COMENTÁRIOS À LEI DA MULTIPROPRIEDADE (LEI Nº 13.777/2018)
ARTIGO POR ARTIGO – COM MODELOS DE INSTRUMENTOS E ATOS DE REGISTRO
Autor
Alberto Gentil de Almeida Pedroso Thomson Reuters Brasil
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Atualizado até [20.01.2020]
ISBN 978-85-5065-206-7
Comentários à Lei da Multipropriedade - (1.º Edição)
Capa
Expediente
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Ficha catalográfica
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP) (Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Comentários à Lei da Multipropriedade (Lei nº
13.777/2018) [livro eletrônico] : artigo porartigo : com modelos de instrumentos e atos deregistro / Alberto Gentil de Almeida Pedroso...
[et al.] ; Alberto Gentil de Almeida Pedroso,coordenação. -- 1. ed. -- São Paulo : ThomsonReuters Brasil, 2020.
6 Mb ; ePUB
Outros autores: André Villaverde de Araújo, CarlosE. Elias de Oliveira, Fabrício Petinelli VieiraCoutinho 1. ed. e-book baseada na 1. ed. impressa
Bibliografia.
ISBN 978-85-5065-206-7
1. Código Civil - Brasil 2. Direito civil3. Direito civil - Brasil 4. Direito civil - Brasil -Comentários 5. Direito civil - Legislação - Brasil6.
Lei 13.777 - Comentários I. Pedroso, AlbertoGentil de Almeida. II. Araújo, André Villaverde de.III. Oliveira, Carlos E. Elias de. IV.
Coutinho,Fabrício Petinelli Vieira.
20-32627 CDU-347(81)(094.46) Índices para catálogo sistemático:
1. Brasil : Código Civil comentado 347(81)(094.46) 2. Código Civil comentado : Brasil 347(81)(094.46) Maria Alice Ferreira - Bibliotecária - CRB-8/7964
Apresentação
Filha de um dever que diariamente instiga os autores a refletir sobre o Direito Civil, o Direito Notarial e os Registros Públicos, esta obra entrega uma ferramenta útil não apenas aos acadêmicos, mas também aos profissionais do Direito e de outras áreas (como engenheiros, urbanistas, corretores, empresários) que lidam com Direito Imobiliário.
Ao lado de outras figuras jurídicas (direito de laje, locação por temporada ao estilo do famoso Airbnb, condomínio de lotes etc.), a multipropriedade imobiliária ocupa a dianteira da modernidade do Direito e do Mercado Imobiliário.
O Brasil, embora tenha tardado, não falhou ao disciplinar essa relevantíssima figura por meio de mudanças feitas no Código Civil e na Lei de Registros Públicos por meio da Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018.
Nesta obra, os autores – que possuem longa e vasta experiência com o Direito Imobiliário – entregam, com sistematicidade, objetividade e profundidade, comentários sobre as principais questões teóricas e práticas decorrentes dos novos dispositivos legais. Os comentários feitos a cada um dos artigos estão separados por assunto e enfrentam problemas que tanto a doutrina quanto os profissionais haverão de arrostar ao estudar e aplicar a nova lei.
A obra vai além desses comentários. Disponibiliza ao(à) ilustre leitor(a) modelos de peças e de atos de registro público envolvendo a operacionalização da multipropriedade imobiliária na prática. É evidente que esses modelos podem sofrer adaptações a depender das particularidades de cada caso concreto, mas, ao menos, eles logram iluminar o leitor acerca de como, na vida real, os empreendimentos multiproprietários haverão de se modelar juridicamente.
Saiba o(a) amigo(a) leitor(a) que os autores se sentem honrados com a entrega desta obra à comunidade jurídica. E saiba que essa honra se elevará em receber retornos do(a) amigo(a) leitor(a) por meio dos contatos eletrônicos indicados em seus currículos.
Esperamos que a leitura seja proveitosa e desejamos que o(a) leitor(a) encontre aqui o conhecimento capaz de o conduzir a cavalgar nas asas da imaginação a fim de pensar em outras soluções jurídicas úteis ao bem-estar da sociedade e da economia. Afinal de contas, como dizia Albert Einstein, “a imaginação é mais importante do que o conhecimento”.
Alberto Gentil André Villaverde Carlos Elias Fabrício Petinelli
Prefácio
Prefácio a Alberto Gentil de Almeida Pedroso, André Villav erde de Araújo, Carlos E. Elias de Oliveira e Fabrício Petinelli Vieira Coutinho, da obra Comentários à Lei de Multipropriedade (Lei nº 13.777/2018): Artigo por Artigo – com Modelos de Instrumentos e Atos de Registro, 2020.
Em 20 dezembro de 2018 foi promulgada a Lei nº 13.777, que regulamenta a multipropriedade imobiliária, incluíndo os artigos 1.358-B ao 1.358-U ao Código Civil e aos artigos 176 e 178 da Lei nº 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos. Embora não fosse desconhecida da prática imobiliária, a multipropriedade parecia mal compreendida e cercada de incertezas. Com a nova lei, o mercado imobiliário ganha finalmente esse atrativo produto para novos investimentos no segmento dos imóveis para férias, com regulamentação meticulosa dos diversos contornos jurídicos do empreendimento.
Com a recente regulamentação, que em boa hora surge no cenário brasileiro, superam-se antigas incertezas. Por outro lado, as
controvérsias deslocam-se para determinadas imprecisões técnicas e incompatibilidades sistemáticas constantes no referido diploma, que dão margem a hesitações na aplicação de suas disposições. Por esta razão, exercerá importante papel o intérprete no desenvolvimento de critérios hermenêuticos que possam compatibilizar a função à qual se destina o imóvel e a atividade econômica pretendida, construindo- se assim o direito vivo. Coloca-se em pauta o desafio de gestão operacional para conciliar os interesses dos usuários, suas diversas finalidades e o papel promocional do ordenamento.
A tal empreitada lança-se esta atualíssima obra de autoria de Alberto Gentil de Almeida Pedroso, André Villaverde de Araújo, Carlos E.
Elias de Oliveira e Fabrício Petinelli Vieira Coutinho, trazendo subsídios a todos que lidam com o Direito Imobiliário e, em especial, com a multipropriedade. Oferece-se ao leitor conceitos fundamentais à compreensão dos problemas que decorrem das disposições da nova lei, com a didática indispensável à fácil apreensão da matéria.
O livro guia-se por objetividade, em respeito aos limites próprios de uma Lei Comentada. De forma direta, são ofertados ao leitor modelos de peças atinentes à prática da multipropriedade, com o objetivo de auxiliar os profissionais no exercício de sua atividade, garantindo contato empírico com a concretização do texto legal.
Além de contextualizar o nascimento da Lei nº 13.777/2018, o livro esmiúça os principais aspectos práticos de cada um dos novos dispositivos. Nessa tarefa, os autores posicionam-se criticamente acerca de questões controversas, trazendo a debate as diversas possíveis interpretações acerca do tema. Ao percorrer a evolução do instituto, a obra entrega ao leitor comentários acerca do novo capítulo introduzido ao Código Civil, apresentando a multipropriedade como espécie de parcelamento temporal do imóvel ao lado dos parcelamentos horizontal e vertical, além de identificar a nova figura como representativa eloquente do movimento de progressiva abstração do conceito de imóvel no Brasil.
Dentre os numerosos pontos aos quais se dedicam os autores, merece destaque o tratamento conferido ao art. 1.358-B do Código Civil, em que o regime jurídico do condomínio edilício é indicado como fonte normativa subsidiária. De outra parte, ao analisar o art. 1.358-C, critica-se a nomenclatura utilizada pela lei e sugere-se taxonomia específica para lidar com os elementos da multipropriedade,
designando, ilustrativamente, de “imóvel-base” a coisa corpórea objeto da fratura jurídico-temporal; de “unidade periódica” o imóvel por ficção jurídica que é objeto de direito real de propriedade pelo condômino multiproprietário e de “quota de fração de tempo” a fração ideal de cada unidade periódica sobre o imóvel-base.
Em termos de consequências práticas advindas do novo regime, enfrenta-se a discussão acerca de quem é o contribuinte do IPTU, do papel do ente despersonalizado chamado “Condomínio em Multipropriedade”, das cobranças das contribuições condominiais, do custeio de serviços essenciais ao imóvel (como luz, água, televisão etc.), da suscetibilidade da unidade periódica a ser objeto de usucapião, de direitos reais, de penhora ou de proteção de bem de família, dentre outras matérias.
Em perspectiva hermenêutica, no que tange ao polêmico parágrafo único do art. 1.358-S do Código Civil, a obra que o leitor tem em mãos sugere interpretação conforme à Constituição para permitir que, nos empreendimentos multiproprietários sujeitos ao regime de pool, aplique-se uma espécie de anticrese legal. Por outro lado, no trato do art. 1.358-T do Código Civil, propõe interpretação da figura da “renúncia translativa” de modo a contornar as confusões práticas que a redação legal enseja. Enfrenta-se, ainda, a questão atinente à necessidade de escritura pública para o ato de instituição, em cotejo com as regras de funcionamento do condomínio em
multipropriedade.
À luz das formas contemporâneas de utilização dos bens, a multipropriedade ganha novas e minuciosas diretrizes com base na nova legislação. Por isso, a presente obra contribui positivamente para ampliar a segurança necessária ao aquecimento do mercado, na esteira do otimismo econômico que se tem intensificado no setor turístico-hoteleiro. Daqui a importância deste livro para a consulta e reflexão dos profissionais e estudiosos do Direito Civil.
Gustavo Tepedino
Sobre os autores
Alberto Gentil de Almeida Pedroso. Juiz de Direito Titular da 8ª Vara Cível de Santo André. Juiz Assessor da Corregedoria Geral de Justiça de 2012 a 2016 e de 2020/2021. Especialista em Direito Civil. Mestre em Direito Processual Civil. Professor universitário e da Escola Paulista dos Magistrados. Coordenador de Cursos de Pós-Graduação e Professor convidado em diversos Cursos Preparatórios em Carreiras Jurídicas. Idealizador e coordenador do Registrando com Gentil – plataforma de cursos preparatórios para Concursos de Cartório. Autor de diversas obras jurídicas. Instagram: @registrandocomgentil. E-mail: contatocomgentil@gmail.com.
André Villaverde de Araújo. Doutor em Direito Constitucional (UNIFOR-CE). Mestre em Teoria do Direito (UNIVEM-SP). Membro da Academia Maranhense de Direito Notarial e Registral. Professor de Direito Notarial e Registral. Oficial do 2º Registro de Imóveis do Recife. Instagram:@andre_villaverde; Fan Page Facebook: Andre Villaverde; e-mail: professorvillaverde@gmail.com
Carlos E. Elias de Oliveira. Professor de Direito Civil e de Direito Notarial e de Registro no DF, GO, SP e outros Estados. Consultor Legislativo do Senado Federal. Advogado. Parecerista. Ex-advogado da União. Instagram: @profcarloselias e
@direitoprivadoestrangeiro. E-mail: carloseliasdeoliveira@yahoo.com.br Blog: profcarloselias.blogspot.com.br
Fabrício Petinelli Vieira Coutinho. Professor da Escola de Escreventes da Associação dos Registradores de Imóveis do Paraná – ARIPAR. Ex-Diretor de Assuntos Normativos da ARIPAR. Vice-Diretor de imóveis rurais do Colégio do Registro de Imóveis do Brasil – CORI/BR. Oficial do 2º Registro de Imóveis de Cornélio Procópio/PR. Instagram: @fabriciopetinellicoutinho. E-mail:
oficial@2ricp.com.br
Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018
1. Processo Legislativo
1. Processo Legislativo
Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018 .
Altera as Leis nºs 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
PROCESSO LEGISLATIVO. A Lei da Multipropriedade (Lei nº 13.777/2018) nasceu de um projeto de lei apresentado pelo Senador Wilder Morais, que é do Estado de Goiás. No Senado, esse projeto de lei foi registrado como Projeto de Lei do Senado nº 54, de 2017.
Como o Senador Wilder Morais é do Estado de Goiás, é preciso registrarmos que, nesse Estado, há inúmeros empreendimentos em regime de time sharing , notadamente nas cidades turísticas de Caldas Novas e de Rio Quente. Grande parte do texto da lei acabou sendo feito levando em conta as experiências das empresas que atuavam nessas cidades do Estado de Goiás. Como em todo processo
legislativo, empresas de outros Estados puderam se manifestar para expor suas particularidades, de maneira que o texto final é fruto das experiências empresariais ocorridas até o momento. Isso talvez justifique o grau de detalhismo da lei, que chega até a exigir que o administrador do condomínio edilício seja também o administrador das unidades periódicas eventualmente existentes nesse empreendimento.
Por fim, é importante consignar que havia outro projeto de lei que, além de disciplinar a multipropriedade sobre imóveis, também avançava para tratar da multipropriedade sobre móveis. Esse outro projeto também previa uma figura contratual para materializar a multipropriedade imobiliária, além da figura de direito real que veio ao mundo jurídico com a Lei nº 13.777/2018. Aos interessados em aprofundar o tema, é conveniente consultar esse outro projeto de lei, que acabou sendo arquivado sem análise de mérito. Trata-se do Projeto de Lei do Senado nº 463, de 2016, do Senador Jorge Viana, cuja tramitação está disponível no site do Senado Federal.
HISTÓRICO DA MULTIPROPRIEDADE. A Time Sharing (“tempo compartilhado”), também chamada de multipropriedade, nasceu na França e se difundiu para vários países do mundo com diferentes feições jurídicas (Oliveira, 2019). Em Portugal, trata-se de um direito real de habitação periódica. Na Espanha, cuida-se de um contrato de aprovechamiento por turno de bienes muebles . Nos Estados Unidos, há quem distinga um modelo contratual ( Time Sharing ) de um modelo de direito de propriedade ( Fractional Ownership ). No Brasil, atento às nossas particularidades jurídicas, foi escolhido um modelo de direito real de propriedade, mais especificamente de condomínio.
A figura tem potencial para respaldar não apenas negócios imobiliários envolvendo zonas de turismos, mas também zonas comerciais ou de habitação para acomodar necessidades sazonais. Por exemplo, há pessoas interessadas em sempre ter um local para ficar na sua cidade natal de dezembro a janeiro, tempo de férias, ao passo que há pessoas que gostariam de ter um local para ficar nessa mesma cidade de fevereiro até novembro por trabalhar lá. A multipropriedade pode ser uma ferramenta para o melhor aproveitamento de um imóvel para acolher esses diferentes interesses.
Art. 1º O Título III do Livro III da Parte Especial da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar acrescido do seguinte Capítulo VII- A:
2. A Lei 13.777/2018 - Introdução
ESCOLHA TOPOGRÁFICA E A OPÇÃO PELO REGIME DE CONDOMÍNIO: O primeiro aspecto a ser abordado sobre a norma que rege a multipropriedade é a opção do legislador em não criar uma Lei Especial sobre o tema, mas inserir tal norma no Código Civil, por entender que a multipropriedade (“Time Sharing”) é uma nova espécie de condomínio: o condomínio em multipropriedade.
A mencionada opção tem sido objeto de crítica por vários doutrinadores em palestras sobre o tema; entretanto, pensamos que não é incoerente, haja vista a escolha do legislador em tratar a multipropriedade como condomínio diante das particularidades da legislação brasileira. De fato, para dar respaldo jurídico aos multiproprietários, era necessário revestir o direito de cada um deles como um “direito real de propriedade”, de modo que foi muito oportuno copiar, com adaptações, a estrutura do condomínio edilício para desenhar o condomínio em multipropriedade. A única crítica é o fato de tornar o Código Civil uma verdadeira colcha de retalhos, pois o legislador teve de utilizar quase todo o alfabeto para tratar da matéria, indo do art. 1.358-B ao 1.358-U.
Outro aspecto, este apenas para fins de descontração, é o fato de a nova Lei da Multipropriedade ter sido publicada bem no período de férias dos brasileiros, no mês de dezembro, ou seja, é bem provável que você, durante essas férias, em algum dos vários lugares paradisíacos deste nosso país, já teve alguma oferta para adquirir um imóvel no regime de “time sharing”, antes sem nenhuma regulamentação, o que gerava insegurança para o mercado e a não ampliação dos negócios imobiliários envolvendo esse modelo de negócio.
“CAPÍTULO VII- A
DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE”
3. DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE
NATUREZA DE CONDOMÍNIO. A opção do legislador foi a de inserir o condomínio em multipropriedade em um Capítulo do Título III do Livro III da Parte Especial do Código Civil de 2002, que versa sobre o Direito de Propriedade. Assim, resta clara a escolha do legislador em classificar o instituto como direito de propriedade, afastando-se de algumas normas estrangeiras, que colocam a multipropriedade como um direito especial de uso ou como um direito especial de habitação (opção do legislador português).
RESTRIÇÃO PARA IMÓVEIS E O CASO DA MULTIPROPRIEDADE SOBRE MÓVEIS . O legislador só regulou o condomínio em multipropriedade para bens imóveis. O condomínio em multipropriedade para bens móveis, que é muito comum, talvez até mais comum que o de bens imóveis, ainda deve ser objeto de regulamentação no futuro.
Contudo, não há nenhum impedimento de utilização da presente Lei, naquilo que couber, subsidiariamente, na estipulação de um condomínio em multipropriedade de bens móveis, com caráter obrigacional, haja vista o princípio da taxatividade dos direitos reais, inclusive com registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, pelo princípio da subsidiariedade, ou seja, por não haver previsão para o registro de multipropriedade de bem móvel, se esse for requerido, deve ser atribuição do RTD.
CONDOMÍNIO MULTIPROPRIETÁRIO COMO UMA ESPÉCIE DE “PARCELAMENTO TEMPORAL” DO IMÓVEL . Em nome da função social, é conveniente que o maior número de pessoas possa usufruir dos benefícios de uma coisa física por metro quadro. Por isso, o ordenamento assegura ferramentas para fracionar uma coisa física em vários direitos reais. Uma dessas ferramentas é o que parcelamento do imóvel, que pode ser dividido em quatro espécies (Oliveira, 2019, p. 9):
a) Parcelamento horizontal : é o fracionamento de um imóvel em vários outros na linha horizontal. Para tanto, pode-se valer dos seguintes institutos jurídicos: desmembramento de imóvel rural (Decreto-Lei nº 58/1937), loteamento ou desmembramento de imóvel urbano (Lei nº 6.766/1979), desdobro (leis locais), condomínio urbano simples (arts. 61 ao 63, Lei nº 13.465/2017) e condomínio edilício de casas (art. 8º, Lei nº 4.591/1964).
b) Parcelamento vertical : é a pulverização de um imóvel em vários outros na linha vertical ascendente ou descendente. Aí se inserem o direito real de laje (arts. 1.510-A ao 1.510-E do CC), o condomínio edilício (arts. 1.331 e seguintes do CC) e o direito real de superfície (arts. 1.369 e seguintes do CC e arts. 21 a 24 da Lei nº 10.257/2001).
c) Parcelamento temporal : é a divisão de uma coisa ficta em várias unidades temporais autônomas, fruto de uma ficção jurídica. Aí está o condomínio em multipropriedade, que se cuida, “na interessante posição de Díez-Picazo, uma fratura no aspecto temporal” do imóvel (Costa Filho e Borgarelli, 2019).
Seção I Disposições Gerais
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591 , de 16 de dezembro de 1964, e 8.078 , de 11 de setembro de 1990
( Código de Defesa do Consumidor ).
4. Comentários ao art. 1.358-B
LEGISLAÇÃO APLICÁVEL. A sequência lógica estabelecida no artigo serve de parâmetro para a aplicação de normas supletivas e subsidiárias, bem como para a solução de eventual conflito aparente de normas, ou seja, na regulamentação sobre a multipropriedade o intérprete deve utilizar em primeiro lugar as regras deste capítulo. Após, supletiva e subsidiariamente, as demais regras do CC/2002 (especialmente os artigos 1.331 e seguintes); por fim, mas também de maneira supletiva e subsidiária, as regras da Lei nº 4.591/1964.
Importante destacar que a aplicação do Código de Defesa do Consumidor não deve ser feita de forma automática, mas apenas nos casos em que houver relação de consumo. Por exemplo, na instituição de condomínio em multipropriedade entre familiares e amigos, não há falar-se em aplicabilidade do CDC.
Ademais, merece crítica o fato de o legislador não mencionar expressamente a aplicação supletiva e subsidiária da Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), especialmente para os casos omissos nesta Lei. Entretanto, apesar da ausência de previsão, é possível afirmar que nos casos de registros (em sentido genérico) necessários à constituição ou publicidade das normas de direito material de multipropriedade, aplicar-se-á a Lei de Registros Públicos e os Princípios Registrais.
Por fim, apesar do silêncio do dispositivo, também devem ser aplicadas subsidiariamente outras leis que tenham conexão com o empreendimento, como o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e outras leis de direito urbanístico e ambiental.
SEMELHANÇAS COM O CONDOMÍNIO EDILÍCIO. O legislador espelhou-se no modelo do condomínio edilício ao regulamentar o condomínio em multipropriedade. Assim como no condomínio edilício há unidades autônomas vinculadas a uma fração ideal do solo e das áreas comuns, e cada uma dessas unidades possui matrícula própria no Cartório de Imóveis, também o condomínio em
multipropriedade envolve unidades autônomas vinculadas a uma fração ideal do imóvel-base e dotadas de matrículas próprias. Por esse motivo, as regras relativas ao condomínio edilício (previstas tanto nos arts. 1.331 e seguintes do CC quanto na Lei nº 4.591/1964) devem ser aplicadas subsidiariamente na disciplina do condomínio multiproprietário.
ADAPTAÇÃO DE MULTIPROPRIEDADE ANTERIOR À PRESENTE LEI . Embora a disciplina legal da multipropriedade seja
recente no ordenamento jurídico brasileiro, o instituto já existia no âmbito das relações obrigacionais e até mesmo na órbita registral, consoante previsão específica no art. 229.1 das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (antes da alteração feita pelo Provimento CGJ/SP nº 56/2019, que atualizou a disciplina da multipropriedade a partir do art. 475 das referidas Normas de Serviço). Sendo assim, forçosa é a reflexão de que as multipropriedades preexistentes poderão passar por ajustes para fins de enquadramento à presente Lei.
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida
pelos proprietários de forma alternada.
Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.
5. Comentários ao art. 1.358-C
ATECNIA DA NOMENCLATURA. O legislador foi atécnico ao valer-se da expressão “fração de tempo” com diferentes sentidos. Ora a emprega para designar o objeto titularizado pelo condômino multiproprietário (ex.: art. 1.358-C), ora para se referir ao período do ano vinculado à unidade periódica autônoma (ex.: art. 1.358-P, III), ora para significar a fração ideal (ex.: art. 1.358-N, § 1º, II).
Para efeito de uniformização de nomenclatura, entendemos mais adequado designar o objeto titularizado pelo condômino
multipropriedade de “unidade periódica” (à semelhança da unidade autônoma dos condomínios edilícios) e, ao longo da lei, deve-se considerar que a expressão “fração de tempo” está assumindo essa acepção.
NOMENCLATURA DOS ELEMENTOS ENVOLVIDOS NO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE. Por imperativo de uniformidade taxonômica, temos por adequada esta nomenclatura (Oliveira-A, 2019, pp. 6-7):
(1) imóvel-base : é a coisa corpórea, ou seja, é o imóvel corpóreo (imóvel por natureza ou por acessão) sobre o qual é instituído o condomínio em multipropriedade. Assemelha-se ao terreno sobre o qual é instituído um condomínio edilício.
(2) unidade periódica : é o imóvel por ficção jurídica. É o objeto titularizado pelo condômino multiproprietário. Pode-se dizer que o multiproprietário é titular de uma “unidade periódica”. Em inúmeras vezes, a legislação emprega a expressão “fração de tempo” como sinônima de “unidade periódica”. A “unidade periódica” no condomínio multiproprietário se assemelha ao que chamamos de “unidade autônoma” no condomínio edilício.
(3) fração de tempo ou período de tempo : é o período de cada ano durante o qual o titular da unidade periódica pode usar e fruir o imóvel-base.
(4) quota de fração de tempo : é a fração ideal que cada condômino multiproprietário titulariza sobre o imóvel-base e que lhe garante o direito de exercer a faculdade de uso e gozo em um período de cada ano. Ex.: art. 1.358-I, IV, “a”. A “quota de fração de tempo” no condomínio multiproprietário se compara à “fração ideal” no condomínio edilício.
O EVOLUÇÃO DO CONCEITO DE IMÓVEL: ABSTRAÇÃO. Há muito, o conceito jurídico de “imóvel” não se resume a uma coisa física, mas também abrange outros significados decorrentes de ficções jurídicas. Conforme arts. 79 e 80 do CC, imóvel pode ser por natureza (solo), por acessão (construções, plantações, aluvião, avulsão etc.) ou por determinação legal (direito à sucessão aberta ou direitos reais sobre imóveis). Entre os imóveis por determinação legal, especificamente os direitos reais sobre um imóvel por natureza, há espaço para ficções jurídicas. E é aí que estão as “unidades autônomas imobiliárias”, que, por força de lei, são consideradas bens imóveis por retratarem um direito real de propriedade. Entre essas unidades autônomas imobiliárias, estão (1) a unidade autônoma em
condomínio edilício; (2) a laje, que é unidade imobiliária autônomo pelo texto expresso do § 1º do art. 1.510-A do CC; e (3) a unidade periódica em condomínio em multipropriedade. Essa evolução do conceito de imóvel representa uma tendência de abstração do direito (Oliveira, 2019-A, pp. 8-9).
QUANTIDADE DE TITULARES DE UMA MESMA UNIDADE PERIÓDICA (CONDOMÍNIO TRADICIONAL SOBRE UMA UNIDADE PERIÓDICA). Não há restrições quanto ao número de titulares de uma mesma unidade periódica (“fração de tempo”, na dicção legal). Assim, nada impede que, por exemplo, a unidade periódica relativa a janeiro de cada ano sobre um determinado imóvel- base pertença a 3 pessoas. Nesse caso, haverá um condomínio tradicional (arts. 1.314 e seguintes, CC) sobre a unidade periódica.
CONDOMÍNIO MULTIPROPRIETÁRIO SOBRE UNIDADE AUTÔNOMA DE UM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Não há
impedimento a que uma unidade autônoma de um condomínio edilício (ex.: um apartamento de um prédio sujeito a condomínio edilício) seja o imóvel-base sobre o qual se instituirá um condomínio multiproprietário. Aliás, para essa hipótese, os arts. 1.358-O ao 1.358-U do CC trazem regras específicas para harmonizar a coexistência do condomínio edilício com os vários condomínios multiproprietários acaso existentes sobre as unidades autônomas.
INSTITUIÇÃO DE UM CONDOMÍNIO MULTIPROPRIETÁRIO DE SEGUNDO GRAU. Indaga-se: seria possível instituir um condomínio multiproprietário de segundo grau, ou seja, um condomínio multiproprietário sobre uma unidade periódica de outro condomínio multiproprietário? Imagine que alguém seja titular de uma unidade periódica que abranja os meses de janeiro e fevereiro como fração de tempo. Indaga-se: poderia o titular dessa unidade periódica instituir um condomínio multiproprietário para sobre essa sua unidade periódica? Parece-nos que não, porque o imóvel-base de um condomínio multiproprietário tem de ser necessariamente um imóvel físico. Isso está implícito no CC, que sempre se refere a elementos existentes apenas em coisas corpóreas ao se referir ao imóvel- base, a exemplo do art. 1.358-D do CC.
DESMEMBRAMENTO DE UNIDADE PERIÓDICA. Indaga-se: pode o titular de uma unidade periódica desmembrar sua unidade periódica em outras unidades periódicas menores? Não, porque cada unidade periódica é indivisível por força do art. 1.358-D do CC.
Reportamo-nos aos comentários feitos a esse dispositivo.
UNIDADE PERIÓDICA COMO OBJETO DE UM DIREITO REAL DE PROPRIEDADE (DIREITO REAL SOBRE COISA PRÓPRIA) . A unidade periódica é objeto de um direito real de propriedade, que é um direito real sobre coisa própria. Por isso, a multipropriedade imobiliária é, no Brasil, uma espécie de condomínio: há uma confluência de diferentes titulares de direito real de propriedade sobre uma mesma coisa (o imóvel-base). Daí decorre que, em nome do princípio da unitariedade matricial sediado no art.
176, § 1º, I, da LRP (“cada imóvel terá matrícula própria ...”), cada unidade periódica será objeto de uma matrícula no Cartório de Imóveis e, inclusive, poderá ter um número de inscrição tributária próprio, conforme textualmente determina o art. 176, §§ 10 e 11, da LRP.
CONSEQUÊNCIAS PRÁTICAS DE A UNIDADE PERIÓDICA SER OBJETO DE UM DIREITO REAL SOBRE COISA PRÓPRIA . Há inúmeras consequências práticas de considerar a unidade periódica como um objeto de um direito real sobre coisa própria, como estas (Oliveira, 2019-A):
(1) Tributos reais: nos tributos reais (IPTU, ITR etc.), o fato gerador é a unidade periódica, de modo que o titular de uma unidade periódica não pode ser obrigado a pagar o tributo real incidente sobre outra unidade periódica. É inaplicável aí a solidariedade passiva tributária prevista no art. 124 do CTN exatamente por inexistir interesse comum em um mesmo fato gerador: cada unidade periódica é um fato gerador distinto. O legislador optou por, no desenho de direito privado da multipropriedade, criar imóveis autônomos e, por isso, a legislação tributária tem de respeitar essa opção por força do art. 109 do CTN. O próprio § 11 do art. 176 da LRP confirma isso ao autorizar a geração de um número de inscrição fiscal próprio para cada unidade periódica. Nesse sentido, veja Oliveira (2019-A) e Tepedino (2019).
(2) Objeto de direitos reais sobre coisa alheia ou de alienação fiduciária. A unidade periódica pode ser objeto de qualquer direito real sobre coisa alheia (hipoteca, usufruto etc.) e também de alienação fiduciária em garantia sobre imóvel. É preciso, porém, recordar que, apenas para efeito de atualização de cadastro para cobrança de contribuições, é necessário comunicar o administrador (art. 1.358-I, incisos III, e 1.358-L CC).
(3) Res habilis . A unidade periódica é bem hábil à comercialização, razão por que podem ser objeto de usucapião. Na prática, isso ocorrerá mais no caso de títulos a non domino (casos de quem comprou a unidade periódica de quem não era o verdadeiro dono e, nessa condição, exerceu a posse durante o prazo de usucapião pertinente).
(4) Bem penhorável e bem de família . A unidade periódica pode ser penhorada, como qualquer outro bem in commercio . Em tese, pode também ser considerado um bem de família à luz da Lei nº 8.009/1990, se realmente for utilizado como uma moradia, mas reconhecemos que será difícil, no caso concreto, essa situação ocorrer.
(5) Alienação a terceiros independentemente de direito de preferência . Em regra, a unidade periódica pode ser alienada a terceiros sem necessidade de dar preferência aos demais multiproprietários, pois se trata de um imóvel autônomo. Não se aplica aí o art. 504 do CC, que prevê direito de preferência apenas no condomínio tradicional. Há, porém, exceção: se houver previsão expressa no ato de instituição ou na convenção de condomínio, haverá o direito de preferência em favor dos demais condôminos multiproprietários ou do instituidor, conforme previsão expressa do § 1º do art. 1.358-L do CC.
(6) Objeto de aluguel, comodato ou outros negócios jurídicos ( Airbnb , por exemplo) . O titular da unidade periódica pode explorar economicamente sua unidade periódica, alugando-a, emprestando-a gratuitamente ou valendo-se de outros negócios jurídicos que lhes aprouver e que sejam compatíveis com as regras condominiais. E não há sequer o dever de comunicar o administrador sobre isso (art.
1.358-I, inciso II, CC). Assim, em princípio, não vemos obstáculo a que o titular explore a sua unidade periódica por meio de sistemas de locação por temporada, como o Airbnb . De qualquer sorte, é ainda controverso se a convenção pode proibir o uso do sistema próprio do Airbnb pelos condôminos: a jurisprudência e a doutrina ainda haverão de pacificar a matéria.
CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE COMO SUJEITO DE DIREITO DESPERSONALIZADO . Ao ser instituído um condomínio em multipropriedade, nasce um sujeito de direito despersonalizado: o condomínio em multipropriedade. Esse sujeito de direito terá um CNPJ próprio e será a parte legítima para cobrar contribuições condominiais, para celebrar contratos de interesse da coletividade (ex.: contrato de internet, de telefonia, de manutenção do mobiliário etc.), tudo em respeito à convenção de condomínio e às deliberações das assembleias. Assemelha-se ao condomínio edilício, que também é um sujeito de direito despersonalizado.
POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO DA UNIDADE PERIÓDICA PELO CONDOMÍNIO MULTIPROPRIETÁRIO NO CASO DE INADIMPLEMENTO DAS CONTRIBUIÇÕES. Ao cobrar a contribuição condominial, o condomínio multiproprietário poderá até adjudicar a unidade periódica no caso de inadimplemento, tudo por força dos arts. 1.358-P, incisos VIII e IX, e 1.358-S (que se aplica por analogia para condomínio multiproprietário fora de condomínio edilício) do CC e do art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/1964 (aqui aplicável por analogia).
PODERES INERENTES À PROPRIEDADE E O CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE . O titular da unidade periódica, por ter um direito real, detém todos os poderes inerentes à propriedade: o de usar, o de fruir e o de dispor. Há, porém, uma restrição temporal no exercício dos poderes de usar e fruir: eles só podem ser exercidos durante a fração de tempo (o período de tempo) vinculado à unidade periódica. Já o poder de dispor pode ser exercido a qualquer tempo, observada, apenas, a necessidade de garantir o direito de preferência se houver previsão expressa desse direito no ato de instituição ou na convenção nos moldes do § 1º do art. 1.358-L do CC.
IRRELEVÂNCIA DA PLURALIDADE DE PESSOAS. Assim como se dá no condomínio edilício, o que importa no condomínio multiproprietário é a pluralidade de unidades autônomas (periódicas), e não a pluralidade de pessoas. Se uma mesma pessoa for a
proprietária de todas as unidades autônomas de um condomínio edilício ou de um condomínio multiproprietário, não se extingue o condomínio, pois ainda remanesce a pluralidade de unidades autônomas. O legislador entendeu por deixar essa obviedade clara no parágrafo único do art. 1.358-C.
Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade:
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.
6. Comentários ao art. 1.358-D
INDIVISIBILIDADE DO IMÓVEL-BASE (COM INCLUSÃO DO MOBILIÁRIO): O DESCABIMENTO DA AÇÃO DE DIVISÃO OU DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO, ALIENAÇÃO DE MOBILIÁRIOS E A PENHORA. Os incisos I e II fixam a indivisibilidade do imóvel-base com os respectivos acessórios e pertenças (mobiliário, instalações e equipamentos). Daí decorre que o imóvel-base com os respectivos acessórios não pode ser objeto de ação de divisão ou de extinção de condomínio.
Essa indivisibilidade legal confirma a relação de simetria entre o condomínio edilício e a multipropriedade, considerando que, em ambas as modalidades, o direito de propriedade instituído sobre o todo ou sobre a unidade periódica será indivisível por natureza.
Sobre a proibição da utilização da ação de divisão, parece-nos que andou bem o legislador, pois novamente reforça o caráter de indivisibilidade da unidade periódica. Importante frisar que, apesar de o dispositivo acima só fazer menção ao descabimento da via judicial de divisão de condomínio, também é vedado o caminho extrajudicial para a divisão do imóvel-base, por meio de escritura pública, de modo que é inaplicável o artigo 571 do CPC/2015.
Apesar dessa indivisibilidade legal, nada impede que, por deliberação dos condôminos multiproprietários, sejam alienados ou
substituídos autonomamente o mobiliário por meio de negócio jurídico a ser celebrado pelo próprio condomínio multiproprietário. Pode, por exemplo, esse sujeito de direito despersonalizado – por meio do administrador – trocar as camas ou os sofás, desde que respeite os limites dos poderes previstos na convenção ou nas assembleias. Isso decorre da regra óbvia de que é possível realizar benfeitorias ou substituições de mobiliários, tudo nos termos do inciso IV do § 1º do art. 1.358-M do CC.
Ainda nesse sentido, nada impede que a unidade autônoma, incluindo-se aí os bens móveis, seja objeto de penhor e posterior alienação para pagamento de dívidas do devedor multiproprietário, pois quem se desfizer dos bens (art. 1.358-M, § 1º, IV, do CC) pode também oferecê-los em garantia. Assim, por exemplo, um condomínio multiproprietário poderia oferecer um quadro valiosíssimo em penhor de uma dívida contraída em favor de si, desde que observado o disposto no art. 1.358-M, § 1º, IV, do CC (aqui aplicável por analogia).
De qualquer forma, não se permite a penhora e a posterior alienação judicial dos bens móveis individualmente, pois, nos termos do inciso II do artigo 1.358-D, esses bens são parte integrantes do condomínio em multipropriedade. É que a expropriação judicial decorre de ato de império em favor de terceiro, o que encontra obstáculo na indivisibilidade legal físico do imóvel-base.
INDIVISIBILIDADE DA UNIDADE PERIÓDICA. Além de o imóvel-base ser indivisível (inciso I do art. 1.358-D), também a unidade periódica é indivisível, conforme se exporá nos comentários do art. 1.358-E.
PROIBIÇÃO DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO MULTIPROPRIETÁRIO NÃO SE CONFUNDE COM EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO TRADICIONAL SOBRE UMA UNIDADE PERIÓDICA. Sobre a proibição da extinção de condomínio prevista no inciso I, o preceito merece algumas ponderações. A proibição estabelecida no artigo refere-se apenas à proibição de um ou alguns condôminos pleitearem judicial ou extrajudicialmente a extinção do condomínio em multipropriedade.
Entretanto, nada impede a utilização da ação de extinção do condomínio tradicional estabelecido em uma unidade periódica nos termos do art. 1.320 do CC. Importante destacar ainda que, não havendo consenso sobre a divisão do condomínio tradicional sobre a unidade periódica, o juiz aplicará, no que couber, as regras de partilha de herança (art. 2.013 a 2.020 do CC).
Ex.: se duas ou mais pessoas são condôminas (condomínio tradicional) de uma unidade periódica, é cabível que qualquer delas promova a extinção do condomínio tradicional, promovendo a venda da unidade periódica e repartindo o preço em si. Nesse caso, porém, segue intacto o condomínio multiproprietário.
FORMA DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO MULTIPROPRIETÁRIO. O preceito em pauta não impede a extinção do condomínio multiproprietário nas hipóteses abaixo, que podem ser classificadas como:
(1) Extinção Voluntária : todos os titulares das unidades periódicas manifestam sua vontade de extinção do condomínio
multiproprietário, averbam o título extintivo na matrícula da unidade periódica e também na matrícula-mãe, caso em esta recuperará a disponibilidade jurídica que havia sido transposta para as matrículas das unidades periódicas. A averbação restauradora na matrícula- mãe tornará os antigos multiproprietários em titulares de uma fração ideal do antigo imóvel-base em regime de condomínio tradicional.
Tem de haver unanimidade de todos os multiproprietários, o que pode ser manifestado por instrumentos autônomos de cada multiproprietário ou por um instrumento subscrito por todos eles. A forma desse instrumento deve ser por escritura pública se cada unidade periódica tiver valor superior a 30 salários-mínimos;
(2) Extinção por natureza : ocorrendo o perecimento do imóvel-base (ex.: submersão do terreno, ruína do prédio em que estava o imóvel- base etc.), aplica-se o art. 1.357 do CC (tudo com amparo no art. 1.358-B do CC): se viável, os condôminos multiproprietários
deliberarão se reconstituirão o imóvel-base por maioria censitária (mais da metade das quotas de fração de tempo);
(3) Extinção por desapropriação : ocorrendo a desapropriação do bem, os direitos dos multiproprietários se sub-rogam na indenização paga pelo ente desapropriante na proporção das quotas de fração de tempo, na forma do art. 1.358 do CC (tudo com amparo no art.
1.358-B do CC).
Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.
7. Comentários ao art. 1.358-E, caput
INDIVISIBILIDADE DA UNIDADE PERIÓDICA: DESCABIMENTO DO “DESDOBRO TEMPORAL” OU DE PENHORA PARCIAL. Além de o imóvel-base ser indivisível (inciso I do art. 1.358-D), também a unidade periódica é indivisível.
Daí decorre a impossibilidade jurídica de haver um “desdobro temporal” da unidade periódica por vontade dos multiproprietários “com o objetivo de desaglutiná-la em outras unidades periódicas menores” (Oliveira, 2019-A, p. 17).
Também se segue daí que não é cabível a penhora de parte da unidade periódica, mas apenas de toda ela ou da quota de fração de tempo de cada condômino multiproprietário. Assim, se um dos titulares de uma única unidade periódica estiver sofrendo uma execução judicial, o exequente poderá pedir a penhora da sua quota de fração de tempo e promover-lhe a expropriação judicial, de modo que o arrematante se tornará um entre os outros titulares da mesma unidade periódica. Não pode esse exequente fragmentar a unidade periódica em unidades menores para satisfazer o seu crédito diante da indivisibilidade da unidade periódica.
PLURALIDADE DE TITULARES DA MESMA UNIDADE PERIÓDICA E A INDIVISIBILIDADE DO CONDOMÍNIO
TRADICIONAL. Havendo condomínio tradicional em uma única unidade periódica, ou seja, se a unidade periódica possuir mais de um titular, esses cotitulares poderão estabelecer a indivisibilidade do condomínio tradicional no prazo máximo de 5 anos à luz do art. 1.320,
§ 2º, do CC. Sob essa ótica, nenhum dos cotitulares poderá vender parte de sua fração ideal da unidade periódica, mas somente a fração ideal por inteiro. Se dois irmãos são titulares de uma unidade periódica em partes iguais (50% para cada um) abrangendo o mês de janeiro de cada ano, se eles tornarem indivisível o condomínio tradicional que eles têm sobre a unidade periódica, não poderá um desses irmãos vender apenas 25% de sua fração ideal a terceiros enquanto subsistir essa indivisibilidade. Atente-se que aí estamos a tratar da indivisibilidade do condomínio tradicional sobre a unidade periódica, e não a indivisibilidade da própria unidade periódica.
§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:
I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;
II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou
III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.
8. Comentários ao art. 1.358-E, § 1º
DEFINIÇÃO DA FRAÇÃO DE TEMPO (PERÍODO) . Esse parágrafo versa sobre o período mínimo do condomínio em
multipropriedade, que é de 7 dias, seguidos ou intercalados. Da análise do referido parágrafo, é possível afirmar que existem múltiplas formas de estipulação do uso e gozo dos imóveis, em que haja a instituição de condomínio em multipropriedade.
Exemplo: durante os dias 01, 02, 03, 04, 05, 06 e 07 de janeiro; durante a primeira semana do mês de janeiro, começando o uso e gozo do imóvel na segunda-feira e terminando no domingo; durante todo o mês de janeiro; durante os 6 primeiros meses do ano; durante os 10 primeiros dias de cada mês; durante a última semana de cada mês; nos anos pares as primeiras semanas de cada ano e nos anos ímpares as últimas semanas de cada mês.
As possibilidades são infinitas, dias seguidos e fixos; dias seguidos e flutuantes; dias intercalados e fixos; dias intercalados e flutuantes;
dias seguidos e fixos e também seguidos e flutuantes; dias intercalados e fixos e também fixos e flutuantes.
Apesar das infinitas possibilidades, é necessário respeitar as duas regras extraídas do artigo: a fração de tempo não poderá ser inferior a 7 dias e, no caso de período flutuantes, a estipulação deve obedecer a procedimento objetivo, ou seja, sem nenhum aspecto de
subjetividade e respeitando sempre o princípio da isonomia, com divulgação prévia.
POSSIBILIDADE DE HAVER CONTAGEM EM HORAS OU MINUTOS . Respeitando-se o lapso mínimo de 7 dias por unidade periódica, nada impede que a contagem da fração de tempo da unidade periódica seja feita em horas ou em minutos. Uma unidade periódica poderia conter, por exemplo, 7 dias e 12 horas. Essa utilização de horas ou minutos pode ser útil para efeito de garantir que, entre o período de uma unidade periódica e outra, seja garantido um espaço de horas ou de minutos para a realização de eventuais serviços de reparo, limpeza ou manutenção. Lembre-se que a “fração temporal de conservação”, que pode ter matrícula própria ou não, se destina a esses serviços e, conforme entendemos, ela pode até conter um período de tempo inferior a 7 dias, conforme exporemos nos comentários ao art. 1.358-N do CC.
§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores.
9. Comentários ao art. 1.358-E, § 2º
ISONOMIA DE DIAS SEGUIDOS ENTRE OS MULTIPROPRIETÁRIOS . A regra do § 2º do artigo 1.358-E é uma norma de isonomia na instituição do condomínio, pois estabelece que a instituição deve garantir a todos os multiproprietários a mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, de modo que, respeitada essa sequência contínua mínima de dias, podem ser intercalados os demais dias. Nada impede que uma unidade periódica contenha um período de tempo maior do que outras, desde que todas possuam uma quantidade mínima de dias seguidos. Assim, é fundamental que, no ato de instituição do condomínio multiproprietário, seja definido qual é a quantidade mínima de dias seguidos.
A redação do dispositivo não é clara: dá espaço para muitas dúvidas.
Em busca de um sentido ao preceito, entendemos que não há uma quantidade mínima de dias seguidos para cada unidade periódica. Pode ser até um único dia, desde que todas as demais unidades periódicas tenham essa quantidade mínima.
PROIBIÇÃO DE TRANSMISSÃO DE FRAÇÃO DE TEMPO DE UMA UNIDADE PERIÓDICA PARA OUTRA E CONDIÇÕES PARA ALTERAÇÃO JURÍDICO-REAL DA QUANTIDADE DE DIAS DAS UNIDADES PERIÓDICAS. A fração de tempo (o período) de cada unidade periódica diz respeito à sua estrutura jurídico-real, de modo que, por mera vontade dos titulares, ela não pode ser desanexada de uma unidade periódica e ser transmitida para outra. Não é viável esse “transplante” de fração de tempo de uma unidade periódica da outra.
Isso decorre da própria indivisibilidade da unidade periódica. Esse “transplante” só seria possível com unanimidade de os titulares de todas as unidades periódicas mediante modificação do próprio ato de instituição.
Ainda, imaginemos que exista o interesse dos instituidores de majorar ou reduzir as frações de tempo, inclusive para atender às demandas do mercado. Os questionamentos serão inevitáveis. Para elucidar, se os investidores de um empreendimento com 2.000 frações de tempo optarem por retificar a instituição para reduzir as frações de tempo de 14 para 7 dias, com vistas a reduzir o valor de acesso ao
empreendimento, e existir averbação de indisponibilidade ou registro de penhora da União que recaia sobre uma única fração de tempo de 14 dias, será possível a modificação do ato de instituição sobre todas as demais frações de tempo para 7 dias? Entendemos que a modificação do ato de instituição depende de unanimidade dos titulares “tabulares” de direitos sobre as unidades periódicas, de modo que não apenas os multiproprietários devem consentir, mas também os credores hipotecários ou os beneficiários de eventual averbação de indisponibilidade de bens.
INTEGRALIDADE DO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE SOBRE O IMÓVEL-BASE. O referido parágrafo estabelece ainda a necessidade de, na instituição do condomínio em multipropriedade, atribuição de 100% das frações de tempo durante o ano, divididas igualmente entre todos os multiproprietários, ou seja, não se pode estabelecer um condomínio em multipropriedade de forma parcial, mantendo-se a matrícula originária, bem como não se pode estabelecer frações de tempo diferentes entre os multiproprietários.
Por exemplo, havendo apenas dois multiproprietários, será atribuída a cada multiproprietário uma unidade periódica cujo somatório de tempo complete um ano. Nesse caso, pode ser uma unidade periódica de 1 mês e outra unidade periódica de 11 meses, ou pode ser uma de 2 meses e outra de 10 meses, ou pode ser duas unidades de 6 meses cada uma.
POSSIBILIDADE DE HAVER UNIDADES PERIÓDICAS COM FRAÇÕES DE TEMPO DIFERENTES. Nada impede que uma unidade periódica tenha um período de tempo maior do que outra. O que é obrigatório é que todas as unidades periódicas respeitem uma quantidade mínima de dias seguidos. Assim, se a quantidade mínima de dias seguidos for de 2 dias, tem-se que, na definição do período de tempo de cada unidade periódica (período que pode ser em dias intercalados), seja assegurado, no mínimo, a existência de dois dias seguidos, rompendo a eventual intercalação dos demais dias. Essa diversidade de frações de tempo por cada unidade periódica pode ser interessante economicamente.
Por exemplo, em um condomínio em multipropriedade em uma região turística, pode-se criar 3 unidades periódicas de apenas 1 mês abrangendo os meses de janeiro, fevereiro e dezembro, os quais provavelmente possuirão um valor econômico muito valioso, e criar uma quarta unidade periódica abrangendo o restante do ano (março a novembro). Talvez o valor de mercado dessa quarta unidade seja até menor do que o valor da unidade periódica relativa a janeiro, o que pode facilitar a sua venda.
Seção II
Da Instituição da Multipropriedade
Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.
10. Comentários ao art. 1.358-F
INSTITUIÇÃO VS. CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO. Quando falamos em condomínio multiproprietário – tal qual sucede com o condomínio edilício –, instituir é diferente de constituir. De um lado, “instituição” do condomínio multiproprietário é dar o esqueleto jurídico-real: é abrir as matrículas-filhas das unidades periódicas, individualizar os característicos de cada uma delas (a quota de fração tempo, a fração de tempo etc.) e fornecer todos os dados de identificação. A instituição ocorre por meio do ato de instituição. Já a expressão “constituição” do condomínio é usada para dar a alma desse esqueleto jurídico-real: é elaborar a convenção desse condomínio, estabelecendo as regras de funcionamento (contribuições, competência da assembleia, regimento interno etc.).
NECESSIDADE OU NÃO DE ESCRITURA PÚBLICA PARA A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO MULTIPROPRIETÁRIO. O dispositivo em pauta versa especificamente sobre os requisitos formais para a instituição do condomínio em multipropriedade. A primeira observação é a opção em não mencionar expressamente a exigência de instrumento público para a lavratura do ato de
constituição. De fato, o legislador apenas estabeleceu de forma genérica que o condomínio em multipropriedade pode ser instituído por ato entre vivos e por testamento. Daí se indaga: é possível ao intérprete concluir que, por não haver exigência expressa do instrumento público, admite-se a instituição do condomínio por instrumento particular (em analogia à instituição do condomínio edilício da Lei nº 4.591/1964)? Ou será que teremos de exigir escritura pública com base no art. 108 do CC/2002?
A segunda interpretação, pela exigência do instrumento público, tem por principal argumento a previsão do art. 108 do CC/2002, que é expresso em afirmar que, não dispondo a lei em contrário, ou seja, somente se admite a constituição , transferência, modificação ou renúncia de direitos sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo, por instrumento público.
Uma das normas que autoriza expressamente a lavratura de atos de constituição e extinção de direitos reais sobre imóveis por
instrumento particular é o § 5º do art. 61 da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 (“Os contratos de que forem parte o Banco Nacional da Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citadas até a data da publicação desta Lei”).
De outro lado, há forte entendimento pela possibilidade de instituição do condomínio em multipropriedade por instrumento particular, aplicando-se, conforme determina o art. 1.358-B, supletivamente, a Lei nº 4.591/1964, que, apesar de não conter expressamente a exigência de instrumento público, tem tal prática consolidada na doutrina, na jurisprudência e nas Normas Estaduais, do que dão notas estas constatações infralegais e doutrinárias:
a) Item 219, do Capítulo XX das NSCGJ-SP: “A instituição e especificação de condomínio serão registradas mediante a apresentação do respectivo instrumento público ou particular, que caracterize e identifique as unidades autônomas, ainda que implique atribuição de unidades aos condôminos, acompanhado do projeto aprovado e do ‘habite-se’".
b) “A lei não exige forma especial, sendo válida a afirmativa de que tanto se pode instrumentalizar a instituição em escritura pública como em escrito particular” (Mezzari apud Sarmento Filho, 2019).
c) “Não existindo, na lei, uma forma especial prescrita, não vemos como indispensável o instrumento público, salvo se o ato de
instituição do condomínio ocorrer em razão de transferência de direitos sobre a propriedade como, por exemplo, uma doação de unidades a diversas pessoas. A instituição do condomínio, tal qual sua extinção, tem caráter, simplesmente declaratório, não incidindo, portanto, a regra do artigo 108 do Código Civil, que prevê a escritura pública para os negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, sequer se modificando a natureza jurídica do direito, salvo quando alienadas as unidades”
(Avvad apud Sarmento Filho, 2019).
No Estado de Pernambuco, aplicando-se supletivamente a norma estadual sobre instituição de condomínio, a conclusão seria pela impossibilidade de instituição do condomínio em multipropriedade por instrumento particular, haja vista a previsão do art. 310 do CNSNR/PE:
Depende de formalização por escritura pública, conforme previsto no art. 108 do Código Civil, o negócio jurídico que promover a divisão do terreno em frações ideais, a sua destinação para a constituição de condomínio edilício, a extinção de condomínio indiviso e a atribuição das futuras unidades imobiliárias autônomas às partes integrantes do ato.
Ao nosso sentir, não há necessidade de escritura pública diante da aplicação do art. 108 do CC.
TESTAMENTO COMO ATO DE INSTITUIÇÃO: ESPÉCIES DE TESTAMENTO E CONTEÚDO DELE. No caso de utilização de testamento, há duas dúvidas. A primeira é esta: é necessário testamento público para a instituição de condomínio em multipropriedade por testamento? A segunda dúvida refere-se ao conteúdo do testamento: ele deverá ter todos os elementos necessários à instituição do condomínio em multipropriedade ou o testador poderia apenas indicar como ato de última vontade o imóvel e a duração dos períodos correspondentes?
Sobre a primeira dúvida, o testamento, em qualquer de suas espécies ordinárias (particular, pública ou cerrada) ou especiais (militar, aeronáutica ou marítima), já possui rigorosa formalidade, de maneira que não há motivos para exigir escritura pública. O art. 108 do CC não se aplica para testamentos. Se o testador deixa um apartamento a outrem, não se poderia invocar o art. 108 do CC para exigir escritura pública, pois o testamento, por si só, é formalmente autossuficiente em qualquer de suas espécies ordinárias. Não há, pois, necessidade de escritura pública para testamento.
Sobre a segunda dúvida, bastaria ao testador indicar o imóvel e a fração de tempo de cada herdeiro. Ex.: deixo para o herdeiro Fulano de Tal, em condomínio em multipropriedade, a unidade periódica referente à fração de tempo de janeiro a junho sobre a casa nº 17 da Rua da Alegria (Matrícula nº 1008); deixo a Ciclano de Tal, em condomínio em multipropriedade, a unidade periódica referente à fração de tempo de julho a dezembro sobre a casa nº 17 da Rua da Alegria (Matrícula nº 1008). Caberá ao testamenteiro João da Silva e
subsidiariamente aos próprios herdeiros, a instituição, por escritura pública, dos demais requisitos formais exigidos por Lei para a instituição do condomínio em multipropriedade.
REGISTRO PARA A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. Seguindo-se a regra dos direitos reais, o legislador exigiu que a instituição do condomínio em multipropriedade só se concretiza com o Registro do ato no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme o princípio da inscrição.
Sobre esse aspecto, merece um pequeno reparo o texto legal, pois ele dá a entender que seria possível o registro do testamento para fins de instituição do condomínio em multipropriedade no registro de imóveis. Pelos princípios e regras de Direito Registral aplicáveis ao tema, no Brasil, não se permite o registro do próprio testamento nos livros do Registro de Imóveis, ou seja, o ato a ser registrado deve ser o inventário (judicial ou extrajudicial), nos termos da Lei. Assim, após o processamento do inventário, por instrumento Público (escritura pública de inventário) ou Judicial (Formal de Partilha), esse inventário será apresentado para a instituição do condomínio em
multipropriedade, não se podendo, conforme foi dito, registrar o próprio testamento como título de instituição de condomínio em multipropriedade.
CABÍVEL INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO MULTIPROPRIETÁRIO POR INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Merece destaque o fato de que, apesar de o referido artigo não mencionar o instituto da incorporação imobiliária previsto na Lei Federal nº 4.591/1964, é possível afirmar que a instituição de condomínio em multipropriedade também poderá ser prevista nos memoriais de incorporação imobiliária, instituto que permite a venda de imóveis na planta ou em construção, após o devido registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da Lei.
Art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará:
I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;
II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;
III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;
IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;
V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;
VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.
11. Comentários ao art. 1.358-G
DISCIPLINA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E O EXEMPLO DO REGIMENTO INTERNO. O artigo trata da convenção do condomínio em multipropriedade sem muitos detalhes. Por isso, salvo no que houver incompatibilidade, deve-se aplicar as regras de constituição de condomínio edilício (constituição = elaborar convenção) previstas no Código Civil (arts. 1.333 e 1.334), na Lei de Registros Públicos e na Lei nº 4.591/1964 (art. 9º), inclusive sobre a possibilidade de também aprovar um Regimento Interno.
QUORUM PARA A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO . É preciso atentar para a necessidade de assinatura dos titulares de 2/3 das frações de tempo para a aprovação da convenção (art. 1.333, CC). Eventualmente, se uma única pessoa for a titular de todas as unidades periódicas, bastará ela assinar por represenar 100% das quotas de frações de tempo.
LIMITES DA QUALIFICAÇÃO DO TÍTULO PELO REGISTRO DE IMÓVEIS. No tocante à atuação dos registradores imobiliários, a rigor, a verificação do referido quórum se restringe aos sujeitos da matrícula, recaindo sobre o instituidor e os eventuais adquirentes de frações de tempo registradas. Todavia, por cautela e para preservação de direitos de terceiros, nada impede que o oficial competente solicite declaração do instituidor de que as demais frações de tempo não foram alienadas a terceiros. De fato, a falta de regulamentações na instituição de um condomínio, seja ele comum, seja edilício, seja, agora, em multipropriedade, gera muitos transtornos e divergências entre os condôminos, razão pela qual o legislador preferiu estipular alguns temas como de caráter obrigatório para a sua instituição, ou seja, o Oficial de Registro de Imóveis não poderá qualificar positivamente um título que não contenha esses requisitos.
Art. 1.358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou
jurídica.
Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório
somente após a venda das frações.
12. Comentários ao art. 1.358-H
CONSIDERAÇÕES GERAIS . Tal artigo é uma regra de limitação ao número de frações máximas que um único multiproprietário poderá ter em um único condomínio em multipropriedade.
Da análise do artigo percebe-se que tal limitação só pode ser feita pelo instrumento de instituição, ou seja, trata-se de uma facultatividade do(s) instituidor(es), nada impedindo que uma única pessoa seja proprietária de todas as frações de tempo (unidades autônomas).
Em relação ao parágrafo único, a interpretação deve ser no sentido de que a limitação, se prevista no ato de instituição, só se aplica aos
adquirentes das frações de tempo. Por exemplo: se um único instituidor é proprietário de um imóvel e resolve constituir um condomínio em multipropriedade em relação a esse imóvel, as frações de tempo (unidades autônomas) serão abertas em nome desse instituidor, 100% das unidades. Entretanto, pela previsão da limitação no ato de instituição, um único adquirente não poderá ser proprietário de frações de tempo superiores à limitação prevista no ato de instituição.
Seção III
Dos Direitos e das Obrigações do Multiproprietário
Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:
I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;
II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;
III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;
IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:
a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio
edilício.
13. Comentários ao art. 1.358-I
CONSIDERAÇÕES GERAIS. A descrição dos direitos dos multiproprietários neste artigo é meramente exemplificativa, pois com a opção do legislador em dar à multipropriedade natureza de direito real fracionada no tempo, todos os direitos inerentes à propriedade, desde que não desconfigurem o próprio instituto, podem ser exercidos pelo multiproprietário.
VOTO CENSITÁRIO. Merece destaque a previsão de participação e de voto dos multiproprietários correspondentes à “ quota de sua fração de tempo no imóvel” (votação na assembleia do condomínio em multipropriedade) e “ quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma” (votação na assembleia geral do condomínio edilício).
PREVISÃO DA QUOTA DE FRAÇÃO DE TEMPO NO ATO DE INSTITUIÇÃO E CRITÉRIOS PARA SUA MENSURAÇÃO.
“Quota” de fração de tempo é instituto diverso da fração de tempo prevista na unidade periódica. Trata-se de instituto análogo ao instituto da fração ideal, esta entendida como parte indivisível, indeterminável e inseparável das áreas comuns e do solo de um condomínio edilício, identificada em forma decimal ou ordinária, no instrumento de instituição do condomínio edilício (art. 1.331, do CC).
Adotando-se esse entendimento, além da fração de tempo estipulada na unidade autônoma (por exemplo: 1 mês), seria necessária a estipulação de uma “quota de fração de tempo”, fração ideal de tempo (estipulada na matrícula-mãe), que, da mesma forma prevista para o condomínio edilício, poderia ser fixada com base em outros critérios, por exemplo, o valor da fração de tempo.
Dessa forma, em um condomínio em multipropriedade, por exemplo, com 12 multiproprietários, em que cada um é titular de fração de tempo que corresponde a 1 mês, mas, com valores diferenciados, é possível que os multiproprietários proprietários das frações de tempo dos meses de junho e dezembro, tenham um percentual maior de “quota de fração de tempo”. De fato, em uma região turística, é provável que a unidade periódica que diga respeito ao mês de janeiro (que é mês de férias) mereça ter uma quota de fração de tempo superior ao de uma unidade relativa ao mês de abril (que está na baixa temporada).
Entretanto, pensando sobre essa espécie de “fração ideal”, pergunta-se: qual o sentido e a necessidade de estipulação dessa “fração ideal”?
No condomínio edilício tal previsão se faz necessária porque não é possível identificar, dividir e determinar qual fração das áreas comuns e do terreno pertence a cada condômino. Já no condomínio em multipropriedade, a importância da “quota de fração ideal” é porque não é possível identificar, dividir e determinar qual fração da estrutura física do imóvel-base (com inclusão do mobiliário) pertence a cada multiproprietário.
Além do mais, a quota de fração ideal determina o peso político do voto de cada multiproprietário.
