Exmo. Sr. Dr. Juiz da 7 ª Vara Cível da Comarca de Campinas SP. Processo nº

Exmo. Sr. Dr. Juiz da 7

ª

_{Vara Cível da Comarca de Campinas – SP.}

Processo nº 1016093-82.2014.8.26.0114

Luiz Claudio Nóbrega de Souza, Perito nomeado nos Autos do processo nº

1016093-82.2014.8.26.0114 – ação Procedimento Comum Cível - Despesas Condominiais, neste

Juízo requerido por Condomínio Edifício Jaguanum, que contende com Olímpio Amélio Maia,

vem requerer a liberação dos honorários depositados à disposição deste Juízo, visto que

junta o laudo pericial e o M. L. E., anexos.

Nestes termos

pede deferimento.

Campinas, 10 de fevereiro de 2020.

Luiz Claudio Nóbrega de Souza

membro do Ibape-SP.

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LAUDO PERICIAL

Vistoria e avaliação de imóvel residencial (apartamento), à

Rua Coronel Quirino, 736, apto. 01, 1° andar e vagas de

garagem n° 14, 28 e 28, do Edifício Jaguanum, Cambuí –

Campinas, contendo: sala de estar, sala de jantar,

circulação interna, lavabo, quatro dormitórios com

banheiro (possuindo um deles também closet), varanda,

copa, despensa, cozinha, área de serviço, dormitório de

empregada e banheiro de empregada, com uma área útil

de 258,4700ms2, área comum de 53,2604ms2, área real

total de 311,7304ms2, área equivalente de construção de

311,7304ms2.

2020

Luiz Claudio Nóbrega de Souza

C.R.E.A. 84-1-06413-0 pós-graduado em avaliação de empresas e projetos engenheiro civil

[email protected]

23/01/2015

SUMÁRIO

1.

IDENTIFICAÇÃO PROCESSUAL ... 4

2.

OBJETO DA AÇÃO ... 4

3.

OBJETIVO DO LAUDO ... 4

3.1.

ARTIGOS

474

E

466.

§

2O

DO

CPC ... 4

3.2.

DA

DOCUMENTAÇÃO

DOS

AUTOS

DO

PROCESSO ... 4

4.

VISTORIA ... 5

4.1.

LOCALIZAÇÃO ... 5

4.2.

SITUAÇÃO ... 6

4.3.

DA

LOCALIDADE ... 6

4.4.

DO

LOGRADOURO ... 6

4.5.

DO

ZONEAMENTO ... 7

4.6.

MAPA

DE

ZONEAMENTO ... 8

4.7.

FOTOS ... 10

4.8.

DA

UNIDADE

VISTORIADA ... 10

5.

METODOLOGIA UTILIZADA ... 19

5.1.

MÉTODO

DE

COMPARAÇÃO ... 19

6.

QUESITOS ... 23

7.

ENCERRAMENTO ... 24

7.1.

VALOR

DE

MERCADO ... 24

8.

ANEXOS ... 26

8.1.

M.

L.

E. ... 26

8.2.

CÓPIA

DO

IPTU

–

APARTAMENTO ... 27

8.3.

CÓPIA

DO

IPTU

–

VAGA

14... 28

8.4.

CÓPIA

DO

IPTU

–

VAGA

28... 29

8.5.

CÓPIA

DO

IPTU

–

VAGA

29... 30

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1.

IDENTIFICAÇÃO PROCESSUAL

Vara: 7

ª

_{Vara Cível}

Número do Processo: 1016093-82.2014.8.26.0114

Comarca: Campinas

Tipo de ação: Procedimento

Comum

Cível

-

Despesas

Condominiais

Estado: SP

Autor: Condomínio Edifício Jaguanum

Réu: Olímpio Amélio Maia

2.

OBJETO DA AÇÃO

A presente ação tem por objetivo o pagamento por parte do Requerido, da quantia de

R$ 12.114,68 (fevereiro/2016), referente às despesas condominiais do imóvel situado à Rua

Coronel Quirino, 736 - apto. 01, 1° andar e vagas de garagem n° 14, 28 e 29 - Cambuí -

Campinas

3.

OBJETIVO DO LAUDO

O presente Laudo tem por objetivo a avaliação do imóvel (apartamento) situado à Rua Coronel

Quirino, 736 - apto. 01, 1° andar e vagas de garagem n° 14, 28 e 29 - Cambuí -

Campinas, tendo como referência o mês de fevereiro de 2020.

3.1.

ARTIGOS 474 E 466. § 2O DO CPC

Conforme preveem os artigos 474 e 466. § 2o do CPC, as partes foram comunicadas do local,

data e hora da vistoria.

3.2.

DA DOCUMENTAÇÃO DOS AUTOS DO PROCESSO

Data

Documentos

Fls.

dos

Autos

08/03/2017 Matrícula 35.193 do 1° Oficial de Registro de Imóveis de Campinas

- SP

31/34

4.

VISTORIA

A presente vistoria refere-se ao imóvel situado à Rua Coronel Quirino, 736 - apto. 01, 1°

andar e vagas de garagem n° 14, 28 e 29 - Cambuí - Campinas, tendo sido efetuada em

janeiro de 2020, de acordo com as fotos e descrição abaixo.

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4.2.

SITUAÇÃO

4.3.

DA LOCALIDADE

Serviços Públicos : água luz telefone gás Ocupação do Solo :

Alto

Padrão :

Alto

Uso Com./Ind. :

Alto

Atividade Predominante

: Comercial Densidade

residencial

: Baixo Uso Residencial :

Multifamiliar

Infraestrutura : ônibus metrô trem escola comércio de bairro shopping praça restaurantes

Obs. :

4.4.

DO LOGRADOURO

Fluxo Veículos :

Alto

Iluminação : Metálica

Fluxo Pedestres :

Médio

Capeamento : Com guias Asfalto Pista :

Simples

Canteiro central :

Com

Topologia :

Em aclive/declive

Via :

Coletora

Especiais (-) : ponto de ônibus boate comunidade de baixa renda Especiais (+)

Loteamento

: segurança portaria 24h circuito de TV interfone portão automático guarita

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4.6.

MAPA DE ZONEAMENTO

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4.7.

FOTOS

Foto no. 1 – Vista do logradouro

Foto no. 2 – Vista da fachada do condomínio

ao nível do logradouro

4.8.

DA UNIDADE VISTORIADA

Trata-se de unidade residencial (apartamento) de padrão alto, composta de:

Social:

Sala de estar: 01 Sala de jantar: 01 Banheiro: 01 de empregada e 01 lavabo

Quarto: 04 suítes (01 c/ closet) e 01 quarto de empregada

Garagem coberta: 03 vagas

Serviço:

Cozinha: 01 Copa: 01 Despensa: 01 Área de Serviço: 01

Área Útil: 258,47m

2[1]_.

Estado geral do imóvel: Regular.

4.8.1. APARTAMENTO - MATRÍCULA NO. 35.193 DO 1° OFICIAL DE REGISTRO DE

IMÓVEIS DE CAMPINAS – SP

Apartamento n° 01, do 1° pavimento, do prédio, em construção, denominado “Edifício Jaguanum”, situado à Rua Coronel Quirino, 736, nesta cidade e 1° subdistrito, contendo: sala de estar, sala de jantar, circulação interna, lavabo, quatro dormitórios com banheiro (possuindo um deles também closet), varanda, copa, despensa, cozinha, área de serviço, dormitório de empregada e banheiro de empregada, com uma área útil de 258,4700ms2, área comum de 53,2604ms2, área real total de 311,7304ms2, área equivalente de construção de 311,7304ms2, mais uma parte ideal de 6,531189306% no todo do terreno que mede 20,00ms de frente para a Rua Coronel Quirino, igual medida nos fundos, da frente aos fundos, de ambos os lados mede 40,00ms e a área de 800m00ms2, confrontando de um lado com Romeu Cantusio, de outro lado com Alzira Ferreira Coutinho e nos fundos com João Vedovello.

4.8.2. VAGAS - MATRÍCULAS NO. 35.194, 35.195 E 35.196 DO 1° OFICIAL DE REGISTRO

DE IMÓVEIS DE CAMPINAS – SP

As respectivas matrículas das vagas de garagem não foram juntadas aos autos do processo.

4.8.1. ASPECTOS EXTERNOS DO PRÉDIO

Fotos nos. 3 e 4 – Vista das sacadas

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4.8.2. ASPECTOS INTERNOS DA UNIDADE

Foto no. 7 – Vista da sala de estar

Foto no. 8 – Vista da sala de jantar

Fotos nos. 10 e 11 – Vista da copa

Foto no. 12 – Vista do corredor de

acesso à cozinha, despensa e área

de serviço

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Foto no. 14 – Vista da cozinha

Foto no. 15 – Acesso à área de

serviço e depósito

Foto no. 16 – Vista da área de

serviço

Foto no. 17 – Vista de depósito

(quarto de empregada)

Foto no. 18 – Vista do banheiro

de empregada

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Fotos nos. 20 e 21 – Vista da suíte

Foto no. 24 – Acesso à suíte

Foto no. 25 – Vista do closet

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Foto no. 28 – Vista da sala (antes

suíte)

5.

METODOLOGIA UTILIZADA

No desenvolvimento da avaliação é desejável o emprego de método de cálculo, desde que

calçado em raciocínios confiáveis e processos condizentes com os objetivos do trabalho, além

disso, existam meios técnicos suficientes para se atingir o fim visado. No presente caso,

empregarei o método

comparativo.

5.1.

MÉTODO DE COMPARAÇÃO

A Comparação é, sem dúvida, a mais adequada ferramenta de que dispomos para aferir medidas,

porém é fundamental a seleção dos meios adequados para tal fim.

O Método Comparativo de dados de mercado é definido pela norma NBR14653-1/2 da ABNT

(Avaliação de imóveis urbanos), como aquele que define o valor através da comparação com

dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, que podem

ser ponderadas por homogeneização.

5.1.1. TRATAMENTO ESTATÍSTICO

No presente caso será adotada a Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n < 30), com

distribuição "t" de Student, com 80% de confiabilidade. O coeficiente de variação expressa a

relação entre o desvio padrão e a média aritmética, a amostra foi saneada pelo método da

dispersão de Chauvenet (em relação à média).

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5.1.2. ELEMENTOS COMPARATIVOS

EL; Valor

N°

R$

1 1848-19-01RUA_CAMBUÍCORONEL QUIRINO 736 1.250.000,00 252,00 OFERTA COMPRA/VENDA fev-20

2 1848-19-02RUA_CAMBUÍCORONEL QUIRINO 736 1.500.000,00 258,00 OFERTA COMPRA/VENDA fev-20

3 1848-19-03RUA CORONEL QUIRINO 1639

CAMBUÍ 1.180.000,00 129,00 OFERTA COMPRA/VENDA fev-20

4 1848-19-06AVENIDA BENJAMIN CONSTANT_{2050 CAMBUÍ} 1.200.000,00 268,00 OFERTA COMPRA/VENDA fev-20

5 1848-19-07RUA CORONEL FRANCISCO

ANDRADE COUTINHO 04 CAMBUÍ 995.000,00 204,00 OFERTA COMPRA/VENDA fev-20

6 1848-19-08 RUA SÃO PEDRO 168 CAMBUÍ 850.000,00 250,00 OFERTA COMPRA/VENDA fev-20

7 1848-19-09RUA_CAMBUÍCORONEL QUIRINO 751 1.450.000,00 185,00 OFERTA COMPRA/VENDA fev-20

8 1848-19-10RUA ALFERES DOMINGOS 9

CAMBUÍ 1.750.000,00 254,00 OFERTA COMPRA/VENDA fev-20

9 1848-19-11RUA DOUTOR ANTÔNIO DA COSTA_{CARVALHO 577 CAMBUÍ} 1.340.000,00 214,00 OFERTA COMPRA/VENDA fev-20

REAL/OFERTA -TOWER IMÓVEIS (19) 3849-5360 (19) 99955-9907 GALANTE IMÓVEIS (19) 3797-1544 START IMÓVEIS (19) 3705 9555 START IMÓVEIS (19) 3705 9555 Elementos Pesquisados

ANUNCIANTE JULIANO MICHELAN DA COSTA (19) 97415-7848 (19) 99183-1720

CRIAR SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS (19) 3751-1111 (19) 99506-6294 ELITE CAMPINAS IMÓVEIS (19)

3044-2258 (19) 97410-4849 NEGOCIAÇÃO

ENDEREÇO

RUMO IMÓVEIS (19) 3794-1900

A.C. (m²) DATA FONTE

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6.

QUESITOS

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7.

ENCERRAMENTO

O presente Laudo obedeceu aos seguintes princípios:

Inspecionei pessoalmente o imóvel objeto do presente trabalho e elaborei o presente estudo,

cujas análises, opiniões e conclusões expressas, são baseadas em: pesquisas, dados, diligências e

levantamentos verdadeiros e corretos e teve por finalidade, através do levantamento destes,

narrar e fazer comparações com todos os elementos ao meu alcance.

O presente trabalho foi elaborado com a perfeita observância aos postulados constantes no

Código de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia e de acordo com as normas vigentes, bem como apoiado em minha experiência

profissional.

Foi tido como pressuposto básico que as informações prestadas por terceiros são precisas e

confiáveis, bem como os elementos constantes da documentação estão corretos.

A perícia não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia, excluídas ou

implícitas no exercício da função a que foi designado, e que estejam estabelecidas em leis,

códigos e/ou regulamentos próprios.

Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne a defeitos em documentações

fornecidas a este profissional, por não se integrarem ao escopo deste trabalho.

Declaro que realizei todas as atividades deste trabalho com absoluta liberdade e isenção.

Não foram considerados, em nenhum dos imóveis objeto deste trabalho e/ou nos imóveis

relativos aos dados comparativos, qualquer tipo de restrições referentes a passivos ambientais.

Para efeito de avaliação considerei os imóveis como estando livre de débitos de IPTU ou de

quaisquer outros, exceto caso tal informação esteja declarada no laudo.

Quaisquer outras informações relevantes sobre o imóvel avaliando eventualmente não constante

dos autos, não foram objeto de análise deste trabalho.

7.1.

VALOR DE MERCADO

Conforme NBR 14653-1/2, temos que valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se

negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das

condições do mercado vigente.

O valor final de mercado, estimado para compra / venda do imóvel é de:

R$ 1.055.500,00

(um milhão e cinquenta e cinco mil e quinhentos reais).

Valor este que reflete perfeitamente a realidade mercadológica para o imóvel em tela a partir de

fevereiro de 2020

.

Nada mais tendo a acrescentar, dando por concluído o presente trabalho composto por 34 folhas

impressas e rubricadas, sendo esta assinada e a última referente a credenciais, o Perito coloca-se

à disposição das partes interessadas para quaisquer esclarecimentos que venham ser úteis.

Campinas, 10 de fevereiro de 2020.

Luiz Claudio Nóbrega de Souza

membro do IBAPE-SP

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8.

ANEXOS

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Página 30 de 34

8.6.

CREDENCIAIS

Qualificação Profissional

Pós-Graduação em Avaliação de Empresas e Projetos - FGV - Fundação Getúlio Vargas, Rio

de Janeiro, 1996;

Engenheiro Civil e Calculista - Escola de Engenharia Veiga de Almeida, Rio de Janeiro,

formado em 1984.

Assistente Técnico em diversos processos em São Paulo e Rio de Janeiro;

Membro titular do IBAPE-SP

Membro do instituto de engenharia de São Paulo – IE-SP.

Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM.

Diretor da empresa L. C. Nóbrega Consultoria e Serviços Ltda. (desde 1989)

8.6.1. TRAJETÓRIA PROFISSIONAL

Mês/Ano

Local

Vara

Juiz

Atividade

1990 / 1999 Rio de Janeiro / Ilha

do Governador

1a.

Renato Simoni

Perito judicial

1990 / 1998 Rio de Janeiro / Ilha

do Governador

2a.

Celso Gonçalves

Sardinha

Perito judicial

1990 /

atualidade

Rio de Janeiro /

PRIMAR

ADMINISTRADORA

Assistente técnico

1992 /

atualidade

Campinas

5a.

Jamil Miguel –

Heliana Maria

Coutinho Hess /

Renata Manzini

Perito Judicial

1992/

Campinas

4a.

Meibel Farah

Perito Judicial

1993/1999

Campinas

3a

Antonio Mário

Figliolia

Perito Judicial

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Mês/Ano

Local

Vara

Juiz

Atividade

1996/1998

Rio de Janeiro

Avaliador do BANCO DO BRASIL

1998/2013

Gasoduto Bolivia –

Brasil – Campinas

Apiaí

Diversas

Assistente técnico da

PETROBRAS SA / TBG

2000/1999

São Paulo – 2a. Vara

Cível Santo Amaro

3a

Antonio Mário

Figliolia

Perito Judicial

2002 /

atualidade

Campinas Vila

Mimosa

1a.

ALFREDO LUIZ

GONÇALVES

Perito Judicial

2004/2013

Gasoduto Campinas

Rio

Diversas

Assistente técnico da

PETROBRAS SA / TBG

2007/2015

Atibaia

1a.

MARCOS COSME

PORTO

Perito Judicial

2007/2017

Cosmópolis

Única

MARIA THEREZA

NOGUEIRA PINTO

Perito judicial

2007/2018

Campinas

3a.

VFAM

VENILTON

CAVALCANTE

MARRERA

Perito Judicial

2007/2018

Campinas

2a.

FÁBIO HENRIQUE

PRADO DE

TOLEDO

Perito Judicila

2008/2013

Gasodutos Gastau /

Jacutinga

Diversas

Assistente técnico da

PETROBRAS SA / TBG

2009 /

atualidade

Campinas – Vila

Mimosa

2a.

EGON BARROS DE

PAULA ARAÚJO

Perito Judicial

2009 /

atualidade

Campinas – Vila

Mimosa

5a.

MARISTÉLA

TAVARES DE

OLIVEIRA FARIAS

Perito Judicial

2009 /

atualidade

Campinas – Vila

Mimosa

3a.

CÁSSIO

MODENESI

BARBOSA

Perito Judicial

2009 /

atualidade

Estado de São Paulo Diversas

Assistente técnico DER-SP

2009/atualidade

Conchal

Única RAFAEL PAVAN DE

M. FILGUEIRA /

LEONARDO

DELFINO /

diversos

Perito Judicial

2009/2015

Campinas

2a. VFP

Heliana Maria

Coutinho Hess

2011 /

atualidade

Campinas

1a.

VFAM

LUIZ ANTÔNIO

ALVES TORRANO

Perito Judicial

Mês/Ano

Local

Vara

Juiz

Atividade

2011/2015

Campinas

6a.

GILBERTO LUIZ

CARVALHO

FRANCESCHINI

Perito Judicial

2012/2013

Diversos

Auditor de obras BRADESCO

S.A.

2012/2018

Valinhos

3a.

PAULO ROGÉRIO

SANTOS

PINHEIRO

Perito Judicial

2013 /

atualidade

Campinas

7a.

GUSTAVO

PISAREWSKI

MOISÉS / CELSO

ALVES DE

REZENDE

Perito Judicial

2014 /

atualidade

Indaiatuba

1a.

PATRÍCIA BUENO

SCIVITTARO

Perito Judicial

2014/2019

Indaiatuba

3a.

CAMILA

CASTANHO

OPDEBEECK /

ERIKA

FOLHADELLA

COSTA

Perito Judicial

2015/2016

Estado De São Paulo

Consultor Caixa Seguradora

2016/2020

Americana

1a

FABIANA CALIL

CANFOUR DE

ALMEIDA

Perito Judicial

2016/2018

Indaiatuba

2a.

CAMILA

CASTANHO

OPDEBEECK

Perito Judicial

8.6.2. CURSOS COMPLEMENTARES

Avaliação de Imóveis

Metodologia Científica Aplicada a Avaliação de Imóveis - ABENC/RJ Engenharia Legal e de Avaliações - SEARJ.

Legislação Urbanística do Rio de Janeiro - SEARJ. Engenharia de Avaliações - UERJ.

Avaliação de Bens por Inferência Estatística - UFSC.

Danos Ambientais

Técnicas de Avaliação, Classificação, Tratamento e Disposição dos Resíduos Sólidos Industriais - CETESB. Gerenciamento Econômico Aplicado ao Meio Ambiente. - UERJ.

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Estruturas de Concreto

Projeto e Cálculo de Fundações - IBAM.

Projeto e Cálculo de Estruturas de Concreto Armado - IBAM.

Outros

Viabilidade Econômica da Incorporação Imobiliária – S&T Cursos. NBR 12721:2006 – S&T Cursos.

Manejo de Águas Pluviais – Parte I – ABNT. Manejo de Águas Pluviais – Parte II – ABNT. Engenharia Econômica - IBAM.

Impermeabilização - DENVER.

Estatística II - Universidade Estácio de Sá.

Revitalização de Centros Urbanos, Perspectivas para Campinas-SP – HABICAMP. Perícias em edificações – IBAPE-SP.

8.6.3. SEMINÁRIOS E CONGRESSOS

XV COBREAP - Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações - IBAPE – CREA. XII COBREAP - Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações - IBAPE – CREA. X COBREAP - Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações - IBAPE – CREA- UFGRS. IX COBREAP - Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações - IBAPE - CREA. VIII COBREAP - Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações - IBAPE - UFSC. Seminário Paulista de Avaliações e Perícias - IBAPE/SP.

Seminário Abrasce de Outlet Centers - ABRASCE.

IV Congresso Brasileiro de Defesa do Meio Ambiente - Clube de Engenharia/UFRJ. I Seminário de Normas Internacionais de Avaliação – IBAPE - CREA