REGULAMENTO E CONDIÇÕES DE VENDA DE IMÓVEIS DA ESTAMO 1. Objeto.
1.1. O presente documento tem por objeto o convite aos interessados para a apresentação de propostas para aquisição do prédio sito na “_________”, cuja brochura e demais documentação se juntam ao presente Regulamento e Condições de Venda.
1.2. O Prédio encontra‐se inscrito na matriz sob artigo…, da freguesia de… e descrito na …Conservatória do Registo Predial sob o n.º … da mesma freguesia, sendo propriedade da Estamo – Participações Imobiliárias, S.A. (“Estamo”), conforme cópias de certidão permanente e caderneta predial juntas às presentes Condições de Venda.
1.3. O Prédio encontra‐se isento de licenciamento por ser anterior a 1951, conforme o atesta o título de alienação por ajuste direto emitido pela Direção Geral do Tesouro e Finanças (o “TAAD”) de que se junta cópia, ou possui licença de utilização que se junta em anexo.
1.4. Toda a documentação junta em anexo às presentes Condições de Venda considera‐se conhecida por qualquer interessado que venha a apresentar uma proposta (doravante “Proponente”), independentemente de ser conhecida por este.
2. Visitas ao Prédio e esclarecimentos aos interessados.
2.1. A Estamo facultará a quaisquer interessados o acesso e a visita ao Prédio, a fim de que os mesmos, se assim o entenderem, possam fundamentar a sua decisão de apresentar (ou não) uma proposta com cabal conhecimento de todos os elementos identificadores do prédio, designadamente a sua composição, limites e estrutura, bem como a sua localização, o respetivo estado de conservação e características, não sendo aceite nenhuma reclamação com fundamento no eventual desconhecimento das mesmas.
2.2. É da exclusiva responsabilidade dos Proponentes a verificação de conformidade com a realidade designadamente dos elementos de informação disponibilizados pela Estamo, não sendo aceite nenhuma reclamação com fundamento naquela eventual desconformidade.
2.3. É ainda da exclusiva responsabilidade dos Proponentes, não sendo a sua falta fundamento de nenhuma eventual reclamação perante a Estamo, a recolha de todos os restantes elementos de informação que reputem necessários ou convenientes para a eventual apresentação de propostas, designadamente a obtenção junto das entidades oficiais competentes de todas as informações sobre a viabilidade das utilizações que pretendam dar ao Prédio e sobre a eventual existência de condicionantes e/ou restrições relativas a tais utilizações.
2.4. Todos os esclarecimentos relativos à venda e à identificação e características do Prédio deverão ser solicitados por escrito através de carta ou email à Estamo para o endereço seguinte, até 8 dias úteis anteriores à data definida para entrega no correio das propostas: Estamo – Participações Imobiliárias, S.A. Ao cuidado da Área de Marketing e Comercial Rua Defensores de Chaves, 6‐4° andar 1049‐063 Lisboa e‐mail: estamo@sagestamo.pt 3. Constituição, apresentação, prazo de entrega de propostas 3.1. Cada Proponente deverá entregar uma única oferta de preço e condições de pagamento (“Proposta”), a qual deverá ser encerrada num envelope fechado, enviado por correio registado até ao dia …, do mês …, com aviso de receção. Não serão aceites propostas com data do correio posterior à data anteriormente referida.
3.2. O envelope fechado referido no número anterior apenas deverá ter no seu rosto: a. A identificação e endereço do remetente; b. O endereço da Estamo indicado; c. Os seguintes dizeres: “Oferta de preço e condições de pagamento para compra do prédio denominado “Imóvel x”. 4. Conteúdo de cada Proposta
4.1. Cada proposta deverá indicar, de modo claro e inequívoco, e sem rasuras, emendas ou entrelinhas não ressalvadas:
a. A identificação completa do Proponente (nome ou denominação social, numero de identificação fiscal, morada ou sede social, n.º de telefone, e‐mail) e, em caso de representação, deverá exibir, a respetiva procuração com os poderes necessários, bem como:
i. No caso de pessoas singulares, apresentação de cópia de documento de identificação válido com fotografia, do qual conste o nome, data de nascimento e nacionalidade;
ii. Tratando‐se de pessoas coletivas, a cópia do cartão de identificação de pessoa coletiva, certidão do registo comercial ou, no caso de não residentes no território nacional, de documento equivalente, e ainda a identificação do «beneficiário efetivo», para os efeitos do n.º 4 do artigo 7.º da Lei n.º 25/2008, de 5 de Junho. b. Se o proponente designar na sua proposta um 3º elemento para
adquirir o imóvel em sede de Contrato Promessa de Compra e Venda ‐ CPCV ou escritura, este deverá indicar o mesmo de forma explícita. c. A menção “Proposta para aquisição do “Imóvel x”, em ….”;
e. As “Condições de Pagamento”, devidamente calendarizadas e quantificadas, nos termos dos pontos 4.2 e 4.3.
4.2. Nas “Condições de Pagamento”, o proponente deverá mencionar o prazo mínimo e máximo em que aceita a realização da escritura pública de compra e venda definitiva do Prédio, contado desde a celebração do respetivo contrato promessa, e deverá quantificar o montante a pagar a título de sinal e princípio de pagamento na data de celebração do referido contrato promessa, bem como, caso o entenda, a quantificação e calendarização dos reforços do sinal que se proponha liquidar.
4.3. O sinal a pagar com a assinatura do CPCV deverá ter um valor mínimo equivalente a 15 % do preço total oferecido na Proposta.
4.4. Não serão aceites Propostas condicionadas.
4.5. Não serão aceites Propostas de mediadores que não tenham previamente estabelecido o contrato de mediação para a venda do imóvel ou imóveis em referência.
4.6. Os contratos de mediação só serão efetuados com a apresentação e identificação dos clientes à Área de Marketing e Comercial por parte dos mediadores, bem como o respetivo mandato ou declaração do seu cliente para o efeito.
4.7. As Propostas terão em conta que a escritura pública de compra e venda será celebrada em cartório notarial de Lisboa a indicar pela Estamo e na data que esta indicar, no respeito pelos prazos mínimos e máximos fixados na Proposta que vier a ser adjudicada.
5. Antecipação ou adiamento da escritura
5.1. A Estamo pode autorizar que a escritura possa ser efetuada em qualquer momento sem o pagamento da totalidade do preço desde que:
− O comprador apresente uma garantia bancaria “first demand”, de uma instituição bancária de primeira ordem do valor em dívida;
− A escritura seja efetuada com reserva de propriedade, mediante o reforço semestral do sinal, nunca inferior, a 10% do valor total da venda;
− O comprador, em ambos os casos referidos, proceda à liquidação mensal dos juros correspondentes à taxa de juro legal em vigor, se for caso disso;
5.2. Eventuais adiamentos à escritura por proposta do comprador, podem ser aceites, mediante razões válidas apresentadas pelo cliente para o fazer; 5.3. Este adiamento carece sempre de aprovação do CA da Estamo;
5.4. Neste caso, serão sempre devidos juros correspondentes à taxa de juro legal em vigor sobre os montantes em dívida até à data da escritura e mensalmente liquidados;
5.5. Caso haja intervenção de Mediador, os juros não são integrados no valor da comissão de venda devida.
6. Prazo de validade das propostas
6.1. As Propostas manter‐se‐ão firmes e irrevogáveis durante 120 dias após a data limite para a sua apresentação, ou seja, até ao dia … do mês … de …. 6.2. O Proponente poderá ser responsabilizado pelos prejuízos que causar
decorrentes da revogação da Proposta apresentada, caso a mesma venha a ser adjudicada nos termos do presente Regulamento e Condições de Venda.
7. Esclarecimento pelos Proponentes das suas propostas
7.1. A Estamo poderá solicitar aos Proponentes, por e‐mail ou carta, todos os esclarecimentos que entenda necessários para apreciação das respetivas Propostas, conferindo um prazo nunca inferior a 3 dias úteis para que os
7.2. Os referidos esclarecimentos quando prestados por escrito (e‐mail ou carta) para os endereços referidos serão considerados como parte integrante das propostas.
8. Comissão de Abertura e Análise das Propostas
8.1. As Propostas serão abertas por uma “Comissão de Abertura e Análise de Propostas”(CAAP) constituída por três elementos, designados pelo Conselho de Administração da Estamo, não podendo fazer parte dela quaisquer Colaboradores da Área de Marketing e Comercial nem nenhum membro do Conselho de Administração da Estamo.
8.2. A abertura das propostas pela CAAP é efetuada no 4º dia útil após a data limite para a sua entrega. No ato de abertura das propostas, todas elas incluindo eventuais anexos, são rubricadas por todos os seus membros. 8.3. A CAAP verificará se as Propostas estão em condições de ser recebidas,
devendo rejeitar as que tenham sido recebidas fora de prazo ou que não contenham os elementos essenciais referidos nos pontos 3 e 4 anteriores. Quanto a eventuais omissões relativas a informação assessória, nomeadamente quanto a documentação, as mesmas deverão ser esclarecidas perante a CAAP até ao prazo que esta indicar e nunca inferior a 2 dias úteis.
8.4. Só poderão ser consideradas para adjudicação as Propostas que apresentem um preço de compra não inferior ao “preço de referência”.
8.5. A classificação final das propostas, aprovada pelo Conselho de Administração da Estamo, será publicada no www.estamo.pt, após assinatura do CPCV com o candidato vencedor, identificando se apenas o preço e as condições de pagamento contidas nas Propostas entregues dentro do prazo, sem mencionar quaisquer elementos de identificação dos Proponentes, identificando‐se também os casos em que o(s) candidato(s) não cumpra(m) os requisitos requeridos.
9. Escolha do Proponente vencedor
9.1. O critério de adjudicação é o da proposta financeiramente mais vantajosa para Estamo, ou seja, o valor oferecido, ajustado às “Condições de Pagamento”, nos termos dos pontos 4.2 e 4.3.
9.2. Para efeitos de avaliação e classificação das Propostas, o valor oferecido será recalculado por forma a refletir diferimentos nos pagamentos, devidamente atualizados, a realizar pelos proponentes. O valor oferecido resultará, portanto, da soma dos valores a receber até à data de celebração do CPCV, com o valor atual dos valores a receber após esta data. A atualização far‐se‐á à taxa de 6.5 %.
9.3. Em consonância com o disposto no 9.1 anterior, as propostas serão sempre apreciadas pelo valor líquido ou seja e se for o caso, deduzida a Comissão de Mediação e demais encargos à mesma associados, quando a ela houver lugar.
10. Desempate
10.1. No caso de a diferença entre a avaliação global da melhor Proposta, nos termos do presente Regulamento e Condições de Venda, diferir de uma ou mais das restantes Propostas não ser superior a 5 % (cinco por cento), a Estamo convida por escrito os autores dessas Propostas, incluindo ao da melhor proposta, para que procedam à respetiva reformulação. No convite, a Estamo informará os Proponentes em causa sobre os valores das propostas em confronto, mas sem identificar os respetivos autores e fixará o prazo para entrega das Propostas reformuladas, que em regra é de cinco dias úteis após a receção do convite pelos Proponentes.
10.2. Os Proponentes, convidados nos termos do número anterior, que desejem reformular as respetivas Propostas, deverão remetê‐la, em correio registado com aviso de receção, até à data limite fixada, em envelope fechado com a
10.3. A adjudicação será efetuada ao Proponente que nesta fase apresentar a melhor proposta nos termos do critério definido do presente Regulamento e Condições de Venda.
10.4. Caso um ou mais dos Proponentes convidados a reformular a respetiva Proposta não o faça, a referida Proposta manter‐se‐á em vigor, sendo avaliada ‐ nesta fase ‐ de acordo com o valor oferecido e as “condições de pagamento” que constarem da Proposta inicial.
11. Adjudicação, reserva e celebração de contrato promessa
11.1. A adjudicação é comunicada ao Proponente vencedor, por carta registada com aviso de receção e será acompanhada de uma minuta de CPCV, cujos termos essenciais refletirão a minuta que se junta ao presente Regulamento e Condições de Venda, acrescida unicamente do preenchimento dos seus espaços em branco e ainda dos elementos específicos constantes da Proposta vencedora. Esta adjudicação será considerada provisória até se verificar o pagamento da reserva nos termos do ponto seguinte.
11.2. Nos cinco dias úteis após a receção da notificação referida no ponto anterior, o Proponente vencedor deverá entregar à Estamo, contra a respetiva quitação, um montante equivalente a 3% (três por cento) do valor oferecido na Proposta. O mencionado valor é entregue a título de reserva, como manifestação firme da vontade de, em boa‐fé, celebrar o CPCV nos termos do presente Regulamento e Condições de Venda, podendo o referido montante ser imputado ao sinal a pagar na data de celebração do referido contrato.
11.3. Em caso de falta de entrega do valor de reserva dentro do prazo indicado supra, a Estamo dará por caducada a adjudicação provisória, e, sem prejuízo da responsabilidade do adjudicatário original, a Estamo poderá emitir nova adjudicação provisória a favor da Proposta classificada imediatamente após a Proposta vencedora.
11.4. O adjudicatário apenas pode reclamar da minuta do CPCV entregue com a notificação de adjudicação provisória se esta incluir alguma omissão ou alteração aos elementos constantes das presentes Condições de Venda ou à Proposta adjudicada. Considerar‐se‐á como aceite a minuta remetida se nenhuma resposta for recebida pela Estamo nos cinco dias úteis após a data constante do aviso de receção ou do protocolo de entrega da notificação de adjudicação.
11.5. O adjudicatário poderá, no momento de entrega da reserva, indicar como entidade contratante para efeitos de CPCV e/ou da escritura definitiva de compra e venda (i) uma sociedade comercial relativamente à qual comprove que, à data da celebração dos referidos contratos, o Proponente ou o “beneficiário efetivo” da sociedade Proponente detenha a maioria do capital e dos direitos de voto; ou (ii) um fundo de investimento imobiliário fechado de subscrição particular cujas unidades de participação comprove que sejam maioritariamente detidas pelo Proponente ou pelo “beneficiário efetivo” da sociedade Proponente.
11.6. O adjudicatário, antes da formalização do contrato promessa de compra e venda, deverá demonstrar que não possui dívidas nem ao Estado nem à Segurança Social. No caso de se verificar que na certidão do registo comercial o(s) acionista(s) é (são) outra(s) sociedade(s), é obrigatório solicitar ao candidato a respetiva certidão do(s) acionista(s) até que se obtenha a identidade do último beneficiário.
11.7. O CPCV será assinado por representantes de ambas as partes, com reconhecimento notarial das assinaturas, no prazo máximo de 30 dias de calendário após a adjudicação definitiva, no cartório notarial indicado pela Estamo, no dia, hora e local também indicado pela Estamo por escrito com a antecedência mínima de cinco dias de calendário.
11.8. Em caso de recusa do adjudicatário em celebrar o CPCV até ao termo do prazo para o efeito fixado, a Estamo terá direito a revogar a adjudicação e fazer seu o montante entregue como reserva, a título de cláusula penal.
12. Eventual revogação da adjudicação ou não adjudicação
12.1. Sem prejuízo da eventual responsabilidade do adjudicatário, no caso de, por motivo não imputável à Estamo, não ser outorgado o CPCV até ao termo do prazo para o efeito fixado, a Estamo poderá dar sem efeito a adjudicação e poderá fazer nova adjudicação provisória a favor da Proposta classificada imediatamente a seguir à Proposta vencedora.
12.2. A Estamo reserva‐se ainda o direito de não fazer a adjudicação, se entender que nenhuma das propostas apresentadas satisfaz os seus próprios objetivos, designadamente se os preços e/ou condições de pagamento propostos forem inferiores aos fixados como condições mínimas para alienação do Prédio pela Estamo, não resultando daí nenhuma responsabilidade ou dever de indemnizar.
12.3. Se, por algum motivo, não houver lugar à efetiva adjudicação provisória ou definitiva, ou não vier a celebrar‐se o CPCV, a Estamo poderá durante os nove meses subsequentes, e em alternativa à prossecução de novo procedimento de venda com prévia publicação de anúncios, estabelecer negociações diretas com qualquer interessado na aquisição do Prédio na presença de dois Administradores, desde que o preço não seja inferior ao preço de referência fixado. Caso haja nesta fase de negociação direta mais do que um interessado, dá‐se um prazo de 5 dias úteis para os mesmos apresentarem propostas em carta registada com aviso de receção nos termos definidos no ponto 3.1, 3.2 e 4. Anexos: 1. Brochura de apresentação do Prédio; 2. Certidão permanente do registo predial e caderneta predial; 3. Levantamento topográfico e de arquitetura; 4. Cópia do título de alienação por ajuste direto ou cópia de licença de utilização; 5. Minuta de contrato promessa.
