Tribunal de Justiça do Distrito Federal
Circunscrição : 1 - BRASILIA Processo : 2012.01.1.198778-8
Vara : 208 - OITAVA VARA CÍVEL DE BRASÍLIA
Ação : REVISÃO DE CONTRATO Requerente : H.C.V.
Requerido : MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S. A.
SENTENÇA
Trata-se de ação sob o rito comum ordinário proposta por H.C.V. contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S. A., partes qualificadas nos autos.
A autora afirma que adquiriu unidade imobiliária junto à requerida, mas esta não cumpriu sua obrigação de entregar a obra dentro do prazo estabelecido, qual seja, março de 2011. Argumenta que a ré somente entregou o imóvel em 01/11/2012 e negou-se a indenizar os prejuízos do atraso. Sustenta a nulidade da cláusula quinta do contrato. Assevera que a ré deve ser obrigada a indenizar os lucros cessantes calculados em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato por mês de atraso.
Pede a declaração de nulidade da cláusula quinta do contrato celebrado entre as partes e a condenação da ré ao pagamento de R$ 30.875,00 (trinta mil oitocentos e setenta e cinco reais) a título de lucros cessantes.
Os documentos de fls. 10/30 instruíram a petição inicial.
Citada regularmente (fl. 35-v), a ré ofertou contestação às fls. 37/51, acompanhada dos documentos de fls. 52/92, na qual aduz que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica ao contrato celebrado com a autora e que não há abusividade na cláusula quinta. Justifica que não houve atraso. Pondera não ter havido o descumprimento contratual e, por isso, defende não ser o caso de pagamento dos lucros cessantes. Postula a improcedência dos pedidos.
Em réplica à contestação da requerida (fls. 96/103), a parte autora repisa os argumentos aduzidos na exordial.
Decisão de fl. 119 indeferiu a produção de prova pericial e foi objeto de agravo retido (fls. 121/126, 128 e 131/135).
Os autos seguiram conclusos para sentença (fl. 136). É o relatório.
DECIDO.
O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do CPC, artigo 330, inciso I.
Não há questões processuais a serem a apreciadas e estão presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, razões pelas quais passo ao mérito.
A pretensão da autora é ser indenizada por lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel adquirido junto à ré. Pretende, igualmente, a declaração de nulidade da cláusula quinta do instrumento do pacto celebrado com a requerida.
A relação jurídica existente entre as partes decorre de contrato, conforme os termos do instrumento de "Contrato Particular de Promessa de Compra - 1" (fls. 16/24), e é de natureza consumerista, tendo em vista que a parte requerida é fornecedora de serviço/produto cuja destinatária final é a parte requerente.
A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal nº 8.078, de 11 de setembro de 1990), que por sua vez regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5º, inciso XXXII da Constituição Federal).
Do prazo para entrega do imóvel
Reza o item 5 de fl. 15 que a entrega se daria em março de 2011 ou 1 mês após a assinatura junto ao agente financeiro e, na cláusula quinta de fl. 19, que a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias corridos.
A construção de um empreendimento imobiliário complexo envolvendo conjuntos de unidades imobiliárias está sujeita a alguns imprevistos que podem gerar atraso em sua conclusão ou quanto à expedição da documentação final. Na hipótese dos autos, o negócio com cláusula contratual que estabelece o prazo máximo de tolerância de 180 dias corridos não afronta os artigos 39 e 51 do Código de Defesa do Consumidor.
A estipulação neste sentido mostra-se justificável e, portanto, permanece válida e apta a gerar seus efeitos.
Esse entendimento é corroborado pela jurisprudência do Eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios.
Confira-se:
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. REPARAÇÃO DE DANOS. AUSÊNCIA DE GUIA DE RECOLHIMENTO. RECURSO NÃO CONHECIDO. CORRETORA. PARTE ILEGÍTIMA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. TERMO INICIAL PARA APLICAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL CUMULATIVIDADE COM LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA CONDENATÓRIA. VERBA HONORÁRIA FIXAÇÃO EM PERCENTUAL ENTRE 10% E 20% DA CONDENAÇÃO. ART. 20, § 3º, CPC. RECURSO DA RÉ. NÃO CONHECIDO. RECURSO DA AUTORA. PARCIALMENTE PROVIDO. 3. A incidência da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, para a entrega de imóvel não é abusiva, na esteira de prestigiada jurisprudência, diante de eventuais imprevistos não causados pela construtora. 3.1 Os lucros cessantes têm incidência apenas a partir do fim do prazo de tolerância livremente pactuado entre as partes. 3.1 Noutras palavras: "2. Uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, pelo atraso na entrega da unidade imobiliária, e não dispondo o termo aditivo avençado de modo diverso, tem-se como termo inicial para a incidência da cláusula penal o mês subsequente àquele previsto para o cumprimento da obrigação, observada, é claro, a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista para os arremates e a obtenção da Carta de Habite-se. 3.(...)" (Acórdão n.624060, 20100111072470APC, Relator: Ana Maria Cantarino, 1ª Turma Civel, DJE: 09/10/2012. Pág.: 157). 4. Havendo previsão contratual quanto à entrega das unidades imobiliárias, deve a construtora cumpri-lo, sob pena de incorrer em mora e responder por lucros cessantes, os quais ostentam caráter compensatório, isto é, tem por escopo, recompor o patrimônio correspondente ao que o promitente comprador deixou de auferir com a locação do imóvel em face da demora na entrega do bem. 7. Recurso da ré não conhecido. Recurso da autora parcialmente provido. (Acórdão n.681724, 20120110089634APC, Relator: JOÃO EGMONT, Revisor: LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 29/05/2013, Publicado no DJE: 05/06/2013. Pág.: 306)".
"DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. INDENIZAÇÃO DEVIDA AOS COMPRADORES. 1. Tem-se considerado não abusiva a cláusula contratual que estabelece a dilatação do prazo de entrega do imóvel vendido na planta aos compradores. Isso porque, de acordo com as regras da experiência comum, sabe-se que, na construção civil, é muito dificultosa a previsão da exata data do término da obra, por
estar sujeita a atrasos por motivos alheios à vontade do construtor, como a oscilação da mão de obra, materiais para a construção e intempéries físicas, sobretudo, quando se trata de empreendimentos imobiliários de grandes proporções. Assim, malgrado beneficie apenas uma das partes, a previsão de um prazo de tolerância razoável não se mostra irregular. É dizer, desde que esteja estipulada em prazo razoável e moderado, como é no caso de 120 dias úteis. (Acórdão n.651558, 20120110080466APC, Relator: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR, Revisor: J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 30/01/2013, Publicado no DJE: 06/02/2013. Pág.: 81)"
Assim, a data da entrega do imóvel deve prevalecer conforme estabelecida no contrato original, ou seja, 31/03/2011, com a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos prevista na cláusula quinta do contrato (fl. 19). Logo, o prazo máximo para entrega do imóvel seria 30 de setembro de 2011.
Como a entrega do imóvel se operou em 01 de novembro de 2012, o atraso é fato incontroverso (fl. 29).
A regra contemplada no artigo 475 do Código Civil faculta a resolução do contrato quando ocorre o inadimplemento da obrigação com indenização por perdas e danos. Essa regra assegura que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Desse modo, injustificado o atraso na conclusão da obra e entrega da unidade imobiliária adquirida pela autora.
Das conseqüências do atraso
Configurada a mora no cumprimento da obrigação da ré, é legítimo o direito de exigir o cumprimento com a reparação dos prejuízos sofridos pela autora (CC, art. 475).
A teoria da responsabilidade objetiva adotada pelo Código de Defesa do Consumidor dispensa a análise da culpa da conduta do fornecedor.
In casu, sendo que houve defeito na prestação da obrigação e no objeto do contrato, e não há prova de qualquer causa excludente da responsabilidade, patente o dever de indenizar os danos experimentados pela autora (CDC, artigo 14 e CC, artigo 402), consistentes nos lucros cessantes por impossibilidade de uso e gozo do imóvel na data previamente estabelecida em contrato. Como a autora provou a não entrega do imóvel na data contratada, seu prejuízo equivale aos valores do aluguel do imóvel, que deve ser obtido em liquidação por arbitramento, já que houve impugnação específica da ré e não há documentos na inicial que permitam provar o valor médio de 0,5% sobre o valor do contrato pleiteado pela autora.
Esse também é o entendimento da jurisprudência do Eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios:
"REVISÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ALTERAÇÃO UNILATERAL DA DATA DE ENTREGA. MORA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. I - Na cessão de posição contratual em promessa de compra e venda de imóvel em construção, é abusiva a alteração unilateral da data de conclusão da obra, razão pela qual a cláusula deve ser revisada para permanecer válida a data originalmente avençada. Art. 51, incs. I e IV, do CDC. II - Ficou evidenciado o defeito no serviço (atraso na entrega da obra), o que acarreta a responsabilidade objetiva da construtora pelos danos sofridos pela adquirente do imóvel. III - O fato impeditivo do direito (demora na concessão do habite-se devido à burocracia administrativa) não foi provado. IV - Comprovado o atraso injustificado na entrega da obra, são devidos lucros cessantes ao comprador, calculados com base no valor equivalente ao aluguel do imóvel. V - Apelação parcialmente provida. (Acórdão n.664930, 20120710120542APC, Relator: VERA ANDRIGHI, Revisor: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 20/03/2013, Publicado no DJE: 02/04/2013. Pág.: 117)" (grifos não constam do original).
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido para condenar a ré ao pagamento de indenização no valor equivalente ao aluguel mensal do imóvel da autora durante o período da mora (de 30 de setembro de 2011 até 01 de novembro de 2012), cujo valor será apurado em liquidação por arbitramento.
Por conseguinte, RESOLVO O MÉRITO, nos termos do art. 269, inciso I, do Código de Processo Civil.
Dada a sucumbência recíproca, mas não proporcional, pagará a ré 70% das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% do valor da condenação (CPC, artigo 20, §3º), enquanto a autora pagará o restante das mesmas despesas processuais, observando-se a compensação (CPC, artigo 21).
Transitada em julgado, aguarde-se por 30 dias a execução do julgado. No caso desinteresse da parte interessada em promover a execução, arquive-se, com baixa, recolhidas as custas devidas. Publique-se. Registro eletrônico. Intimem-se.
Ana Carolina Ferreira Ogata Juíza de Direito Substituta
