Laudo de avaliação de imóveis

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Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário PEDRO PAULO

BRAGA RIBEIRO Nº CPF / CNPJ 04766440706 Nome Empreendimento Condomínio Edifício Sant Germain

Valor Compra Venda R$ 690.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 0100073650230011590 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 3 Matrícula: 2.807

Logradouro AV WASHINGTON LUIS Nº 560 Andar 2° Complemento AP 22

Bairro GONZAGA Cidade SANTOS UF SP CEP 11055-000 Latitude -23.970347 Longitude -46.329401

Caracterização da Região

Região

Residencial Unifamiliar Comercial Residencial Multifamiliar Industrial Outro - Descrever Abaixo

Infraestrutura Urbana

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola

Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Outro -Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Padrão da Região:

Alto Normal-alto Baixo

Normal Normal-baixo

Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana / Semi-Plana Aclive (> 10%) Desnível Pronunciado (Acidentado) Declive (> 10%) Formato Regular (Geométrico) Irregular Dimensões

Área (em m²): 0,00 m² Testada (Frente): 0,00 m Lado Direito: 0,00 m

Fração Ideal: 2,807000 % Fundos 0,00 m Lado Esquerdo: 0,00 m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Vistoria externa Contato Telefônico Acompanhante:

-Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliando

Edifício ao qual pertence o Imóvel Avaliando

N° Andares/Pavimentos: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano

Descrição/Identificação dos Andares/Pavimentos Uso do Edifício: Residencial Padrão de Construção do Edifício

Alto Normal-alto Normal

Normal-baixo Baixo

Estado Conservação Edifício

Bom Regular

Ruim Em Implantação

Infraestrutura do Edifício

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliando

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Vaga Autônoma Depósito

Autônomo Loft

Outro - Descrever Abaixo

Indício Ocupação Imóvel

Habitado Desabitado

Idade Aparente Imóvel Avaliando

Anos 20

Ano Construção 1998

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 0

Fachada Cerâmica / Pastilhas Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliando 1 Nº Dormitórios 0 Dimensões Área Privativa: 151,72 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 151,72 m²

Área Averbada: 0 m² Área não Averbada 0 m²

Nº Vagas Estacionamento

Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

(2)

Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

Apartamento em condomínio. Não foi realizada vistoria interna no imóvel.NOTA: As áreas foram consideradas conforme documentação fornecida, não sendo possível verificar as mesmas no local uma vez que se trata de vistoria externa.A idade aparente e estado de conservação foram considerados a partir dos aspectos externos do imóvel.Não foi fornecido IPTU, apenas certidão de valor venal.A matrícula não informa sobre a vaga de garagem, sendo assim não foi considerada para cálculo.A matrícula não informa a área comum, informa somente área total sendo essa utilizada para cálculo.

Questões Complementares

Sim Não

Data da Vistoria: 14/02/2019

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?

Não foi fornecido IPTU, apenas certidão de valor venal.

2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

Não foi fornecido IPTU, apenas certidão de valor venal.

4) O imóvel possui vaga de garagem?

A matrícula não informa sobre a vaga de garagem, sendo assim não foi considerada para cálculo.

5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

A matrícula não informa sobre a vaga de garagem, sendo assim não foi considerada para cálculo.

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O Imóvel possui suspeitas de Contaminação?

O imóvel avaliado está em conformidade com a(s) regra(s) de negócio estabelecidas pela instituição financeira para o Produto?

Observações Finais

Apartamento em condomínio. Não foi realizada vistoria interna no imóvel.NOTA: As áreas foram consideradas conforme documentação fornecida, não sendo possível verificar as mesmas no local uma vez que se trata de vistoria externa.A idade aparente e estado de conservação foram considerados a partir dos aspectos externos do imóvel.Não foi fornecido IPTU, apenas certidão de valor venal.A matrícula não informa sobre a vaga de garagem, sendo assim não foi considerada para cálculo.A matrícula não informa a área comum, informa somente área total sendo essa utilizada para cálculo.

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro AV WASHINGTON LUIS Nº 560 Andar alto Complemento MESMO COND Proximidade do Imóvel 0 km Bairro GONZAGA Cidade SANTOS UF SP CEP 11055-000 Latitude -23.970347 Longitude -46.329401

Descrição Apartamento - 03 Dormitórios (01 suíte) e demais dependencias, 01 vaga Fonte de Informações Prime Santos Imoveis

-Juliana Telefone (13) 3385-2627

Status Ofertado Nº Vagas

Estacionamento 1 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2

Idade Aparente Imóvel

Avaliando 20 Ano Construção 1998 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

960.000,00

Data Venda /

Oferta 14/02/2019 Valor m² R$ 6.327,86 Padrão Normal Testada (Frente) 0,00

Área do Terreno (em m²) 0,00

Área da Edificação (m²) 151,71 Área Privativa 151.71 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60

2 Logradouro Av. Washington Luiz Nº 546 Andar Medio Complemento Edifício Coral Proximidade do Imóvel 0.04 km Bairro Gonzaga Cidade Santos UF SP CEP 11055-000 Latitude 0 Longitude 0

Descrição Apartamento - 03 Dormitórios (02 suítes) e demais dependencias, 02 vagas Fonte de Informações Bonde Imóveis - Leonardo Telefone (13) 3394-8840

955.000,00

Data Venda /

Área da Edificação (m²) 226,00 Área Privativa 226 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60

3 Logradouro AV WASHINGTON LUIS Nº 550 Andar Medio Complemento COND ED WASHINGTON LUIZ Proximidade do Imóvel 0.03 km Bairro GONZAGA Cidade SANTOS UF SP CEP 11055-000 Latitude -23.970352 Longitude -46.329401 Descrição Apartamento - 03 Dormitórios (01 suíte) e demais dependencias, 01 vaga Fonte de Informações Solar Imóveis - Francisco Telefone (13) 3257-8022

750.000,00

Data Venda /

4 Logradouro R CLAY PRESGRAVE DO AMARAL Nº 11 Andar Medio Complemento COND TERRACO BEIJA FLOR Proximidade do Imóvel 0.5 km Bairro GONZAGA Cidade SANTOS UF SP CEP 11055-370 Latitude -23.965445 Longitude -46.329315 Descrição Apartamento - 03 Dormitórios (03 suítes) e demais dependencias, 02 vagas Fonte de Informações RGL Imóveis - Raphael Telefone (13) 3227-0027

1.260.000,00

Data Venda /

5 Logradouro AV WASHINGTON LUIS Nº 514 Andar Medio Complemento COND ED MAISON CARTIER Proximidade do Imóvel 0.03 km Bairro GONZAGA Cidade SANTOS UF SP CEP 11055-000 Latitude -23.970371 Longitude -46.329403

Descrição Apartamento - 03 Dormitórios (02 suítes) e demais dependencias, 02 vagas Fonte de Informações Residenza Imóveis - Jose

Raul Telefone (13) 3229-2245

850.000,00

Data Venda /

(3)

Tabela de homogenização

Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: I

Metodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Aditivo Amostra Área (m²) Valor (R$) Dados Iniciais (R$/m²) (1) (2) (3) (4) (5) (6) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 151,71 960.000,00 6.327,86 0,9000 0,9900 1,0000 0,9000 1,0000 1,0000 4.999,01 Amostra 2 226,00 955.000,00 4.225,66 0,9000 1,0500 1,2400 0,8500 1,0000 1,0000 4.394,69 Amostra 3 171,00 750.000,00 4.385,96 0,9000 1,0300 1,2400 0,9000 1,0808 1,0000 5.047,45 Amostra 4 152,00 1.260.000,00 8.289,47 0,9000 1,0000 0,9000 0,8500 0,9335 1,0000 4.837,03 Amostra 5 160,00 850.000,00 5.312,50 0,9000 1,0100 1,2400 0,8500 1,0000 1,0000 5.312,50 Fatores:

(1) - Fonte, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação, (4) - Fator Vaga / Terreno, (5) - Fator Padrão de Construção, (6) - Other

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 4.918,13 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 3.442,69 Valor Máximo 6.393,57

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00

Área da Edificação (m²): 151,72 Valor m²: R$ 4.918,13 Valor Edificação: R$ 746.000,00

Valor de Liquidez: R$ 517.000,00 Valor Imóvel: R$ 746.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 746.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real

Valor Edificação R$ 746.000,00 Valor por extenso: setecentos e quarenta e seis mil reais Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

Valor de Liquidação Forçada

2.807 0 Indefinido

Valor Imóvel R$ 746.000,00 Valor por extenso: setecentos e quarenta e seis mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa LVC Nome do Avaliador LUIZ VIRIATO MARTINS

CABRAL CREA / CAU 0600832340

Local e Data

Jundiai 15/02/2019

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

(4)

Representação Fachada Descrição

Data Foto

Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto

Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto

Representação Vista da Rua Descrição Data Foto Representação Fachada Descrição Data Foto Representação Fachada Descrição Data Foto Representação Fachada Descrição Data Foto Representação Fachada Descrição Data Foto

Laudo de avaliação de imóveis

Identificação do Imóvel

Caracterização da Região

Terreno

Condomínio / Imóvel Avaliando

Manifestações sobre a garantia

Questões Complementares

Observações Finais

Amostras:

Tabela de homogenização

Cálculo Valor Avaliação

Avaliação para Garantia de Financiamento

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5

Imagem - Mapa