6 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015 9 8 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007 1 0 0 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 a ) N o v o e ) R e p a r o s s i m p l e s b ) E n t r e n o v o e r e g u l a r f ) E n t r e r e p a r o s s i m p l e s e i m p o r t a n t e s c ) R e g u l a r g ) R e p a r o s i m p o r t a n t e s d ) E n t r e r e g u l a r e r e p a r o s s i m p l e s h ) E n t r e r e p a r o s i m p o r t a n t e s e s e m v a l o r

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