LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

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Texto

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EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 2A VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI – PINHEIROS – SÃO PAULO - SP

Processo no: 1000127-24.2019.8.26.0011

Exequente : Condomínio do Conjunto Residencial Iporanga Executado : Edson José Alves e outro

Glaucia Loureiro Redondo, arquiteta, inscrita no CAU sob o n.º A92715-5, atuando no presente feito na honrosa condição de Perita Judicial, nomeada às fls. 251 dos autos, vem, respeitosamente, à presença de V. Exa. para apresentar o seu

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

contendo as informações obtidas no estudo das peças e documentos juntados aos autos, bem como em vistoria do imóvel e conseqüente desenvolvimento de diligências, análises e pesquisas necessárias para a avaliação do bem penhorado, motivo pelo qual requer a juntada do presente estudo técnico.

Termos em que P. Deferimento São Paulo, 09 de novembro de 2020.

Glaucia Loureiro Redondo

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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

PROCESSO N.º 1000127-24.2019.8.26.0011

1. Resumo Processual

1.1. Decisão (fls. 251)

A signatária foi honrada com nomeação, às fls 251, para atuar como Perita Judicial neste feito.

2. Descrição da vistoria no Imóvel Avaliando

A signatária iniciou os trabalhos no imóvel de Matrícula 104.077 do 18O

. Cartório de Registro de Imóveis através de vistoria ocorrida no dia 06 de novembro de 2020, às 10:00h, local e horário conforme previamente informado nos Autos.

Ao trafegar a caminho do endereço, aquele explicitado na matrícula do imóvel em tela, ou seja, Rua Agnaldo Macedo, número 750, a signatária deparou-se com portaria de entrada para o Residencial Jardim Amaralina, logo no início daquela via.

Esclareceu-se que naquela área encontram-se alguns conjuntos residenciais, inclusive o Iporanga, onde o imóvel avaliando está localizado.

Chegando à portaria do Conjunto Residencial Iporanga, foi recebida pelo Sr Ronaldo de Farias, funcionário responsável pela manutenção daquele condomínio, que a acompanhou até o imóvel avaliando, que encontra-se desocupado.

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Foto 1: fachada do edifício Tambaú, onde localiza-se o apartamento avaliando

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Foto 2:vista para quem está postado junto à porta de entrada do imóvel, visualizando-se, à esquerda, porta de acesso à cozinha, seguida por corredor de acesso à quartos e banheiro; e, ao fundo, observa-se sala, notando-se que no corredor de entrada e na sala, foram removidos piso e rodapé, mesma interferência notada nos quartos e corredor de acesso aos mesmos.

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Fotos 3 e 4: à esquerda observa-se cozinha, para quem está posicionado de costas para lavanderia contígua àquele ambiente, notando-se que parte de azulejos foram removidos, à direita da mesma imagem, visualiza-se porta de acesso à sala; e, imagem à direita, observa-se lavanderia.

Foto 5, 6 e 7: ilustram-se dois quartos, com pisos e rodapés removidos; e banheiro, cuja caixa acoplada da bacia sanitária encontra-se ausente, restando apenas a tampa da mesma.

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Finalizada a vistoria do apartamento, a signatária foi apresentada à síndica daquele condomínio, Senhora Valdete, que informou que o imóvel avaliando encontra-se desocupado há mais de 15 anos, e informou que as imobiliárias mais atuantes na região são Lya Negócios Imobiliários, Alcançar Imóveis e Decisão Imóveis, todas localizadas na Rua Inácio Cervantes, nas proximidades.

Em seguida a signatária visitou as três imobiliárias acima citadas, onde foram levantados dados sobre imóveis similares, todos no Residencial Jd Amaralina, informações essas que foram devidamente ponderadas, de forma a apurar o valor do imóvel avaliando no mercado imobiliário.

3. Avaliação do Imóvel em Estudo

3.1. Procedimento Avaliatório Adotado

Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para a avaliação do imóvel em análise.

O Método Comparativo Direto é aquele em que o valor do imóvel é apurado a partir do levantamento e tratamento de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando.

O imóvel avaliando, de acordo com Matrícula 104.077, contém área útil de 61,60m2

, e na presente avaliação será adotada, para o mesmo, a extensão de 62 m2

, uma vez que todos imóveis similares ofertados no mercado imobiliário são informados com dimensões também arredondadas.

Foram obtidos 7 elementos, todos apartamentos no mesmo Residencial Amararalina, os quais foram retratados e classificados no ANEXO deste laudo avaliatório, e em seguida homogeneizados, conforme planilha abaixo, permitindo a apuração do valor por metro quadrado de apartamento similar com uma vaga de garagem.

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O citado tratamento estatístico será utilizado para a apuração do valor do imóvel avaliando.

3.1. Valor do Imóvel Avaliando

O trabalho avaliatório iniciou-se com a pesquisa por elementos à venda no mesmo residencial onde o condomínio do avaliando encontra-se inserido, em virtude de sua especificidade posicional.

Os 7 elementos que perfazem o espaço amostral pesquisado foram submetidos aos tratamentos normativos habituais, procedimento destinado e necessário para embasar a apuração do valor do imóvel avaliando para aquela específica região.

Resultou do tratamento estatístico o seguinte valor unitário do metro quadrado para apartamentos similares ao avaliando:

Valor unitário do metro quadrado = R$ 3.763,14

Data-base = novembro de 2020

O valor do imóvel avaliando será apurado por meio da seguinte fórmula: Valor do imóvel = área privativa do imóvel x valor unitário do metro quadrado

Elemento / Ficha no

Valor unitário

em R$

Fator

Oferta

Unitário

deduzido do

fator oferta

em R$

Área

Elemento

(m²)

Valor metro

quadrado do

Elemento

em R$

1

246.000,00

0,9

221.400,00

62,00

3.570,97

2

237.000,00

0,9

213.300,00

62,00

3.440,32

3

250.000,00

0,9

225.000,00

62,00

3.629,03

4

250.000,00

0,9

225.000,00

51,00

4.411,76

5

230.000,00

0,9

207.000,00

56,00

3.696,43

6

235.000,00

0,9

211.500,00

56,00

3.776,79

7

229.000,00

0,9

206.100,00

54,00

3.816,67

Média

3.763,14

Desvio padrão

312,87

Coef. Var.

0,08

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Área privativa do imóvel = 62 metros quadrados Valor unitário do metro quadrado = R$ 3.763,14

Substituindo-se os valores, tem-se: Valor do imóvel = 62 m2

x R$ 3.763,14/ m2

Valor do imóvel = R$ 233.314,68

O valor acima descrito é aplicável a imóvel em condições normais, já o apartamento em tela deve ser submetido a ajustes, uma vez que o imóvel avaliando carece de reparos simples, para que apresente características similares aos elementos utilizados na presente avaliação.

De acordo com Critério de Heidecke, reparos simples são aqueles que se aplicam em

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizada, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.

Na categoria de reparo acima descrita, Heidecke estabelece percentual de 18,10% como coeficiente de depreciação que adotaremos uma vez que apesar do imóvel avaliando não necessitar de reparos em fissuras e trincas, nem tampouco revisão do sistema hidráulico e elétrico, por outro lado, carece de aplicação de revestimento no piso da sala, quartos e corredores, instalação de rodapé, caixa acoplada na bacia sanitária, entre outros reparos simples.

Sobre o valor do metro quadrado em imóveis similares, conforme demonstrado acima, aplica-se o coeficiente de depreciação, resultando no valor a seguir:

Valor da depreciação = valor do imóvel X coeficiente de depreciação. Valor da depreciação = R$ 233.314,68 X 18,10% = R$ 42.229,95

Sobre o valor apurado para o imóvel avaliando, subtrai-se o valor de depreciação, obtendo-se o valor de mercado para o apartamento em tela:

Valor do imóvel avaliando = valor do imóvel em condições normais – valor da depreciação

Valor do imóvel avaliando = R$ 233.314,68 – R$ 42.229,95 = 191.084,73

Valor do imóvel avaliando nas condições que se encontra = R$ 191.084,73

É prática, no mercado imobiliário, transacionar imóveis com valores múltiplos de milhares, a seguir apresentamos a cifra, acima obtida, em valores arredondados, resultando em:

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Valor do Imóvel = R$ 191.000,00 (valor arredondado)

Data-base = novembro de 2020

4. Encerramento

Vistoriado o imóvel avaliando, tendo sido realizada abrangente pesquisa centrada em elementos semelhantes ao imóvel em tela, na mesma região geo-econômica, foi possível apurar o seu valor avaliatório.

Tem-se, portanto, por concluído o presente Laudo Técnico de Avaliação, assim como pelo anexo discriminado a seguir.

Termos em que Pede Deferimento, São Paulo, 09 de novembro de 2020

Glaucia Loureiro Redondo

Perita Judicial

Anexo

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(11)

Condomínio Conjunto Residencial Iporanga X Edson José Alves e outro

Dados da Ficha 1 Data coleta dos dados: novembro de 2020 Endereço imóvel: Residencial Amaralina

Contato: Juliana / LyaNegócios Imobiliários

Telefone: 3782-0066

Valor da Oferta: R$ 246.000,00

Área: 62 m2

(12)

Condomínio Conjunto Residencial Iporanga X Edson José Alves e outro

Dados da Ficha 2 Data coleta dos dados: novembro de 2020 Endereço imóvel: Residencial Amaralina

Contato: Juliana / LyaNegócios Imobiliários

Telefone: 3782-0066

Valor da Oferta: R$ 237.000,00

Área: 62m2

(13)

Condomínio Conjunto Residencial Iporanga X Edson José Alves e outro

Dados da Ficha 3 Data coleta dos dados: novembro de 2020 Endereço imóvel: Residencial Amaralina

Contato: Juliana / LyaNegócios Imobiliários

Telefone: 3782-0066

Valor da Oferta: R$ 250.000,00

Área: 62m2

(14)

Condomínio Conjunto Residencial Iporanga X Edson José Alves e outro

Dados da Ficha 4 Data coleta dos dados: novembro de 2020 Endereço imóvel: Residencial Amaralina

Contato: Juliana / LyaNegócios Imobiliários

Telefone: 3782-0066

Valor da Oferta: R$ 250.000,00

Área: 51m2

(15)

Condomínio Conjunto Residencial Iporanga X Edson José Alves e outro

Dados da Ficha 5 Data coleta dos dados: novembro de 2020 Endereço imóvel: Residencial Amaralina

Contato: Camila / Decisão Imóveis

Telefone: 3782-1888

Valor da Oferta: R$ 230.000,00

Área: 56m2

(16)

Condomínio Conjunto Residencial Iporanga X Edson José Alves e outro

Dados da Ficha 6 Data coleta dos dados: novembro de 2020 Endereço imóvel: Residencial Amaralina

Contato: Camila / Decisão Imóveis

Telefone: 3782-1888

Valor da Oferta: R$ 235.000,00

Área: 56m2

(17)

Condomínio Conjunto Residencial Iporanga X Edson José Alves e outro

Dados da Ficha 7 Data coleta dos dados: novembro de 2020 Endereço imóvel: Residencial Amaralina

Contato: Juliana / LyaNegócios Imobiliários

Telefone: 3782-0066

Valor da Oferta: R$ 229.000,00

Área: 54m2

Imagem

Referências

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