1 Operadora:
Bom dia, senhoras e senhores e obrigada por aguardarem. Sejam bem -vindos à teleconferência da Brasil Brokers para apresentação dos resultados do 4T15.
Informamos a todos os participantes que essa teleconferência e os slides estão sendo transmitidos pela internet através do site www.brbrokers.com.br/ri e que a apresentação está disponível para download na seção Relações com Investidores. Informamos também que os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da Empresa e em seguida iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando maiores instruções serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de alguma assistência durante a conferência, queiram, por favor, solicitar a ajuda de um operador digitando *0.
Gostaríamos de informar que perguntas só poderão ser feitas através do telefone, caso você esteja conectado pelo webcast sua pergunta deverá ser enviada diretamente para a equipe de RI pelo e-mail ri@brbrokers.com.br
Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Companhia, projeções e metas operacionais e financeiras, constituem-se em crenças e premissas da Diretoria da Brasil Brokers, bem como em informações atualmente disponíveis para a Companhia. Considerações futuras não são garantias de desempenho. Envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer.
As condições econômicas gerais, condições da indústria e outros fatores operacionais, podem afetar os resultados futuros da empresa e podem conduzir a resultados que diferem, materialmente, daqueles expressos em tais considerações futuras.
Gostaria agora de passar a palavra ao Sr. Silvio Roberto Vieira Almeida, CEO da Companhia. Por favor, Sr. Almeida, pode prosseguir.
Silvio Roberto Vieira Almeida:
Bom dia a todos. Iniciaremos agora a nossa teleconferência para apresentar os resultados de 2015. O ano que passou ficou marcado pela deterioração do quadro político e econômico no país. O aumento do desemprego, da inflação e dos juros, entre outros fatores criam um clima de apreensão entre empresários, investidores e consumidores.
Para a maioria das pessoas, a compra de um imóvel é a principal dec isão financeira de suas vidas, e neste momento, os compradores estão enfrentando uma verdadeira crise de confiança.
Nesse contexto, o mercado imobiliário brasileiro se depara com um dos momentos mais desafiadores da última década. As empresas do setor precisam lidar diariamente com a baixa velocidade de vendas, o excesso de estoques dos incorporadores e o maior volume de distratos.
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Outro aspecto importante é a grande dificuldade que os clientes vêm encontrando para aprovar crédito. A redução dos níveis da poupança gerou escassez de recursos nos bancos, levando-os a adotarem uma política mais restritiva de concessão de crédito e à piora nas condições de financiamento.
Neste cenário, foram realizadas mudanças importantes em nossa forma de execução nos últimos meses: fortalecemos nossas lideranças em mercados relevantes como Rio de Janeiro, São Paulo e Rio Grande do Sul. Ampliamos o foco nos segmentos de remanescentes e prontos para nos tornarmos mais eficientes e dinâmicos em um mercado ainda mais competitivo e fragmentado.
Estamos investindo no melhor aproveitamento do nosso time de Prontos ou Usados para alavancar as vendas de estoques Prontos para morar dos incorporadores, e ainda para acelerar as mudanças necessárias em algumas de nossas subsidiárias, com foco na redução de custos, designamos novos gestores para a função de executivo de operações.
Com o intuito de ajustar nossa alavancagem operacional ao momento atual do mercado, aceleramos a implementação de diversas mudanças em nossa estrutura. Saímos de alguns mercados não lucrativos e com baixa perspectiva de crescimento, com a revenda de quatro operações; desmobilizamos 33 lojas antigas e inauguramos três novas ao longo do ano. Além disso, 10 lojas deixaram de pertencer ao Grupo com a revenda das quatro operações mencionadas anteriormente.
Migramos algumas unidades para lojas mais “leves” e renegociamos a maioria dos nossos contratos de locação; reduzimos nossos gastos com telefonia, viagens, seguros, benefícios, limpeza, conservação e impressão, que foram parcialmente capturados já no ano de 2015; e avançamos com a centralização de novas estruturas na matriz e nos back offices regionais, com a consequente redução do número de funcionários.
Iremos continuar perseguindo obsessivamente novas oportunidades de redução de custos, de forma a ajustar a nossa alavancagem operacional e preservar nosso caixa, sem comprometer a nossa capacidade de voltar a crescer no momento de retomada do mercado.
Para alavancar a produtividade de nossa força de vendas e, consequentemente, nossa receita, foram implementadas nos últimos meses melhorias importantes em nossos sistemas de relacionamento com o cliente, além de novas funcionalidades em nosso Portal do Corretor.
Ainda não há sinais claros de melhora no ambiente de negócios do país. Por mais que os últimos meses tenham sido difíceis, sabemos que estamos vivendo um ciclo de baixa e que uma vez diminuídas as incertezas e retomada a confiança, o mercado vai se recuperar.
As pessoas continuam precisando e desejando comprar imóveis. O crédito imobiliário ainda representa uma parcela pequena do PIB quando comparado com mercados mais maduros. O Brasil apresenta um déficit habitacional significativo, temos mais de 1 milhão de casamentos e 400 mil divórcios por ano e, ainda, diversas pessoas desejam e precisam mudar do imóvel onde vivem.
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Precisamos ser criativos nesse momento conturbado de mercado para angariar novas fontes de receita e implacáveis com custos para financiar a transformação necessária do nosso modelo de negócios.
Passo agora a palavra ao Renato Lobo, que fará suas considerações sobre os principais indicadores operacionais da Companhia e sobre o nosso resultado de vendas.
Renato Lobo:
Obrigado, Silvio. Bom dia a todos. Para dar início à nossa apresentação vamos ao segundo slide onde destacaremos alguns de nossos indicadores operacionais.
Diante do mercado mais difícil, como detalhado anteriormente, a Companhia vem promovendo profundas mudanças na sua estrutura com o intuito de ajustar a sua alavancagem operacional.
Avançamos significativamente na centralização de atividades e pessoas na matriz e nos back offices regionais, a partir da automatização e padronização de processos. Importante mencionar que os ajustes foram feitos sem comprometer nossa capacidade de vendas.
A Companhia possuía 949 funcionários ao final de 2015, o que representa uma redução de 19%, ou 224 funcionários, em relação ao final de 2014. Desde o início desse ciclo de ajustes, em dezembro de 2012, a Companhia reduziu o número de funcionários em seu quadro em aproximadamente 37%, ou 566 funcionários, já desconsiderando os funcionários das empresas alienadas em 2015.
Em relação a nossa estrutura física, como parte de uma estratégia de melhor alocação de nossos recursos, além das dez lojas que deixaram de ser nossas com a revenda de quatro operações, desmobilizamos outras 33 lojas, sendo 20 no Estado de São Paulo, cinco no Rio de Janeiro, três no Rio Grande do Sul, três em Goiás, uma no Paraná e uma no Distrito Federal. Em contrapartida inauguramos três lojas no mercado de São Paulo, encerrando o ano com um total de 60 lojas em todo o Brasil.
Desde o final de 2012 desmobilizamos 84 lojas em regiões pouco rentáveis, seja em função de sobreposição de lojas ou de baixo potencial de VGV daquela localidade. Em contrapartida, 23 novas lojas foram inauguradas no período.
Indo para o slide três, encerramos o 4T15 com quase 9,7 mil corretores associados, número 33% inferior ao mesmo período do ano passado. Essa mudança é fruto de um profundo trabalho de recredenciamento dos corretores associados ao Grupo nos últimos meses. Nosso foco tem sido cada vez maior em reter e atrair os corretores com maior produtividade de vendas.
No slide quatro, vamos falar de nosso desempenho das vendas contratadas. Os últimos meses de vendas do ano, foram primordialmente impactados pela deterioração do cenário político e econômico do país, que levaram os compradores a uma verdadeira crise de confiança.
Ainda, como mencionado pelo Silvio, promovemos importantes mudanças na gestão da Companhia com objetivo de criar um ciclo de renovação em nosso modelo de
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negócios. Porém, todas essas mudanças exigem que algumas etapas sejam ultrapassadas até que se atinja o ponto de maturidade.
O 4T15 foi o mais impactado pelos efeitos mencionados, tendo o valor geral das vendas contratadas em nossos segmentos de atuação somado R$1,4 bilhão, 13% inferior ao patamar alcançado no 3T deste ano, e 53% inferior ao 4T14.
No ano, o VGV contratado somou R$7,4 bilhões, 37% inferior ao patamar alcançado em 2014. Do total de vendas contratadas, R$5,7 bilhões foram originados no mercado primário, R$1,6 bilhão refere-se à venda de imóveis usados e R$144 milhões à venda de loteamentos e terrenos.
Vale ressaltar que 65% de nossas vendas no mercado primário em 2015 foram de estoques, refletindo a maior prioridade deste segmento na estratégia da Companhia e também o momento atual de mercado.
Passando ao slide cinco, em 2015, os estados com a maior relevância no VGV intermediado pela Brasil Brokers nos mercados Primário e Secundário foram São Paulo e Rio de Janeiro, respectivamente, e representaram mais de 80% das vendas da Companhia, tendência que deve se acentuar não só pela decisão da Companhia de encerrar algumas operações no 1T, como em função da estratégia dos incorporadores de concentrarem seus lançamentos nesse eixo.
O VGV das vendas contratadas de imóveis entre os segmentos médio e alto padrão, cujos imóveis custam a partir de R$350 mil, representaram 60% do valor total das nossas vendas no mercado primário e 79% no secundário.
Termino aqui a minha parte, e passo agora a palavra ao Felipe Dias, que fará suas considerações sobre os resultados financeiros do Grupo. Muito obrigado.
Felipe Dias:
Obrigado, Renato. Bom dia a todos. Antes de dar início à análise do nosso desempenho financeiro, gostaria de fazer alguns comentários sobre os demonstrativos do 4T15.
Seguindo as melhores práticas de Governança Corporativa, nós decidimos pela baixa contábil do ágio de aquisições cuja expectativa de rentabilidade futura mudou, pela baixa de ativos em função da revenda de empresas e do encerramento de lojas, pelo cancelamento da venda de um terreno a um cliente incorporador feita no 4T13. O acordo prevê que a comissão será paga somente após o lançamento do empreendimento, e hoje não há uma data exata para sua realização.
De forma conservadora, realizamos uma provisão adicional para contingências trabalhistas e para devedores duvidosos. Cabe lembrar que esses efeitos são apenas contábeis, não apresentando qualquer impacto no caixa atual da Companhia.
Os números que serão apresentados agora foram ajustados para melhor com paração com o histórico da Companhia e com o nosso resultado operacional recorrente.
Vamos ao slide seis da apresentação. No 4T15, nossa receita operacional líquida alcançou R$32 milhões, o que representou uma redução de 22% em relação ao 3T15
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e um decréscimo de 53% quando comparado com os R$68 milhões realizados no 4T14.
No acumulado do ano, receita operacional líquida alcançou R$172 milhões, 36% inferior aos R$268 milhões registrados em 2014.
A Companhia vendeu aproximadamente 21.700 unidades no ano, o que representa uma redução de quase 33% em relação ao ano passado e o ticket médio foi de R$313 mil, 19% inferior. A comissão média foi de 2,7%, levemente superior ao valor apresentado no ano passado.
Passando ao slide sete, a receita de crédito imobiliário registrada no quarto trimestre de 2015 foi de R$1,4 milhão, 42% menor que o trimestre anterior. No ano, a receita de crédito imobiliário somou R$8,9 milhões. Aprovamos um valor total de R$409 milhões em financiamentos imobiliários em 2015, valor 25% inferior ao ano passado. Desse total, aproximadamente 50% dos pedidos aprovados foram assinados.
Gostaria de destacar a renovação da parceria comercial com o HSBC para originação de contratos de financiamento imobiliário em novembro, com a manutenção das condições comerciais atualmente vigentes até o final de 2016. Esse tipo de parceria torna-se ainda mais relevante em um momento de maior restrição de crédito.
No slide oito, analisamos a evolução de nossos custos e despesas. A Companhia tem perseguido obsessivamente nos últimos trimestres oportunidades de redução de custos e ganhos de eficiência operacional, sem abrir mão da visão de longo prazo. Como já mencionamos, dentre as medidas implementadas estão a saída de alguns mercados não lucrativos, a redução do quadro de pessoal com a regionalização das atividades de back office, o redimensionamento e fechamento de lojas, a renegociação de contratos com fornecedores, a contratação centralizada de serviços e a revisão das políticas internas.
O total de custos e despesas operacionais ajustado totalizou R$197 milhões em 2015, representando uma redução nominal de aproximadamente R$30 milhões, ou 13% em relação ao ano anterior. Em bases anualizadas, o total de custos e despesas operacionais ajustados é de R$175 milhões.
No final de 2015, nosso orçamento previa para o ano de 2016 uma base de custos e despesas operacionais de R$150 milhões. Adicionalmente, estamos promovendo uma profunda revisão de nossa estrutura para garantirmos que a Companhia terá o tamanho adequado para o cenário em que vivemos. Estamos trabalhando com a meta de chegar ao final do ano com uma base recorrente de R$130 milhões.
No próximo slide apresentamos o EBITDA e o lucro líquido da Companhia. O EBITDA ajustado da Brasil Brokers do 4T15 foi negativo em R$13,5 milhões, uma redução de aproximadamente R$25,1 milhões em relação ao mesmo trimestre do ano anterior. A Companhia apresentou prejuízo ajustado de R$13,2 milhões, em comparação ao lucro de R$6 milhões apresentado no 4T14. Considerando os efeitos dos ajustes contábeis, não caixa e o impacto da revenda de empresas em nosso balanço, o prejuízo acumulado do quarto trimestre de 2015 foi de R$67,4 milhões.
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No acumulado do ano, o EBITDA foi negativo em R$25,6 milhões uma redução de aproximadamente R$67 milhões em relação ao ano anterior, e o resultado líquido foi de R$-35,9 milhões. Considerando os efeitos dos ajustes contábeis não caixa e o impacto da revenda de empresas em nosso balanço, o prejuízo acumulado do ano de 2015 foi de R$91,1 milhões.
Essas reduções refletem a menor receita no período, parcialmente compensada pela importante redução de custos e despesas promovida desde o ano passado.
Passando ao slide dez, ao final de 2015 a Empresa apresentou um CAPEX de aproximadamente R$5 milhões. Mais da metade do nosso investimento no período foi dedicado a diversas iniciativas evolutivas em nosso website, ao desenvolvimento e customização de nossas ferramentas de vendas e do back office.
Foram implementadas melhorias na qualidade do cadastro de clientes e produtos, além de novas funcionalidades em nosso Portal do Corretor, tendo como objetivo aumentar a eficácia e a produtividade das equipes de vendas.
No slide 11, o caixa líquido gerado das atividades operacionais da Companhia em 2015 foi de R$-12,5 milhões, já deduzido o capital de giro e os impostos. O caixa consumido com atividades de investimento no trimestre foi de R$5 milhões no ano, sendo a maior parte direcionada para integração e aperfeiçoamento de sistemas. O desembolso de caixa no ano de 2015 para o pagamento de aquisições e atividades com acionistas foi de R$6,7 milhões.
Por fim, a Companhia aprovou em setembro de 2013 um programa de recompra de 10 milhões de ações pelo prazo de 365 dias e, em setembro de 2014, aprovou um novo programa de recompra com o mesmo prazo e quantidade. Com isso, a Empresa desembolsou, ao longo de 2015, o valor de R$3,6 milhões para a aquisição de 1,3 milhão de ações.
Agradeço a participação de todos, e podemos dar início à sessão de perguntas e respostas.
Verena Wachnitz:
Bom dia. Eu gostaria de fazer algumas perguntas. Com respeito ao nível de despesas recorrente para 2016, você falou de R$150 milhões? Queria saber se entendi bem. E depois, qual é a visibilidade que vocês têm sobre o nível de VGV? Se tem algum tipo de visibilidade para os próximos trimestres. E o nível de comissão líquida.
Silvio Roberto Vieira Almeida:
Verena, a meta de R$130 milhões de custo anualizada envolve algumas iniciativas que já capturamos e outras em que ainda estamos em fase de avaliação. Tínhamos uma base de custo do orçamento de R$150 milhões e faremos esse ajuste adicional para chegar a esse patamar, que entendemos que é mais adequado para o momento de mercado que temos, e esse valor é anualizado, ele será capturado ao longo do ano.
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Ainda é cedo para falar sobre vendas. O 1T normalmente tem uma sazonalidade negativa, ele é mais fraco, porque tem Carnaval e teve também a Semana Santa, mas o que temos visto não é um cenário de mercado muito diferente do que vimos no ano passado.
O país está enfrentando uma série de agendas políticas que acabam não só desviando a atenção, mas desencorajando uma tomada de decisão de comprometer a renda por um longo prazo.
E também não temos motivos para acreditar que nossa comissão cairá. Temos sido extremamente rigorosos em relação a manter nossa comissão, temos tentado otimizar ao máximo nossas cadeias de venda.
Então, também não acho que tenhamos muito espaço para aumentar, mas não é um cenário de reduzir a comissão ao longo deste ano.
Verena Wachnitz: Obrigada.
Operadora:
Não havendo mais perguntas, encerramos neste momento a sessão de perguntas e respostas. Gostaria de passar a palavra ao Sr. Silvio Roberto Vieira Almeida para as considerações finais.
Silvio Roberto Vieira Almeida:
Mais uma vez, quero agradecer a participação dos senhores em nossa audioconferência, reiterando que nossa equipe de relações com investidores encontra-se encontra-sempre à disposição para esclarecer suas dúvidas adicionais. Não hesitem em entrar em contato conosco.
Tenham um bom dia, e muito obrigado. Operadora:
A teleconferência da Brasil Brokers está encerrada. Agradecemos a participação de todos, e tenham um bom dia.
“Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da
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qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empres a que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de Relações com Investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição.”
