EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BARRETOS-SP
PROCESSO Nº: 1006613-25.2017.8.26.0066
CLASSE – ASSUNTO: Execução de Títulos Extrajudiciais – Contratos Bancários EXEQUENTE: Banco Bradesco S.A.
EXECUTADO: Djanira M S de Oliveira & Cia Ltda Me
RAFAEL MANTOVANI USSEM, Engenheiro Civil, Engenheiro de Segurança do Trabalho, Perito Judicial nomeado nos autos do processo supra vem, data vênia, apresentar a V. Ex.ª, no prazo legal, o Laudo Pericial em anexo, requerendo a liberação de seus honorários na forma do art. 465, § 4º, do NCPC de 2015.
Sem mais.
E. Deferimento.
Barretos, segunda-feira, 8 de junho de 2020
RAFAEL MANTOVANI USSEM CREA-SP 506.946.938-4
Engenheiro Civil
Engenheiro de Segurança do Trabalho Engenheiro de Avaliações
Perito Judicial
LAUDO DE AVALIAÇÃO
DADOS DO PROCESSO
PROCESSO Nº: 1006613-25.2017.8.26.0066
CLASSE – ASSUNTO: Execução de Títulos Extrajudiciais – Contratos Bancários EXEQUENTE: Banco Bradesco S.A.
EXECUTADO: Djanira M S de Oliveira & Cia Ltda Me
RESUMO
VALOR DE MERCADO: R$ 1.067.000,00 (já deduzindo os débitos com IPTU) DÍVIDA REFERENTE A IPTU: R$ 57.141,62
SÍNTESE DO LAUDO
ESPÉCIE: Laudo de avaliação
FINALIDADE: Determinação do valor de mercado METODOLOGIA: Método Evolutivo
ENDEREÇO DO IMÓVEL: Rua 20, nº 1462, Fortaleza, Barretos – SP, CEP: 14.783-970, Matrícula: 15.073 – CRI de Barretos.
DATA – BASE DA AVALIAÇÃO: 08/06/2020
SUMÁRIO
1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ... 3
2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO ... 4
2.1. LOCALIZAÇÃO ... 4
2.2. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ... 5
3. METODOLOGIA ... 16
3.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO ... 16
3.1.1. TRATAMENTO POR FATORES ... 16
3.1.2. SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ... 17
3.2. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO ... 17
3.3. CÁLCULO DOS LIMITES DE CONFIANÇA ... 21
3.4. CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS ... 23
4. VALOR DE MERCADO ... 23
5. CONCLUSÃO ... 24
6. TERMO DE ENCERRAMENTO ... 24
1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O presente laudo atende ao Despacho de fls. 147 do processo supracitado.
A perícia no imóvel foi realizada no dia 04/06/2020 às 15:00, tendo sido acompanhada pela Sra. Letícia Augusta Silva de Oliveira Lima, parte Executada neste processo.
Em análise prévia da documentação, este Perito verificou que no imóvel a ser avaliado funciona um empreendimento hoteleiro. Portanto, conforme descrito na Petição de fls. 183-184, foi facultado à parte Executada o fornecimento de informações para a avaliação do imóvel também como empreendimento hoteleiro nos moldes da NBR 14.653 – Parte 4, o que, talvez, poderia aumentar o valor de mercado do imóvel.
Porém, como a parte Executada opta por não fornecer tais informações, o imóvel será avaliado apenas como um imóvel urbano comum com base na NBR 14.653 – Parte 2, sem considerar o ganho de valor comercial do mesmo como empreendimento hoteleiro.
Esclarece ainda, que não foi possível realizar a medição e representação da planta baixa completa do imóvel, pois vários quartos do hotel estavam ocupados com hóspedes, não havendo justificativa técnica para a importunação dos clientes naquele momento. Portanto, foi realizado um levantamento do perímetro para verificação da área construída, e verificação das suítes que estavam vazias por amostragem para verificação das características construtivas.
Nenhuma das partes enviaram assistentes técnicos.
2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO 2.1. LOCALIZAÇÃO
O imóvel fica localizado na cidade de Barretos, no Bairro Fortaleza, que compõe a Região Central da cidade. A região possui ocupação predominantemente comercial.
A Rua 20, onde o imóvel se localiza, é uma via de acesso importante para quem vem dos bairros mais ao Sul (City Barretos, Nova Barretos, Ibirapuera, etc) até o centro da cidade, gerando bastante visibilidade aos comércios que nela se instalam.
Próximo ao imóvel há diversos pontos comerciais de interesse, como: padaria, salão de beleza, lojas de móveis, templos religiosos, centro comercial da cidade, entre outros.
Imagem 1 - Localização do imóvel avaliado e comércios no entorno.
2.2. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
O Palace Hotel está hoje edificado sobre duas matrículas: nº 15.073 (objeto desta avaliação) e nº 736. A construção em cada uma das matrículas se deu em datas diferentes, portanto, as duas construções podem ser diferenciadas e destacadas. Todas as descrições trazidas aqui serão referentes exclusivamente à matrícula avaliada, ignorando as benfeitorias que fazem parte do complexo, mas que estão localizadas na outra matrícula.
O imóvel objeto da matrícula 15.073 trata-se do prédio de nº 1462 da Rua 20 medindo 9,00 metros de frente por 42,00 de comprimento.
Possui a fachada com a arquitetura bem trabalhada, recepção, cozinha, 25 suítes com economizadores de energia, ar condicionado, e áreas de apoio para camareiras.
O imóvel possui pontos positivos como excelente localização, grande número de quartos, boa conservação da estrutura, acabamentos e revestimentos.
Como pontos negativos, destaca-se os materiais de acabamento e revestimento, que, embora conservados, são obsoletos. Há também a questão da dificuldade de regularização do imóvel perante ao corpo de bombeiros, haja visto que a escada existente não atende à Instrução Técnica 11 – 2018 do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo no quesito largura das escadas, além de outros pontos relativos à segurança contra incêndio.
No tocante à acessibilidade, o imóvel também não atende à NBR 9050.
DADOS SOBRE O IMÓVEL
CIDADE Barretos - SP
ENDEREÇO Rua 20, 1462
BAIRRO Fortaleza
CEP 14.783-970
ÁREA CONSTRUÍDA 647,78 m²
ÁREA TERRENO 378,00 m²
TIPO DE CONSTRUÇÃO Hotel (vida útil: 50 anos)
ESTADO ESTRUTURA Sem problemas estruturais aparente.
ESTADO COBERTURA Cobertura de telhas cerâmicas com estrutura de madeira. Sem problemas aparentes
ESTADO INST. ELÉTRICAS Sem problemas aparentes
ESTADO INST. HIDRÁULICAS Sem problemas aparentes
ESTADO REVESTIMENTOS
Piso interno: Granito na recepção e cerâmica simples nos demais ambientes Piso externo: Cerâmica simples Pintura: PVA em bom estado Forro: Laje em bom estado Revestimentos: Cerâmicos em bom estado. Alguns pontos com umidade.
IDADE APARENTE 32 anos
% VIDA ÚTIL 64,00%
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
(HEIDECKE) Entre reparos simples e importantes – 33,20%
FATOR DE CONSERVAÇÃO (ROSS-
HEIDECKE) 0,495
Pc (IBAPE-2017)1 1.2.5. Padrão Médio | Médio: Pc = 1,903
SITUAÇÃO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Matrícula 15.073 do CRI de Barretos.
Área Construída não averbada na matrícula Há divergências entre a área real do terreno e a área descrita na matrícula
SITUAÇÃO PREFEITURA
Cadastro Imobiliário: 2.31.056.0148.01 Código do Imóvel: 18269 Débitos de IPTU: R$ 57.141,62*
* Considerando apenas parcelas vencidas até a data de emissão do laudo/
Demonstrativo de débitos em anexo
1 Conforme publicação “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, 2017, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE, documento que relaciona a tipologia das construções com o valor para sua construção da mesma indexada ao Custo Unitário Básico – CUB.
Imagem 2 - Fachada do Hotel mostrando a parte correspondente à matrícula avaliada.
Imagem 3 - Fachada da parte avaliada do hotel.
Imagem 4 – Recepção.
Imagem 5 - Balcão de atendimento.
Imagem 6 - Recepção.
Imagem 7 - Hall.
Imagem 8 - Corredor externo.
Imagem 9 - Banheiro da recepção.
Imagem 10 - Passagem que dá acesso para a outra parte do hotel localizada na outra matrícula.
Imagem 12 - Escada.
Imagem 13 - Corredor.
Imagem 14 - Suíte.
Imagem 15 - Banheiro.
Imagem 16 - Suíte.
Imagem 17 - Banheiro.
Imagem 18 - Economizador de energia na suíte.
Imagem 19 - Ponto que dá acesso para a outra parte do hotel no piso superior.
3. METODOLOGIA
Em virtude do baixo volume de amostras, equivalentes ao tipo de construção existente no imóvel avaliado, será empregado o Método Evolutivo para a avaliação das benfeitorias e o Método Comparativo Direto para a avaliação do terreno.
O método Evolutivo é normatizado pelo item 8.2.4 da NBR 14.653 – Parte 02, sendo que seu valor será dado pela seguinte equação:
O Custo de reedição das benfeitorias serão calculados de acordo com o item 8.3.1 da citada norma, com o auxílio da cartilha do IBAPE - SP: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – 2017.
O valor do terreno será calculado pelo Método Comparativo Direto com tratamento por fatores.
3.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
Para a Avaliação do terreno será aplicado o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado.
O Método Comparativo Direto compara o imóvel avaliado com outros imóveis que estão à venda ou que foram vendidos recentemente.
Como dificilmente existem imóveis com características idênticas, os dados coletados serão homogeneizados através de tratamento por fatores.
3.1.1. TRATAMENTO POR FATORES
O tratamento por fatores é usado principalmente em casos onde o número de amostras é pequeno. Nele, são aplicados fatores em cada imóvel amostrado para que eles se tornem mais semelhantes ao imóvel avaliado.
Para a avaliação deste imóvel serão aplicados dois fatores sobre os imóveis amostrados:
FATOR DE ÁREA (Fa):
É um fator de homogeneização para imóveis com áreas diferentes. É representado pela expressão:
Fa = (área imóvel pesquisado / área imóvel avaliado) ^ n Onde, n é:
0,250 quando a diferença das áreas é menor que 30%
0,125 quando a diferença das áreas é maior que 30%
FATOR DE LOCALIZAÇÃO (Fl):
Fator que varia de 0,70 a 1,30 de acordo com a diferença entre a localização do imóvel pesquisado e o imóvel avaliado.
FATOR DE OFERTA (Fo):
É um fator relacionado ao menor preço que poderia ser negociado se o imóvel pesquisado fosse pago à vista. Valerá 0,90 para imóveis à venda e 1,00 para imóveis vendidos.
3.1.2. SANEAMENTO DAS AMOSTRAS
O saneamento dos valores amostrais será feito com o uso do Critério Excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico dos imóveis pesquisados foi fundamentado na Teoria Estatística das Pequenas Amostras com a distribuição de ‘t’ de Student com a confiança de 80%, nos conformes da NBR 14.653.
3.2. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
Para o cálculo do valor dos terrenos foram coletadas as seguintes amostras de imóveis para venda nos bairros Fortaleza, Centro e Aeroporto:
Nº
ENDEREÇO DESCRIÇÃO FONTE TERRENO (m²) FATOR OFERTA FATOR LOCAL VALOR VALOR / m²
1 CENTRO RUA 4 27X29 MURADO QUEOPS (17)
3321-2100 1069,2 0,90 1,00 R$ 498.000,00 R$ 465,77
2 CENTRO RUA 6 21X23 MURADO QUEOPS (17)
3321-2100 660 0,90 1,05 R$ 270.000,00 R$ 409,09
3 CENTRO AV. 25 2X4 MURADO
RENATO PEGHIM (17)
3321-8877
1117,45 0,90 1,10 R$ 450.000,00 R$ 402,70
4 BAIRRO
FORTALEZA RUA 22 5X7 MURADO
RENATO PEGHIM (17)
3321-8877
322 0,90 1,10 R$ 150.000,00 R$ 465,84
DADOS VARIÁVEIS
FOTO
Nº
ENDEREÇO DESCRIÇÃO FONTE TERRENO (m²) FATOR OFERTA FATOR LOCAL VALOR VALOR / m²
5 CENTRO CENTRO MURADO FIGUEIRA (17)
3322-5417 968 0,90 1,10 R$ 495.000,00 R$ 511,36
6 CENTRO AV. 21 ESQUINA
02 ALAMBRADO FIGUEIRA (17)
3322-5420 363 0,90 1,10 R$ 200.000,00 R$ 550,96
7 BAIRRO
FORTALEZA RUA 28 3X5 MURADO INOVA (17)
99154-3448 484 0,90 0,95 R$ 265.000,00 R$ 547,52
8 FORTALEZA RUA 26 (7X9) COM CASA ANTIGA PARA DEMOLIÇÃO
THIAGO - 17
98135-5760 484,00 1,00 1,00 R$ 190.000,00 R$ 392,56
DADOS VARIÁVEIS
FOTO
Tomemos como exemplo de cálculo o imóvel de nº 4:
- Fator de Área = (Área Amostra / Área Avaliado) ^ 0,25 Fa = (378/322) ^ 0,25 → Fa = 0,961
- Fator de Local → Fl = 1,10
- Fator de Oferta = 0,90 pois o imóvel está disponível para venda Portanto, Fa x Fl x Fo = 0,951
O valor homogeneizado desta amostra ficará:
R$ homog. = 465,84 x 0,951 = R$ 443,06/m²
A partir das amostras homogeneizadas, temos os dados da Média, Desvio Padrão e Variação:
Média: R$ 477,04 / m²
Desvio Padrão: R$ 56,00 / m² Variação: 11,74
O saneamento é feito para garantir que nenhuma das amostras se afasta mais do que o esperado das outras. Para isso, o quociente entre o desvio (x-xi) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor que o valor crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet.
Ou seja: d = |Xi - X|/S < VC
Nº
ENDEREÇO ÁREA VALOR/m² FATOR LOCAL FATOR ÁREA FATOR OFERTA FL X FA X FO V.U. HOMOG.
1 RUA 4 27X29 1069,20 R$ 465,77 1,000 1,139 0,900 1,025 R$ 477,37
2 RUA 6 21X23 660,00 R$ 409,09 1,050 1,072 0,900 1,013 R$ 414,48
3 AV. 25 2X4 1117,45 R$ 402,70 1,100 1,145 0,900 1,134 R$ 456,52
4 RUA 22 5X7 322,00 R$ 465,84 1,100 0,961 0,900 0,951 R$ 443,06
5 CENTRO 968,00 R$ 511,36 1,100 1,125 0,900 1,113 R$ 569,39
6 AV. 21 ESQUINA 02 363,00 R$ 550,96 1,100 0,990 0,900 0,980 R$ 539,96
7 RUA 28 3X5 484,00 R$ 547,52 0,950 1,064 0,900 0,910 R$ 497,97
8 RUA 26 (7X9) 484,00 R$ 392,56 1,000 1,064 1,000 1,064 R$ 417,59
1,65 1,65 < 1,86
1,86 OK!
R$ 20,93
VARIAÇÃO % 11,74%
d/s observado d/s Chauvenet
R$ 62,92
-R$ 59,46
MÉDIA 477,04
DESVIO PADRÃO 56,00
-R$ 20,52 -R$ 33,99 R$ 92,35
x-xi
R$ 0,33 -R$ 62,56
CRITÉRIO EXCLUDENTE DE CHAVENET
Neste caso, para 8 amostras, VC = 1,86
Conforme calculado na planilha, a maior relação (x-xi)/s = 1,65, que é menor do que 1,86. Portanto as amostras estão saneadas.
3.3. CÁLCULO DOS LIMITES DE CONFIANÇA
Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos quais um valor tem 80% de chance de se encontrar.
Li e Ls são determinados pelas fórmulas:
Li = X - tc * S/√(n-1) e Ls = X + tc * S/√(n-1),
Tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição de t de Student com 80% de confiança e 7 (n-1) graus de liberdade em um teste bicaudal.
Tabela de Percentis da Distribuição de t de Student
No caso, o valor de tc é de 0,896
Limite inferior do intervalo de confiança (Li):
Li = 477,04 – 0,896 * 56/√(8-1) = 458,08 Limite superior do intervalo de confiança (Ls):
Ls = 477,04 + 0,896 * 56/√(8-1) = 496,00 Amplitude → 3,97%
3.4. CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS
Para o cálculo das benfeitorias será usado o método da reposição do custo das benfeitorias, considerando a sua depreciação.
A planilha a seguir relaciona cada benfeitoria com sua área e os parâmetros apurados anteriormente.
4. VALOR DE MERCADO
Nos itens anteriores foram calculados os valores do m² do terreno e o valor das benfeitorias, sendo:
Terreno: R$ 477,04/m² x 378 m² → R$ 180.321,12 Benfeitorias: R$ 1.068.832,09
Uma vez calculado o valor dos terrenos e das benfeitorias, será feito o cálculo do valor de mercado. Como fator de comercialização (FC) será adotado o valor de 0,95 por conta de que o imóvel avaliado é apenas uma fração de um hotel cujas construções não são independentes.
Valor de Mercado: (180.321,12 + 1.068.832,09) * 0,90 → R$ 1.124.237,89 Deduzindo os débitos do IPTU no valor de R$ 57.141,62: R$ 1.067.096,27 Arredondando → R$ 1.067.000,00 (um milhão e sessenta e sete mil)
ÁREA Pc IBAPE CUB
Outubro/2019 % CONCLUÍDA ROSS- HEIDECKE
VALOR
RESIDUAL VALOR BENFEITORIA 647,78 1,903 R$ 1.435,51 100% 0,495 0,2 R$ 1.068.832,09
1.068.832,09 R$
AVALIAÇÃO BENFEITORIAS
5. CONCLUSÃO
O imóvel avaliado constitui-se de parte de um hotel com 25 suítes. O valor de mercado já considerando a dedução dos débitos referente ao IPTU é de R$ 1.067.000,00
VALOR DE MERCADO: R$ 1.067.000,00 (um milhão e sessenta e sete mil)
6. TERMO DE ENCERRAMENTO
Não havendo mais nada a ser exposto para o atendimento dos quesitos até então propostos, dá-se como encerrado o presente laudo, ficando este perito à disposição para quaisquer esclarecimentos, atualizações ou quesitos complementares a respeito do trabalho aqui desenvolvido.
Barretos, segunda-feira, 8 de junho de 2020
RAFAEL MANTOVANI USSEM CREA-SP 506.946.938-4
Engenheiro Civil
Engenheiro de Segurança do Trabalho Engenheiro de Avaliações
Perito Judicial