Escritura de Convenção do
Condomínio VIA BARRA,
Bloco I – Via Mar
Bloco II – Via Sol.
Av. Prefeito Dulcídio Cardoso, nº 1.200 Barra da Tijuca - Rio de Janeiro.
ESCRITURA DE CONVENÇÃO DO
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VIA BARRA, BLOCOS I (VIA MAR) e II (VIA SOL), AV. PREF. DULCÍDIO CARDOSO, nº 1.200 - BARRA DA TIJUCA - RIO DE JANEIRO.
Os abaixo assinados, titulares das unidades autônomas do
Condomínio DO EDIFÍCIO VIA BARRA, BLOCOS I e II, CNPJ Nº 07.341.010/0001-30, SITUADO A AV. PREF. DULCÍDIO CARDOSO, 1200 – BARRA DA TIJUCA- RIO DE JANEIRO, por este Instrumento Particular e
na melhor forma de direito, instruem, na forma do artigo sétimo da Lei nº. 4.591 de 16 de Dezembro de 1964 e dos artigos nº 1.331 a nº 1.358 da Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2.002, o respectivo Condomínio assim como estabelecem a presente Convenção que, reciprocamente, aceitam, ajustam, se submetem ao seu cumprimento de livre e espontânea vontade e que serão aderidos e expressamente obrigatórias a qualquer futuro condômino, adquirente ou coproprietário ou outros que, a qualquer título ficarem investidos da posse da unidade autônoma.
CAPÍTULO I : DA DISCRIMINAÇÃO
Artigo 1º - As partes de propriedade exclusiva e as partes de propriedade do condomínio ou comuns, com as especificações das diferentes partes, assim se descrevem e desde já se discriminam:
1º SUB-SOLO
Artigo 2º - Composto de prisma dos elevadores, prisma de ventilação das escadas, C.B., antecâmara, escadas, área de circulação de veículos, compartimento para medidores de serviços, gerador c/chave automática e 188 (cento e oitenta e oito) vagas para veículos, perfazendo 2.759,82 (dois mil, setecentos e cinquenta e nove vírgula oitenta e dois) m² de área equivalente de construção e, 5.519,63 (cinco mil, quinhentos e dezenove vírgula sessenta e três) m² de área real construção;
2º SUB-SOLO
Artigo 3º - Composto de prisma dos elevadores, prisma de ventilação das escadas, C B, antecâmara, escada, rampas, área de circulação de veículos e 211 (duzentos e onze) vagas de garagem perfazendo 3.066,58 (três mil, sessenta e seis vírgula cinquenta e oito) m² de área equivalente de
construção e 5.704,58 (cinco mil, setecentos e quatro vírgula cinquenta e oito) m² de área real de construção.
PAVIMENTO DE ACESSO E USO COMUM
Artigo 4º - Composto de prisma de elevadores, prismas de ventilação das escadas, C.B., antecâmara, escadas, área de circulação de veículos, estacionamento para visitantes, prismas de ventilação, área de recreação, deck e piscinas infantil e de adultos, jardineiras, guarita, halls de serviço, depósito medidores, armários da ECT, lixeira, sala e copa p/ administração, circulações, sanitários masculino e feminino, vestiários/sanitários para empregados, zeladoria (vestíbulo, sala, quarto, banheiro e cozinha) compartimento para telefonia, refeitório de empregados, sala de repouso, sauna, ducha, bar e sanitário e 15 (quinze) vagas para veículos destinadas aos apartamentos 101, 102, 105, 108, 202, 206, 207, 208,305, 306, 404, 405, 406, 408 e 504, todos do Bloco II, mais 80 (oitenta) vagas para visitantes, totalizando o pavimento 2.299,85 (dois mil, duzentos e noventa e nove vírgula oitenta e cinco) m² de área equivalente de construção e, 6.063,50 (seis mil, sessenta e três vírgula cinquenta) m² de área real de construção.
PAVIMENTO TIPO (1º ao 22º) Bloco I – VIA MAR
Artigo 5º - Composto de prismas de elevadores, prisma de ventilação da escada, C.B., antecâmara, escadas, lixeiras, armários para gás, elétrica e telefone, circulação, e unidades autônomas numeradas de 101 a 2201, 102 a 2202, 104 a 2204, 105 a 2205, 106 a 2206, 107 a 2207, 108 a 2208, 109 a 2209 e 110 a 2210 que serão compostas de vestíbulo, sala, circulação, 2 (dois) quartos, 2 (dois) banheiros, cozinha, área de serviço e varanda e ainda as unidades 103 a 2203, que serão compostas de sala, circulação, 02 (dois) quartos, 02 (dois) banheiros, cozinha, área de serviço e varanda, perfazendo o pavimento um total de 16.140,74 (dezesseis mil, cento e quarenta vírgula setenta e quatro) m² de área equivalente de construção e, 16.742,66 (dezesseis mil, setecentos e quarenta e dois vírgula sessenta e seis) m² de área real de construção.
Bloco II – VIA SOL
Artigo 6º - Composto de prisma de elevadores, prisma de ventilação da escada, C.B., antecâmara, escada, lixeiras, armários para gás, elétrica e hidráulica e circulação e unidades autônomas numeradas de 101 a 2201, 102 a 2202, 103 a 2203, 104 a 2204, 105 a 2205, 106 a 2206, 107 a 2207 e 108 a 2208, que serão compostas de vestíbulo, sala, circulação, 2 (dois) quartos, 2 (dois) banheiros, cozinha, área de serviço e varanda perfazendo o pavimento um total de 12.731,62 (doze mil, setecentos e trinta e um vírgula sessenta e dois) m² de área equivalente de construção e, 13.135,54 (treze
mil, cento e trinta e cinco vírgula cinquenta e quatro) m² de área real de construção.
PAVIMENTO COBERTURA Bloco I – VIA MAR
Artigo 7º - Composto de prismas de ventilação de escada, escada e dependências das unidades de numeração 2201 a 2210 sendo compostas de escada de acesso, sala, toilette e terraço descoberto, perfazendo o pavimento uma área de 464,60 (quatrocentos e sessenta e quatro vírgula sessenta) m² de área equivalente de construção e, 776,91 (setecentos e setenta e seis vírgula noventa e um) m² de área real de construção.
Bloco II – VIA SOL
Artigo 8º - Composto de prismas de ventilação de escada, escada e dependências das unidades de numeração 2201 a 2208 sendo compostas de escada de acesso, sala, toilette e terraço descoberto, perfazendo o pavimento uma área de 358,30 (trezentos e cinquenta e oito vírgula trinta) m² de área equivalente de construção e, 597,08 (quinhentos e noventa e sete vírgula oito) m² de área real de construção.
TELHADO
Bloco I – VIA MAR
Artigo 9º - Uso comum: será composto de prismas de ventilação da escada, escada, circulação, C.B., casa de máquinas de exaustão mecânica, casa de máquinas dos elevadores e reservatório de água, perfazendo um total de 78,93 (setenta e oito vírgula noventa e três) m² de área de construção equivalente e, 157,86 (cento e cinquenta e sete vírgula oitenta e seis) m² de área total de construção.
Bloco II – VIA SOL
Artigo 10º - Uso comum: será composto de prismas de ventilação da escada, escada, circulação, C.B., casa de máquinas de exaustão mecânica, casa de máquinas de elevadores, barrilete e reservatório de água, perfazendo um total de 100,64 (cem, vírgula sessenta e quatro) m² de área de construção equivalente e, 201,28 (duzentos e um, vírgula vinte e oito) m² de área de construção real.
CAPÍTULO II – DAS PARTES COMUNS E AUTÔNOMAS
Artigo 11º - As partes comuns dos BLOCOS I E II - VIA MAR E VIA SOL, além das que já foram mencionadas, são as referidas no artigo 3º. da Lei nº. 4.591 de 16/12/64 e Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, artigo 1.331
paragrafo 1º, notadamente o terreno onde se assentam os prédios, pisos, montantes e suas fundações, dependências, estruturas de concreto armado, vigas, paredes externas, entrada social ou de serviço, rampas, de entrada e saída de veículos, portarias, corredores, escadarias de acesso, elevadores e seus acessórios, poços dos elevadores, locais dos compactadores de lixo, local de equipamento contra incêndio, bombas d´água, medidores, máquinas, rede primária de instalações de água, luz ou esgoto, compreendendo os ramais destinados às dependências de uso comum, casas de máquinas, caixas d´água inferior e superior, áreas de recreação, sala da administração, zeladorias (quarto e wc) e, enfim todas as instalações de finalidade ou proveito comum.
Artigo 12º - As coisas de uso próprio de cada condômino, constitutivas do apartamento ou unidade autônoma, são alienáveis, independentemente do consentimento dos demais condôminos podendo cada proprietário usar e usufruir de sua unidade autônoma com exclusividade, segundo suas conveniências e interesses, respeitados os termos da presente convenção, o sossego, a moral e a estética dos prédios.
PARÁGRAFO PRIMEIRO
As varandas e terraços abertos poderão ser fechadas(os) ou envidraçadas(os), mesmo em parte, de acordo com Decreto nº 39.345 de 27 de Outubro de 2014 (D.O.MRJ 28/10/2014) – que Regulamenta as condições para o fechamento de varandas previsto na Lei Complementar nº 145, de 6 de outubro de 2014, sendo obrigatória a apresentação de projeto arquitetônico, obedecendo às condições estabelecidas no Art. 2º deste decreto e uma declaração de profissional habilitado de que estão atendidas as normas técnicas de segurança vigentes. Esse Decreto não se aplica à Zona Sul do Município, constituída pelas IV, V e VI Regiões Administrativas.
PARÁGRAFO SEGUNDO – DAS OBRAS DE MODIFICAÇÕES E ACRÉSCIMOS.
O licenciamento de obras que impliquem na alteração dos elementos construtivos das unidades do último pavimento, após o “habite-se”, somente será concedido pelas repartições competentes, mediante prévia comprovação de concordância unânime dos condôminos, cumprindo o disposto no art.120, parágrafo 2º do Decreto nº. 322, 03/03/76, sendo o condomínio coresponsável nas alterações porventura executadas, respondendo inclusive, pelas obras consideradas ilegais. O condômino infrator responderá perante o condomínio com as penalidades previstas naquele dispositivo, além das multas cominadas por descumprimento da presente convenção.
UNIDADES ÁREA PRIVATIVA m² ÁREA COMUM m² ÁREA GLOBAL m² VAGAS GARAGEM
Bloco I-VIA MAR 101 a 2101 102 a 2102 103 a 2103 104 a 2104 105 a 2105 106 a 2106 107 a 2107 108 a 2108 109 a 2109 110 a 2110 2201 2202 2203 2204 2205 2206 2207 2208 2209 2210 Bloco II -VIA SOL
101 a 2101 102 a 2102 103 a 2103 104 a 2104 105 a 2105 106 a 2106 107 a 2107 108 a 2108 2201 2202 2203 2204 2205 2206 2207 2208 65,53 62,40 67,53 70,65 66,00 62,74 63,25 66,29 71,93 66,13 155,34 154,63 124,04 123,02 109,73 154,97 155,06 111,02 123,25 122,18 63,05 62,40 65,24 65,24 65,40 63,05 66,10 66,10 154,18 154,67 103,68 103,68 154,67 154,18 104,62 104,62 23,00 22,59 24,55 24,92 23,98 22,72 22,90 24,08 25,41 24,02 39,29 38,29 36,73 37,61 34,86 38,41 39,19 35,35 37,86 36,25 22,83 22,58 23,71 23,71 22,58 22,83 24,03 24,03 38,84 38,31 34,10 34,10 38,31 38,84 34,91 34,91 86,53 84,99 92,08 95,57 89,98 85,46 86,15 90,37 97,34 90,15 194,63 192,02 160,77 160,53 144,59 193,38 194,25 146,37 161,12 158,43 85,88 84,98 88,95 88,95 84,98 85,88 90,13 90,13 193,02 192,98 137,78 137,78 192,98 193,02 139,53 139,53 X 21 X 21 X 21 X 21 X 21 X 21 X 21 X 21 X 21 X 21 X 02 X 02 X 02 X 02 X 02 X 02 X 02 X 02 X 02 X 02 X 21 X 21 X 21 X 21 X 21 X 21 X 21 X 21 X 02 X 02 X 02 X 02 X 02 X 02 X 02 X 02 VAGAS --- 1.946,83 12.296,83 414 TOTAL 27.022,18 11.526,86 48.899,04
Artigo 14º – As coisas de uso comum especificadas e que embora devam ter por sua natureza e fim específico essa condição, são inalienáveis e indivisíveis, ligadas que se acham, indissoluvelmente aos prédios e às unidades.
Artigo 15º – Com o objetivo de preservar a estética da fachada, fica estabelecido que as luminárias das varandas não poderão ser substituídas por modelos e quantidades diferentes daquelas entregues pela Construtora.
Artigo 16º - Das frações ideais do terreno a cada um dos apartamentos e vagas, corresponderá uma fração ideal do terreno e partes comuns do edifício, a saber:
UNIDADES FRAÇÃO POR
UNIDADE QUANTIDADE FRAÇÃO TOTAL
Bloco I - VIA MAR
101 a 2101 102 a 2102 103 a 2103 104 a 2104 105 a 2105 106 a 2106 107 a 2107 108 a 2108 109 a 2109 110 a 2110 2201 2202 2203 2204 2205 2206 2207 2208 2209 2210
Bloco II - VIA SOL
101 a 2101 102 a 2102 103 a 2103 104 a 2104 105 a 2105 106 a 2106 107 a 2107 108 a 2108 2201 2202 2203 2204 2205 2206 2207 2208 0,001996 0,001960 0,002130 0,002162 0,002080 0,001971 0,001987 0,002089 0,002204 0,002084 0,003407 0,003321 0,003185 0,003261 0,003022 0,003416 0,003398 0,003065 0,003283 0,003143 0,001980 0,001959 0,002057 0,002057 0,001959 0,001980 0,002085 0,002085 0,003368 0,003323 0,002913 0,002913 0,003323 0,003368 0,003027 0,003027 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 21 21 21 21 21 21 21 21 01 01 01 01 01 01 01 01 0,041916 0,041160 0,044730 0,045402 0,043680 0,041391 0,041727 0,043869 0,046284 0,043764 0,003407 0,003321 0,003185 0,003261 0,003022 0,003416 0,003398 0,003065 0,003283 0,003143 0,041580 0,041139 0,043197 0,043197 0,041139 0,041580 0,043785 0,043785 0,003368 0,003323 0,002913 0,002913 0,003323 0,003368 0,003027 0,003027 VAGAS 0,000408 414 0,168912 TOTAL 1.000000 VAGAS DE GARAGEM
Artigo 17º - A cada um dos apartamentos do Bloco I-VIA MAR, numerados de 101 a 2101, 102 a 2102, 103 a 2103, 104 a 2104, 105 a 2105, 106 a 2106, 107 a 2107, 108 a 2108, 109 a 2109, 110 a 2110 corresponderá uma vaga de garagem localizada no 2º.sub-solo e 1º.sub-solo indistintamente totalizando 210 vagas de garagem.
Artigo 18º - A cada um dos apartamentos do Bloco I-VIA MAR numerados de 2201 / 2202 / 2203 / 2204 / 2205 / 2206 / 2207 / 2208 / 2209 e 2210 corresponderão 02 (duas) vagas de garagem localizadas no 2ºsub-solo e 1º.sub-solo indistintamente, totalizando 20 vagas de garagem.
Artigo 19º - A cada um dos apartamentos do Bloco II-VIA SOL, numerados de 201 a 2101, 302 a 2102, 103 a 2103, 104 a 304, 604 a 2104, 205, 505 a 2105, 106, 506 a 2106, 107, 307 a 2107, 308, 508 a 2108 corresponderá 01 (uma) vaga de garagem no 2º.sub-solo e 1º.sub-solo indistintamente, totalizando 153 vagas de garagem.
Artigo 20º - A cada um dos apartamentos do Bloco II-VIA SOL, numerados de 101, 102, 202, 404, 504, 105, 305, 405, 206, 306, 406, 207, 108, 208 e 408 corresponderá 01 (uma) vaga de garagem, localizada no Pavto de Acesso/Uso comum, totalizando 15 vagas.
Artigo 21º - A cada um dos apartamentos do Bloco II-VIA SOL, numerados de 2201, 2202, 2203, 2204, 2205, 2206, 2207 e 2208 corresponderão 02 (duas) vagas de garagem localizadas no 2º.sub-solo e 1º.sub-solo indistintamente, totalizando 16 vagas de garagem.
Parágrafo Único - No Pavimento de Acesso/Uso comum estão localizadas 80 vagas destinadas exclusivamente à visitantes, sendo vedado o seu uso para o estacionamento de proprietários.
CAPÍTULO IV – DO REGIMENTO INTERNO
Artigo 22º – Cada condômino poderá dispor e usar de sua respectiva unidade, de modo à não prejudicar a solidez e a segurança da edificação, não infringindo as normas legais ou as disposições desta convenção, podendo ainda gozar das partes comuns do edifício, sempre de acordo com as regulamentações aqui convencionadas ou em regulamentação complementar aprovada em Assembleia, ficando expressamente convencionado que o edifício é destinado exclusivamente a fins residenciais, sendo vedado seu uso, conversão ou adaptação de suas unidades para quaisquer outros fins.
Artigo 23º - A portaria dos blocos I E II, VIA MAR E VIA SOL, permanecerá aberta e terá seu funcionamento regular dentro do horário de 07:00 às 22:00 hs.
Artigo 24º Os elevadores sociais são destinados à utilização de condôminos, moradores e seus visitantes, desde que não excedam os limites de pessoas e de peso expressos nas cabines. Não é permitido o uso dos elevadores sociais para transporte de cargas, mudanças, volumes, animais, pranchas de surf e bicicletas.
Artigo 25º - Qualquer tipo de instalação e reformas nas unidades, principalmente as construções e demolição de paredes, mesmo sendo de drywall, substituição de piso e revestimentos e instalação de Ar Split, não previstas no projeto original, devem ser comunicadas previamente à administração, com projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto e detalhamento do serviço, com ART ou RRT. Conforme ABNT 16.280.
PARÁGRAFO ÚNICO - Mesmo as instalações e reformas, previstas no
projeto original, que não necessitam da contratação de responsável técnico, ART ou RRT, devem ser comunicadas previamente à administração.
CAPÍTULO V – DOS DIREITOS
Artigo 26º - São direitos dos condôminos:
a) Usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma, desde que não prejudique a segurança e a solidez do conjunto residencial, que não cause dano aos demais condôminos e não infrinja as normas legais e as disposições desta convenção;
b) Usar e gozar das partes comuns do conjunto residencial desde que não impeça o uso e gozo dos outros condôminos, observadas a mesma restrição anterior;
c) Examinar a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao administrador ou síndico;
d) Utilizar os serviços de portaria, desde que não perturbe a sua ordem, nem desvie empregados e prestadores de serviços para serviços internos de sua unidade autônoma;
e) Votar nas deliberações e delas participar, desde que estejam quites com suas obrigações;
f) Denunciar ao síndico qualquer irregularidade observada.
CAPÍTULO VI – DOS DEVERES
Artigo 27º - São deveres dos condôminos:
a) guardar decoro, respeito às pessoas e na utilização das partes comuns, não usando e nem permitindo que sejam usadas, bem como as respectivas unidades, para fins diversos daquele a que se destinam;
b) não usar as respectivas unidades, nem alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas ou a pessoas de maus costumes;
c) não utilizar ou instalar aparelhos, equipamentos ou fogões alimentados por gás engarrafado (bujões), existindo o fornecimento pela concessionária (gás de rua);
d) não estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou em quaisquer lugares que sejam visíveis do exterior, ou que, de onde estejam, corram o risco de cair;
e) não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio interno;
f) não colocar lixos, detritos, etc... senão nos coletores destinados aos mesmos;
g) não decorar as paredes, portas e esquadrias externas;
h) não usar toldos externos, nem colocar ou permitir que se coloquem letreiros, placas, cartazes de publicidade ou quaisquer outros objetos estranhos e decoração geral edifício, a não ser em locais autorizados pela administração, nunca podendo fazê-lo nas fachadas ou esquadrias externas;
i) não colocar nem deixar que se coloquem nas partes comuns do edifício quaisquer objetos de instalações, sejam de que natureza forem;
j) não utilizar os empregados do edifício para serviços particulares; k) não manter nas respectivas unidades substâncias, instalações ou
aparelhos que causem perigo à segurança e à solidez do edifício ou incômodo aos demais condôminos;
l) contribuir para as despesas comuns do edifício, de acordo com as respectivas frações ideais do terreno ou o que for ajustado em assembleia, pagando dentro do vencimento sua cota condominial ou cotas extras.
m) contribuir no custeio de obras determinadas pela assembleia geral e na proporção que ajustarem;
n) permitir o ingresso, em sua unidade, do síndico do edifício ou em seus prepostos, quando se torne indispensável à inspeção ou realização de trabalhos relativos à estrutura geral do edifício, sua segurança e solidez, ou indispensável à inspeção ou realização de reparos em instalações e serviços em tubulações nas unidades vizinhas;
o) estacionar convenientemente seu veículo, na garagem, de modo a não prejudicar manobras ou estacionamento dos demais;
p) comunicar imediatamente ao síndico as ocorrências de moléstias contagiosas.
CAPÍTULO VII – DAS ASSEMBLEIAS GERAIS
Artigo 28º – As Assembleias Gerais serão convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem, pelo menos, um quarto do condomínio, ou por condômino que queira recorrer de penalidades impostas pelo síndico, mediante carta registrada ou protocolada, e serão realizadas no próprio edifício ou em outro local que for previamente determinado.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – As convocações indicarão o resumo da ordem
do dia, a hora e o local da assembleia e serão assinadas pelo síndico/administrador ou pelos condôminos que se fizerem.
PARÁGRAFO SEGUNDO - As convocações das Assembleias Gerais
Ordinárias serão acompanhadas de cópias do relatório e contas do síndico, bem como da proposta do orçamento, relativo ao exercício respectivo,
sempre que possível.
PARÁGRAFO TERCEIRO – Entre a data da convocação e da assembleia
deverá haver prazo de 08 (oito) dias corridos.
PARÁGRAFO QUARTO – As Assembleias Extraordinárias poderão ser
convocadas com prazo mais curto do que o mencionado no parágrafo anterior, quando houver comprovada urgência.
PARÁGRAFO QUINTO – No mesmo aviso será fixado o momento, em que
se realizará a assembleia em primeira e em segunda convocação, devendo haver entre ambas, um período de meia hora, no mínimo.
PARÁGRAFO SEXTO – O síndico/administrador endereçará às
convocações aos respectivos endereços dos condôminos, salvo se estes tiverem feito, em tempo oportuno, comunicação de outro endereço para o qual devam ser remetidas.
Artigo 29º - As Assembleias serão presididas por condômino ou não, especialmente aclamado, o qual escolherá, entre os presentes, o secretário que lavrará a ata dos trabalhos no livro próprio.
PARÁGRAFO ÚNICO – Será permitido ao síndico presidir a mesa da Assembleia, desde que não haja candidato interessado ao cargo.
Artigo 30º Cada condômino terá direito a tantos votos quantos forem as unidades que lhe pertençam, computando-se os resultados das votações por maioria de votos, calculados sobre o número de presentes, à vista do livro de presença por todos assinados.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – Será exigida maioria qualificada, ou
unanimidades para as matérias que a lei exija uma ou outra.
PARÁGRAFO SEGUNDO – Se uma unidade pertencer a vários
proprietários, elegerão estes o coproprietário que os representará, credenciando-o, por procuração. A procuração deverá ser exibida ao presidente da Assembleia.
PARÁGRAFO TERCEIRO – Não poderão tomar parte nas Assembleias os
condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições ou multas que lhes tenham sido impostas e, até mesmo com acordo de débito em dia. Esses condôminos não poderão votar ou serem votados nas Assembleias e sempre que na lei ou nesta convocação se exigir “maioria” ou “maioria qualificada” entender-se-á que este requisito está satisfeito quando os presentes representarem a “maioria” ou a “minoria qualificada” das unidades cujos proprietários estiverem quites no tocante aos aludidos encargos.
Artigo 31º – É lícito fazer-se o condômino representar nas Assembleias por procurador, com poderes especiais, condômino ou não, desde que não seja o procurador o próprio síndico ou membro do Conselho Consultivo, ou empregado do condomínio.
PARÁGRAFO ÚNICO : É vedado ao condômino votar em assunto que tenha
particular interesse.
Artigo 32º– A assembleia Geral Ordinária realizar-se-á no mês de janeiro de cada ano, a ela compete :
a) discutir e votar o relatório e as contas do síndico, relativas ao exercício anterior;
b) eleger o síndico e os subsíndicos dos blocos I-VIA MAR - e II-VIA SOL;
c) discutir e votar o orçamento das despesas para o exercício em curso, fixando o fundos de reserva;
d) aprovar a remuneração do síndico e dos subsíndicos;
e) eleger os membros do Conselho Consultivo de acordo com as normas contidas nesta convenção;
f) votar as demais matérias constantes da ordem do dia.
Artigo 33º As Assembleias realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condômino que representam 2/3 (dois terços) das unidades que constituem o edifício e, em segunda convocação, com a presença de qualquer número de condôminos.
PARÁGRAFO ÚNICO – As Assembleias Gerais Extraordinárias serão
convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem no mínimo ¼ (um quarto) do condomínio, ou por condômino que queira recorrer de penalidades impostas pelo síndico, pelo mesmo processo e nos mesmos prazos exigidos para convocação das Assembleias Ordinárias.
Artigo 34º - Compete às Assembleias Extraordinárias :
a) deliberar sobre matéria de interesse geral do edifício ou dos condôminos;
b) decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados pelo síndico e a elas levados a pedido do interessado ou dos interessados;
c) demais matérias constantes da ordem do dia;
d) examinar os assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condômino.
Artigo 35º - Nas Assembleias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria dos votos calculados sobre o número dos presentes, á vista do “Livro de Presença” por todos assinado, salvo o disposto no parágrafo único deste artigo.
PARÁGRAFO ÚNICO – Será exigida a maioria qualificada ou unanimidade
nos seguintes casos :
a) será exigido a maioria que represente dois terços dos proprietários de unidade para a realização de benfeitorias meramente úteis e inovações no edifico, bem como para deliberar destituição do síndico ou Conselho Consultivo ou, ainda, para promover quaisquer alterações na presente convenção, casos em que a assembleia deverá ser especialmente convocada, e para deliberar a não reedificação em caso de incêndio, ou sinistro que importe na sua destruição total;
b) será exigida unanimidade para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do edifício, bem como a realização de benfeitorias meramente voluntárias;
c) será exigido unanimidade para decidir sobre matérias que alterem o direito de propriedade dos condôminos;
Artigo 36º – As deliberações das Assembleias Gerais são obrigatórias a todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto, cabendo ao síndico executá-las e fazê-las cumprir.
PARÁGRAFO ÚNICO – Dentro dos oito dias que se seguirem à Assembleia,
o síndico enviará sob protocolo a todos os condôminos, o resumo da ata da Assembleia, devendo encaminhar, ainda, copia da ata, também sob protocolo, dentro de 15 dias a contas das deliberações tomadas em Assembleia. Na medida do possível, a ata da Assembleia deverá ser redigida no mesmo estante da realização da Assembleia.
Artigo 37º - As Assembleias Gerais serão lavradas atas em livro próprio, encerrado e rubricado pelo síndico/administrador em exercício, as quais serão assinadas pelo Presidente, pelo Secretário e pelos condôminos presentes, que assim o desejarem. Os condôminos terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações de voto, sendo obrigatório para isso solicitar claramente ao presidente da mesa, devendo ditar o seu voto ou manifestação.
PARÁGRAFO ÚNICO – As despesas com as Assembleias Gerais
convocadas pelo síndico serão inscritas a débito da conta-corrente do condomínio, porém as despesas relativas à Assembleia convocada para apreciação de recursos de condôminos serão pagas por estes, se o recurso for desaprovado.
CAPÍTULO VIII – DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Artigo 38º - O condomínio será representado por um síndico e dois subsíndicos (um de cada bloco), eleito em Assembleia Geral Ordinária específica, com mandato de dois anos, sendo admitida a sua reeleição.
Artigo 39º - O síndico, poderá ser proprietário ou não, pessoa física ou jurídica e receberá a remuneração que lhe for fixada por Assembleia Geral Ordinária que o eleger, remuneração essa que será transferida ao seu substituto durante o período em que estiver afastado das funções, dando-se a transferência da remuneração nos seguintes casos :
1 – em caso de renuncia ou destituição do síndico, tão logo assuma seu substituto as funções;
2 – em caso de impedimento ou ausência que provoque o afastamento de síndico por período igual ou superior a 30 (trinta) dias.
3 – Em caso de falecimento, renuncia ou destituição do síndico, exercerá automaticamente em seu lugar o subsíndico escolhido pelo conselho consultivo. Empossado, o subsíndico deverá convocar uma Assembleia Geral Extraordinária no prazo de 30 dias, após a sua posse, para eleição de novo síndico que exercerá a função até o final daquele mandato. O síndico que renunciar ou for destituído prestará contas imediatamente a Assembleia;
Artigo 40º – Constituem atribuições do síndico, todas aquelas previstas em outras partes desta convenção e, também, na Lei nº. 4.591/64 e na Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, bem como as seguintes :
1 – representar condomínio, ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele, inclusive perante quaisquer órgão do sistema de administração pública direta ou indireta, tais como: autarquia, sociedade de economia mista, empresas públicas federais, estaduais ou municipais;
2 – contratar, ajustar salários e remunerações, fixar funções, demitir e aplacar problemas disciplinares aos empregados do edifício;
3 – zelar pela fiel observância dos dispositivos desta convenção, adotando nesse sentido todas as medidas que se tornem necessárias;
4 - supervisionar a administração geral da edificação, cumprindo e fazendo cumprir a presente convenção, com especial ênfase no que concerne à preservação, da segurança, solidez e da moral do edifício, competindo-lhe, dentre as suas funções para tanto o seguinte;
5 – Contratar o quadro de funcionários necessários para execução dos serviços comuns do prédio, definindo em regimento disciplinar interno, os deveres e atribuições específicas de cada funcionário e fixando-se a remuneração prevista em orçamento anual fixando pela Assembleia;
6 – Elaborar, com a administradora, a previsão das despesas e receitas condominiais do exercício seguinte, devidamente apreciado pelo conselho consultivo, a ser encaminhado para aprovação em Assembleia Geral;
7 – Promover à cobrança aos condôminos em débito com as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias, bem como as multas impostas por descumprimento do regulamento interno, por via administrativa e se necessário por via judicial, acrescido das multas, juros e atualização monetária;
8 – Apresentar mensalmente ao conselho consultivo a pasta de receita e despesa do mês anterior, contendo todos os comprovantes respectivos, que serão arquivados na administração interna do condomínio;
9 - Realizar concorrências ou tomadas de preços para execução dos serviços extraordinários até o limite equivalente a 08 (oito) cotas de condomínio da maior fração ideal de terreno e, até 15 (quinze) cotas de condomínio da maior fração ideal de terreno, desde que ouvido e aprovado por maioria dos membros presentes do conselho consultivo em reunião convocada para esse fim e, superior a esse limite, só com aprovação da Assembleia;
10 - Em casos extremos e visando salvaguardar o bem comum, ordenar a realização de quaisquer consertos ou reparos que se tornem imprescindíveis, o que fará na hipótese de extrema urgência, independentemente inclusive de prévia autorização do conselho consultivo, ficando entretanto obrigado a comunicar imediatamente e expressamente sua decisão ao conselho consultivo, assim como obrigado a prestar contas na primeira assembleia Geral que realizar;
11 - Em nome do condomínio, receber, pagar, dar quitação, firmar recibos, abrir, movimentar e encerrar contas bancárias;
12 – Efetuar os seguros obrigatórios do condomínio, fazendo consignar nas respectivas apólices do seguro de incêndio e outros sinistros o valor previsto para reconstrução da edificação no caso de sua destruição total ou parcial resultante de eventuais sinistros;
13 – Convocar, nas épocas próprias, as Assembleias Gerais Ordinárias e, sempre que necessário, as extraordinárias;
14 - Cumprir e fazer cumprir as decisões que emanem das Assembleias Gerais;
15 - Respeitada a competência de outros poderes, resolver os casos omissos, ouvindo, sempre que possível com antecedência, o conselho consultivo;
16 - Notificar ou advertir, por escrito ou verbalmente, o condômino infrator, por si ou através de pessoas que nele se vinculem por qualquer condição e tenham cometido a infração em razão de violação dos dispositivos desta convenção ou regulamentos, aplicando, se for o caso, as multas cabíveis;
17 – Prestar contas anualmente à Assembleia Geral Ordinária, ou Extraordinária desde que previamente solicitado a qualquer tempo pelo Conselho consultivo, exibindo em qualquer hipótese a documentação pertinente;
18 - Dar imediato conhecimento ao conselho consultivo e às Assembleias da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
Artigo 41º - O síndico poderá delegar suas funções administrativas a terceiros de sua confiança, desde que aprovado em Assembleia especialmente convocada para esse fim, mas sob sua exclusiva responsabilidade, perdendo neste caso, a remuneração que lhe foi fixada. Artigo 42º - Nos seus impedimentos eventuais, o síndico será substituído
pelo subsíndico escolhido pelo conselho consultivo.
Artigo 43º - O síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do condomínio, desde de que tenha agido no exercício de suas atribuições, responderá, porém, pelo excesso da representação e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa.
CAPÍTULO IX – DO CONSELHO CONSULTIVO
Artigo 44º - A Assembleia Geral Ordinária elegerá, anualmente, o Conselho Consultivo, composto de três membros efetivos e três suplentes entre os condôminos, os quais exercerão gratuitamente suas funções. São obrigações do conselho consultivo:
a) fiscalizar as atividades do síndico e examinar as suas contas, relatórios e comprovantes;
b) comunicar aos condôminos, por carta registrada ou protocolada as irregularidades havidas na gestão do síndico;
c) dar parecer sobre as contas do síndico, bem como a proposta do orçamento para o exercício subsequente informando à Assembleia Geral;
d) abrir, encerrar e rubricar o livro “caixa”;
e) assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio; f) opinar nos assuntos pessoais entre o síndico e, os condôminos; g) dar parecer em matéria relativa às despesas extraordinárias.
h) Pelo voto da maioria dos membros presentes do conselho consultivo em reunião convocada para esse autorizar ao síndico a executar despesas extraordinárias, não previstas no orçamento anual, até o limite de 15 (quinze) cotas de condomínio da maior fração ideal de terreno e, superior a esse limite, só com aprovação da Assembleia;
Artigo 45º - Constituem despesas comuns do condomínio:
a) as relativas à conservação, limpeza, reparações e reconstrução das partes e coisas comuns e dependências do edifício;
b) as relativas à manutenção das partes e coisas comuns;
c) os impostos e taxas que incidam sobre as partes e coisas comuns dos edifícios;
d) os prêmios dos seguros dos edifícios e dos empregados;
e) a remuneração do síndico, Subsíndicos, dos zeladores e dos demais empregados do edifício;
f) os encargos de previdência e assistência social;
g) as relativas à limpeza, força e manutenção dos elevadores;
h) os relativos à dedetização anual dos edifícios e limpeza anual das caixas d´ água.
Artigo 46º - Compete à Assembleia Geral aprovar em última instância o orçamento das despesas comuns cabendo aos condôminos concorrer para custeio das referidas despesas, mensalmente, até o dia 10 (dez) de cada mês, realizando-se o rateio de acordo com as frações ideais do terreno.
Artigo 47º – As despesas extraordinárias/emergências serão também rateadas entre os condôminos, de acordo com as frações ideais de terreno, dentro dos 15 dias contados a partir da data da Assembleia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente.
Artigo 48º - Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados, bem como o aumento das despesas a que der causa.
Artigo 49º - O saldo remanescente do orçamento de um exercício será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela Assembleia Geral Ordinária. O “déficit” verificado será rateado pelos condôminos, proporcionalmente à fração ideal do terreno e arrecadado no prazo de 15 dias, tudo sempre nas devidas proporções.
CAPÍTULO XI – DO SEGURO OBRIGATÓRIO
Artigo 50º - O edifício será segurado pelo respectivo valor, em companhia idônea aprovada pelo síndico ou Assembleia, contra incêndio ou qualquer outro risco que possa destruir no todo ou em parte os blocos I-VIA MAR- e II-VIA SOL-, discriminando-se na apólice os valores de cada cobertura. O valor do seguro será sempre reajustado de modo que, em caso de sinistro, o seguro possa cobrir a reconstrução.
PARÁGRAFO ÚNICO : É lícito a cada condômino, individualmente e
exclusivamente às suas expensas, aumentar o seguro de sua unidade, ou segurar as benfeitorias e melhorias por ele introduzidos na mesma.
Artigo 51º - Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) dos edifícios, a Assembleia Geral se reunirá dentro de 15 (quinze) dias e elegerá uma comissão de 3 (três) condôminos, investidos de poderes para :
a) receber a indenização e depositá-la em nome do condomínio, no estabelecimento bancário designado pela Assembleia;
b) abrir concorrência para reconstrução dos prédios ou de suas paredes destruídas, comunicando o resultado à Assembleia Geral para a devida deliberação;
c) acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os condôminos, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas.
Artigo 52º - Se a indenização paga pela Companhia Seguradora não for suficiente para atender as despesas, concorrerão os condôminos para o pagamento do excesso, de acordo com os fatores de proporcionalidades, salvo se a minoria recusar-se a fazê-lo cedendo à maioria os seus direitos na forma na Lei.
Artigo 53º - Pela maioria que represente, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderá a Assembleia deliberar que o edifício não seja reconstruído, caso em que autorizará a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro entre os condôminos, na razão de suas respectivas frações ideais do terreno.
Artigo 54º - Em caso de incêndio, recolhido o seguro, proceder-se à reparação ou reconstrução das partes destruídas.
CAPÍTULO XII – DA CONSTITUIÇÃO DO FUNDO DE RESERVA
Artigo 55º - Será cobrada uma importância equivalente a 10% (dez por cento) do valor do condomínio, para constituição do FUNDO DE RESERVA a ser utilizado pelo síndico, em caso de emergência, devidamente autorizado pelo Conselho Consultivo.
PARÁGRAFO ÚNICO – A cobrança de que trata a presente cessará quando
o montante das arrecadações atingir a soma de 50% (cinqüenta por cento) de orçamento anual.
Artigo 56º - Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições pagarão um multa de 2% (dois por cento), contados a partir da data do vencimento e, mais juros equivalentes a 1% (hum por cento) ao mês, além de correção monetária autorizada pelo Governo Federal, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial. Ocorrendo inadimplência por prazo igual ou superior a 60 (sessenta) dias, deverá o síndico cobrar-lhes o débito por via judicial, hipótese em que, além dos juros moratórios e de multa, ficarão sujeitas ainda, ao pagamento das custas e honorários de advogado e correção monetária de seu débito, segundo os índices que venham ser oficialmente adotados pelo Governo. Caso haja modificação da legislação vigente, a multa passará a obedecer o estabelecido no dispositivo de Lei.
Artigo 57º – Além das penalidades expressas no artigo 56º, o condômino, ou possuidor, que não efetuar o pagamento de três(03) cotas de condomínio consecutivas ou cinco(05) alternadas, bem como reiteradamente não cumprir com os seus deveres perante o condomínio, previstos nesta Convenção, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem; Artigo 58º - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da Assembleia.
PARÁGRAFO ÚNICO – Uma Assembleia especificamente convocada,
definirá o que será considerado como reiterado comportamento anti-social, para efeitos da aplicação da multa prevista no artigo 58º.
Artigo 59º - Além das penas cominadas em lei, o condômino que, transitória ou eventualmente, perturbar o uso das coisas comuns, ou der causa a despesas, fica, ainda, sujeito à multa correspondente a até duas vezes o valor da maior cota de condomínio, sem prejuízo das demais consequências cíveis do seu ato.
PARÁGRAFO ÚNICO – A multa imposta e cobrada pelo síndico, pelo descumprimento da Convenção, Regimento Interno ou Regimento complementar, aprovado em AGE, caberá recurso do interessado para a Assembleia Geral. Essa Assembleia, que deverá ser específica, a pedido do interessado, será convocada pelo síndico, ficando desde já definido que, caso o recurso não seja aceito pela Assembleia, o condômino que solicitou a convocação da Assembleia arcará com todos os seus custos
Artigo 60º - A presente Convenção é regida pela Lei n 4591 de 16 de dezembro de 1964, nos seus capítulos e artigos que não foram derrogados e pela Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002, no seu Capítulo VII -do Condomínio Edilício, em seus artigos 1.331 até1.358.
Artigo 61º - Fica eleito o Foro desta cidade como competente para nele se dirimir todas e quaisquer questões oriundas da presente convenção.
