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L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

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Academic year: 2022

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR

Execução de Titulo Extrajudicial

Processo Digital nº 1007264-52.2017.8.26.0100

JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP 1636, CPF nº 128.156.718- 32, Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que BANCO BRADESCO move em face de COML OMEGA DE PRODS P/ AVIC LTDA E OUTROS, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

1.0 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O signatário foi honrado com a nomeação de fls.124, para avaliar os imóveis descritos na Matriculas de Nºs 18.541, do 2º Ofício de Registro de Imóveis,19.230, 2º ORI, 19,229, 2º ORI – Todos em São Caetano do Sul, a seguir transcrito:

“Apartamento nº 34, localizado no 3º andar ou 4º pavimento do EDIFICIO N° 76, do CONDOMINIO EDIFIO TARUMÃ, situado a Rua HUMBERTO FERNANDES FORTES Nº 401, componente do CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL DOS JORNALISTAS – 3ª etapa, nesta cidade e comarca de São Caetano do Sul, possuindo dois dormitórios, sala cozinha, banheiro, e área de serviço, com área útil de 51,670m² e área comum de 5,1268m² , e área total de 56,7968m², Unidade Autônoma, Designada Apartamento nº 32, localizado no 3º andar do EDICICIO JOÃO LORENZETI, Situado a Rua Rio Grande do Sul, 770, possuindo 3 dormitórios, seno um suíte, banheiro

o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44Fto é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 .

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: mktoscano@superig.com.br e mktoscano3@gmail.com

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social, terraço, sala ,c cozinha, área de serviço, banheiro e dependência de empregada, com área útil de 141,90m², área comum de 17,48m²,e área total de 160,38m², Unidade Autônoma , Designada Box nº 21,22( vinte e um e vinte e dois )a Rua Rio Grande do Sul nº 770nesta cidade de São Caetano do Sul, com área de 25,40m² ”

1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS

Não houve indicação de assistentes técnicos.

2.0 - QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO (IMOVEL 1 )

TIPO DO IMÓVEL Apartamento Residencial

LOCAL RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES,

401, CENTRO DE SÃO CAETANO DO SUL

MATRÍCULA Nº 18.541 – 2º ORI – SÃO CAETANO DO

SUL

CONTRIBUINTE N/C

QUADRO DE ÁREAS Área Útil...51,6700m² Área Comum...5,1268m² Área Total...56,7968m²

NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula

VALOR DE MERCADO: R$ 290.000,00

DATA DA AVALIAÇÃO: 14/05/2018

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44F3DEste documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1115421-56.2016.8.26.0100 e código 6C7D327.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RODRIGO FREITAS DA SILVA, protocolado em 18/04/2019 às 17:05 , sob o número WJMJ19405453580 .

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

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3.0 – OBJETIVO

O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc.

4.0 - METODOLOGIA – DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

Para determinação do valor do imóvel será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes.

5.0 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO

o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44Fto é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 .

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5.1 – VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL 1

Após tentativas infrutíferas, em dias e horários distintos, para localização dos moradores do imóvel objeto da avaliação, no dia 10, pp, o signatário retornou à Rua, Humberto Fernando Fortes, 401, centro de São Caetano do Sul, onde não obteve êxito em vistoriar o imóvel citado, o signatário foi acompanhado pelo Sr. Eduardo, Subsíndico, a qual acompanhou a vistoria do imóvel semelhante em questão, tendo o signatário produzido fotografias digitais, que concedem boa noção do imóvel e serão apresentadas a seguir.

5.2 – VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL 2

Prejudicado devido ausência do morador

FOTO Nº 01

Vista parcial entrada do Conjunto Tarumã

FOTO Nº 02

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44F3DEste documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1115421-56.2016.8.26.0100 e código 6C7D327.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RODRIGO FREITAS DA SILVA, protocolado em 18/04/2019 às 17:05 , sob o número WJMJ19405453580 .

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FOTO Nº 03

Vista parcial da entrada do edifício

5.3 – CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES

A Rua HUMBERTO FERNADO FORTES, no trecho em consideração, tem perfil levemente inclinado, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no Bairro Centro de São Caetano do Sul

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5.4 – CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO TARUMÃ

5.5 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

Trata-se de apartamento padrão, com área privativa de 51,6700m2, composto 2 dormitórios, sala cozinha banheiro, área de serviço e garagem.

5.6 – CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO Prejudicada devido a não vistoria

IDADE 30

TIPO Residencial

ESTADO DE CONSERVAÇÃO Regular

PORTARIA Sim

ZELADORIA Sim

ELEVADORES Não

ANDARES APTOS/ANDAR 04 andares - 04 apto por andar

PISCINA Sim

SAUNA Não

SALÃO DE FESTAS Sim

SALÃO DE JOGOS Sim

SALA DE GINASTICA Sim

JARDINS Sim

TV A CABO Sim

VIGILANCIA ELETRONICA Sim

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44F3DEste documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1115421-56.2016.8.26.0100 e código 6C7D327.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RODRIGO FREITAS DA SILVA, protocolado em 18/04/2019 às 17:05 , sob o número WJMJ19405453580 .

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

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6.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS

R1

Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL

Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL

Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Ofert

a

Valor: R$ 270.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F

Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão:

PADRAO SEM ELEVADOR

Idade Estimada:

Conservação:

Bom

Área Privativa: 51,00 m²

Área Total: Área Comum: Área Privativa: 51,00 m²

Infra-Estrutura:

Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA Fonte de Informação:

Imobiliária: K e L IMOVEIS Fone: 96738.7736 / 98368.5540

VV CM²

R$ 270.000,00 51,00 R$ 5.294,11

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R2

Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL

Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL

Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Ofert

a

Valor: R$ 310.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F

Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão:

PADRAO SEM ELEVADOR

Idade Estimada:

Conservação:

Bom

Área Privativa: 51,00 m²

Área Total: Área Comum: Área Privativa: 51,00 m²

Infra-Estrutura:

Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA Fonte de Informação:

Imobiliária: JOSY CORRETORA Fone: 986996115 / 98327.5651

VV CM²

R$ 310.000,00 51,00 R$ 6.078,43

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R3

Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL

Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL

Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Ofert

a

Valor: R$ 280.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F

Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão:

PADRAO SEM ELEVADOR

Idade Estimada:

Conservação:

Bom

Área Privativa: 51,00 m²

Área Total: Área Comum: Área Privativa: 51,00 m²

Infra-Estrutura:

Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA Fonte de Informação:

Imobiliária: GONÇALVES IMOVEIS Fone:

4225.1000

VV CM²

R$ 280.000,00 51,00 R$ 5.490,19

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R4

Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL

Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL

Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Ofert

a

Valor: R$ 290.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F

Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão:

PADRAO SEM ELEVADOR

Idade Estimada:

Conservação:

Bom

Área Privativa: 51,00 m²

Área Total: Área Comum: Área Privativa: 51,00 m²

Infra-Estrutura:

Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA Fonte de Informação:

Imobiliária: LUIZ CORRETOR Fone:

99437.3664

VV CM²

R$ 290.000,00 51,00 R$ 5.686,27

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R5

Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL

Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL

Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Ofert

a

Valor: R$ 279.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F

Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão:

PADRAO SEM ELEVADOR

Idade Estimada:

Conservação:

Bom

Área Privativa: 51,00 m²

Área Total: Área Comum: Área Privativa: 51,00 m²

Infra-Estrutura:

Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA Fonte de Informação:

Imobiliária: DATENA IMOVEIS Fone:

4861.0906

VV CM²

R$ 279.000,00 51,00 R$ 5.470,58

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6.1 - METODOLOGIA DE CÁLCULO

Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado coo base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1.

A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue.

6.2- RESULTADOS DAS COLETAS

R1

VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M²

R$ 270.000,00 51,00 R$ 5.294,11

R2

VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M²

R$ 310.000,00 51,00 R$ 6.078,43

R3

VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M²

R$ 280.000,00 51,00 R$ 5.490,19

R4

VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M²

R$ 290.000,00 51,00 R$ 5.686,27

R5

VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M²

R$ 279.000,00 51,00 R$ 5.470,58

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SOMATÓRIO

VGV – VALOR GLOBAL VENDA ÁREA TOTAL DOS REFERENCIAIS

R$ 1.429.000,00 255,00 Metros Quadrados

7.0 - CÁLCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)

Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração

R1 = R$ 1.429.000,00 ÷ m² ÷ 1 = R$ 255,00/m²

IA = R$ 5.603,92 × 51,00m² = R$ 285.799,92

MEDIA ÁREA IA CUSTO IA

R$ 5.603,92 51,00m² R$ 285.799,92

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Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: mktoscano@superig.com.br e mktoscano3@gmail.com

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ABREVIATURAS UTILIZADAS IA - Imóvel Avaliando M² - Metro Quadrado R(N) - Referenciais

VL / V - Valor da Locação/ Venda ATC - Área Total Construída CM² - Custo por Metro Quadrado VGL / V - Valor Global da Locação/Venda VM - Valor Médio

8.0 – VALOR DO IMÓVEL

Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando o

APARTAMENTO Nº 34, DO CONDOMINIO EDIFICIO 76, EDIFICIO TARUMÃ, RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES,401 em

R$ 290.000,00

(DUZENTOS E NOVENTA MIL REAIS)

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

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IMÓVEL 2

TIPO DO IMÓVEL Apartamento Residencial

LOCAL

Rua Rio Grande do Sul, 770, 3º andar apartamento nº 32, EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZETI, São Caetano do Sul - São Paulo/SP

MATRÍCULA 19.229- 2º ORI

CONTRIBUINTE 03.023.230

QUADRO DE ÁREAS

Área Útil: 141,90m² Área Comum: 18,48m² Área Total 160,38m²

NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matricula do imóvel

VALOR DE MERCADO:

R$ 890.000,00

DATA DA AVALIAÇÃO: 14/05/2018

o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44Fto é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 .

(16)

Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: mktoscano@superig.com.br e mktoscano3@gmail.com

Página16

9.0– VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL 2

Após tentativas infrutíferas, em dias e horários distintos, para localização dos moradores do imóvel objeto da avaliação, no dia 10, pp, o signatário retornou à Rua,

Rio Grande do Sul, 770, centro de São Caetano do Sul, onde não obteve êxito em vistoriar o imóvel citado, o signatário foi acompanhado pelo Sr. Juvenal, Zelador, a qual acompanhou a vistoria do imóvel semelhante em questão, tendo o signatário produzido fotografia digital das vagas de garagem e fachada do Edifício Jacob João Lorenzetti, que concedem boa noção do imóvel e serão apresentadas a seguir.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44F3DEste documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1115421-56.2016.8.26.0100 e código 6C7D327.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RODRIGO FREITAS DA SILVA, protocolado em 18/04/2019 às 17:05 , sob o número WJMJ19405453580 .

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

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Fachada do Edifício João Jacob Lorenzetti

9.1 – CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO TARUMÃ

9.2 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

IDADE

TIPO Residencial

ESTADO DE CONSERVAÇÃO Bom

PORTARIA Sim

ZELADORIA Sim

ELEVADORES Sim

ANDARES APTOS/ANDAR 03 elevadores - 04 apto por andar

PISCINA Sim

SAUNA Não

SALÃO DE FESTAS Sim

SALÃO DE JOGOS Sim

SALA DE GINASTICA Sim

JARDINS Sim

TV A CABO Sim

VIGILANCIA ELETRONICA Sim

o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44Fto é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 .

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: mktoscano@superig.com.br e mktoscano3@gmail.com

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Trata-se de apartamento padrão, com área privativa de 141,90m, composto 3dormitórios, sala cozinha banheiro, área de serviço, dep de empregada e 2 vagas de garagem.

9.3 – CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO Prejudicada devido a não vistoria

10.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS

R1

Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL

Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL

Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL, 868 Empreendimento:

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Ofert

a

Valor: R$ 700.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F

Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão:

PADRAO COM ELEVADOR

Idade Estimada:

Conservação:

Bom

Área Privativa: 112,00 m²

Área Total: Área Comum: Área Privativa: 112,00 m²

Infra-Estrutura:

Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA Fonte de Informação:

Imobiliária: OMINI NEG. INTERMEDIARIOS LTDA Fone: 99973.4643

VV CM²

R$ 770.000,00 112,00 R$ 6.250,00

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44F3DEste documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1115421-56.2016.8.26.0100 e código 6C7D327.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RODRIGO FREITAS DA SILVA, protocolado em 18/04/2019 às 17:05 , sob o número WJMJ19405453580 .

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

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R2

Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL

Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL

Endereço: RUA RIO GRADE DO SUL,1030 Empreendimento:

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Ofert

a

Valor: R$ 775.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F

Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão:

PADRAO COM ELEVADOR

Idade Estimada:

Conservação:

Bom

Área Privativa: 112,00 m²

Área Total: Área Comum: Área Privativa: 112,00 m²

Infra-Estrutura:

Características: 3 DORM, 3 WC, 3 VAGAS Fonte de Informação:

Imobiliária: NEIDE CORRETORA Fone: 99350,0953

VV CM²

R$ 775.000,00 112,00 R$ 6.919,64

o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44Fto é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 .

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: mktoscano@superig.com.br e mktoscano3@gmail.com

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R3

Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL

Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL

Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL,868 Empreendimento:

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Ofert

a

Valor: R$ 771.600,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F

Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão:

PADRAO SEM ELEVADOR

Idade Estimada:

Conservação:

Bom

Área Privativa: 112,00 m²

Área Total: Área Comum: Área Privativa: 112,00 m²

Infra-Estrutura:

Características: 3 DORM, SALA, COZ, 2 WC, 2 VAGAS Fonte de Informação:

Imobiliária: J2M ASSESSORIA IMOBILIARIA Fone:

4688.2860

VV CM²

R$ 771,600,00 112,00 R$ 6.889,28

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44F3DEste documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1115421-56.2016.8.26.0100 e código 6C7D327.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RODRIGO FREITAS DA SILVA, protocolado em 18/04/2019 às 17:05 , sob o número WJMJ19405453580 .

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

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R4

Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL

Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL

Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL Empreendimento:

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Ofert

a

Valor: R$ 650.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F

Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão:

PADRAO SEM ELEVADOR

Idade Estimada:

Conservação:

Bom

Área Privativa: 114,00 m²

Área Total: Área Comum: Área Privativa: 114,00 m²

Infra-Estrutura:

Características: 3 DORM, 3 WC, 1 VAGA Fonte de Informação:

Imobiliária: APARECIDO VIANA NEG. IMOBILIARIOS Fone:

4369.9366

VV CM²

R$ 650.000,00 114,00 R$ 5.701,75

o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44Fto é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 .

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: mktoscano@superig.com.br e mktoscano3@gmail.com

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R5

Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL

Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL

Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL (EDIFICIO ORLY ) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Ofert

a

Valor: R$ 650.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F

Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão:

PADRAO SEM ELEVADOR

Idade Estimada:

Conservação:

Bom

Área Privativa: 115,00 m²

Área Total: Área Comum: Área Privativa: 115,00 m²

Infra-Estrutura:

Características: 4 DORM, 4 WC, 2 VAGAS Fonte de Informação:

Imobiliária: J2M ASSESSORIA IMOBILIARIA Fone:

3045.4530

VV CM²

R$ 650.000,00 115,00 R$ 5.652,17

11.0 - METODOLOGIA DE CÁLCULO

Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado coo base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1.

A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44F3DEste documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1115421-56.2016.8.26.0100 e código 6C7D327.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RODRIGO FREITAS DA SILVA, protocolado em 18/04/2019 às 17:05 , sob o número WJMJ19405453580 .

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

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12.0- RESULTADOS DAS COLETAS R1

VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M²

R$ 700.000,00 112,00 R$ 6.250,00

R2

VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M²

R$ 775.000,00 112,00 R$ 6.919,64

R3

VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M²

R$ 771,600,00 112,00 R$ 6.889,28

R4

VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M²

R$ 650.000,00 114,00 R$ 5.701,75

R5

VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M²

R$ 650.000,00 115,00 R$ 5.652,17

o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007264-52.2017.8.26.0100 e código 44Fto é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA KUNERT, liberado nos autos em 15/05/2018 às 13:59 .

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: mktoscano@superig.com.br e mktoscano3@gmail.com

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SOMATÓRIO

VGV – VALOR GLOBAL VENDA ÁREA TOTAL DOS REFERENCIAIS

R$ 3.546.600,00 565,00 Metros Quadrados

13.0 - CÁLCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)

Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração

R1 = R$ 3.546.600,00 ÷ m² ÷ 1 = R$ 565,00/m²

IA = R$ 6.277,16 × 142,00m² = R$ 891.356,72

ABREVIATURAS UTILIZADAS IA - Imóvel Avaliando M² - Metro Quadrado R(N) - Referenciais

VL / V - Valor da Locação/ Venda ATC - Área Total Construída CM² - Custo por Metro Quadrado VGL / V - Valor Global da Locação/Venda VM - Valor Médio

MEDIA ÁREA IA CUSTO IA

R$ 6.277,16 142,00m² R$ 891.356,72

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

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14.0 – VALOR DO IMÓVEL

Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando o

APARTAMENTO Nº 32, DO CONDOMINIO EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZINI, RUA RIO GRANDE DO SUL, 770, em

R$ 890.000,00

(OITOCENTOS E NOVENTA MIL REAIS)

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

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IMÓVEL 3

TIPO DO IMÓVEL BOX DE GARAGEM (VAGA DE

GARAGEM)

LOCAL

Rua Rio Grande do Sul, 770, BOX Nº 21,22 nº, EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZINI, São Caetano do Sul - São Paulo/SP

MATRÍCULA 19.230- 2º ORI

CONTRIBUINTE

QUADRO DE ÁREAS

Área Útil: 25,40m² Área Comum: 17,39m² Área Total 42,79m²

NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matricula do imóvel

VALOR DE MERCADO:

R$ 89.000,00

DATA DA AVALIAÇÃO: 14/05/2018

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

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15.0 - METODOLOGIA — DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL PERTINENTE À VAGA DE GARAGEM

Para determinação do valor do apartamento pertinente à vaga, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes.

16.0 – VAGAS DE GARAGEM — DETERMINAÇÃO DO VALOR

Segundo o Presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Ceará – CRECI/CE, Apollo Scherer, a vaga é um dos itens mais importantes na venda do imóvel e vale em média até 5% do apartamento.

Já a diretora comercial da empresa Lello Imóveis, Roseli Hernandes, entende que a vaga vale em média 10%, podendo chegar a 15% do preço do apartamento.

Assim, o valor da vaga de garagem em condomínio pode variar entre 5% e 15% do valor do apartamento.

DO CONDOMINIO EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZINI, RUA RIO GRANDE DO SUL, BOX 21,22

16.1 – DO VALOR DA VAGA DE GARAGEM

Em virtude da forte demanda por vaga de garagem no Edificio jacob João Lorenzini, seu valor será aferido em 10% (dez por cento) sobre o valor do apartamento, conforme segue.

0,90 x R$ 890.00,00 = R$ 801.000,00

R$ 890.000,00 R$ 801.000,00 = R$ 89.000,00

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VALOR DA VAGA DE GARAGEM R$ 89.000,00

17.0– VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO — VAGA DE GARAGEM

Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando

1) Vaga de Garagem nº 21,22, localizada no Subsolo, do Edifício Jacob João Lorenzini, Conjunto Praça dos Franceses, situado na Rua dos Franceses, nº 498, Bela Vista, São Paulo/SP, em

R$ 89.000,00

(OITENTA E NOVE MIL REAIS)

18.0 – ENCERRAMENTO

São Paulo, 14 de maio de 2018

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