EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL - FORO CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP
Ref.: PROCESSO Nº 1071736-67.2014.8.26.0100 CONTROLE: 2014/001583
AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL - CONDOMÍNIO REQUERENTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO METROPOLITANO
REQUERIDO: IMOBILIARIA SANTISTA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA
Heitor Ferreira Tonissi, Arquiteto e Urbanista, registrado no CAU/SP – Conselho de
Arquitetura e Urbanismo, nº A 20700-4, Perito Judicial nomeado e compromissado nos
Autos da Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL - CONDOMÍNIO, requerida por
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO METROPOLITANO, em face de IMOBILIARIA SANTISTA
ADMINISTRAÇÃOEPARTICIPAÇÕES LTDA, após a análise dos documentos, realização
de vistoria no imóvel penhorado, pesquisa de valores de imóveis e levantamento de índices específicos da construção civil, vem, respeitosamente, apresentar a Vossa Excelência as suas conclusões consubstanciadas no presente
ÍNDICE DO TEXTO 1. RESUMO DO VALOR 2. OBJETIVO 3. CARACTERÍSTICAS GERAIS 3.1. Informações Básicas 3.2. Mapa Fiscal 3.3. Zoneamento 2.3. Melhoramentos Públicos 2.4. Circunvizinhança 4. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS 4.1. Terreno 4.2. Benfeitorias
4.3. Áreas e classificação das benfeitorias
5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
1. RESUMO DO VALOR
O signatário conclui o valor de mercado de venda do imóvel: box nº 118, localizado no Condomínio Edifício Metropolitano, situado na Avenida São Luís nº 187 e Praça Dom José Gaspar nº 134, Anhangabaú, 7º subdistrito Consolação, São Paulo-SP, considerando suas condições como livres e desembaraçadas de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, pelo valor aferido de: R$ 59.000,00 (cinquenta e nove mil reais) - MAIO / 2020
2. OBJETIVO
Em estrita observância ao respeitável despacho de fls.426, o presente Laudo visa a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e criteriosa determinação do valor do imóvel penhorado (Certidão de Penhora de fls. 341), objeto da presente ação, a saber:
Box nº 118, localizado no Condomínio Edifício Metropolitano, situado na Avenida São Luís nº 187 e Praça Dom José Gaspar nº 134, Anhangabaú, 7º subdistrito Consolação, São Paulo-SP.
3. CARACTERÍSTICAS GERAIS
3.1.Informações Básicas
Localização do imóvel: Avenida São Luís nº 187, Praça Dom José
Gaspar nº 134 e Rua Basílio da Gama nº 150
Número da matrícula: Nº 96.668 do 5º Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo - SP
Número do contribuinte: 006.007.0983-3
Vias públicas que complementam a quadra:
Avenida Ipiranga, Rua Sete de Abril, Rua Dr. Bráulio Gomes e Rua da Consolação
Bairro: 7º Subdistrito Consolação
Município: São Paulo
3.2. Mapa Fiscal
De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local onde se
encontra o imóvel está assim enquadrado:
Setor: 006. Quadra: 007.
Índice Fiscal: R$ 6.016,00, para o exercício fiscal de 2020.
3.3. Zoneamento
O imóvel está localizado em Zona de Centralidade - ZC, nos termos da Lei 16.402, de 22 de março de 2016.
3.4. Melhoramentos Públicos
MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES SIM NÃO
Energia elétrica: X Telefone: X Gás: X Rede viária: X Guias e sarjetas: X Pavimentação: X Coleta de lixo: X Água: X Esgoto: X Rede pluvial: X Iluminação pública: X
3.5.Circunvizinhança
O imóvel localiza-se no centro da capital, distando cerca de 1,5 km do marco zero (Praça da Sé) da cidade de São Paulo. O local apresenta características de uso misto com densidade demográfica alta, sendo composto, majoritariamente, por edifícios e construções para uso comercial e de prestação de serviços. Destacam-se, nas proximidades, a Avenida Ipiranga, Rua da Consolação e Avenida nove de julho, Praça Dom José Gaspar, Praça da República, Biblioteca Mário de Andrade, e estações de metrô República e Anhangabaú.
4. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS
4.1.Terreno
CARACTERÍSTICAS GERAIS DO TERRENO
FORMA REGULAR
IRREGULAR X
FRENTES UMA FRENTE
DUAS FRENTES X
ESQUINA
TIPO DE SOLO APARENTEMENTE SECO X
BREJOSO
NÃO IDENTIFICADO
DECLIVIDADE NÍVEL X
ACLIVE/ DECLIVE SUAVE
O terreno no qual foi implantado o Condomínio Edifício Metropolitano apresenta 33,28 metros para a Avenida São Luís, 97,69 metros para a Praça Dom José Gaspar, 63,63 metros que fazem divisa com o edifício Tomaz Edson, 69,63 metros para a Rua Basílio da Gama, 22,22 metros fazendo divisa com o edifício Princesa Isabel, 38,94 metros até a Avenida São Luís, encerrando a área total de 5.080,00m². Encontra-se guarnecido por muro de alvenaria nas divisas, além de gradil metálico nas divisas com os passeios públicos.
4.2.Benfeitorias
CARACTERÍSTICAS GERAIS DA CONSTRUÇÃO
Nº PAVIMENTOS 27° PAVIMENTOS GARAGEM 1° SUBSOLO TIPO DE CONSTRUÇÃO CONCRETO X ALVENARIA X MADEIRA OUTROS
TIPO DE COBERTURA
TELHAS DE FIBROCIMENTO
LAJE IMPERMEABILIZADA X
OUTROS
IDADE 64 ANOS
CLASSE/ TIPO/ PADRÃO COMERCIAL/ ESCRITÓRIO/ SUPERIOR
O Condomínio Edifício Metropolitano apresenta 64 anos de idade e é constituído por bloco único, com 25 pavimentos ou 19 andares, sendo 1° ou 2° subsolo a garagem metropolitana, o 2° pavimento ou 1° subsolo até o 6° pavimento ou 3° andar encontra-se o centro de compras e do 7° pavimento até o 25° pavimento estão os escritórios do Edifício Metropolitano, com 04 escritórios por andar, totalizando 76 unidades autônomas.
Os acessos para pedestres ocorre através de portões metálicos posicionados junto à calçada da Avenida São Luís, Rua Basílio da Gama e Praça Dom José Gaspar, e acesso de veículos somente pela Rua Basílio da Gama. O controle de acesso de veículos se dá na guarita/portaria, posicionada junto aos acessos.
O condomínio possui vagas de estacionamento distribuídas por 02 níveis de garagem no subsolo. As vagas de estacionamento possuem matrículas independentes dos escritórios e salas comerciais. No presente caso, apenas a vaga de garagem nº 118 foi penhorada.
Como itens de segurança, o condomínio conta com câmeras de monitoramento e interfone de comunicação com os apartamentos, além do acesso controlado na portaria.
As unidades autônomas são atendidas por 05 elevadores, estão presentes 04 escadas rolantes localizadas do 1° subsolo ao 2° andar e no 3° andar, 02 escadas
rolantes. A circulação vertical do Edifício Metropolitano, onde estão localizados os escritórios, se dá através dos elevadores.
De acordo com a vistoria pericial realizada ao Condomínio Edifício Metropolitano, a garagem do 1º subsolo, onde localiza-se a vaga objeto desta avaliação, apresenta os seguintes acabamentos:
- piso de concreto com pintura para demarcação das vagas; - paredes pintadas à látex, sobre massa;
- teto com pintura e vigas e tubulações aparentes.
4.3.Documentação do Bem Avaliando
De conformidade com os documentos constantes do processo, o imóvel objeto, vaga box 118 do 1º subsolo do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL METROPOLITANO, apresenta Matrícula nº 96.668, do 05º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, onde constam os dados de áreas privativas, comuns, total e correspondente fração ideal.
De acordo com o estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS , do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO – IBAPE/SP, as construções onde localiza-se o imóvel avaliando (vaga de garagem) recebem a seguinte classificação:
- Classe: comercial - Grupo: escritório
- Padrão construtivo: superior, coeficiente médio, Pc = 2,286 R8N
- Idade aparente: 60 anos
-Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e), depreciação 18,10%
5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Diante das características do imóvel avaliando (vaga de garagem) e das possibilidades de informações comerciais correspondentes tornou-se recomendável a
aplicação do Método da Renda para aferição do seu valor. Também chamado de
Método da Capitalização da Renda (NBR 14.653:2004), este critério é utilizado para avaliar um imóvel, analisando-se o bem com base na capitalização de sua renda, considerando-se a renda real ou a que se espera obter (renda prevista).
Sobre este valor estimado locatício é aplicada a taxa de rendimento. Estima-se esta taxa em função da razão entre os valores médios de locação mensal e os valores de venda do mesmo período aferido por regiões e tipo de imóveis equivalentes.
Para tanto, foi realizado levantamento dos valores médios de aluguéis mensais de vagas de garagem ofertados na região para o período presente. Conforme tabela abaixo, após saneamento matemático, apurou-se o valor médio de locação de vagas em R$276,25 / mês.
Nome do local telefone fonte endereço valor
1 Valet MultiPark Terraço Itália (11)3177-5556 Vinícius Rua Araújo, 130 R$ 295,00 1 R$ 295,00 2 Trevo estacionamentos (11)3106-1456 Renato R. Basílio da Gama, 53 R$ 380,00 1 R$ - 3 Car Park Estacionamentos
Cadoro (11)94738-0145 Bruno R. Augusta, 101 R$ 180,00 0 R$ - 4 Csl Park Estacionamento ltda (11)3231-0063 Maldone R. da Consolação, 335 R$ 220,00 1 R$ 220,00 5 Estacionamento CET Roosevelt (11)3120-2626 Adriana Praça Franklin
Roosevelt, 173 R$ 240,00 0 R$ 240,00 7 Luks park estacionamento (11) 3242-2939 Elismen R. Dr. Falcão Filho, 83 R$ 350,00 1 R$ 350,00 R$ 277,50 R$ 276,25 lim. inferior: -30% = R$ 194,25 R$ 193,38 lim. superior: +30% = R$ 360,75 R$ 359,13
Saneamento Matemático valores mensais de aluguel de vaga de garagem individual
A taxa de rendimento utilizada foi extraída dos índices oficiais FIZEZAP de venda e locação 2019. Conforme gráficos abaixo verifica-se que a taxa de rentabilidade anual no ano de 2019 para imóveis comerciais na cidade de São Paulo resultou em 5,75%,
que correspondente a 0,467% ao mês (txm = (txa+1)¹/12 -1).
Portanto, adotando-se a expectativa de valor médio de locação da vaga em questão em R$ 276,25/mês e taxa de rendimento do capital imóvel de 0,467 % ao
mês, foi possível determinar o valor do imóvel.
Nestas condições,
Vl = Vi x im; onde:
Vl = Valor locativo do imóvel; Vi = Valor do imóvel;
im = taxa de rendimento mensal.
Substituindo-se, obtém-se:
Vi = R$276,25/ 0,00467 Vi = R$59.158,58
Nestas condições, o valor do aluguel do imóvel, em números redondos, corresponde a:
VALOR DO IMÓVEL
R$ 59.000,00
(cinquenta e nove mil reais)
MAIO / 2020
6. ENCERRAMENTO
Vai o presente Laudo em 12 (doze) folhas digitadas, sendo a última datada e assinada. Segue 01 anexos, a saber: Anexo I, com fotos do edifício e do vaga de automóvel objeto.
São Paulo, 23 de junho de 2020.
Arquiteto e Urbanista Heitor Ferreira Tonissi
CAU/SP nº A 20.700-4
Membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP nº 1345, desde 2005.
Pós-Graduação em Perícias e Avaliações pela FAAP – IBAPE/SP - 16ª turma.
