EXMA. SRª. DRª. JUÍZA DE DIREITO DA 44ª. VARA CÍVEL DO FORO
CENTRAL DA CAPITAL
PROCESSO nº. 1062959-59.2015.8.26.0100/01
JOSÉ ROBERTO PRICOLI, engenheiro civil com registro no
C.R.E.A. sob nº. 060.104.468 1, perito nomeado nos autos
da AÇÃO DE EXECUÇÃO - Cumprimento de Sentença -
Despesas Condominiais, requerida por Condomínio
Edifício Roberta contra Espólio de Oswaldo Gaue e
outros, feito esse que se processa perante esse R. Juízo,
tendo procedido às diligências e estudos que se fizeram
necessários ao cabal cumprimento da honrosa tarefa que lhe
foi confiada, vem, respeitosamente, à presença de V.Exa.,
apresentar as conclusões a que chegou por intermédio do
presente
I -
CONSIDERAÇÕES INICIAIS
I.1 - O signatário teve a honra de ser nomeado perito de confiança desse R.
Juízo à fls. 136, para elaborar laudo de avaliação de um imóvel residencial.
I.2 - Não houve indicação de assistentes técnicos.
II. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO
TIPO DO IMÓVEL:
Apartamento residencial.
LOCAL:
Alameda Campinas, n
o911, aptº. 52, São Paulo, SP.
Áreas extraídas da matrícula nº. 19.210, do 4º Cartório de Registro de Imóveis
de São Paulo.
QUADRO DE ÁREAS
Área Útil
126,900 m²
Área Comum
22,750 m²
Área de Garagem
33,703 m²
Área Construída (m²)
183,353 m²
Fração ideal de terreno
3,5957 m²
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: II
GRAU DE PRECISÃO : III
VALOR DE MERCADO:
R$ 1.126.000,00
(Hum milhão cento e vinte e seis mil reais)
III.
OBJETIVO
O objetivo do presente Laudo será a determinação do Valor Atual
de Mercado de um imóvel residencial, valor este válido para
pagamento nesta data e considerando o mesmo livre e
desimpedido de ônus e dívidas.
IV.
METODOLOGIA
A metodologia avaliatória deriva de três métodos básicos:
- Método do custo
- Método comparativo de dados de mercado
- Método da renda
O método do custo mensura o quanto seria necessário para repor
um determinado bem, através de orçamentos sintéticos ou
analíticos.
O método comparativo de dados do mercado consiste em cotejar o
bem a partir do tratamento estatístico de outros similares.
Já o método da renda trata de avaliar o bem a partir da sua
possibilidade futura de geração de renda, a valoração econômica.
Para determinar o valor de mercado do imóvel, utilizamos o método
comparativo direto, com uso do tratamento por fatores, adiante
especificado.
Grau de fundamentação
A norma NBR 14653-2
– Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de
fundamentação que consideram os itens abaixo relacionados,
atribuindo pontos para cada exigência alcançada:
- Caracterização do imóvel avaliando
- Coleta de dados de mercado
- Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados
- Identificação dos dados de mercado
- Extrapolação conforme B.5.2 do Anexo B (não ultrapassar em
50% os limites observados na amostra, no caso de variáveis proxy
ou quantitativas)
- Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de
fatores
Em Anexo 02, apresentamos o enquadramento deste laudo segundo
seu grau de fundamentação (Grau II), conforme a norma citada,
para determinar o valor de mercado do apartamento 52.
Grau de precisão
O enquadramento é função da amplitude do intervalo de confiança
de 80% em torno do valor central da estimativa. Nos anexos,
apresentamos o enquadramento segundo o grau de precisão,
conforme a norma citada:
Em Anexo nº 02, avaliação do apartamento nº 52 – Grau III –
Amplitude de 25,09 %.
V.
DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO
V.1
OBJETO
O imóvel objeto do presente laudo é constituído por um
apartamento residencial com 1 vaga de garagem e respectiva
fração ideal de terreno.
V.2
LOCALIZAÇÃO
O apartamento em questão está situado na Alameda Campinas, n
o911, aptº. 52, situado no 5
oandar do Edifício Roberta, no bairro
denominado Jardim Paulista, no município de São Paulo, SP.
A quadra em que se situa o imóvel é formada pelas vias: Al.
Campinas, Rua Sarutaiá, Al. Joaquim Eugênio de Lima e Rua
José Maria Lisboa.
Trata-se da quadra 090 do Setor 009 do Mapa Oficial da Cidade
de São Paulo.
Aspectos parciais da região, com destaque para a Al. Campinas no trecho
fronteiriço ao Condomínio Edifício Roberta.
V.3
ZONEAMENTO
Após consultarmos os mapas e textos das Leis e Decretos
Municipais que definem o Zoneamento do Município de São Paulo,
àqueles aos quais temos acesso, constatamos que o imóvel,
objeto do presente Laudo está enquadrado em ZONA ZM, ou seja,
Zona Mista, o que poderá ser confirmado por consulta expressa
aos órgãos municipais competentes.
V.4
CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES DO IMÓVEL
V.4.1
GERAIS
V.4.1.1 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO
A Al. Campinas, no trecho fronteiriço ao Condomínio Edifício
Roberta, apresenta-se em aclive suave, pavimentada em asfalto e
possui 1 pista de rolamento em único sentido com,
aproximadamente, 8,00 m de largura de leito carroçável.
V.4.1.2 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
Trata-se de região homogênea, ocupada por prédios de
apartamentos residenciais e comerciais com predominância dos
padrões superior e fino, sobrados comerciais, padarias,
restaurantes,
mercados,
Shopping
Center,
colégios,
estacionamentos, etc., que apresenta característica mista.
V.4.1.3
INFRA-ESTRUTURA URBANA
O local é servido por asfalto, guias e sarjetas, passeio, redes de
águas pluviais, água potável, esgoto, redes de energia elétrica
domiciliar e pública (iluminação), arborização e telefone.
V.4.1.4
SERVIÇOS COMUNITÁRIOS
Existe serviço de transporte coletivo, constituído por linhas de
ônibus municipais que trafegam pela Av. Nove de Julho, com
destino ao centro e bairros.
V.4.2
PARTICULARES
V.4.2.1
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
As principais características do imóvel, objeto do presente
trabalho, são as a seguir descritas. Fazemos notar, ainda, que a
documentação anexada, principalmente certidões e fotografias,
auxiliam sobremodo a descrição que segue.
V.4.2.2
TERRENO
De acordo com a documentação fornecida e, ainda, vistoria
realizada no local, pode-se constatar que o terreno sobre o qual
está implantado o Condomínio Edifício Roberta, apresenta
topografia plana, com formato regular, situado ao nível da rua para
a qual entesta e encerra área de 700,00 m².
V.4.2.3 BENFETORIAS
Sobre o terreno retro descrito encontra-se implantado o
Condomínio Edifício Roberta, o qual é composto por um prédio de
apartamentos residenciais.
O edifício apresenta uso estritamente residencial e é composto
por: 1 subsolo, térreo, 14 (vinte) pavimentos superiores,
constituídos por 2 (dois) apartamentos por andar, os quais são
servidos por 2 elevadores (social e serviço), de marca Shalch com
capacidade para 8 pessoas.
O edifício apresenta estrutura de concreto armado; fechamento
lateral em alvenaria; lajes de concreto armado entre os
pavimentos; caixilhos de ferro/alumínio e fachada revestida em
pastilhas.
Acesso ao hall de entrada do edifício, no pavimento térreo.
V.4.2.3.1 Do apartamento nº. 52
De acordo com vistoria realizada, a qual foi acompanhada pelo Sr.
Oswaldo Gaue Junior, pode-se constatar que o apartamento em
questão é constituído por: 3 dormitórios, sendo 1 suíte, banheiro
social, sala de jantar, sala de visitas, lavabo, cozinha, área de
serviço, dormitório de empregada, banheiro de empregada e 1
vaga de garagem.
Trata-se de um apartamento do tipo “Apartamento de padrão
superior, com elevador (+/-) ”, com 126,90 m² de área útil, que
denota idade de 43 (quarenta e três) anos e encontra-se em
estado de conservação entre regular e necessitando de reparos
simples “d”.
NOTA: Áreas extraídas da matrícula nº. 19.210, do 4º Cartório de
Registro de Imóveis de São Paulo.
QUADRO DE ÁREAS
Área Útil
126,900 m²
Área Comum
22,750 m²
Área de Garagem
33,703 m²
Área Construída (m²)
183,353 m²
Fração ideal de terreno
3,5957 m²
Internamente apresenta os seguintes acabamentos:
Apartamento 52
Ambiente
Paredes
Piso
Teto
Sala de jantar e
sala de visitas
Pintura látex sobre
massa corrida
Tacos de
madeira
Pintura látex sobre
massa corrida
Lavabo
Pintura látex sobre
massa corrida
Lajotas
Cerâmicas
Pintura látex sobre
massa corrida
Dormitórios
Pintura látex sobre
massa corrida
Tacos de
madeira
Pintura látex sobre
massa corrida
Banheiro da
suíte
Pintura látex sobre
azulejos decorados
Cerâmico
Pintura látex sobre
massa corrida
Banheiro social
Pintura látex sobre
massa corrida e
azulejos no box
Lajotas
cerâmicas
Pintura látex sobre
massa corrida
Cozinha
Azulejos decorados
até o teto
Cerâmico
Pintura látex sobre
massa corrida
Área de serviço
Azulejos brancos
até o teto
Cerâmico
Pintura látex sobre
massa corrida
Dormitório de
empregada
Pintura látex sobre
massa corrida
Cerâmico
Pintura látex sobre
massa corrida
Banheiro de
empregada
Azulejos decorados
até o teto
Cerâmico
Pintura látex sobre
massa corrida
A seguir são apresentadas fotografias do interior do apartamento nº. 52.
Aspectos parciais do hall do elevador no 5º. andar, onde está localizado o
apartamento nº. 52.
Aspectos internos das salas de jantar e de visitas com destaque para o
estado de acabamento e conservação.
Aspectos internos do 2º. dormitório, com destaque para o acabamento e
estado de conservação.
Vista parcial do interior do 3º. dormitório, o qual foi transformado em home
theater.
Vaga de garagem do apartamento nº. 52, a qual está situada no subsolo.
VI.
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
CONSOANTE O MÉTODO COMPARATIVO (Fevereiro/2018)
VI.1
CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE ESTE MÉTODO
Foi realizada pesquisa de apartamentos para venda na região,
com características similares ou possíveis de serem confrontadas,
mediante tratamento, ao avaliando.
Os elementos pesquisados foram homogeneizados através de um
“Quadro de Homogeneização”, levando-se em consideração os
atributos (fatores) mais importantes e mais utilizados para análise,
sendo descartados aqueles que excederem, para mais ou para
menos, os valores médios em 30%.
Tais fatores são os mais usuais e recomendados para esses
casos, sendo os seguintes os critérios adotados em cada um:
Fator Oferta: utilizado para imóveis em oferta, correspondente a
um
deflator
de
0,90
para
compensação
de
eventual
superestimativa dos ofertantes;
Padrão: calculado em relação a diferença entre os padrões
previstos no Estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”
publicado pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia).
Localização: a valoração do imóvel em função da localização é
calculada pela relação entre os índices adotados para ponderação
da diferença de localização entre os comparativos e o avaliando.
Idade: apurada com a relação entre os fatores de depreciação
previstos no critério apresentado a seguir.
Os fatores descritos foram testados e após análise dos
coeficientes de variação de cada fator e do conjunto deles,
verificou-se que os fatores: “localização”, “idade”, “padrão”,
“estado de conservação” contribuem para a homogeneização da
amostra.
VI.2
Depreciações
A fixação das taxas a serem aplicadas nos cálculos para a
depreciação do bem depende da destinação final da valoração. A
porcentagem do valor depreciado pode levar em conta:
- a idade e estado de conservação, caso do modelo de
Ross-Heidecke;
- a idade e o padrão do bem, como o método do valor decrescente,
utilizado para construções civis.
Neste trabalho será utilizado o critério de Ross-Heidecke, que tem
como princípios básicos:
- a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com
gastos de manutenção;
- as reparações podem apenas dilatar a durabilidade;
- um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular,
enquanto que um bem mal conservado deprecia-se mais
rapidamente.
VI.3 CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO, COM A
VAGA DE GARAGEM
Conforme cálculos apresentados em Anexo nº 01, para a data base
de fevereiro de 2018, teremos o seguinte valor do imóvel:
V
Aptº. 52= (Á
Útilx V
Unit. Médio)+ (A
Útil Vaga de gar.x
V
Unit. Médio)x
0,50
V
Aptº. 52= (126,90 m² x R$ 8.537,11/m²) + (10,00 m² x R$ 8.537,11/m²) x 0,5
V
Aptº. 52= R$ 1.083.359,26 + R$ 42.685,55
V
Aptº. 52= R$ 1.126.044,81
Ou seja:
V
Aptº. 52
= R$ 1.126.000,00
(Hum milhão cento e vinte e seis mil reais)
VII.
ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a responder ou esclarecer, o signatário
considera encerrado o presente Laudo que consta de 31 (trinta e
uma) folhas, sendo esta última datada e assinada.
Seguem os seguintes anexos elucidativos:
Anexo nº. 01 : Homogeneização.
ANEXO Nº 01
HOMOGENEIZAÇÃO DOS IMÓVEIS DE
REFERÊNCIA
COMPARATIVO Nº. 01
COMPARATIVOS Nº. 02 e Nº. 03
COMPARATIVO Nº. 04
COMPARATIVO Nº. 05
COMPARATIVOS Nº. 06 e Nº. 07
COMPARATIVO Nº. 08
ANEXO Nº 01.1
HOMOGENEIZAÇÃO DOS IMÓVEIS DE
REFERÊNCIA
SITUAÇÃO PARADIGMA (Fatores do Avaliando) TIPO DE IMÓVEL
ENDEREÇO
SETOR 9 QUADRA 90
Índice F/L Padrão Idade Estado de
Conservação Foc
Índice de Padrão
100,00 Superior c/
elevador (+/-) 43 anos "d" 0,480 2,406
ÁREAS DO IMÓVEL AVALIANDO Área Privativa Área Comum Área de
Garagem Área Total Vagas de Garagem
126,900 22,750 33,703 183,353 1,00
CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO: PESOS PARA PONDERAÇÃO DE ÁREAS
Área Privativa Vaga de garagem
1,00 1,00
Fator Oferta taxa mensal Percentual de influência dos fatores de homogeneização
Fo de juros Padrão Idade Transposição
0,90 100% 100% 100,00%
FATORES - PADRÃO CONSTRUTIVO
Econômico 0,600 0,81 1,020
Simples sem elevador 1,032 1,266 1,500
Simples com elevador 1,260 1,47 1,680
Médio sem elevador 1,512 1,746 1,980
1,692 1,926 2,160
Superior sem elevador 1,992 2,226 2,460
Superior com elevador 2,172 2,406 2,640
Fino 2,652 3,066 3,480
Luxo
Data Base fev/18 1,0000 1,0000
Acima de 3,49 Apartamento Residencial
Médio com elevador
COMPARATIVO 01 (Vendido em janeiro de 2018) Tipo imóvel: Apartamento Residencial
Endereço:
Setor 9
Quadra 90
Fonte:
Data : Fevereiro de 2018
Área Privativa (m²) Área total (m²) Vagas de
garagem Preço (R$) Condições
Valor de Vaga de garagem (R$) 126,90 183,350 1,00 1.065.000,00 À combinar 41.962,17 PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO Modalidade Oferta 1,00 Índice F/L PGV 100,00
Padrão Superior com
elevador (+/-) 2,406 Idade 43 anos Est. Conservação Entre regular e necessitando de reparos simples "d" Foc 0,480
Preço Padrão (R$) Fator Padrão
Fator Conservação (Foc) Fator Transposição Fator Vaga de garagem 1.023.037,83 1,000 1,000 1,00 1,000 4
Unitário de partida Vup : 8.061,7638 #REF!
#REF!
Fator transposição Ftr : 0,0000
Fator padrão Fp : 0,0000
Fator conservação: Fd : 0,0000
Fator Vaga de garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 8.061,76 /m² #REF!
#REF! Apartamento de padrão superior com elevador (+/-),
composto por: 3 dormitório (1 suíte), 1 banheiro social, sala de visitas, sala de jantar, lavabo, cozinha, área de serviço, dormitório de empregada, banheiro de empregada e 1 vaga de garagem.
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Sr. Miroslav (Corretor) - Tel.: 9-9603-8850
Al. Campinas, nº. 911, Aptº. 62 - 6º. Andar - Ed. Roberta
COMPARATIVO 02 (Vende-se) Tipo imóvel: Apartamento Residencial
Endereço:
Setor 9
Quadra Fonte:
Data : Fevereiro de 2018
Área Privativa (m²) Área total (m²) Vagas de
garagem Preço (R$) Condições
Valor de Vagas de garagem (R$) 116,00 2,00 1.200.000,00 À combinar 93.103,45 PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO Modalidade Oferta 0,90 Índice F/L PGV 100,00
Padrão Superior com
elevador (+/-) 2,406 Idade 40 anos Est. Conservação Necessitando de reparos simples "e" Foc 0,488
Preço Padrão (R$) Fator Padrão
Fator Conservação (Foc) Fator Transposição Fator Vaga de garagem 986.896,55 1,000 0,984 1,00 1,000 4
Unitário de partida Vup : 8.507,7289 #REF!
#REF!
Fator transposição Ftr : 0,0000
Fator padrão Fp : 0,0000
Fator conservação: Fd : -139,4710
Fator Vaga de garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 8.368,26 /m² #REF!
#REF! Necessitando de reparos simples "e"
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Apartamento de padrão superior com elevador (+/-), composto por: 3 dormitório (1 suíte), 1 banheiro social, sala de visitas, sala de jantar, lavabo, cozinha, área de serviço, dormitório de empregada, banheiro de empregada e 2 vagas de garagem.
Rua José Maria Lisboa, nº. 514, aptº. 33 - 3º. Andar - Ed. Conde de Oripeja
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
COMPARATIVO 03 Tipo imóvel: Apartamento Residencial
Endereço:
Setor 9
Quadra Fonte:
Data : Fevereiro de 2018
Área Privativa (m²) Área total (m²) Vagas de
garagem Preço (R$) Condições
Valor de Vagas de garagem (R$) 116,00 2,00 1.350.000,00 À combinar 104.741,38 PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO Modalidade Oferta 0,90 Índice F/L PGV 100,00
Padrão Superior com
elevador (+/-) 2,406 Idade 40 anos Est. Conservação Entre regular e necessitando de reparos simples "d" Foc 0,524
Preço Padrão (R$) Fator Padrão
Fator Conservação (Foc) Fator Transposição Fator Vaga de garagem 1.110.258,62 1,000 0,916 1,00 1,000 4
Unitário de partida Vup : 9.571,1950 #REF!
#REF!
Fator transposição Ftr : 0,0000
Fator padrão Fp : 0,0000
Fator conservação: Fd : -803,6881
Fator Vaga de garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 8.767,51 /m² #REF!
#REF!
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Entre regular e necessitando de reparos simples "d" Rua José Maria Lisboa, nº. 514, aptº. 33 - 3º. Andar - Ed. Conde de Oripeja
Sr. Miroslav (Corretor) - Tel.: 9-9603-8850
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Apartamento de padrão superior com elevador (+/-), composto por: 3 dormitório (1 suíte), 1 banheiro social, sala de visitas, sala de jantar, lavabo, cozinha, área de serviço, dormitório de empregada, banheiro de empregada e 2 vagas de garagem.
COMPARATIVO 04 (Vende-se) Tipo imóvel: Apartamento Residencial
Endereço:
Setor 9
Quadra Fonte:
Data : Fevereiro de 2018
Área Privativa (m²) Área total (m²) Vagas de
garagem Preço (R$) Condições
Valor de Vagas de garagem (R$) 156,00 1,00 1.700.000,00 À combinar 49.038,46 PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO Modalidade Oferta 0,90 Índice F/L PGV 100,00
Padrão Superior com
elevador (+/-) 2,406 Idade 43 anos Est. Conservação Entre regular e necessitando reparos simples "d" Foc 0,480
Preço Padrão (R$) Fator Padrão
Fator Conservação (Foc) Fator Transposição Fator Vaga de garagem 1.480.961,54 1,000 1,000 1,00 1,000 4
Unitário de partida Vup : 9.493,3432 #REF!
#REF!
Fator transposição Ftr : 0,0000
Fator padrão Fp : 0,0000
Fator conservação: Fd : 0,0000
Fator Vaga de garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 9.493,34 /m² #REF!
#REF! Imóveis Ciça ( Sra.Lúcia) - Tel.: 3289-4000/ 9-9969-6562
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Apartamento de padrão superior com elevador (+/-), composto por: 3 dormitório (1 suíte), 1 banheiro social, sala de visitas, sala de jantar, lavabo, cozinha, área de serviço, dormitório de empregada, banheiro de empregada e 1 vagas de garagem.
Entre regular e necessitando de reparos simples "d" Rua José Maria Lisboa, nº.711 - Ed. Mônaco
COMPARATIVO 05 (Vende-se) Tipo imóvel: Apartamento Residencial
Endereço:
Setor 9
Quadra Fonte:
Data : Fevereiro de 2018
Área Privativa (m²) Área total (m²) Vagas de
garagem Preço (R$) Condições
Valor de Vagas de garagem (R$) 180,00 1,00 1.195.000,00 À combinar 29.875,00 PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO Modalidade Oferta 0,90 Índice F/L PGV 100,00
Padrão Superior com
elevador (+/-) 2,406 Idade 45 anos Est. Conservação Necessitando de reparos simples "e" Foc 0,425
Preço Padrão (R$) Fator Padrão
Fator Conservação (Foc) Fator Transposição Fator Vaga de garagem 1.045.625,00 1,000 1,129 1,00 1,000 4
Unitário de partida Vup : 5.809,0278 #REF!
#REF!
Fator transposição Ftr : 0,0000
Fator padrão Fp : 0,0000
Fator conservação: Fd : 751,7565
Fator Vaga de garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 6.560,78 /m² #REF!
#REF!
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Rua José Maria Lisboa, nº.679, aptº. 41 - Ed. Embassay
Apartamento de padrão superior com elevador (+/-), composto por: 3 dormitório (1 suíte), 1 banheiro social, sala de visitas, sala de jantar, lavabo, cozinha, área de serviço, dormitório de empregada, banheiro de empregada e 1 vaga de garagem.
Necessitando de reparos simples "e" Ricardo Tayar Imóveis (Sr. Paulo) - Tel.: 3885-2300/ 9-9549-8112
COMPARATIVO 06 (Vende-se) Tipo imóvel: Apartamento Residencial
Endereço:
Setor 9
Quadra Fonte:
Data : Fevereiro de 2018
Área Privativa (m²) Área total (m²) Vagas de
garagem Preço (R$) Condições
Valor de Vagas de garagem (R$) 190,00 2,00 1.650.000,00 À combinar 78.157,89 PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO Modalidade Oferta 0,90 Índice F/L PGV 100,00
Padrão Superior com
elevador (+/-) 2,406 Idade 43 anos Est. Conservação Necessitando de reparos simples "e" Foc 0,450
Preço Padrão (R$) Fator Padrão
Fator Conservação (Foc) Fator Transposição Fator Vaga de garagem 1.406.842,11 1,000 1,067 1,00 1,000 4
Unitário de partida Vup : 7.404,4321 #REF!
#REF!
Fator transposição Ftr : 0,0000
Fator padrão Fp : 0,0000
Fator conservação: Fd : 493,6288
Fator Vaga de garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 7.898,06 /m² #REF!
#REF!
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Apartamento de padrão superior com elevador (+/-), composto por: 3 dormitórios, 2 banheiros, sala de visitas, sala de jantar, lavabo, cozinha, área de serviço, dormitório de empregada, banheiro de empregada e 2 vaga de garagem.
Rua Fernão Cardim, nº. 346 - 13º. Andar - Ed. Alfred
Necessitando de reparos simples "e"
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
COMPARATIVO 07 (Vende-se) Tipo imóvel: Apartamento Residencial
Endereço:
Setor 9
Quadra Fonte:
Data : Fevereiro de 2018
Área Útil (m²) Área total (m²) Vagas de
garagem Preço (R$) Condições
Valor de Vaga de garagem (R$) 130,00 1,00 1.290.000,00 À combinar 44.653,85 PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO Modalidade Oferta 0,90 Índice F/L PGV 100,00
Padrão Superior com
elevador (-) 2,406 Idade 43 anos Est. Conservação Necessitando reparos simples "e" Foc 0,450
Preço Padrão (R$) Fator Padrão
Fator Conservação (Foc) Fator Transposição Fator Vaga de garagem 1.116.346,15 1,000 1,067 1,00 1,000 4
Unitário de partida Vup : 8.587,2781 #REF!
#REF!
Fator transposição Ftr : 0,0000
Fator padrão Fp : 0,0000
Fator conservação: Fd : 572,4852
Fator Vaga de garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 9.159,76 /m² #REF!
#REF! Apartamento de padrão superior com elevador (+/-),
composto por: 2 dormitórios, 1 banheiro, sala de visitas, sala de jantar, lavabo, cozinha, área de serviço, dormitório de empregada, banheiro de empregada e 1 vaga de garagem.
Necessitando de reparos simples "e" Rua Fernão Cardim, nº. 346 - Ed. Alfred
Sr. Eduardo (Corretor) - Tel.: 9-8228-3000
COMPARATIVO 08 (Vende-se) Tipo imóvel: Apartamento Residencial
Endereço:
Setor 9
Quadra Fonte:
Data : Fevereiro de 2018
Área Útil (m²) Área total (m²) Vagas de
garagem Preço (R$) Condições
Valor de Vaga de garagem (R$) 106,00 2,00 1.150.000,00 À combinar 97.641,51 PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO Modalidade Oferta 0,90 Índice F/L PGV 100,00
Padrão Superior com
elevador (+/-) 2,406 Idade 45 anos Est. Conservação Nacessitando de reparos simples "e" Foc 0,425
Preço Padrão (R$) Fator Padrão
Fator Conservação (Foc) Fator Transposição Fator Vaga de garagem 937.358,49 1,000 1,129 1,00 1,000 4
Unitário de partida Vup : 8.843,0046 #REF!
#REF!
Fator transposição Ftr : 0,0000
Fator padrão Fp : 0,0000
Fator conservação: Fd : 1.144,3888
Fator Vaga de garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 9.987,39 /m² #REF!
#REF! Al. Itú, nº. 43 - Ed. Sta. Margarida
Local Imóveis (Luzia) - Tel.: 3094-0555/ 9-7150-8001/ Paulo Soares - Tel.: 9-9983-6321
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Apartamento de padrão superior com elevador (+/-), composto por: 3 dormitórios (1 suíte), 1 banheiro, sala de visitas, sala de jantar, cozinha, área de serviço,
dormitório de empregada, banheiro de empregada e 2 vagas de garagem.
Tabela Resumo dos Unitários Resultado final da pesquisa
Elemento Área útil (m²) Unitário de Partida (R$/m²) Unitário Final (R$/m²) Verificação da amostra (R$/m²) 1 126,90 8.061,76 8.061,76 8.061,76 2 116,00 8.507,73 8.368,26 8.368,26 3 116,00 9.571,20 8.767,51 8.767,51 4 156,00 9.493,34 9.493,34 9.493,34 5 180,00 5.809,03 6.560,78 6.560,78 6 190,00 7.404,43 7.898,06 7.898,06 7 130,00 8.587,28 9.159,76 9.159,76 8 106,00 8.843,00 9.987,39 9.987,39
Resultado preliminar da pesquisa
Média aritmética 8.537,11
Desvio padrão 1.070,86
Coef. de variação 12,54%
Limite inferior 5.975,98
Limite superior 11.098,24
Resultado final após saneamento da pesquisa
Média saneada 8.537,11
Desvio padrão 1.070,86
Coef. de variação 12,54%
VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE MERCADO DO APARTAMENTO
Vu = R$ 8.537,11 /m²