EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ASSIS-SP

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EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ASSIS-SP

AUTOS Nº 1000551-31.2014.8.26.0047

MARIA

ANGÉLICA

ANDRÉ

CARBONIERI,

engenheira, perita judicial nomeada nos AUTOS DA AÇÃO requerida por BANCO DO

BRASIL SA contra FOGAÇA & PEREIRA LTDA EPP e outros, dando por terminados

seus estudos, diligências e vistorias vem apresentar suas conclusões expressas no

seguinte LAUDO, pelo qual chegou ao valor de R$ 38.000,00 (Trinta e oito mil reais),

para o imóvel residencial objeto da matrícula 9.783 do SRI de Assis SP e de

R$ 200.000,00 (Duzentos mil reais), para o imóvel residencial objeto da matrícula

18.406 do SRI de Assis SP

T. em que

Junte - se

Assis, 10 de janeiro de 2017.

MARIA ANGÉLICA ANDRÉ CARBONIERI

Engª Civil / CREA 0601610510

MARIA ANGELICA ANDRE

CARBONIERI:0617361487

1

Assinado de forma digital por MARIA ANGELICA ANDRE CARBONIERI:06173614871 Dados: 2017.01.11 14:17:52 -02'00'

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1 SOLICITANTE

JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CIVEL DE ASSIS-SP

2 REQUERENTE

BANCO DO BRASIL SA

3 REQUERIDO

(3)

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4 LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando localiza-se na Rua Jeribatiba, 543, Vila Ribeiro, neste

município e comarca de Assis/SP.

4.1 Ocupante e Tipo de Uso

O imóvel avaliando está sendo utilizado como residência pela família de Emilio Sato.

5 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

Avaliar para fins judiciais

6 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Atendendo o item 7.2 da NBR 14.653-1, constatou-se que o imóvel avaliando não

possui impedimentos aparentes que possam limitar sua utilização.

7 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO

7.1 Período da vistoria

A vistoria foi realizada no dia 24/11/2016, quando foram colhidas as fotos e demais

informações, no imóvel residem esposa e sogra do Sr. Emílio Sato, que disseram ter

comprado os terrenos a mais de 20 anos e não conhecem os requeridos, por isso não

(5)

permitiram a vistoria interna, esta signatária utilizou-se de dados constantes no

cadastro municipal para complementação das informações contidas neste laudo.

7.2 Caracterização da Região

O imóvel avaliando está localizado em bairro de ocupação predominantemente

residencial. Conta com os seguintes melhoramentos: rede de telefonia, energia

elétrica, coleta de lixo, rede de água, esgoto e transporte coletivo. A situação

geográfica do imóvel será apresentada no Anexo I.

7.3 Caracterização do Terreno

O terreno possui formato regular e topografia plana. O solo aparenta ser seco e firme

para receber construções de qualquer porte, obedecidas evidentemente, as posturas

municipais. O terreno referente ao imóvel avaliando, possui uma área de 80,00 m².

7.4 Caracterização das Edificações e/ou

Benfeitorias

Foi constatado que sobre o terreno avaliando existe uma residência.

Casa de madeira com construída de 69,47 m², piso cimentado, telhas de barro,

esquadrias de ferro com vidro, sem forro.

(6)

8 INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADOS

8.1 Terreno

Para avaliação do terreno, será adotado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

DADOS DE MERCADO que consiste na pesquisa de lotes situados na região

geoeconômica do avaliando, que possuam uma similaridade em suas características.

Estes elementos da pesquisa passarão por processo de homogeneização

elementos comparativos da pesquisa de mercado, através de fatores cuja aplicação

de um ou outro, depende de cada caso. São eles: localização, atualização, fonte,

topografia, testada, profundidade, etc., considerados para que os elementos sejam

passíveis de comparação, não obstante a similaridade já pré-selecionada na

pesquisa. Para o processo de homogeneização, será adotado o programa AVALURB

3.0 que segue as orientações das Normas de Avaliações.

8.2 Benfeitorias

No que se refere às benfeitorias, será utilizada a tabela PINI de custos Unitários de

Edificações, tirada da revista “Construção Mercado”, de acordo com o padrão do

imóvel.

O valor da benfeitoria será calculado através da seguinte fórmula:

!

= "

!

.

#

. ($ − &)

'

Onde,

V

B

= Valor da Benfeitoria

A

B

= Correspondente à Área Construída

(7)

R = Razão de Depreciação

n = Idade Aparente

8.3 Valor do Imóvel

O Valor do Imóvel resulta da soma simples do Valor do Terreno mais o Valor das

Benfeitorias, ou seja:

V

I

= V

T

+ V

B

Onde, V

I

= Valor do Imóvel

V

T

= Valor do Terreno

V

B

= Valor da Benfeitoria

9 RESULTADO DA AVALIAÇÃO

9.1 Valor unitário adotado

Optou-se por adotar o valor de tendência central estimado pelo modelo estatístico,

pois se entendeu que não há outras variáveis relevantes na formação do valor, que

ainda não estejam contempladas. Assim, o valor unitário arbitrado para a avaliação

será de R$ 355,00/m².

9.2 Determinação do valor do terreno

Conforme metodologia apresentada no item 8 do LAUDO e memória de cálculo

apresentada no Anexo III, o valor do terreno resulta:

(8)

9.3 Determinação do valor da benfeitoria

Imóvel área total 69,47 m²

Considerando-se que a benfeitoria enquadra-se no tipo habitacional “residencial

padrão popular”, com o valor unitário fixado em: V

U

= R$ 1.211,08/ m² (11/2016)

!

= "

!

.

#

. ($ − &)

'

V

B

= (69,47 m²).(R$ 1.211,08).0,70.(1-0,040)

45

V

B

= R$ 9.381,53

9.4 Data de referência

Janeiro/2017.

9.5 Valor de mercado

O Valor do Imóvel será igual à soma dos fatores Terreno mais Benfeitorias, portanto:

V

I

= V

T

+ V

B

V

I

=

R$ 28.400,00 + R$ 9.381,53

V

I

=

R$ 37.781,53

Aproximando-se dentro da permissão normativa (1% de variação) tem-se:

(9)

(10)

10 LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando localiza-se na Rua Leonor, 178, Vila Ribeiro, neste município

e comarca de Assis/SP.

10.1 Ocupante e Tipo de Uso

O imóvel avaliando está sendo utilizado como residência pela família de Emilio Sato.

11 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

Avaliar para fins judiciais

12 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Atendendo o item 7.2 da NBR 14.653-1, constatou-se que o imóvel avaliando não

possui impedimentos aparentes que possam limitar sua utilização.

13 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO

13.1 Período da vistoria

A vistoria foi realizada no dia 24/11/2016, quando foram colhidas as fotos e demais

informações, no imóvel residem esposa e sogra do Sr. Emílio Sato, que disseram ter

comprado os terrenos a mais de 20 anos e não conhecem os requeridos, por isso não

(11)

permitiram a vistoria interna, esta signatária utilizou-se de dados constantes no

cadastro municipal para complementação das informações contidas neste laudo.

13.2 Caracterização da Região

O imóvel avaliando está localizado em bairro de ocupação predominantemente

residencial. Conta com os seguintes melhoramentos: rede de telefonia, energia

elétrica, coleta de lixo, rede de água, esgoto e transporte coletivo. A situação

geográfica do imóvel será apresentada no Anexo I.

13.3 Caracterização do Terreno

O terreno possui formato regular e topografia plana. O solo aparenta ser seco e firme

para receber construções de qualquer porte, obedecidas evidentemente, as posturas

municipais. O terreno referente ao imóvel avaliando, possui uma área de 300,00 m².

13.4 Caracterização das Edificações e/ou

Benfeitorias

Foi constatado que sobre o terreno avaliando existe uma casa de alvenaria, com área

construída de 113,00 m², piso cerâmico, forro de madeira, telhas de barro, esquadrias

ferro e vidro, pintura externa látex, interna látex sobre massa corrida.

(12)

14 INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADOS

14.1 Terreno

Para avaliação do terreno, será adotado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

DADOS DE MERCADO que consiste na pesquisa de lotes situados na região

geoeconômica do avaliando, que possuam uma similaridade em suas características.

Estes elementos da pesquisa passarão por processo de homogeneização

elementos comparativos da pesquisa de mercado, através de fatores cuja aplicação

de um ou outro, depende de cada caso. São eles: localização, atualização, fonte,

topografia, testada, profundidade, etc., considerados para que os elementos sejam

passíveis de comparação, não obstante a similaridade já pré-selecionada na

pesquisa. Para o processo de homogeneização, será adotado o programa AVALURB

3.0 que segue as orientações das Normas de Avaliações.

14.2 Benfeitorias

No que se refere às benfeitorias, será utilizada a tabela PINI de custos Unitários de

Edificações, tirada da revista “Construção Mercado”, de acordo com o padrão do

imóvel.

O valor da benfeitoria será calculado através da seguinte fórmula:

!

= "

!

.

#

. ($ − &)

'

Onde,

V

B

= Valor da Benfeitoria

A

B

= Correspondente à Área Construída

(13)

R = Razão de Depreciação

n = Idade Aparente

14.3 Valor do Imóvel

O Valor do Imóvel resulta da soma simples do Valor do Terreno mais o Valor das

Benfeitorias, ou seja:

V

I

= V

T

+ V

B

Onde, V

I

= Valor do Imóvel

V

T

= Valor do Terreno

V

B

= Valor da Benfeitoria

15 RESULTADO DA AVALIAÇÃO

15.1 Valor unitário adotado

Optou-se por adotar o valor de tendência central estimado pelo modelo estatístico,

pois se entendeu que não há outras variáveis relevantes na formação do valor, que

ainda não estejam contempladas. Assim, o valor unitário arbitrado para a avaliação

será de R$ 300,00/m².

15.2 Determinação do valor do terreno

Conforme metodologia apresentada no item 14 do LAUDO e memória de cálculo

apresentada no Anexo III, o valor do terreno resulta:

(14)

15.3 Determinação do valor da benfeitoria

Imóvel área total 113,00 m²

Considerando-se que a benfeitoria enquadra-se no tipo habitacional “residencial

padrão popular”, com o valor unitário fixado em: V

U

= R$ 1.211,08/ m² (11/2016)

!

= "

!

.

#

. ($ − &)

'

V

B

= (113,00 m²).(R$ 1.211,08).(1-0,015)

15

V

B

= R$ 109.092,46

15.4 Data de referência

Janeiro/2017.

15.5 Valor de mercado

O Valor do Imóvel será igual à soma dos fatores Terreno mais Benfeitorias, portanto:

V

I

= V

T

+ V

B

V

I

=

R$ 90.000,00 + R$ 109.092,46

V

I

=

R$ 199.092,46

Aproximando-se dentro da permissão normativa (1% de variação) tem-se:

(15)

16 PROFISSIONAL RESPONSÁVEL

Autora: Maria Angélica André Carbonieri

Formação: Engenheira Civil

CREA: 0601610510

MARIA ANGÉLICA ANDRÉ CARBONIERI

Responsável Técnica

17 LOCAL E DATA DO LAUDO

Encerrou-se o presente LAUDO de avaliação, que foi elaborado segundo os preceitos

da ABNT NBR 14653 sendo composto por 15 (quinze) páginas, todas numeradas,

sendo a última datada e assinada digitalmente, e mais 3 (três) anexos.

Assis, 10 de janeiro de 2017.

MARIA ANGELICA ANDRE

CARBONIERI:0617361487

1

Assinado de forma digital por MARIA ANGELICA ANDRE CARBONIERI:06173614871 Dados: 2017.01.11 14:18:34 -02'00'

(16)

ANEXO I - SITUAÇÃO GEOGRÁFICA DOS IMÓVEIS

(17)

(18)

(19)

Foto 01: Fachada - Matricula 9.783 SRI Assis

(20)

(21)

ANEXO III – ELEMENTOS DA PESQUISA/MEMÓRIA DE

CÁLCULO

(22)

AMOSTRAS DA PESQUISA

Amostra nº. 01 Local: Rua 3 de maio c/ Leonor

Terreno 300,00 m², com salão comercial 202 m²

Valor oferta: R$ 350.000,0 Sr. Agnaldo Costa (18) 99102-5816

Valor do terreno: R$ 100.000,00

Amostra nº. 02 Local: Rua João Ribeiro 779

Terreno 300,00 m², com sobrado residencial 204 m²

Valor oferta: R$ 390.000,00 Christina Ventura (18) 99704-7879

Valor do terreno: R$ 110.000,00

Amostra nº. 03 Local: Rua Fagundes Varela

Terreno com 158,40 m², com residência térrea 96 m²

Valor oferta: R$ 150.000,00 Visa Imobiliária (18) 3302-8888

Valor do terreno: R$ 50.000,00

Amostra nº. 04 Local: Rua Senhor do Bonfim

Terreno 300,00 m², com casa térrea 143,42 m²

Valor oferta: R$ 260.000,00 Visa Imobiliária (18) 3302-8888

Valor do terreno: R$ 100.000,00

Amostra nº. 05 Local: Rua Leonor

Terreno 155,00 m², com casa terrea125,00 m²

Valor oferta: R$ 135.000,00 Thais Helena (18) 99622-4463

Valor do terreno: R$ 45.000,00

(23)

(24)

(25)

(26)

(27)

(28)

MATRÍCULA 18.406, SRI de ASSIS – SP

(29)

(30)

(31)

(32)

(33)

Fone: (18) 3322-6011, Assis-SP - E-mail: assis2cv@tjsp.jus.br

Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

TERMO DE PENHORA E DEPOSITO – RETIFICAÇÃO

Processo Digital n°: 1000551-31.2014.8.26.0047/01

Classe – Assunto: Cumprimento de Sentença - Espécies de Contratos

Exequente: Banco do Brasil SA

Executado: FOGAÇA & PEREIRA LTDA EPP e outros

Em Assis, aos 28 de setembro de 2018, no Cartório da 2ª Vara Cível, do Foro de Assis, em

cumprimento à r. decisão proferida nos autos da ação em epígrafe, lavro o presente TERMO DE

PENHORA

de 50% (cinquenta por cento)

do(s) seguinte(s) bem(ns):

Um lote de terreno

sob nº 17 (dezessete) da quadra nº 22 (vinte e dois), situado à Vila Ribeiro, 4ª Secção

(Vila Fabiano), nesta cidade, distrito, município e comarca de Assis, do lado par da

rua Leonor, distante 10 (dez) metros da rua Jeribatiba, medindo 10 (dez) metros de

frente por 30 (trinta) metros de frente aos fundos, dentro das seguintes divisas e

confrontações: pela frente com a rua Leonor, do lado direito de quem da rua olha

para o imóvel com o lote nº 18 (dezoito) de Manuel A. Jorge e nº 23 (vinte e três) de

João Fogaça; do lado esquerdo com o lote n 16 (dezesseis) de João Dias de Mello e

pelos fundos divide com o lote nº 11 (onze) de João Fogaça, encerrando a área de

300,00 m2. Matricula nº 18.406, do SRI local. d

do(s) qual(is) foi(ram) nomeado(a)(s)

depositário(a)(s), o(a)(s) Sr(a)(s). MARCO CESAR ROCHA FOGAÇA, CPF nº

º

067.794.248-62

. O(A)(s) depositário(a)(s) não pode(m) abrir mão do(s) bem(ns) depositado(s)

sem expressa autorização deste Juízo, observadas as conseqüências do descumprimento das

obrigações inerentes. NADA MAIS. Lido e achado conforme segue devidamente assinado.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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(35)

(36)

CEP: 19802-300 - Assis - SP

Telefone: (18) 3322-6011 - E-mail: assis2cv@tjsp.jus.br

DESPACHO

Processo nº:

1000551-31.2014.8.26.0047/01

Classe –

Assunto:

Cumprimento de Sentença - Espécies de Contratos

Exequente:

Banco do Brasil SA

Executado:

FOGAÇA & PEREIRA LTDA EPP e outros

Juiz(a) de Direito: Dr(a). ADILSON RUSSO DE MORAES

Vistos.

Considerando o interesse público na solução mais rápida dos

processos judiciais e, especificamente, o pagamento de credores de títulos

executivos, conveniente a aplicação do artigo 882, 1º do NCPC, promovendo a

"alienação judicial eletrônica" do(s) bem(ns) penhorado(s). O ato observará o

disposto no Provimento CSM nº 1625/2009, naquilo em que não ficar modificado

ou explicitado pela presente decisão.

Este instrumento emerge como medida mais eficaz e econômica

em relação à hasta pública convencional, realizada no átrio do fórum.

Isto porque, através do uso da rede mundial de computadores, é

possível atingir um número muito maior de interessados, os quais, mediante

procedimento singelo e sem a necessidade de comparecimento pessoal no local

da venda pública, poderão oferecer lanços, que serão imediatamente

apresentados aos demais participantes, em tempo real, possibilitando maior

transparência e democracia em todo processo de alienação judicial.

Além da agilidade na conclusão da venda e na maior possibilidade

de êxito nas arrematações, a “alienação judicial eletrônica” promoverá a

redução das custas processuais pois, conforme regulamentação aditada pelo E.

Conselho Superior de Magistratura (CSM nº 1625/2009), todos os custos

referentes à alienação judicial eletrônica (como verificação do bem oferecido à

venda, eventual dívida pendente perante os órgãos públicos, seu estado de

conservação, material fotográfico, movimentação de todo sistema de

acessibilidade e de segurança do site, divulgação das hastas públicas no meio

eletrônico e em jornais de grande circulação, intimação de credor hipotecário e da

(37)

CEP: 19802-300 - Assis - SP

Telefone: (18) 3322-6011 - E-mail: assis2cv@tjsp.jus.br

Até cinco dias antes da realização do primeiro pregão, caberá ao

exequente apresentar diretamente ao gestor (e não no fórum) o cálculo

atualizado do débito, que será considerado para todos os fins de direito

notadamente para os fins ligados às hastas públicas (leilão eletrônico).

A contraprestação para o trabalho desenvolvido pelo gestor fica,

desde já, fixada em 5% do valor da arrematação. Esta comissão não está

incluída no valor do lanço vencedor (artigo 17 do Provimento CSM nº

1625/2009).

Desde já, fica consignado que o arrematante terá o prazo de 24

horas para realizar os depósitos judiciais das guias emitidas automaticamente

pelo sistema eletrônico após a aceitação do lanço (artigos 18 e 19 do aludido

Provimento).

Fica claro, ainda, que, se o credor optar pela não adjudicação (art.

876 do NCPC), participará das hastas públicas e pregões, na forma da lei e

igualdade de condições, dispensando-se a exibição do preço, até o valor

atualizado do débito. Deverá depositar o valor excedente, no mesmo prazo.

Contudo, deverá o credor pagar o valor da comissão do gestor, na forma antes

mencionada, que não será considerada despesa processual para fins de

ressarcimento pelo executado.

Nos moldes do art. 20 do Prov. 1625/2009, o auto de arrematação

somente será assinado pelo Juiz de Direito após a efetiva comprovação do

pagamento integral do valor da arrematação e da comissão. Em caso de não

pagamento, aplicar-se-á o disposto no artigo 21 do Provimento.

Deverão constar no edital de divulgação da venda pública

eletrônica, sob pena de nulidade, todos os requisitos legais do artigo 886 do

NCPC, com destaque para eventuais recursos pendentes de julgamento, onus,

gravames, bem como créditos hipotecários e dívidas fiscais sobre o bem ofertado,

além de esclarecer que correrão por conta exclusiva do arrematante as despesas

gerais relativas à desmontagem, transporte e transferência patrimonial dos bens

arrematados (artigo 24 do Provimento).

Em segundo pregão, não serão admitidos lanços inferiores a

70% (setenta por cento) do valor da avaliação (atualizada pelos índices

adotados pelo TJSP, desde o laudo), na forma do artigo 13 do Provimento

CSM nº 1625/2009. Cumpre salientar que o percentual poderá ser alterado

(38)

CEP: 19802-300 - Assis - SP

Telefone: (18) 3322-6011 - E-mail: assis2cv@tjsp.jus.br

observado o prazo abaixo determinado para a finalização do ato.

Por fim, observando o Comunicado CG nº 926/2009, que traz a

listagem das entidades credenciadas pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São

Paulo, para realização do leilão eletrônico, nomeio para atuar nestes autos

MAISATIVO intermediações de Ativos Ltda (SUPERBID JUDICIAL), e-mail:

eduardo.pavarina@superbidjudicial.com.br, empresa gestora do sistema de

alienação judicial eletrônica, para realizar a venda dos imóveis penhorados nos

autos em epígrafe, com divulgação e captação de lances em tempo real, por

intermédio do portal da rede internet , ferramenta devidamente habilitada

perante o Tribunal de Justiça de São Paulo.

Solicitar, através de e-mail, a designação de datas pela empresa

gestora, encaminhando-se os documentos necessários para tal finalidade

(despacho para designação de leilão eletrônico, auto de penhora, avaliação,

EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ASSIS-SP