CAMILA LAIS CARGNELUTTI
A SISTEMATICA DOS LEILÕES NO CONTEXTO DAS ALTERAÇÕES TRAZIDAS PELO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
IJUÍ (RS) 2017
CAMILA LAIS CARGNELUTTI
A SISTEMÁTICA DOS LEILÕES NO CONTEXTO DAS ALTERAÇÕES TRAZIDAS PELO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
Trabalho de Conclusão do Curso de Graduação em Direito objetivando a aprovação no componente curricular Trabalho de Curso - TC.
UNIJUÍ - Universidade Regional do Noroeste do Estado do Rio Grande do Sul.
DEJ- Departamento de Estudos Jurídicos.
Orientador: MSc. Tobias Damião Correa
Ijuí (RS) 2017
Dedico este trabalho à minha família, pelo incentivo e ao meu companheiro pelo apoio e paciência durante toda a minha jornada acadêmica.
AGRADECIMENTOS
À minha família, que sempre me incentivou com apoio e confiança.
Ao meu orientador Tobias Damião Correa, com quem eu tive o privilégio de conviver e contar com sua dedicação e empenho na elaboração deste trabalho.
A todos que de forma indireta ou direta fizeram parte do meu caminho profissional e acadêmico.
“Ao apresentar estas páginas aos leitores, não se tem a ambição nem o direito de impor regras ou ditar caminhos, nem mesmo regular quais são as melhores atitudes a serem tomadas.” Marília Ferlin
O presente trabalho de conclusão de curso faz uma análise das sistemáticas utilizadas em leilões judiciais dentro do contexto das alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil (Lei 13.105 de 16 de Março de 2015), buscando identificar as mudanças mais significativas em relação a alienação de bens nas demandas judiciais. Busca-se desvendar para quem as alterações trazidas pela nova lei foram mais benéficas. Elas procuram assegurar que o credor tenha seus direitos garantidos com a alienação judicial? Teriam trazido mais segurança ou facilidade para quem arremata em leilões? Ou elas beneficiam o devedor? Analisa as mudanças que foram trazidas pelo novo Código de Processo Civil partindo inicialmente da origem dos leilões, atentando-se para seus conceitos e definições, assim como tenta caracterizar a importância do Leiloeiro como um Auxiliar da Justiça para, então, identificar se as mudanças estão se concretizando na prática.
Palavras-Chave: Leilões Judiciais. Leiloeiro. Arrematação. Novo Código de Processo Civil.
The present work of conclusion of course for an analysis of the systems of work in a system of manpower management (Law 13,105 of March 16, 2015), seeking to identify as most significant changes in relation to the alienation of Goods In court proceedings. Seek outreach to those who have more beneficial as changes brought by the new law. Do they seek to ensure that the creditor has his rights guaranteed by a judicial alienation? Would they have brought more security or ease to those who win at auctions? Or do they benefit the debtor? It analyzes the changes that were introduced in the new Code of Civil Procedure starting initially from the origin of the auctions, paying attention to its concepts and definitions, being concretized in practice.
Keywords: Judicial Auctions. Auctioneer. Foreclosure. New Code of Civil Procedure.
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO...9
1 ASPECTOS INTRODUTÓRIOS SOBRE A LEILOARIA...11
1.1 A origem dos leilões...11
1.2 O leilão e seus conceitos...16
1.3 A importância do leiloeiro como Auxiliar da Justiça...20
2 PRINCIPAIS MUDANÇAS TRAZIDAS PELO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NA ALIENAÇÃO...26
2.1 As mudanças relativas a hasta, leilão presencial e eletrônico, a indicação de leiloeiro e a imissão de posse...26
2.2 Avaliação, preço vil, intimações e preferencias...31
2.3 Parcelamento, remição e o depósito de bens...35
CONCLUSÃO...41
INTRODUÇÃO
O presente trabalho pretende fazer uma análise das sistemáticas utilizadas em leilões judiciais dentro do contexto das alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil (Lei 13.105 de 16 de Março de 2015), buscando identificar as mudanças mais significativas em relação a alienação de bens nas demandas judiciais.
Com as mudanças em relação as alienações, busca-se com essa pesquisa, desvendar para quem as alterações trazidas pela Lei 13.105 de 16 de Março de 2015 foram mais benéficas. Elas procuram assegurar que o credor tenha seus direitos garantidos com a alienação judicial? Teriam trazido mais segurança ou facilidade para quem arremata em leilões? Ou elas beneficiam o devedor?
O leilão judicial busca a venda de um bem do patrimônio do devedor, que é penhorado a partir de uma demanda judicial, para que se arrecade de forma cristalina um valor que não seja considerado vil e, com isso, se possa, adimplir a quantia devida ao credor. Acredita-se que todas as mudanças impostas pelo Novo Código de Processo Civil (NCPC) venham a beneficiar, principalmente, o credor na busca pela satisfação de seu crédito e, as mudanças com relação ao preço e ao pagamento fizeram com que o leilão se torne ainda mais atrativo para as pessoas interessadas.
Inicialmente, no primeiro capítulo, abordou-se a origem dos leilões, seus conceitos e a importância do Leiloeiro como Auxiliar da Justiça. Enfim, a leiloaria enquanto algo que surge da cultura de povos primitivos e que está inserida em nosso meio até hoje. Buscou-se fazer um estudo acerca do tema, pois é de suma
importância, a questão dos leilões, para a resolução de muitos processos do Poder Judiciário.
No segundo capítulo procurou-se analisar os artigos do Novo Código de Processo Civil referentes a alienação para verificar a quem as mudanças foram mais benéficas. Busca-se apurar se as mudanças trazidas, acabam por beneficiar e ajustar as alienações judiciais em favor do credor ou do devedor.
A partir desse estudo, se verifica que os leilões se modernizam aos novos tempos, tentando angariar mais interessados para esta modalidade de negócio. É um tipo de venda de bens que se perpetua há muitos e muitos anos e que até hoje permanece como um instituto que resolve obrigações processuais e, portanto, merece ser trabalhada e estudada de uma maneira mais adequada e profunda, principalmente no meio acadêmico.
1 ASPECTOS INTRODUTÓRIOS SOBRE A LEILOARIA
A história da venda pública em leilões é extremamente variada e pouco conhecida, mas pode-se dizer que faz parte da evolução histórica da humanidade por ter origens remotas em tempos muito longínquos dos atuais.
O leilão, em uma de suas definições, seria um dos principais recursos utilizados nas demandas judiciais para resolver a situação que se cria frente ao inadimplemento de um crédito. É importante analisar o trabalho do leiloeiro frente aos processos judiciais, já que, eles ajudam a resolver as demandas criadas no nosso sistema jurídico. Apesar do leilão judicial não ser algo costumeiro para os principais operadores do direito, ele se revela nos atos processuais como sendo de suma importância para, em muitos casos, se chegar ao fim de uma demanda.
O leilão seria uma disputa concorrencial para se comprar bens a quem oferece a melhor oferta, mostra-se uma forma de negócio cristalino que busca o melhor valor ou preço para que o credor possa receber o que lhe é devido. Ou seja, o leilão judicial busca a venda de um bem do patrimônio do devedor, que é penhorado a partir de uma demanda judicial, para que se arrecade de forma cristalina um valor que não seja considerado vil e, com isso, se possa, adimplir a quantia devida ao credor.
Leilões são tão antigos quanto a história da humanidade e, infelizmente, pouco se encontra descrito sobre suas origens nos manuais.
1.1 A origem dos leilões
A partir do texto, “Pequena História dos Leilões” (2016), que faz breves descrições de momentos da história da humanidade em que apareceram algumas atividades da leiloaria, consegue-se ter uma ideia de quão remota é esta atividade, o texto por exemplo, nos informa a respeito de que os primeiros leilões teriam acontecido há muitos anos na antiga Babilônia e o produto oferecido, na época, eram mulheres aptas para casar, as mais bonitas tinham muitos pretendentes nas disputas, as mais feias acabavam sendo oferecidas com outros produtos, como
vacas, ovelhas ou cabras para ficarem mais atrativas aos possíveis compradores, assim como os leilões de escravos que continuaram ao longo dos séculos em diferentes lugares do mundo.
Registra, também, que na época do Império Romano eram realizados leilões pelos soldados após uma batalha. Nesses leilões eram oferecidas as espadas dos soldados, armas, objetos de arte, alimentos, gado e prisioneiros de guerra, que eram transformados em escravos. O leiloeiro, geralmente, era o oficial da unidade.
Conforme o referido texto, na França, as primeiras notícias sobre leilões vieram da venda de bens deixados pela morte de executados da Justiça, os itens eram avaliados, negociados e vendidos. Já em 1602, os holandeses teriam capturado dois navios portugueses na Rota das Índias que estavam carregados de porcelana da China, a qual era muito cobiçada pelos europeus, a carga teria sido vendida em leilão. Obras de arte, também tinham sua comercialização feita em leilões, já que os artistas tinham dificuldades em vendê-las, um exemplo dessa prática, deu-se com obras de Rembrandt, que teve que declarar falência e arrolar suas obras e bens para serem vendidos em um leilão, para poder pagar suas dívidas. Em Londres, no ano de 1673, foi realizado o primeiro leilão de vinhos, nessa época os leilões eram feitos nas próprias tabernas e pubs, nos quais também se vendiam obras de arte. Em Londres, estão as duas maiores casas de leilões de Arte e Antiguidades em todo o mundo, a Sotheby’s fundada em 1744 e a Christie’s fundada em 1766.
Outra notícia que se teve em relação a profissão de leiloeiro, foi no Direito Romano, no qual em plena Praça Pública, se realizavam disputas com o lançamento de uma haste/lança que deveria alcançar a maior distância para ser declarado um vencedor que ficaria com os bens do devedor.
Uma das raízes da leiloaria encontra relatos, também, na modalidade de comércio chamada escambo. O escambo nada mais era do que a troca de mercadorias sem a utilização de moeda.
A esse respeito, Marília Ferlin (2007, p. 21), assim se expressa:
Sem ser possível identificar a fonte bibliográfica, colheu-se o breve relato de uma professora, doutora em História Universal. É a descrição: uma determinada tribo de primitivos, num país qualquer da África, tinha um costume original de comercializar seus bens. O chefe da tribo anunciava a possibilidade de troca de mercadorias, principalmente de produtos de consumo agrícolas (bens de consumo), e marcava o dia, a hora e o local para o depósito dos mesmos. O primitivo que tinha algum produto para trocar por outro, expunha-o conforme as instruções do chefe. No dia seguinte, os demais primitivos compareciam ao local da exposição, examinavam os produtos a serem escambados e, de acordo com seus interesses e necessidades, colocavam o produto que tinham para oferecer em troca na frente daquele que estava à disposição. No terceiro dia, o dono do primeiro produto comparecia ao local, conferia os produtos ofertados, e, por decisão própria, escolhia aquele que melhor lhe convinha sob todos os aspectos. Deixava o produto que havia oferecido para o escambo e carregava consigo o melhor produto ofertado. No quarto dia, os primitivos que haviam oferecido o seu produto para ser trocado vinham ver o resultado. O primitivo-vencedor levava o produto exposto pelo primitivo-escambista. Dos demais, cada um levava de volta o seu produto, isto é, aquele que não havia sido aceito para o escambo.
Segundo a autora Ferlin (2007), aqui estaria sendo evidenciado o embrião do leilão, pois se consegue identificar alguns elementos deste ato, ou seja, as regras normativas, a determinação de dia, hora e local, a mercadoria que estava sendo oferecida para venda, o vendedor, a plateia, os licitantes, os lances, o lance vencedor, a prestação de contas e a entrega do bem. O único elemento faltante seria realmente a figura de um leiloeiro, um intermediário, já que todo ato era realizado sem a troca de sequer uma palavra.
Mas com o surgimento do mercantilismo o escambo aos poucos foi sendo deixado de lado, principalmente com a introdução da moeda nas trocas, pelos gregos, no século VIII a.c. Já os fenícios, pioneiros na arte de comercializar, ofereciam seus produtos, que não eram fabricados por eles mesmos, os anunciando em voz alta em meio ao povo, e daí nasce a figura daquele que intermedia uma venda (FERLIN, 2007).
O leilão aparece como uma prática peculiar de comércio, ele amadurece do escambo para as práticas comerciais com a introdução da moeda nas relações de
trocas que faz com que circulem diversos tipos de bens, como por exemplo, a venda de pescado em leilões.
Em Roma, os leilões ocorriam com frequência, principalmente, com relação a venda de escravos utilizava-se a palavra “subasta” (leilão) para se comercializar os presos de guerra, era o prêmio dado aos soldados pela conquista. Os romanos recrutavam os escravos entre os prisioneiros de guerra, visto que estes poderiam ser qualquer cativo que estava debaixo do poder absoluto do seu senhor por compra, herança ou guerra, dessa forma, “Os mercadores de escravos seguiam os exércitos, compravam os cativos em leilão e em grandes grupos, mandando vende-los individualmente nos mercados” (GRAVE; COELHO NETTO apud FERLIN, 2007).
No Brasil, têm-se os primeiros vestígios de leilões, principalmente, com a comercialização de escravos índios e escravos negros vindos da África (estes comercializados duas vezes, a primeira em sua pátria e depois vendidos aqui no Brasil). Os escravos que desembarcavam nos portos brasileiros já vinham destinados especificamente a um determinado dono de engenho ou fazenda, ou então, eram deixados em armazéns de feiras para serem vendidos em leilões. A abolição da escravatura vem para acabar com o costume de leiloar seres humanos.
Conforme Marília Ferlin (2007, p. 34):
A cultura de um povo se amplia. A leiloaria está inserida nela. É um componente cultural que está a serviço da cultura e é divulgadora da cultura. Como se explica? Pelo caráter de ser uma atividade criada e desenvolvida pelo homem, a Leiloaria armazena, na sua conceituação, um arsenal de usos e costumes das civilizações que utilizavam o escambo para a comercialização de mercadorias, e, em épocas posteriores, acrescido das tradições comerciais daqueles povos que deram forma aos primeiros indícios do leilão. Pode-se afirmar que aqui começou o cultivo do leilão como uma expressão de cultura dos grupos sociais e como recurso do comércio, fruto da cultura e posto a serviço da cultura.
O autor Helcio Kronberg (2004, p. 13), refere em sua obra sobre um leilão que aconteceu em fins de Julho de 1890 no Brasil:
Logo após a proclamação da República, os jornais do Rio de Janeiro anunciavam a venda dos bens pertencentes à família Real, que por determinação do Juiz de Direito da 2ª Vara de Órfãos, seria realizada mediante um grande leilão no Palácio da Boa Vista, em São Cristóvão. Expedido o alvará pelo referido Juízo, Joaquim Dias dos Santos foi o leiloeiro designado para tal atribuição. A avaliação dos bens ficou a cargo do Tenente Coronel Costa Ferreira, representando o Juízo da 2ª Vara, e João Teixeira, representando o procurador do inventariante, Sr. José da Silva e Costa, tendo sido concluída em 20 de Julho de 1890. Em 08 de agosto de 1890, os jornais locais publicaram o catálogo dos primeiros lotes que seriam levados à venda pública. Entre esta data e 05 de dezembro de 1890 realizaram-se, no total, 13 pregões, concluindo aquele que foi o primeiro grande leilão realizado no país.
Sobre este ato o historiador Francisco Marques dos Santos, segundo Kronberg (2004), escreveu um artigo narrando as peculiaridades de tal venda pública e, nele exaltou a falta de critérios, tumultos, preços irrisórios e a ineficiência do ato, concluindo o autor, que os antecedentes históricos da leiloaria no Brasil carregam consigo uma prática ineficaz, mas que evoluiu muito com o passar dos tempos.
O que se espera de um leiloeiro é que se possa confiar em seu trabalho, na sua organização e capacidade de liderar com pulso firme um leilão e, com o tempo, o leilão foi se adequando aos moldes necessários para se chegar ao que hoje se considera uma prática adequada para a venda de bens em leilões.
Algo novo em relação aos leilões surgiu a partir do início dos anos 90, ou seja, a internet, revolucionando o modo de compra em leilões. A internet vem para aproximar compradores e leiloeiros, ela torna mais rápida a divulgação dos leilões e auxilia na realização de negócios. O progresso da tecnologia exige que o leiloeiro seja criativo e ousado. As mudanças tecnológicas acabam por ser imprescindíveis para o trabalho do leiloeiro.
É nesse sentido, da leiloaria enquanto algo que surge da cultura dos povos e que está inserida em nosso meio desde a antiguidade até hoje, que se busca fazer um estudo desta área que tem tão poucas referências acerca do tema, mas que é de suma importância para a resolução de muitos processos que tramitam no Poder Judiciário.
1.2 O leilão e seus conceitos
Entende-se necessário, para tanto, falar sobre alguns conceitos que norteiam a leiloaria. O primeiro conceito seria referente ao próprio leilão, que nada mais é do que uma disputa concorrencial para venda pública de objetos a quem oferecer o maior preço ou lance.
Alcides Bogus, leiloeiro de São Paulo, assim definiu o leilão: “Uma antiga forma de venda iniciada no Brasil com o comércio dos escravos. Foi discriminada por várias décadas por ser usada apenas em casos de falências empresariais, mas reforçada agora com o modismo ou solução para o reaquecimento do mercado”. (FERLIN, 2007, p. 73).
Segundo, Helcio Kronberg (2004, p.24):
É de se ter em mente que a profissão de leiloeiro é aquela que possui fé pública e tem sua regulamentação pelo Decreto Federal 21.981 de 19/10/1932, com alterações introduzidas pelo Decreto Lei 22.427, de 01/02/1933, sendo o único profissional legalmente habilitado para tanto. Sua nomeação é realizada pela Junta Comercial, e sua área de atuação é somente no território daquele Estado da Federação para o qual foi nomeado.
O leiloeiro é o sujeito que irá fazer a intermediação entre um comitente (que oferece o bem a venda) e um possível interessado ou arrematante. Mas para além disso, o leiloeiro deverá ser o responsável por toda a organização do leilão, pela captação de clientes e pela prestação de contas ao comitente.
Conforme o Código Comercial, Lei n° 556, de 25 de Junho de 1850, em seu Título III, este trazia o leiloeiro como um Agente Auxiliar do Comércio, no entanto o Código Civil revogou a Parte Primeira do Código Comercial e passou a dispor sobre a matéria nele tratada, mas acabou por não fazer menção direta a esta profissão que somente admite a existência do leiloeiro quando diz que a hasta pública é feita pelo leiloeiro e o mesmo fica impedido de comprar bens pelos quais deve realizar a venda através da alienação (Art. 497, Caput e inciso IV, do Código Civil, 2002).
A profissão de leiloeiro é regulada pelo Decreto n° 21.981, de 19 de Outubro de 1932, com algumas modificações trazidas pelo Decreto n° 22.427 de 01 de
Fevereiro de 1933, que dispõe sobre o leiloeiro, sobre as penalidades aplicadas a eles e suas funções. Prevê todos os direitos e deveres necessários para se exercer a profissão, inclusive estabelecendo critérios para seu registro.
O leiloeiro é um profissional habilitado mediante a Junta Comercial de cada Estado, com uma matrícula concedida por este órgão, mediante condições do Art. 2° do Decreto 21.981/321, sendo um profissional liberal, para o qual o leilão é sua atividade privativa. Dentro do ordenamento jurídico, o leiloeiro é visto como um auxiliar da Justiça, principalmente na fase de execução dos processos e, mesmo não exercendo um cargo público, conforme expressa Helcio Kronberg (2004, p. 36), o leiloeiro possui Fé Pública.
A principal ferramenta de trabalho do leiloeiro é a palavra, é através dela que ele oferece aos interessados os bens disponíveis para venda em um leilão. Com o auxílio de um martelo, quando, há uma disputa (ou um único lance) por um determinado bem e obtendo-se um lance final sem mais ofertas, o leiloeiro irá dizer em voz alta: Dou-lhe uma! (Significa a divulgação de um lance aceito); Dou-lhe duas! (Significa que está prestes a vender o bem, mas que ainda há tempo para mais lances); Dou-lhe Três! (Significa a confirmação do lance vencedor). Entre a primeira e a segunda batida se estimula os participantes a aumentarem suas ofertas e a terceira batida confirma o maior lance e fixa o preço final da disputa, com o grito de: Vendido! (grifo nosso)
O martelo é um pequeno malho que além do leiloeiro, para o qual o martelo faz parte de sua identidade profissional, é utilizado também, por juízes, para demonstrar força e poder, já que o juiz representa o poder do Estado. Ele acaba sendo utilizado, pôr ambos, para selar uma decisão ou atos formais e solenes.
1
Art. 2º Para ser leiloeiro, é necessário provar: a) ser cidadão brasileiro e estar no gozo dos direitos civis e políticos; b) ser maior de vinte e cinco anos; c) ser domiciliado no lugar em que pretenda exercer a profissão, há mais de cinco anos; d) ter idoneidade, comprovada com apresentação de caderneta de identidade e de certidões negativas dos distribuidores, no Distrito Federal, da Justiça Federal e das Varas Criminais da Justiça local, ou de folhas corridas, passadas pelos cartórios dessas mesmas Justiças, e, nos Estados e no Território do Acre, pelos Cartórios da Justiça Federal e Local do distrito em que o candidato tiver o seu domicílio.
O martelo é um instrumento que provoca – com as batidas – distúrbio natural nas pessoas e as perturba, trazendo, paradoxalmente, a concordância ao que é proposto e a harmonia entre as pessoas. Instala a disciplina. Imprime um caráter de solenidade ao momento. A sonorização quebra a monotonia. Desperta as pessoas. Chama atenção. Alerta. (FERLIN, 2007, p. 88).
Para o leiloeiro, o martelo, seria um estimulador, um provocador, que faz com que os licitantes deem mais lances e, com a batida final, considera-se aceita a última oferta, a mais elevada, e por fim, formaliza-se o ato de arrematação.
O martelo põe fim à disputa entre os lançadores. Durante o processo das ofertas, a permanência do martelo no ar dá uma espetacularidade inusitada ao leilão, agitando as emoções e provocando mais lances dos que já estão participando do jogo de “quem dá mais” e atraindo novos lançadores. A excitação dos concorrentes com toda sua emocionalidade os vulneraliza, fazendo-os dar lances exorbitantes, ás vezes, pois que o leilão é um jogo em que o perdedor não paga nada. (FERLIN, 2007, p. 91)
Há muitas palavras e definições que estão relacionadas ao leilão e que são importantes para se entender este instituto:
- HASTA PÚBLICA: Hasta pública é um ato da Justiça, pelo qual são alienados (ou seja, vendidos) bens do devedor para que, com o dinheiro apurado, possam ser pagos o credor e as custas e despesas do processo de execução (PASSOS, 2016).
Para Antônio Geraldo da Cunha (1986, p. 404):
O significado de leilão, em português, provem do fato de que na antiga Roma a lança era o símbolo da propriedade pública e, por isso, era espetada defronte do lugar onde se procedia à venda dos bens dos devedores ao tesouro público. Em português moderno, o vocábulo só é usado na expressão ”hasta pública”.
Complementa ainda Marília Ferlin (2007, p. 108):
A alienação por hasta pública tem caráter eminentemente público. Tem como finalidade a desapropriação forçada, efeito da lei, que representa a justiça social no exercício de seus direitos e no uso de suas forças para reduzir o condenado à obediência do julgado. É entendida como ato processual de soberania do Estado que, pelo
órgão judicial, expropria os bens penhorados do executado e transfere, a título oneroso, sua propriedade a terceiro. Portanto, é típico ato executivo, é ato de direito público. Ou, melhor dizendo, não é mais do que uma etapa do processo de execução. Não é um contrato, mas um ato de autoridade do juiz da execução, solene e público.
Os atos expropriatórios para a satisfação do credor iniciam-se desde a penhora do bem do devedor. Na execução o procedimento da alienação por hasta pública é um ato que leva ao leilão ou a praça com o objetivo de venda do bem penhorado.
- PRAÇA: “Praça é a hasta pública para a alienação de bens imóveis” (PASSOS, 2016). Chama-se praça, pois os leilões, em tempos mais antigos, eram realizados em Praças Públicas. A praça, conforme preconizava as Leis 5.869/73 e 11.382/06, deveria ser realizada no átrio do Fórum pelo Porteiro de Auditório, mas a prática, mostra que raramente eles atuam, a não ser onde não há atuação de um leiloeiro.
- LEILÃO: “Leilão é a hasta pública para a alienação de bens móveis.” (PASSOS, 2016). Geralmente, deveriam ser realizados onde estiverem os bens ou no lugar designado pelo juiz, mas na prática já se vê que o leiloeiro realiza tanto leilões quanto praças, às vezes, em seu próprio depósito particular. Os leilões podem ser judiciais, na qual há uma ordem de um juiz para sua realização, podem ser extrajudiciais, no qual um particular (comitente) faz um pedido para que seu bem seja vendido e, podem ser administrativos, em que um órgão da administração pública, geralmente através de uma licitação, contrata um leiloeiro para realização de leilão para a venda de seus bens.
Leilão é o vocábulo moderno que mais se usa no domínio da língua portuguesa. Almoeda assim se diz da venda promovida por leilão ou hasta pública. A venda em almoeda e a venda por almoeda, a venda por leilão ou a venda em leilão, a venda por hasta pública e a venda em hasta pública podem ser entendidas como sinônimos pois tem, em comum, a modalidade de venda sob pregão, isto é, a proclamação pública do bem a ser vendido com o anuncio paralelo dos lanços já oferecidos pelos licitantes, sempre em voz alta. (FERLIN, 2007, p. 55)
Em relação as ponderações feitas sobre praça e leilão, Ferlin (2007, p. 114), nos aponta o seguinte comentário:
A tendência passada era generalizar tudo como leilão na área judicial, extrajudicial e na Administração Pública. Poucos eram os operadores do direito e leiloeiros que se preocupavam em estabelecer a diferença do significado dos termos. Para o público tudo, ainda, é leilão. Afinal, o processo de alienação por hasta pública (gênero) é igual para ambas as espécies (praça e leilão). O cerimonial de uma e o de outra pouco variam entre si. Só muda a natureza do bem: imóvel a ser praceado (praceamento); móvel e semoventes a serem leiloados (leiloamento). Em nada essencial implica a variação da terminologia. A conceituação (com tênues particularidades), a estrutura e a dinâmica são muito próximas para ambas as modalidades de licitação: a praça e o leilão.
- PREGÃO: Segundo Ferlin (2007, p. 57) a proclamação, na venda por almoeda ou em leilão público, feita por um leiloeiro, sempre em voz alta, dos bens em oferta e dos lanços oferecidos pelos licitantes para a arrematação dos mesmos, ou seja, a quem mais der. Não existe hasta pública ou leilão sem pregão, seria a primeira parte do ato de alienação.
Segundo Josué Modesto Passos (2016) a alienação judicial sempre é realizada em duas praças/leilões. Na primeira praça ou no primeiro leilão os bens têm de ser alienados por um valor que seja superior ao da avaliação. Na segunda praça ou no segundo leilão os bens podem ser alienados por montante inferior ao valor da avaliação e o lanço mínimo aceitável corresponderá ao quanto determinado pelo juiz. Com o Novo Código de Processo Civil, já se tem definido o percentual mínimo aceitável na segunda praça/leilão, que será discutido mais adiante.
1.3 A importância do leiloeiro como Auxiliar da Justiça
O leiloeiro atua como um auxiliar da justiça, pois não se limita apenas a bater um martelo e receber sua comissão, o leiloeiro é nomeado pelo juiz e a partir daí necessita preparar todo o ato, montando e publicando o Edital de leilão, recolhendo bens, organizando o leilão, buscando possíveis arrematantes e interessados, mostrando os bens disponíveis para venda nos processos e, finalmente, prestando contas à Justiça. Segundo Cesar Aragão (2016), “o leiloeiro deve agir com prudência
e, dentro da legalidade, contribuir ao máximo para a arrematação se tornar, de fato, um ato perfeito e acabado, afastando o risco de sua nulidade”. Diz, também, o autor:
O leiloeiro, além de ser responsável pela captação de clientes, é responsável por todo gerenciamento do leilão e pela prestação de contas junto ao comitente. Devido a lisura do leilão e sua capacidade de fomentar o melhor resultado financeiro para comitentes ou credores, cada vez mais, empresas e órgãos públicos estão aderindo a sistemática de leilões, a fim de obter um retorno financeiro ágil a partir dos bens expropriados dos devedores de obrigação por quantia certa. (ARAGÃO, 2016).
Muitos cuidados devem ser tomados em uma execução na qual haja determinação da realização de leilão para que nenhuma das partes envolvidas (exequente, executado e arrematante) seja prejudicada e, o leiloeiro, deve estar atento a isso ao realizar uma venda judicial para poder informar aos interessados a real situação de cada bem a ser alienado. O leiloeiro não responde por vícios ocultos da coisa, mas precisa informar sempre ao público as peculiaridades de cada bem, já que os mesmos são comprados no estado de conservação em que se encontram.
César Aragão (2016) afirma que:
A Respeito da execução judicial, de fato, o trabalho do leiloeiro surge a partir dessa ordem processual e, portanto, para o bom desempenho de suas atividades, é mister que o mesmo conheça o liame dessa relação jurídica. A Execução nada mais é que o instrumento processual que o credor dispõe para exigir o cumprimento de uma obrigação de um devedor, através do sacrifício patrimonial deste para satisfação do crédito pendente.
Para o autor, o leiloeiro seria um agente delegado que recebe uma incumbência de executar um serviço público sob as normas do Estado e a fiscalização do delegante, sendo um auxiliar da Justiça na esfera do Poder Público, tendo, inclusive, fé pública em seus atos no processo, podendo, também, além de vender os bens em leilão, removê-los e guarda-los em seu depósito.
Ele, ainda afirma, sobre o papel do leiloeiro no processo judicial, o seguinte:
Como é sabido, o papel do leiloeiro no processo judicial (independente do foro de competência), consiste em um cumprir um ato processual prevista na execução. A execução se dará com
fundamento em título extrajudicial ou em decorrência da falta de cumprimento de uma decisão judicial que for relativa a uma quantia certa; os motivos são óbvios: O leiloeiro só poderá dar cumprimento ao ato somente quando houver bens penhorados do patrimônio do devedor para serem submetidos à alienação em hasta pública. (ARAGÃO, 2016).
Geralmente, as execuções, nas quais os leilões ocorrem, advém de um processo de obrigação por quantia certa, em que a justiça se apropria de um bem do patrimônio do devedor e converte a penhora (através do leilão) em valor pecuniário para pagar ao credor em dinheiro.
Ainda, logo após a penhora do bem, se exige que o mesmo seja avaliado, ou seja, devendo ser atribuído ao imóvel, veículo ou qualquer outro bem móvel penhorado, um valor que possa garantir o levantamento da importância devida. Esta avaliação pode ser feita pelo próprio Oficial de Justiça que penhorou o bem, quanto por um perito ou avaliador judicial designado pelo juiz do feito. O ideal é que seja, sempre, um perito com conhecimento técnico para tal função, já que qualquer problema na avaliação pode inviabilizar a venda em leilão ou a finalidade de resolver o processo. Segundo Aragão (2016), “é a partir do valor de avaliação que o leiloeiro irá trabalhar como valor inicial para a arrematação do bem.”
Outra questão importante para o sucesso do leilão é com quem o bem móvel ficará depositado. Normalmente, o ônus de fiel depositário recai sobre o próprio executado ou sobre aquele que está na posse direta do bem. A remoção dos bens, muitas vezes, acarreta em uma possível deterioração do bem ou um alto custo para o processo e, nesses casos, acaba-se por manter o bem com o próprio executado. Como nos coloca Aragão (2016), alguns juízes entendem que o leiloeiro, como um auxiliar da justiça, deve remover os bens móveis para seu próprio depósito, podendo ou não, virem a leilão.
Para o leilão, é interessante que o bem esteja recolhido, pois em muitos casos, o arrematante inibe-se ao saber que comprando o bem em leilão deverá retirá-lo com o próprio devedor. O bem estando com o leiloeiro, dá mais segurança para os possíveis interessados.
Cabe ao leiloeiro, após a realização de um leilão, prestar contas à Justiça ou a qualquer outro comitente sobre os bens vendidos e não vendidos. No Poder Judiciário isso será feito através do auto de arrematação ou ata de leilão, documento este que registra dados do comprador e valor ofertado e depois de depositado o valor da arrematação para o processo, juntará a prestação de contas propriamente dita, para que seja homologada a venda pelo juiz do feito e, expedida a Carta de Arrematação ou Ordem de entrega, a qual dará ao arrematante a propriedade do bem comprado em leilão.
A carta de arrematação é o documento que dá a propriedade do bem para quem comprar, ou seja, é um documento assinado pelo juiz que dá a propriedade do bem para quem comprar um imóvel, a qual deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis, já a ordem de entrega, assinada pelo juiz, serve para bens móveis. De posse da Ordem de Entrega o arrematante pode retirar o bem arrematado e, no caso, de ser um veículo, levá-lo até o Detran para registro.
Conforme entendimento de Luciano Bagarollo (2016), auto de arrematação seria “[...] o documento hábil a retratar o ocorrido no leilão. Assim, desconsidera-se qualquer outro documento que tenha por destino sua substituição. A transferência dos bens forma-se com sua assinatura, tornando-se irretratável.”
Já em relação à carta de arrematação, Bagarollo (2016) expressa:
Dos procedimentos existentes quanto ao ato aquisitivo no leilão, surge a Carta de Arrematação, que é o documento hábil para regulamentar o arrematante como novo titular do bem arrematado. Necessário que aludida Carta de Arrematação seja levada a registro, pois é daí que ocorre sua transmissão. Sinteticamente, o auto de leilão tem natureza de título preliminar de aquisição, o que origina através de formações de peças documentais o título hábil, que é a Carta de Arrematação. Às evidências, tratando-se de Carta de Arrematação, a aquisição somente poderia ser de bem imóvel, que o seu domínio se dá mediante a transcrição. Melhor dizendo, deve o arrematante submeter a sua Carta de Arrematação, a registro, no órgão imobiliário competente. Em se tratando de bens móveis, urge esclarecer que a aquisição definitiva ocorre com a tradição. Desnecessário, a lavratura de Escritura de Compra e Venda, pois a Carta de Arrematação é o instrumento competente e hábil, que a supre.
Isso significa que não há necessidade de se fazer uma escritura, com a Carta de arrematação, se registra a compra na matrícula do imóvel sem precisar da escritura e, com a Ordem de entrega, não há necessidade da assinatura do antigo proprietário em um DUT para transferir o veículo, de posse deste documento, que constaram seus dados, o veículo será registrado em seu nome.
O leiloeiro deve dar toda a assessoria jurídica e operacional para os arrematantes de acordo com o bem vendido. Por exemplo, na compra de um imóvel o leiloeiro irá dar todas as instruções necessárias para que se concretize o ato até a posse do referido imóvel, não se abstendo, jamais, de atuar como um auxiliar da justiça. Conforme, Cesar Aragão (2016), “o leiloeiro deve agir com prudência e, dentro da legalidade, contribuir ao máximo para a arrematação se tornar, de fato, um ato perfeito e acabado, afastando o risco de nulidade”.
A nomeação de um leiloeiro em um processo judicial deve ser feita levando em consideração a capacidade técnica do mesmo, mas não há um consenso sobre o assunto acerca destas nomeações. No processo trabalhista, a CLT, regula o procedimento através do Art. 888 § 3º:
Art. 888 - Concluída a avaliação, dentro de dez dias, contados da data da nomeação do avaliador, seguir-se-á a arrematação, que será anunciada por edital afixado na sede do juízo ou tribunal e publicado no jornal local, se houver, com a antecedência de vinte (20) dias.
§ 3º Não havendo licitante, e não requerendo o exequente a adjudicação dos bens penhorados, poderão os mesmos ser vendidos por leiloeiro nomeado pelo Juiz ou Presidente. (BRASIL, 2016).
Não se trata de relação empregatícia entre leiloeiro e Poder Judiciário, mas sim, de um auxiliar que recebe remuneração para tanto, segundo Aragão (2016), “trata-se, portanto de ato processual solene, previsto pelo ordenamento jurídico, concernente na realização de alienação de bens sob a tutela jurisdicional”.
O leilão judicial não é algo que faça parte do dia a dia dos servidores judiciais, portanto, o trabalho do leiloeiro, acaba por auxiliar de maneira significativa o judiciário, já que ao ser marcado o leilão, muitas vezes o devedor corre para pagar sua dívida, estando este, na eminencia de perder o seu bem.
Com as datas do leilão marcadas, o leiloeiro inicia seu trabalho de busca de interessados pelos bens, primeiramente dando ampla divulgação ao ato e posteriormente indo vistoriar os bens a serem leiloados. É nesse momento, em que o leiloeiro entra em contato com o executado pedindo para ver o bem, fotografá-lo ou mostrá-lo a algum interessado. Percebendo, o executado, que seu bem pode ser vendido, muitas vezes, este, vai até a justiça e quita sua dívida. Essa seria uma das formas que o leiloeiro tem de auxiliar o judiciário, pois pagando o valor devido, o leilão é suspenso e, em muitos casos, o processo é extinto. Ou então, levando o bem a leilão, vendendo, e arrecadando o valor para pagamento da dívida.
O leiloeiro é um colaborador do Poder Judiciário e, paralelo a isso, tem-se o Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105 de 16 de Março de 2015, que nos trouxe importantes mudanças nas questões relativas as alienações judiciais.
Acredita-se que todas as mudanças impostas pelo NCPC venham a beneficiar, principalmente, o credor na busca pela satisfação de seu crédito e, as mudanças com relação ao preço e ao pagamento fizeram com que o leilão se torne ainda mais atrativo para as pessoas interessadas.
2 PRINCIPAIS MUDANÇAS TRAZIDAS PELO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NA ALIENAÇÃO
O Código de Processo Civil de 1973 vigorou no mundo jurídico por um período de 40 anos, durante o qual sofreu inúmeras reformas e readequações, as quais foram necessárias à medida que a sociedade foi evoluindo e se modernizando.
De acordo com o entendimento de Aluísio Gonçalves de Castro Mendes e Henrique Ávila (2015), os debates sobre um novo código surgiram a partir de 2009, por uma comissão de juristas instituída pelo Presidente do Senado Federal, sendo que, em 16 de março de 2016 foi sancionado, pela então presidente Dilma Rousseff, o Novo Código de Processo Civil.
Este novo código vem para adequar o processo civil brasileiro às novas características da realidade contemporânea, que não são as mesmas realidades vividas na década de 1970. O novo Código de Processo Civil revoga totalmente o CPC anterior, trazendo mudanças, inclusive, na realidade das alienações judiciais
2.1 As mudanças relativas a hasta, leilão presencial e eletrônico, a indicação de leiloeiro e a imissão de posse
As alienações encontram-se dentro do Novo Código de Processo Civil (NCPC), no Livro II (Do Processo de Execução), Título II (Das Diversas Espécies de Execução), Capítulo IV (Da Execução por Quantia Certa), Seção IV (Da Expropriação de Bens) e, finalmente, da Subseção II (Da Alienação), dos Artigos 879 a 903.
Como primeira mudança significativa do NCPC em relação ao Código de Processo Civil, Lei 5.869 de 11 de Janeiro de 1973, como descreve Misael Montenegro Filho (2016, p. 794), tem-se no Art. 8792 a substituição da expressão
Hasta Pública pela palavra leilão, que estão intimamente ligadas com questões
referentes a venda de imóveis e venda de bens móveis, respectivamente. Para
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Art. 879 A alienação far-se-á: I - por iniciativa particular; II - em leilão judicial eletrônico ou presencial.
Mauro Schiavi (2015) falando em relação ao processo do trabalho, por exemplo, que também segue o NCPC, a hasta pública seria um gênero, do qual praça e leilão seriam espécies, o leilão seria realizado por leiloeiro e poderia acontecer fora das dependências do fórum trabalhista, oferecendo tanto bens imóveis quanto móveis e a praça seria realizada no fórum por um funcionário da Secretaria, mas o novo Artigo não refere-se mais a Hasta, somente refere-se a leilão como um todo. Agora, o leilão abrange tanto a venda de bens móveis, quanto a venda de bens imóveis.
Elaine Harzheim Macedo e Carolina Moraes Migliavacca (2015, p. 634) afirmam que:
Os Arts. 879 e seguintes trazem algumas inovações em relação à alienação na legislação processual anterior. A primeira delas é o próprio conceito de alienação, antes vinculado unicamente à denominada alienação por iniciativa particular, que agora é apenas uma forma de alienação ao lado daquela realizada por leilão judicial. Isso porque o novo diploma processual não trata mais da arrematação em hasta pública como antes, em que se dedicava, inclusive, a distinguir as figuras do leilão, para bens móveis, e da praça, destinada aos bens imóveis, espécies pertencentes ao gênero, hasta pública.
Dentro desta nova percepção, a partir de agora os meios expropriatórios, segundo nos expõe Elaine Harzheim Macedo e Carolina Moraes Migliavacca (2015), são a adjudicação (que seria o ato de transferir ao exequente a propriedade do bem penhorado) e alienação.
A alienação poderá ser realizada através de iniciativa particular, na qual o exequente poderá tentar fazer a venda do bem por sua própria iniciativa, ou ainda, solicitar que a venda seja realizada por um corretor ou pelo leiloeiro que devem estar credenciados junto ao Poder Judiciário, conforme consta no Art. 8803.
Na verdade, neste caso, o exequente poderá, como descreve o artigo, optar pelo instituto criado para que ele mesmo realize a venda em uma tentativa de
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Art 880 Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário.
agilizar a execução ou preferir a venda através de leilão judicial. Após a avaliação, o exequente poderá solicitar o que melhor lhe convém.
Mauro Schiavi (2015, p. 392) fala sobre a importância da expropriação:
A fase de expropriação de bens, pouco explorada pela doutrina, e, muitas vezes esquecida pelas Varas Trabalhistas, é de fundamental importância para efetividade do processo. De nada adianta todo esforço judicial para se fazer justiça na fase de conhecimento se, no momento máximo de satisfação do credito do exequente, não se obtiver êxito.
Ainda, sobre o Art. 880, expõe-se o tipo de documento que será emitido no caso de bem adquirido através da alienação. Sobre este tema o autor Elpídio Donizetti (2010, p. 986) faz algumas explanações, das quais pode-se fazer um comparativo sobre algumas mudanças:
A lavratura do auto não é suficiente para transferência do domínio sobre os bens, uma vez que, no nosso sistema jurídico, qualquer que seja o título de aquisição (compra e venda, doação, adjudicação, arrematação, etc), a transferência do domínio só se opera com a tradição, tratando-se de bens móveis, ou com o registro, quando se referir a imóveis. Assim, depois da assinatura do auto, é indispensável a expedição de mandado, determinando ao depositário a entrega do bem ao arrematante, no caso de bens móveis; e a expedição de carta de arrematação na hipótese de bens imóveis.
A mudança introduzida no NCPC foi em relação à imissão de posse quando for expedida a carta de alienação ou arrematação de bem imóvel, que na prática, com o CPC/73 só era solicitada quando o arrematante, após entrar em contato com o executado e constatar a negativa do mesmo em sair do imóvel, não conseguindo tomar posse, peticionava informando a necessidade de imissão de posse. No novo código, o mandado de imissão de posse deve ser expedido junto com a carta de arrematação o que acelera o tramite e beneficia o arrematante que possui essa necessidade.
O Art. 881 § 1° NCPC4, estabelece que o leilão de bem penhorado será realizado por leiloeiro público o que para a categoria foi vista como um grande avanço, já que afirma que o leilão é a atividade privativa do leiloeiro.
Segundo Elaine Harzheim Macedo e Carolina Moraes Migliavacca (2015), para além disso, o NCPC reduz de 5 para 3 anos o tempo mínimo exigido de exercício profissional para credenciar tanto leiloeiros como corretores.
Anteriormente, conforme Jorge Ritta (2016), o leiloeiro era indicado pelo credor. Já, no NCPC, passa a ser prerrogativa do juiz da Comarca a designação do mesmo, “podendo” ser indicado pelo exequente, como algo facultativo.
Também se acrescenta no NCPC a importante ferramenta do leilão eletrônico, acompanhando o momento virtual em que se vive. A partir deste momento, o leilão judicial por meio eletrônico aparece como um instituto preferencial e o leilão presencial como sendo secundário, ou seja, na impossibilidade de se realizar o leilão virtual, então, realiza-se apenas o presencial. Infelizmente, ainda se esbarra na tentativa de regulamentação deste dispositivo pelo Conselho Nacional de Justiça, mas que com certeza não tardará a se efetuar, visto que o mundo eletrônico é algo que urge.
Para Misael Montenegro Filho (2016, p. 796):
A lei processual explicitamente assumiu a sua preferência pelo leilão eletrônico, realizado através de sites credenciados, nos quais a interação entre os pretendentes à aquisição do bem penhorado e o leiloeiro é realizada de modo virtual.
Percebe-se na prática, que o leilão presencial ainda será muito utilizado e, no momento, não pode ser descartado para a utilização apenas de leilão eletrônico, já que em Comarcas do interior o público que frequenta os leilões, ainda não tem acesso a este tipo de ferramenta e presam pelo bom e velho contato presencial, o qual também é fundamental para se obter sucesso nas vendas.
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As obrigações do leiloeiro tanto no CPC/73 quanto no NCPC são basicamente as mesmas. Entre elas estão a publicação de edital, a realização de leilão onde estiverem os bens ou em algum lugar designado pelo juiz, a exposição aos interessados dos bens disponíveis para venda, depositar o valor arrecadado na alienação e prestar contas ao juízo, tudo conforme preconiza o Art. 884 do NCPC, que agora coloca em seu parágrafo único a comissão do leiloeiro como um direito do mesmo pelo serviço prestado e não como uma obrigação como antes constava. Dessa forma, percebe-se uma valorização do trabalho do leiloeiro como um essencial auxiliar da justiça.
O CPC/73 estabelecia a publicação do edital em jornal de grande circulação local, já no NCPC a regra é a publicação do edital na rede mundial de computadores, o que antes era regra agora é exceção. Para Elpídio Donizetti (2010, p. 981) “Já era tempo de o legislador processual se render à tecnologia, à virtualidade dos negócios jurídicos”. Na verdade, ele refere-se ao CPC de 1973 que já abordava a questão virtual como necessária e o NCPC vem para confirmar esta necessidade.
Assim como Leopoldino Machado de Castro Neto (2008):
[...] há um potencial imenso no Leilão Eletrônico Judicial, que pode ser muito mais bem sucedido que pelo menos a tentativa de alienação particular, pois há chances do objeto ser adquirido muitas vezes por valores maiores do que o da avaliação, algo que parecia impossível nos moldes do leilão anterior e que nos leva a conclusão de que se somente esta alteração tivesse sido feita, grande parte dos processos que chegam nessa fase, se resolveriam.
Atualmente vive-se uma cultura de compra pela internet que cresce a cada ano e a nova forma de expropriação no processo de execução chega para acelerar os tramites e o pagamento de dívidas, portanto, é de suma importância que tanto o Poder Judiciário quanto o leiloeiro se adequem aos avanços.
2.2 Avaliação, preço vil, intimações e preferencias
A avaliação de um bem dentro do processo civil refere-se a determinar um valor para o bem penhorado nos autos a partir de seu valor de mercado e análise do estado de conservação do mesmo. Pode ser entendida, também, como uma espécie de perícia ou como um exame técnico das qualidades de determinado bem para a definição de seu valor. Geralmente, é o próprio Oficial de Justiça que ao penhorar um determinado bem já lhe concede um valor, a não ser, quando o credor aceitar a estimativa de valor feita pelo próprio devedor, quando este nomeia bens à penhora, ou quando se necessita de conhecimentos especializados sobre a mercadoria ou bem imóvel, nestes casos, determinará o juiz que seja nomeado um avaliador.
Conforme Elpídio Donizetti (2010, p. 957)
A avaliação visa determinar o valor do bem para aferir a necessidade de reforço ou redução da penhora, bem como para determinar os limites da expropriação. Se a expropriação tem por fim precípuo a conversão do bem penhorado em dinheiro ou mesmo a sua utilização direta para pagamento do credor (adjudicação), curial é a necessidade de se verificar o valor dos bens penhorados.
Uma avaliação mal feita, sem a análise das condições de conservação do bem e sua inserção dentro do mercado de consumo, pode levar a frustração dos leilões e, isto, hoje em dia é uma constante no trabalho do leiloeiro. Outro fator que se percebe é o tempo decorrido entre a avaliação e a designação de datas do leilão, esse tempo, principalmente para bens móveis, acaba fazendo com que muitos bens tornem-se superavaliados, já que os mesmos geralmente são bens usados, obsoletos ou avariados e acabam se deteriorando mais ainda, e a avaliação permanece a mesma. Ou, ainda, em relação a bens imóveis, estes podem sofrer uma defasagem em função do tempo transcorrido.
Marília Ferlin (2007, p. 468 - 469) analisa as diferenças na comercialização de bens em um leilão e no mercado varejista, que serve para que a gente perceba que o maior atrativo de um leilão é o preço e que este depende de uma avaliação bem feita:
A variedade de bens oferecidos em leilão é muito limitada se comparada com a do comercio convencional. São poucas as opções.
Os bens servem ou não servem ao consumidor. São úteis ou não são. Convém ou não convém. Compra quem tem interesse pelos bens e quando o preço é muito convidativo.
A licitação de bens, pela modalidade de leilão, tem que seguir o ritual obrigatório do dia, hora e local, marcados e editados com antecedência. São oferecidas só aquelas determinadas mercadorias que constam no Edital. O pretenso comprador tem que sair de sua rotina e comparecer ao leilão de acordo com as regras anteriormente estabelecidas [...]
O consumidor precisa estar magicamente motivado para se propor e decidir a comprar em leilão. Com certeza absoluta, a situação mágica que atrai o cliente é “o preço baixo”, “o ótimo preço”, “o
preço convidativo”, “o preço muito abaixo do de mercado”, “o preço de barbada”, etc. A mercadoria tem que realmente valer a pena pelo bom estado de conservação (e de funcionamento, se for o
caso) e pelo excelente preço. (grifos do autor)
Na alienação judicial a avaliação tem uma importância crucial na definição do preço vil. O leilão judicial tem suas datas marcadas para que ocorra em dois momentos distintos. Na primeira data, ou seja, no primeiro leilão, o leiloeiro somente poderá vender os bens pelo valor de avaliação, já na segunda data, ou seja, no segundo leilão, o leiloeiro poderá oferecer os bens por preço que não seja considerado vil e, a partir daí, apresentam-se algumas considerações que devem ser levadas em conta.
Elaine Harzheim Macedo e Carolina Moraes Migliavacca (2015, p. 643) entendem que a nova lei não veda a possibilidade de venda por preço inferior ao da avaliação já no primeiro leilão:
A possibilidade de o magistrado estabelecer este preço mínimo é uma grande mudança. Num primeiro momento, pode parecer que se está a tratar daquela previsão de alienação em segunda data da hasta pública, em que o maior lanço não pode caracterizar o chamado preço vil (e que abaixo será abordado na forma como tratado pelo novo diploma legal). Porém, da leitura atenta desta subseção percebe-se que não há uma regra que estabeleça que, na primeira data designada para o leilão judicial, deva o bem ser arrematado pelo maior lanço superior à importância da avaliação, tal como previsto na lei anterior (Art. 686, VI). A regra “antes” era clara: na primeira data, a arrematação se daria pelo maior lanço superior ao da avaliação, enquanto, na segunda data, apenas pelo maior lanço. Todavia, não há dispositivo equivalente na nova legislação, do que se depreende, pela interpretação sistemática dos dispositivos e especialmente a partir da nova regra constante no Art. 885, que realmente já na primeira data do leilão judicial pode o bem ser alienado por importância inferior àquela apurada na avaliação, a partir da fixação do magistrado ou, na ausência de manifestação
deste, pelo valor que a lei agora define como mínimo para que não se considere preço vil [...]
O juiz ao determinar a venda através de leilão estabelecerá o preço mínimo, as condições de pagamento e garantias, conforme Art. 885. No CPC/1973 havia uma caução que garantiria a arrematação para possível pagamento em 15 dias, mas atualmente o juiz também define o que seria o preço mínimo para que não seja vil. Ele pode determinar que o bem seja vendido, por exemplo, por 60% do valor de avaliação, ou então, por 70% do valor de avaliação, se entender que menos que isso seja um valor considerado vil.
Para Lorena de Mello Rezende Colnago (2015, p. 369), o que mais se discute em relação às arrematações em leilão, seria exatamente sobre essa questão de se arrematar por valor inferior ao da avaliação, desde que não seja preço vil. Apesar do tempo que o arrematante precisa aguardar para tomar posse do bem, principalmente quando se entra com embargos a uma arrematação, e do inconveniente de muitas vezes ter que retirar o bem arrematado com o próprio devedor, o arrematante ainda leva vantagem quando paga por um determinado bem um valor muito inferior ao preço de mercado.
Uma das grandes mudanças foi em relação ao Art. 891 do NCPC5, que define o que seria preço vil em percentual, enquanto que no CPC anterior não haviam parâmetros definidos. Lorena de Mello Rezende Colnago (2015, p. 369) faz menção a esta questão, antes da nova legislação:
Há muita dificuldade de definir o que seja preço vil, principalmente em decorrência da sua condição de conceito jurídico indeterminado, inexistindo critério econômico apriorístico do que seja a referida expressão.
A doutrina acabava definindo vil, como 60% do valor da avaliação, mas já existiam jurisprudências e discussões no sentido de que vil seria 50% do valor. A partir do NCPC, principalmente ao que se refere no parágrafo único do Art. 891, o
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Art 891 Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
preço vil seria aquele valor abaixo do mínimo definido pelo juiz e que conste em edital e, quando não definido pelo juízo, deve-se então considerar vil o valor inferior a 50% da avaliação. Portanto, agora, existe uma definição na lei do que realmente é considerado vil.
A publicação do edital de leilão se mantém, porém com pequenas modificações, inclusive quanto a divulgação do preço mínimo. Com o novo código, juntamente com a descrição do bem também deverá constar o preço mínimo pelo qual o bem poderá ser vendido, o que com certeza atrairá mais interessados. O sítio eletrônico, a partir de agora, deve constar na publicação, já que a preferência é pelo leilão judicial eletrônico.
Agora, no novo código, define-se, que o preço alcançado no leilão deve ser pago de imediato, e não mais através de um cheque caução que poderia ser depositado no prazo de 15 dias após a arrematação, como era no CPC/73. O pagamento total da arrematação, segundo Misael Montenegro Filho (2016, p. 895) permite uma satisfação imediata do credor e o encerramento de tal execução, quando o valor levantado no leilão seja igual ou superior ao valor da dívida.
Sobre as intimações das pessoas que devem ter ciência da alienação de determinado bem, agora ela está expressa de forma mais compacta e reunida em um único Artigo. Havia, também, um rol de pessoas que não poderiam comprar em leilão e, a este rol, foi acrescentado os advogados das partes, dos quais já se discutia esta possibilidade.
Elaine Harzheim Macedo e Carolina Moraes Migliavacca (2015, p. 646) nos expõe:
Dois aspectos se pode destacar. Na nova lei, a disposição sobre as intimações está mais didática, pois reúne num único local, todas as pessoas que precisam ter ciência do leilão. Antes, a intimação do executado estava no Art 687 § 5°, enquanto as demais seguiam arroladas no Art. 698, acima transcrito. Agora, todas aparecem no novo Art. 889.
O novo Artigo também modifica o prazo de antecedência pelo qual as intimações devem ser realizadas, antes falava-se que a intimação das partes para o leilão deveria ocorrer com antecedência de 10 dias, o novo dispositivo, refere-se ao prazo de 5 dias, que acompanha o prazo pelo qual deve o edital ser publicado também, conforme Art. 887 § 1° do NCPC6.
Outra novidade é a inclusão de pessoas proibidas de participarem de leilões judiciais (Art. 890, IV, V e VI), tais como servidores públicos em geral quanto aos bens de pessoas jurídicas administrados por estes, leiloeiros que estejam encarregados por determinada venda e os advogados das partes. Entende-se que estas pessoas se beneficiam do Poder Público em processos no qual atuam, são pessoas investidas de múnus público, obrigação de atender o Poder Público e, não pode haver benefício próprio, mas sim, buscar o benefício da coletividade.
Quem ganhou preferência nas arrematações foram pessoas próximas ao executado, para se tentar diminuir os efeitos causados para estes com a venda judicial de seus bens. O direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros interessados, foi estabelecido dentro da ordem que vai do cônjuge, ao companheiro, ao descendente e ao ascendente do executado.
2.3 Parcelamento, remição e o depósito de bens
O pagamento de uma arrematação deve ser feito, preferencialmente, de forma à vista, pois essa modalidade de pagamento faz com que muitas questões dentro do processo já possam ser resolvidas, a principal delas, seria adimplir o valor devido ao credor. Mas o Código de Processo Civil prevê a existência, também, de pagamento na modalidade parcelada.
No CPC de 1973, o parcelamento em leilões se dava de maneira diferente. Poderia ser comprado parceladamente, somente bens imóveis, desde que fosse
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Art. 887. O leiloeiro público designado adotará providências para a ampla divulgação da alienação. § 1oA publicação do edital deverá ocorrer pelo menos 5 (cinco) dias antes da data marcada para o leilão.
apresentado por escrito sua proposta e fosse pelo valor de avaliação, ou seja, pelo valor oferecido no primeiro leilão, dando-se 30% de entrada.
A partir do NCPC, desde 2016, então, o arremate que tem interesse em comprar de forma parcelada deverá pagar 25% de entrada e o saldo deverá ser parcelado em até 30 meses, tanto pelo valor de avaliação quanto pelo valor estipulado em segundo leilão, desde que não seja considerado preço vil.
Através da nova norma, também é possível a compra de forma parcelada de bens móveis, mas para esta modalidade deve o interessado garantir a compra com uma caução idônea. Para bens imóveis a garantia sempre será o próprio bem. Para os autores Luiz Alberto Pereira Ribeiro e Marco Antônio César Villatore (2015), os Tribunais Regionais do trabalho já permitiam a possibilidade de parcelamento, mas também com certas divergências quanto a lances abaixo do valor de avaliação e se estaria restrito a bens imóveis.
O parcelamento pelo valor do segundo leilão, na prática, atraiu um número muito maior de interessados aos leilões, basta saber se o crédito do exequente não restará prejudicado com o inadimplemento em relação a estes parcelamentos. Para isso, o legislador tratou de incluir alguns parágrafos ao Artigo 895, que trazem garantias ao credor, ou seja, acrescentou uma multa de 10% em caso de atraso no pagamento de qualquer parcela e autoriza o exequente a pedir a resolução da arrematação, ou ainda, a possibilidade de promover uma execução contra o arrematante quando não efetuar o pagamento das parcelas.
O legislador, ainda, se preocupou em garantir que o pagamento à vista, seja preferencial sobre o pagamento parcelado, já que aquele sempre dará uma solução mais célere ao processo.
O CPC de 1973, previa em seus Artigos 787 a 790, que houvesse possibilidade de um pedido de remição7 de bens quando o cônjuge, o descendente
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Remição: O mesmo que remir. Remir: Tirar uma propriedade de um ônus através de seu pagamento. Remissão: Ato ou efeito de remir, de perdoar. Quitação. (PIERRE, 2008, p. 236).
ou ascendente do devedor, dentro de um prazo de 24 horas, entre a arrematação e a assinatura do auto pelo juiz, depositasse o valor da alienação.
Esta possibilidade trazia uma grande insegurança para as pessoas interessadas em arrematar bens em um leilão, tanto que em 2006 com a Lei 11.382, tais Artigos teriam sido revogados, devolvendo ao arrematante uma certa segurança para seus lances.
Já com o NCPC, se inclui o Art. 9028, o qual não possui correspondência no CPC/73 quando refere-se que pode o executado remir o bem hipotecado até a assinatura do auto de arrematação, oferecendo preço igual ao do maior lance oferecido, volta à tona o temor do arrematante que pode ver frustrado seu interesse em adquirir determinado imóvel em leilão.
Outra questão importante a ser discutida, e que já foi pincelada no primeiro capítulo, refere-se ao recolhimento e depósito dos bens penhorados.
Para Marília Ferlin (2007, p. 568 e 569):
Depositário é, pois, todo aquele que fica responsável por alguma coisa, por vontade própria, através da formalização documental do ato de depósito, emitido pelo juízo.
Isso explica que alguém, ao aceitar a incumbência de ser o depositário e assinar o documento, está sabendo que:
a) aquele(s) determinado(s) bem(ns) está(ão) constrito(s) em nome de algum processo;
b) ele, a partir daquele momento, é o responsável pelo(s) bem(ns) e responderá pela integridade do(s) mesmo(s).
Para a Justiça, poderá ser o depositário, em tais circunstâncias: o próprio devedor, ou outra pessoa qualquer desde que seja idônea, ou o Leiloeiro Público Oficial.
O depositário judicial é aquele que é nomeado pelo juiz e passa a figurar como um auxiliar da Justiça, sendo em muitos casos, o próprio leiloeiro que figura tanto como um auxiliar para a venda do bem, como um auxiliar para armazenar o bem.
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Art 902. No caso de leilão de bem hipotecado, o executado poderá remi-lo até a assinatura do auto de arrematação, oferecendo preço igual ao do maior lance oferecido.
