SENTENÇA Processo Digital nº: 1108890-85.2015.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Cristhian Ariel Padilla Gomez e outro
Requerido: Miziara Empreendimentos Imobiliários Ltda. (Ez Tec)
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Denise Cavalcante Fortes Martins Vistos.
LENIRA CAVALCANTI GOMEZ E CHRISTIAN ARIEL PADILLA GOMEZ, qualificados na inicial, ajuizaram AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
em face de MIZIARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (EZ TEC) sustentando, em síntese, que em 18 de maio de 2013 adquiriram junto à requerida, através de compromissos de venda e compra, a unidade nº 83 do empreendimento imobiliário denominado “Condomínio Chácara Cantareira Residencial Clube”. Asseveraram que foram obrigados a arcar com o pagamento de comissão de corretagem, o que é ilegal, além de não terem recebido sua via do contrato. Devido a dificuldades no adimplemento das parcelas, não desejaram continuar o contrato outrora firmado, razão pela qual procuraram a requerida para realizar o distrato de forma amigável, tendo a demandada, a seu turno, informado que restituiria aos requerentes apenas 30% dos valores pagos das parcelas, o que resultou em uma longa tentativa de negociação, infrutífera. Assim, ante a negativa da requerida em devolver aos autores a quantia devida e argumentando a ilegalidade da retenção dos valores pelo réu, requerem os demandantes a rescisão do acordo entabulado, com a restituição de 90% dos valores pagos a título de parcelas, mais a restituição integral dos valores pagos a título de serviços de corretagem e assessoria imobiliária. Pleitearam, por fim, pela aplicação da legislação consumerista, com a consequente inversão do ônus da prova e procedência da ação.
Com a inicial vieram os documentos de fls. 28/96.
Por decisão de fls. 80, foi deferida a antecipação dos efeitos da tutela.
Regularmente citada, a ré ofereceu contestação a fls. 110/136 arguindo preliminarmente ilegitimidade passiva da ré quanto ao pedido de devolução de verba de corretagem. No mérito, alegou a impossibilidade e a falta de responsabilidade da ré quanto à devolução dos valores pagos a título de corretagem, visto que a realização das vendas fora intermediada pela empresa TC Vendas e que a cobrança da comissão de corretagem é legal e que os autores estavam cientes do seu pagamento ao assinarem o compromisso de compra e venda do imóvel. Afirmou que não há qualquer abusividade na cobrança dos serviços de assessoria jurídico imobiliária, que foram efetivamente prestados. Argumentou que os autores deram causa à rescisão, e que a ré cumpriu com sua parte no contrato, em
conformidade com a cláusula décima, sendo incabível a devolução de 90% pois transformaria o contrato de venda e compra em aplicação financeira, com enriquecimento sem causa por partes dos autores. Assim, arguiu a efetiva prestação dos serviços, bem como sustentou a ausência de venda casada e o cumprimento do dever de informação. Por fim, requereram a improcedência da ação e a condenação dos autores ao pagamento dos ônus processuais.
Juntou documentos de fls. 152/199. Réplica a fls. 202/228.
Nos termos da decisão proferida pelo Ministro Relator Paulo de Tarso Sanserino, nos autos da Medida Cautelar n. 25.323/SP que tramita perante o Superior Tribunal de Justiça, determinou-se a suspensão em todo país, inclusive em primeiro grau, de todas as ações que discutam questões de direito que foram objeto da afetação do Recurso Especial n. 155.1956/SP dentre elas, questões versando sobre validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar Comissão de Corretagem e Taxa SATI.
O julgamento do processo restou suspenso no que toca à comissão de corretagem, conforme decisão de fls.231.
É a síntese do necessário.
DECIDO.
No que toca aos demais pedidos formulados pelo autor, diante da faculdade concedida pelo artigo 356 do Novo Código de Processo Civil, o processo comporta julgamento antecipado parcial do mérito, nos termos do inciso II, do aludido dispositivo legal, vez que desnecessária a produção de outras provas, estando a matéria fática suficientemente demonstrada através dos documentos já juntados aos autos.
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, na qual alegam os autores que, por dificuldades financeiras, desejam rescindir o Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de unidade condominial celebrado com a ré. Alegam que pleitearam junto à ré a rescisão contratual, tendo a requerida, por sua vez, entrado em desacordo com relação ao pedido de devolução dos valores já pagos. Pleiteiam, dessa forma, a rescisão do contrato, com a restituição de 90% dos valores pagos atinentes as parcelas do imóvel.
Destaco, inicialmente, que a relação jurídica travada entre as partes possui natureza consumerista, uma vez que o autor é destinatário final do serviço prestado pela empresa ré, que o faz de forma contínua e habitual no desenvolvimento de sua atividade comercial, enquadrando-se perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.
Desse modo, de rigor a aplicabilidade das regras previstas na Lei 8.078/90, no que concerne a boa fé objetiva e a inversão do ônus da prova.
O pedido comporta procedência.
É fato incontroverso nos autos que os requerentes optaram por rescindir o contrato firmado, veiculando sua pretensão junto à ré na esfera administrativa.
A ré, por sua vez, não se opõe à rescisão do contrato, divergindo, apenas, dos valores a serem restituídos ao autor.
Assim, operada a rescisão do contrato, vez que não há resistência da requerida, de rigor passar-se ao exame da questão relativa à restituição dos valores pagos em princípio de pagamento do preço do imóvel compromisso à venda.
Consoante interpretação finalística do artigo 53 da Lei 8.078/90 - Código de Defesa do Consumidor, o direito dos autores à restituição parcial das quantias pagas é inegável.
Certo é que o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, veda, sob pena de nulidade, a previsão de cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda de imóveis mediante prestações. Visa-se, com isso, impedir que o fornecedor crie vantagens exageradas para si em prejuízo do consumidor, parte mais fraca na relação de consumo.
A vedação, portanto, recai sobre toda e qualquer disposição que imponha a perda total de parcelas pagas. Com isso, com o advento do Código de Defesa do Consumidor, entende-se por derrogado parcialmente o artigo 35 da Lei 6.766/79, que vinculava o direito à restituição de prestações pagas somente quando quitado mais de 1/3 das parcelas ajustadas.
Com efeito, evidenciado o direito de ressarcimento do requerente, a fim de evitar o odioso enriquecimento sem causa da parte ré, resta apreciar o percentual de devolução das parcelas pagas.
No caso em tela, o contrato de promessa de venda e compra prevê, em sua cláusula décima, letra e (fl. 52), o direito do compromissário comprador a ser restituído de parte das parcelas pagas. Estabeleceu-se o percentual limitado de 30% até 50% do valor amortizado, dependendo de quanto o adquirente tenha efetivamente pago à vendedora.
O percentual de retenção máximo previsto no contrato, de 70% dos valores pagos, mostra-se descabido e irrazoável, na medida em que, à luz dos princípios consumeristas, é excessivamente oneroso ao compromissário comprador.
apenas 10% dos valores pagos, mostra-se razoável, na medida em que possibilita a devolução de parte dos valores pagos, sem gerar prejuízos a incorporadora pelos gastos já realizados, muito menos ocasionando enriquecimento ilícito por parte da requerida. Deve-se, contudo, corrigir monetariamente a quantia, uma vez ser mera reposição do valor da moeda.
A jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhada pela jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo entende como razoável a retenção, para casos análogos, de percentual entre 10 e 20% dos valores quitados.
Nesse sentido, destaca-se a inteligência do voto proferido pelo Desembargador Carlos Alberto Garbi, em recente julgamento de caso semelhante:
“(...) A sentença condenou a ré a devolver aos autores 90% dos valores desembolsados a título de parcelas contratuais. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhado pela jurisprudência deste Tribunal, tem admitido a retenção, pelo promitente vendedor, de porcentagem do valor que lhe foi pago, para o fim de compensar os prejuízos decorrentes da utilização do imóvel, bem como, os encargos administrativos suportados, que, sendo notórios, independem de prova. No caso em exame, os autores efetuaram pagamentos à construtora no total de R$ 75.637,08, conforme extratos apresentados pelos autores e pela ré (fls. 96/97 e 161). A ré, por sua vez, alega que a rescisão deve ocorrer de acordo com os termos contratuais (cláusula 5.4 fl. 55/56), com retenção de 40% dos valores pagos ou, alternativamente, 30%. Não se olvida que a parte responsável pela rescisão do contrato responde pelas perdas e danos (art. 389 do CC). Ocorre que, embora imputável aos compromissários compradores o desfazimento da avença, o perdimento de 60% do que pagou reputa-se excessivamente oneroso, sobretudo se considerada a natureza das verbas compensadas com crédito do autor. Razoável, portanto, admitir a retenção de 10% a título de despesas. administrativas, mantendo-se a sentença, percentual que não se mostra excessivo e que está de acordo com aquele adotado pela jurisprudência em casos semelhantes.(...) (Apelação nº 1007894-89.2014.8.26.0011, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Garbi, j. em, 18/08/2015)”.
Ratificam este entendimento:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão decorrente da inadimplência incontroversa dos compradores Acerto da r. sentença ao fixar em 80% o percentual de devolução das parcelas pagas Mister a manutenção deste percentual, que não afronta a lei consumerista e se coaduna com a jurisprudência desta Corte e do STJ Percentual remanescente de 20% diz respeito ao presumido prejuízo da vendedora, incluídas aí todas as despesas do negócio Observância das disposições
consumeristas, obstativa do enriquecimento sem causa Exegese dos artigos 51, II, 53, caput, e 54, §2°, do CDC - Entendimento perfilhado pela jurisprudência desta Corte e do STJ - Por prisma final, "ad argumentandum”, é de se ponderar que a reintegratória permitirá a fácil comercialização do bem Sentença de procedência parcial Recurso improvido”. (Apelação Cível nº 994.08.053463-2 Campinas 5ª Câmara de Direito Privado Relator Oscarlino Moeller 28.04.2010 V.U. Voto nº 20983). E ainda:
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REVISÃO DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. INEXISTÊNCIA DEMORA DA PARTE RÉ. 1. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a tese versada no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, e em que se busca a restituição de valores superiores aos fixados na apelação, o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da ré. 4. Agravo regimental provido.” (AgRg no REsp 1013249/PE, rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe 08/06/2010).
Assim, não há como prevalecer o quanto ajustado no contrato, sendo de rigor a restituição de 90% das quantias quitadas.
Diante do exposto e de tudo o mais que dos autos consta, JULGO
PROCEDENTE o pedido para DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as
partes e nula a cláusula contratual décima, por ser abusiva. CONDENO a ré a restituir aos autores 90% (noventa por cento) das quantias pagas, relativas às parcelas das compras dos imóveis indicados na inicial, corrigidas monetariamente desde o efetivo desembolso e acrescida de juros legais de mora a contar da citação. Não estão incluídas na condenação as verbas relativas à comissão de corretagem, cujo pedido permanecerá suspenso até decisão em instância superior e será objeto de apreciação em outra sentença, a ser proferida oportunamente.
Assim, CONDENO a ré, em razão da sucumbência, ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre
o valor da condenação.
Publique-se, registre-se e intime-se.
São Paulo, 02 de agosto de 2016.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
