Artigo 47º. O CONDOMÍNIO, uma vez instituído na conformidade das disposições constantes do respectivo Memorial de Incorporação, e regulado pelas disposições constantes na presente Convenção de Condomínio, destina-se exclusivamente a edificações de moradias unifamiliares.
Artigo 48º. Os condôminos ao fazer edificar moradias unifamiliares em áreas de uso exclusivo, observarão todas as disposições pertinentes, contidas na presente Convenção de Condomínio, sujeitando-se os infratores às cominações retro impostas.
Artigo 49º. Constam dos projetos, dos memoriais e dos demais elementos informadores do CONDOMÍNIO, devidamente aprovados pela Prefeitura Municipal de São Carlos e arquivado no Cartório de Registro de Imóveis, todas as diretrizes, posturas e informações, que deverão ser observadas pelos condôminos que fizerem edificar moradias unifamiliares em suas respectivas áreas de uso exclusivo.
Seção 2.
Do Projeto padrão e sua eventual personalização.
Artigo 50º. As residências aprovadas são térreas, em alvenaria, com 77,415 metros quadrados, e suas especificações estão contidas em projeto padrão e memorial descritivo próprios e sua construção observará o disposto no artigo 48 e seguintes da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1.964.
Artigo 51º. Fica, contudo, facultado a cada adquirente de unidade autônoma o direito de personalizar o projeto padrão tratado no artigo 50º, substituindo-o perante o síndico e submetendo-o às autoridades competentes, mediante fiel observância das posturas, normas e diretrizes municipais e das restrições edilícias aplicáveis ao empreendimento.
Parágrafo Único. Na hipótese do adquirente da unidade autônoma resolver personalizar o projeto padrão de sua residência, este, desde já autoriza a incorporadora a representá-lo junto ao Registro de Imóveis em todos os atos exigidos para ajustar a incorporação ao novo projeto. Seção 3.
Restrições convencionais para o caso de personalização do projeto padrão.
Artigo 52º. O condômino que exercer a faculdade prevista no artigo 51º, deverá observar as restrições urbanísticas e edilícias enumeradas neste artigo, que se consideram convencionais e supletivas, sem prejuízo do atendimento das demais restrições que se impuserem por força de mandamento ou postura municipais:
1. Da Construção.
1.1. Construir-se-á apenas uma residência por área de uso exclusivo, destinada à habitação do tipo unifamiliar.
1.2. Nenhuma habitação poderá ter mais de dois pavimentos (térreo e superior) acima do nível da via de acesso, não sendo proibida a construção no subsolo. As edículas serão térreas, com um único pavimento, subordinada sua execução ao início da construção principal. A ocupação está condicionada ao habite-se do projeto global.
1.2.1. Os locais destinados a reservatórios (caixa d'água), quando a construção for assobradada, não poderão ter acesso interno pela construção principal ou secundária, de modo a jamais se caracterizarem como terceiro piso.
1.2.2. Para efeito desta convenção, considera-se subsolo a área da construção que tiver seu piso, no mínimo, com 1,50 metros abaixo do nível da guia e laje de cobertura, no máximo, com 1,00 metro acima do mesmo nível das guias.
1.3. A área de projeção horizontal da construção principal e, quando for o caso, acrescida da área da respectiva edícula, não poderá ultrapassar a 60% (sessenta por cento) do total da área de uso exclusivo. 1.4. Não serão permitidas as instalações de dependências destinadas à criação de animais, tais como galinheiros, cocheiras, chiqueiros e outros.
1.5. A interligação das residências edificadas nas áreas de uso exclusivo às redes de energia elétrica, telefônica, interfônica, TV a cabo etc, deverão ser subterrâneas, no trecho compreendido entre a via de acesso e o corpo da construção principal.
1.6. A caixa de entrada de energia elétrica deverá obedecer ao modelo padrão da Cia. Paulista de Força e Luz, tipo III (instalação ao tempo). 1.7. Será obrigatória a indicação das tubulações de água pluvial e de esgoto no projeto destinadas à servidão de passagem.
1.8. Depois da expedição da competente licença municipal para edificação, poder-se-á construir um barracão provisório para a guarda de materiais empregados na obra. Este barracão deverá ser demolido caso a obra não seja iniciada no prazo de cento e vinte dias contados da expedição da supradita licença.
2. Dos Recuos e dos Muros de Divisas.
2.1. A construção principal e edícula obedecerão aos recuos mínimos obrigatórios descritos nas alíneas "a" a "h", enquanto quiosques e piscinas obedecerão aos recuos mínimos obrigatórios descritos nas alíneas "i" e "j", abaixo:
a) recuo de frente: 3,00 (três) metros, a partir do alinhamento da unidade de uso exclusivo;
b) recuo de fundos: 1,50 (um metro e cinqüenta centímetros) metros, para construções térreas e 2,00 m para construções assobradadas, medidos da divisa de fundos;
a) recuos laterais:
c1) para construções térreas: somatória de 3,00 (três) metros para as duas laterais, observado o mínimo de 1,50 (um metro e cinqüenta centímetros) em cada uma delas, medido da frente aos fundos;
c2) para construções assobradadas: somatória de 4,00 (quatro) metros para as duas laterais, observado o mínimo de 2,00 (dois) metros para cada uma delas, medido da frente aos fundos, em caso de janelas ou de outro tipo de abertura;
c3) ainda para construções assobradadas: somatória de 3,5 metros (três metros e cinqüenta centímetros), desde que observado o recuo mínimo lateral de 1,5 m (um metro e cinqüenta centímetros), medidos da frente aos fundos, em caso de inexistência de janelas ou de outro tipo de aberturas;
d) em que pese o preceito da alínea anterior, fica assegurada a faculdade de se encostar a edificação em uma das laterais, desde que: d1) observado o recuo mínimo de 2,00 (dois) metros na lateral oposta; d2) não existam janelas ou qualquer outro meio de acesso ou de comunicação com a unidade vizinha;
e) encostada a edificação em uma das laterais, e havendo a necessidade de janelas para atender algum de seus compartimentos, essa exigência será atendida mediante a execução de poço de iluminação e
ventilação, com área mínima de 6,00 (seis) metros quadrados, observada, ainda, a largura mínima de 2,00 m (dois metros), a menos que a norma exija medidas com dimensões superiores às aqui previstas; f) para iluminação de caixa de escada e wc, exige-se poço de iluminação com área mínima de 4,00 (quatro) metros quadrados e com largura mínima de 1,50 m (um metro e cinqüenta centímetros);
g) as áreas de uso exclusivo de esquina serão consideradas com frente para a via de acesso, como tal indicada no respectivo memorial descritivo, e a lateral que divisa com a via de acesso deverá, obrigatoriamente, respeitar o recuo mínimo de 2,00 (dois metros), em face da construção principal, muro ou gradil, podendo sobressair-se a este recuo somente o beiral da cobertura principal (2.7);
h) para preservar a harmonia estética do CONDOMÍNIO e para favorecer o melhor aproveitamento das áreas de uso exclusivo de esquina, será, outrossim, permitida a construção de muros até a altura de 2,50 (dois metros e cinqüenta centímetros), com 10,00 (dez) metros de extensão a partir da divisa do fundo, na lateral que divisa com a via de circulação, sempre respeitada a faixa destinada a calçada, além dos recuos mínimos obrigatórios a que se sujeita a construção principal; i) será permitida a construção de quiosques no fundo da área de uso exclusivo, observado o recuo mínimo de 1,50 metros em face de qualquer dos alinhamentos da mesma. Os quiosques não poderão ser fechados com alvenaria ou qualquer outro meio de tapagem, nem poderão interligar-se com as demais construções. Seu beiral de cobertura não excederá de 0,80 metros e ficará delimitado abaixo da altura do muro, ou seja, abaixo de 2,50 metros;
j) para as piscinas o recuo mínimo obrigatório é de 1,00 (um) metro, contado do alinhamento das divisas (laterais e fundo). As cascatas poderão ser instaladas nos muros de divisa, desde que não extrapolem da altura destes (2,50 metros).
2.1.1. Todos os recuos mencionados nas alíneas desta cláusula serão contados, conforme o caso, da alvenaria ou do alinhamento da divisa da área de uso exclusivo.
2.1.1.1. As sacadas não poderão avançar sobre as áreas destinadas aos recuos.
2.1.1.2. Será permitida a construção de floreiras em balanço, dentro da área de recuo obrigatório, desde que não ultrapassem de 0,40 metros nas laterais e 0,60 metros na frente ou no fundo da área de uso exclusivo e não tenham piso de acesso.
2.2. Poder-se-á construir um abrigo para autos:
a) encostado em uma das divisas laterais, autorizada sua projeção para o interior da área de uso exclusivo, numa extensão máxima de 6,00 (seis) metros, contados a partir do recuo obrigatório de 3,00 (três) metros da frente da área de uso exclusivo;
b) limitada sua altura a 3,00 metros, do pé direito.
2.3. É vedada a construção de muros ou gradis na frente e nas laterais das áreas de uso exclusivo, até o recuo de 3,00 (três) metros, contados a partir do alinhamento frontal para o interior da unidade. Poder-se-á, contudo, nos limites das laterais em apreço implantar cerca viva ou sebe, com altura não superior a 1,00 (um) metro, com o fim de aviventar a divisa da área de uso exclusivo.
2.3.1. Fica, contudo, excetuado do permissivo previsto na segunda parte do item 2.3, a lateral da área de uso exclusivo de esquina que tem a via de acesso como confrontante, em cujas divisas e respectiva faixa de recuo não se edificará qualquer modalidade de tapagem, ressalvado o muro a que se refere a letra “h”, do item 2.1.
2.4. Ressalvadas as vedações fixadas nesta convenção, lícita será a construção de muros e de gradis de divisas, limitada sua altura a 2,50 metros.
2.5. Será permitida a construção de pergolados nos locais onde é permitida a edificação de muro, não podendo seu comprimento exceder de 20% (ex. 30,00 m x 20% = 6,00 m) e nem sua altura extrapolar a autorizada para o muro (2,50 metros).
2.5.1. A altura e a largura máximas das pérgolas ficam limitadas, respectivamente, a 0,30 metros e 0,15 metros e o espaçamento mínimo entre elas não poderá ser inferior a 0,10 metros.
2.6. A faixa de recuo da frente da área de uso exclusivo deverá ser ocupada somente com ajardinamento e pavimentação de acesso para veículos e pedestres, mantendo-se o mínimo de 30% (trinta por cento) de área permeável.
2.6.1. Será obrigatória a instalação de poços de recepção de águas pluviais em cada área de uso exclusivo que receber a sua respectiva edificação, de modo a propiciar a infiltração das águas de chuva, de acordo com as normas municipais.
2.7. Considera-se beiral, para os fins desta convenção, a projeção do telhado, além da parede ou da estrutura que lhe dá sustentação, até o limite de 0,80 metros. O que extrapolar dessa medida será computado como integrante da construção, mormente para os efeitos de interferir nos recuos obrigatórios.
2.8. A proprietária do empreendimento ou o CONDOMÍNIO, este por deliberação em assembléia extraordinária, poderá ampliar o rol das presentes restrições, em especial para melhor atender às exigências de natureza urbanística e ambiental que inspiram o empreendimento. 3. Da Aprovação das Plantas.
3.1. Em caso de substituição do projeto padrão (art. 51º), o novo projeto deverá ser apresentado em uma única via, acompanhado dos
respectivos memoriais descritivos, além de outras considerações exigidas para a sua perfeita compreensão, quando será submetido à análise pelo CONDOMÍNIO, que disporá do prazo de 15 dias para sobre ele se manifestar. Após a análise, o projeto poderá ser aprovado ou recusado pelo CONDOMÍNIO, sempre mediante decisão motivada, franqueada uma cópia ao interessado.
3.1.1. Uma vez aprovado, o projeto arquitetônico será reapresentado em quatro vias, segundo o padrão exigido pela Prefeitura Municipal de São Carlos, para aprovação final do CONDOMÍNIO em 05 dias.
3.1.2. Aceito o novo projeto pelo CONDOMÍNIO, o condômino deverá submetê-lo à apreciação das autoridades competentes. Em sendo o novo projeto também aprovado pelas indigitadas autoridades, o condômino apresentará uma cópia do mesmo e da respectiva decisão administrativa ao CONDOMÍNIO, que então autorizará a construção. 3.2. Os encargos com a substituição do projeto padrão e os decorrentes de sua repercussão na incorporação imobiliária serão suportados exclusivamente pelos condôminos que deram causa aos procedimentos. 3.3. Não será aprovado projeto de casa cuja construção seja pré-fabricada ou com dimensão inferior a 77,415 metros quadrados, salvo soluções especiais previamente submetidas à aprovação do CONDOMÍNIO, cujo exame se pautará, fundamentalmente, na qualidade e padrão estabelecidos para o empreendimento.
3.4. Inobstante o conjunto das restrições urbanísticas fixadas neste instrumento, é lícito ao CONDOMÍNIO aceitar ou impor soluções de caráter especial, ainda que não reflita o rigor deste ordenamento, mormente para atender as peculiaridades das áreas de uso exclusivo consideradas especiais, a complexidade dos projetos que também se reputem especiais e as lacunas do presente instrumento.
4. Generalidades.
4.1. Visando otimizar o mais adequado aproveitamento das áreas de uso exclusivo à montante que tenham caída para os fundos, ficam os proprietários e possuidores das áreas de uso exclusivo à jusante, obrigados a dar aos primeiros servidão de passagem para a instalação de ductos condutores de águas pluviais e esgoto. Referida servidão será constituída na faixa de recuo obrigatório.
4.1.1. Se o proprietário da área de uso exclusivo à jusante iniciar a sua construção antes do vizinho dos fundos, deverá, necessariamente, instalar às suas expensas, "ductos de espera" para o esgoto e águas pluviais, desde a frente até a divisa da área de uso exclusivo à montante.
4.1.2. A caixa de ligação de esgoto deve atender a 2 (duas) áreas de uso exclusivo, obedecendo ao padrão do croqui a ser fornecido pelo CONDOMÍNIO.
4.1.3. O diâmetro mínimo do tubo de PVC utilizado na instalação dos ductos deverá ser de 150 milímetros.
4.2. Caso seja absolutamente indispensável será permitida a construção de aterro com emprego de muro de arrimo, desde que devidamente impermeabilizado para evitar infiltrações que possam causar danos aos confrontantes, construído dentro dos limites da área de uso exclusivo e até a altura máxima, nos fundos, de 0,40 metros acima do nível da guia e proporcionando um desnível mínimo de 1%, para escoamento de água, devendo ser submetido à aprovação do CONDOMÍNIO antes da conclusão do projeto.
4.2.1. Quando houver emprego de muro de arrimo será este revestido com cobertura vegetal de forma a preservar o visual verde do empreendimento, mormente para harmonizar-se com a eventual
implantação de sebe ou cerca viva. Qualquer outra modalidade de revestimento deverá ser submetida à aprovação do CONDOMÍNIO que manifestará sua decisão por escrito.
4.3. Em cada unidade do terreno será permitida a construção de apenas uma residência unifamiliar, ficando proibida a construção de prédios não residenciais, prédios de apartamento para habitação coletiva, prédios para fins comerciais, industriais e de escritório, de forma a nunca se exercerem neles atividades de comércio, indústria, todo e qualquer tipo de estabelecimento de ensino, hospital, clínica, boutique, consultório, atelier para prestação de serviços, templos, cinemas, teatros, hotel, motel, pensão e demais atividades que não se enquadrem nos objetivos residenciais do CONDOMÍNIO.
4.4. Será permitida a construção de uma residência unifamiliar sobre mais de uma área de uso exclusivo, que deverá receber para sua identificação todos os números a ela correspondentes.
4.4.1. No aproveitamento de duas ou mais áreas de uso exclusivo, sempre para a construção de uma única residência unifamiliar, prevalecerá, para efeito da aplicação das restrições urbanísticas, o perímetro dessas unidades então reunidas, como se de uma única unidade se tratasse.
4.4.2. Permitir-se-á o desmembramento de duas ou mais áreas de uso exclusivo anteriormente agrupadas. As divisas e área de cada unidade resultante dessa operação não poderão ser inferiores às da menor das unidades antes aproveitadas no agrupamento, e assim descrita no memorial descritivo que deu ensejo à incorporação do CONDOMÍNIO. 4.4.3. Os encargos decorrentes de nova incorporação ou de sua retificação ensejados pelo agrupamento ou pelo desmembramento de áreas de uso exclusivo agrupadas serão suportadas pelo condômino interessado na operação.
4.4.4. O agrupamento ou o desmembramento de áreas de uso exclusivo somente será autorizado caso os preços das referidas áreas de uso exclusivo estejam integralmente quitadas.
4.4.5. Não será permitida, em qualquer hipótese, uma vez aprovado o agrupamento ou o desmembramento de áreas de uso exclusivo, a abertura de vielas, vias de circulação, praças ou passagens de pedestres.
4.5. As calçadas e passeios deverão ser executados pelo condômino proprietário da respectiva área de uso exclusivo no término da edificação, atendidas as normas municipais e observadas as especificações fornecidas pela INCORPORADORA, observada, ainda, a inclinação máxima de 3% descendo em direção à guia.
4.5.1. O calçamento no entorno da quadra de recreação central e da portaria será implantado pela INCORPORADORA por meio de placas de concreto e gramado. Nas demais quadras, até que os condôminos observem o disposto no item 4.5, o
grade
dos passeios será regularizado mediante plantio de grama com sementes.4.6. As obras de terraplenagem, bem como os serviços de aterro e desaterro exigidos para o bom aproveitamento da área de uso exclusivo, só poderão ser executados mediante prévio e escrito consentimento do CONDOMÍNIO.
4.6.1. A frente da área de uso exclusivo poderá ter seu nível natural alterado até a altura de 1,50 (um metro e cinqüenta centímetros), em relação ao nível da guia, executado em rampa de 2/1, dentro do recuo frontal de 3,00 (três) metros.
4.6.2. Nas laterais, quando a divisa for com outra área de uso exclusivo, o nível natural não poderá ser alterado sem anuência por escrito do proprietário lindeiro.
4.6.3. Na execução de terraplenagem será obrigatória a construção de proteções contra erosão e assoreamento das áreas de uso exclusivo lindeiras e da via de acesso, mediante emprego de revestimento de grama ou similar.
4.6.4. Quando houver sobra de material oriundo de escavações ou de material importado, esta deverá ser removida para fora do empreendimento no prazo máximo de 07 (sete) dias.
4.7. É proibida a instalação de letreiros e anúncios de qualquer natureza nas áreas de uso exclusivo e nas edificações, exceto aqueles que identifiquem o profissional responsável pela obra e o eventual agente financiador da construção.
4.7.1. O CONDOMÍNIO poderá proceder à sumária retirada dos anúncios que violarem esta cláusula.
4.7.2. Os anúncios de revenda de áreas de uso exclusivo, edificadas ou não, inclusive locações, poderão ser afixados em quadro próprio a ser mantido na portaria do CONDOMÍNIO.
4.8. As áreas de uso exclusivo não poderão ser utilizadas como depósitos de materiais de qualquer espécie, salvo os necessários a sua edificação. Vizinhos poderão autorizar que suas áreas de uso exclusivo sejam utilizadas para esse fim, através de documento protocolado e arquivado junto ao CONDOMÍNIO. Terminada a obra, ou se paralisada por período superior a 3 (três) meses, deverão ser restabelecidas as originais condições de limpeza e conservação dessa área de uso exclusivo. Caso o condômino não tome a providência ora estabelecida, poderá o CONDOMÍNIO fazê-lo exigindo daquele os custos em que incorreu, acrescidos, a título de multa, de 100%.
4.8.1. Toda e qualquer descarga ou depósito de materiais, seja pelo tempo que for, deverá ser feito, exclusivamente, dentro da área de uso exclusivo em construção, ou naquela destinada ao respectivo fim, devendo o interessado providenciar, antecipadamente, o necessário rebaixamento das guias por onde entrarão os veículos transportadores. 4.8.2. Em hipótese alguma poderão ser utilizadas as calçadas e vias de acessos para preparo de qualquer material destinado a construção, especialmente massa e concreto.
4.8.3. O condômino que realizar obras em sua área de uso exclusivo, será responsável pela perfeita limpeza das vias de acesso e das demais áreas de uso comum por onde transitarem os materiais de construção ou entulhos, correndo por sua exclusiva conta os riscos, ônus, ou prejuízos que forem causados às partes comuns.
4.8.4. Os entulhos ou quaisquer outros materiais descartados deverão ser depositados em caçamba localizada próximo à obra e deverão ser removidos constantemente, evitando transtornos aos vizinhos.
4.9. As áreas de uso exclusivo, enquanto não utilizadas para a edificação de moradias, deverão ser mantidas gramadas, com serviços de tosa, capinação e conservação constante.
4.10. Em todos os procedimentos decorrentes do disposto neste artigo, em especial o que envolver a substituição do projeto padrão referido no artigo 51º, o CONDOMÍNIO atuará através do síndico, auxiliado pela comissão de obras e/ou de profissional habilitado que vier a ser contratado com competência para examinar e emitir parecer sobre a matéria.
4.11. Cumprirá ao síndico, ouvido o representante da incorporadora, deliberar sobre os casos omissos relacionados com a matéria tratada no presente Capítulo (Capítulo XII).
