Tribunal da Relação de Lisboa Processo nº 3512/2008-6
Relator: CARLOS VALVERDE Sessão: 29 Maio 2008
Número: RL
Votação: UNANIMIDADE Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
CENTRO COMERCIAL CONTRATO DE ARRENDAMENTO
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL
Sumário
A relação contratual criada entre o fundador, o criador ou titular do centro comercial e cada um dos logistas não coincide com as lides singelas do arrendamento do prédio urbano ou rústico para o exercício do comércio ou indústria, nem se amolda à traça um pouco mais sinuosa da locação de estabelecimento comercial ou de cessão (temporária) da exploração do estabelecimento, sendo antes de configurar como contrato atípico ou inominado.
C.V.
Texto Integral
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
C, SA, intentou acção, com processo ordinário, contra M, pedindo a
condenação desta a reconhecer a sua posse legítima e titulada sobre a loja nº 1 do Centro Comercial Apolo 70 e a entregar-lhe de imediato, livre e
desocupada, tal loja que detém ilegitimamente, desde 15-10-2005, devendo ainda ser condenada a pagar uma sanção pecuniária diária de € 50, desde essa data até à efectiva restituição.
Para tanto alegou, em síntese, que, por escritura pública, lhe foi cedido o gozo das lojas que integram o Centro Comercial A, que gere; que, por documento escrito, cedeu a J a exploração da loja nº 1 desse Centro Comercial, pelo prazo de 3 anos, prorrogável por iguais períodos se o acordo não fosse denunciado e que, com a sua autorização, este Joaquim André transmitiu para a Ré a sua
posição contratual; que em 11-10-2002 denunciou o contrato para o dia 15-10-20005.
Citada, contestou a Ré, para dizer, no essencial, que se está perante um típico contrato de subarrendamento comercial, com prestação de serviços
complementares, que não foi denunciado nos termos legais.
O Sr. Juiz a quo, julgando-se habilitado a decidir de meritis, julgou a acção parcialmente procedente, findos os articulados e condenou a Ré a reconhecer que detém ilegitimamente a loja questionada e a restituir esta de imediato à A., livre de pessoas e bens.
Inconformada com essa decisão, dela a Ré interpôs recurso, em cujas conclusões, devidamente resumidas - art. 690º, 1 do CPC -, questiona, nuclearmente, a qualificação jurídica do contrato ajuizado.
Contra-alegando, a A. pugna pela manutenção do julgado.
Com relevo para a decisão são, por acordo das partes e documentalmente, de considerar provados os seguintes factos:
1 - No dia 6 de Janeiro de 1975, por escritura pública, I, SARL e A. declararam que, "por escritura de oito de Janeiro de mil novecentos e setenta, ... I... deu de arrendamento à... C... a fracção autónoma identificada pela letra A,
composta de rés do chão e cave, do prédio sito na Avenida Júlio Dinis,
números 10 a 10-E, ... São Sebastião da Pedreira"; "que o arrendamento foi feito pelo prazo de um ano, renovável por iguais e sucessivos períodos, que teve o seu início em um de Janeiro de mil novecentos e setenta, sendo a renda mensal de oitenta mil escudos"; que "a fracção autónoma arrendada é
destinada... à montagem de um estabelecimento em regime Drugstor, que C...
explora e administra como melhor entende mediante contrato a firmar com os diversos utentes de locais e postos de venda no mesmo estabelecimento"; e que, "para a prossecução dos fins previstos neste artigo, a sociedade
arrendatária fica autorizada a ceder a exploração dos estabelecimentos ou, simplesmente, sublocar ou subarrendar local ou locais para exploração de estabelecimentos dentro da fracção autónoma arrendada".
2 - No dia 15 de Outubro de 1972, por documento escrito, A e J celebraram acordo pelo qual a A. reconheceu a este "o direito à exploração comercial do posto ou local de venda n° 1, afecto ao negócio de filigramas, relógios e prata batida, e integrado no respectivo recinto, que a mesma locatária destina à
instalação de um estabelecimento tipo drugstore", pelo prazo de 36 meses, sucessivamente prorrogado por iguais períodos, com início a partir da data da celebração do acordo, mediante o pagamento da quantia mensal de Esc. 6.600
$00 até ao dia 8 do mês anterior àquele a que disser respeito
3 - Conforme estipulado, "a prorrogação só não se dará se qualquer das partes avisar a outra, por carta registada, com a antecedência de sessenta dias, de que não lhe convém a continuação.
4 - “A C não permitirá a exploração de um posto ou local de venda do mesmo ramo de comércio, sem que isso, no entanto a não responsabilize por que um ou outro artigo seja cumulativamente vendido em mais de um posto ou local de venda, salvo relógios, que não poderão ser vendidos noutro qualquer posto”
(§ 2º do art. 1º do contrato ajuizado).
5 - Consta do documento referido no ponto 4 que “o regime geral a que o drugstore fica sujeito em matéria de autoridade e disciplina sobre todo o pessoal que trabalha no drugstore determinar-se-á pelas normas constantes do Regulamento interno, que faz parte integrante deste contrato, que o 2º signatário declara ser do seu perfeito conhecimento e ao qual dá, portanto, o seu inteiro acordo” e ainda que “será motivo de rescisão imediata deste contrato o não cumprimento por parte do 2º signatário do Regulamento interno do Drugstore”.
6 - J cedeu a sua posição à Ré, com a autorização da A..
7 - Por carta registada, enviada a 11 de Outubro de 2002, a A. comunicou à Ré que esta “deverá considerar este Contrato desde já denunciado e com efeitos a partir do dia 14 de Outubro de 2005”.
Tal com se apresenta a lide, a questão suscitada prende-se, nuclearmente e como supra se enunciou, com a qualificação jurídica do contrato ajuizado, que a A. qualificou como sendo um contrato de cessão de exploração comercial, a Ré como contrato de subarrendamento comercial, tratando-se, no
entendimento do tribunal recorrido, de um contrato atípico.
Não sendo decisiva a denominação que as partes atribuem aos contratos que outorgam, pois tal não vincula o intérprete, livre como é quanto à qualificação jurídica dos factos (art. 664º do CPC), o que importa é o verdadeiro teor das declarações de vontade das partes, o que elas realmente quiseram, sabendo-se que estas, dentro dos limites da lei, podem celebrar contratos diferentes dos nesta previstos e neles incluir o clausulado que lhe aprouver (art. 405º do CC).
In casu, valha a verdade, as partes nem deram qualquer denominação ao contrato que outorgaram, que singelamente referenciaram apenas como
“CONTRATO”.
Determinante, pois, como é na questão que se nos coloca a vontade real das
partes, esta há-de encontrar-se à luz das regras dos arts. 236º e sgs. do CC.
Nos termos do nº 1 do art. 236º do CC, "a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder
razoavelmente contar com ele ".
E o nº 2 acrescenta: "Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida".
Segundo Pires de Lima e A. Varela, a regra estabelecida no nº 1, para o
problema básico da interpretação das declarações de vontade é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um
declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante.
Exceptuam-se apenas dois casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1) ou de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2), (CC Anotado, vol I; 3ª ed., pág. 222).
Consagra a nossa lei a chamada teoria da impressão do destinatário.
O Código não se pronuncia, porém, sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação.
Ora, como acentua Mota Pinto, também aqui se deve operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição de declaratário efectivo, teria tomado em conta (in Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed., pág.450).
Para Heinrich Ewald Horster, a normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade de entender o texto ou o conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante (in A Parte Geral do Código Civil Português - Teoria Geral do Direito Civil - pág. 510).
Nos negócios formais, ou seja, nos que devem constar de documento escrito, exige-se que o sentido da declaração tenha “um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso” (cfr.
nº 1 do art. 238º do CC), podendo, porém, aquele sentido valer, apesar da falta de correspondência, se “as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade” (nº 2 do mesmo artigo).
Não se questiona o documento suportador do clausulado do contrato ajuizado, segundo o qual o 1º outorgante reconhece ao 2º, mediante o pagamento da quantia mensal de 6.600$00, o direito à exploração comercial de um posto ou local de venda, “afecto ao negócio de filigranas, relógios e prata batida”, integrado num recinto destinado à instalação de um estabelecimento de
“Drugstore”, comprometendo-se a não permitir a exploração nesse recinto de outro local de venda do mesmo ramo de comércio e se estabelece um prazo de vida mínimo para o contrato, prorrogável por iguais períodos, se qualquer das partes o não denunciar com a antecedência mínima de 60 dias, sendo motivo de rescisão contratual imediata o não cumprimento pelo 2º outorgante do Regulamento Interno do “Drugstore”.
Ora, nestas disposições clausulares, um qualquer normal declaratário, medianamente diligente e atento às coisas da vida, não pode ver, nem ter querido um contrato de subarrendamento, cujos requisitos essenciais são basicamente iguais ao do contrato de arrendamento e deste, por tão presente na vida comum das pessoas, toda a gente sabe do que se trata e, por maioria de razão, um comerciante que tem de recorrer a este tipo de contrato para o exercício da sua respectiva actividade.
No mínimo, malgrado o que ficou sobredito quanto à relevância da denominação dada pelas partes aos contratos que celebram, não parece temerário dizer-se que, ao não terem as partes designado o contrato ajuizado como de arrendamento (no caso como de subarrendamento), como seria normal se fosse este o contrato visado no seu acordo, tudo aponta para que não terão querido celebrar esse tipo de contrato, cujos contornos
caracterizadores há muito caíram no domínio público.
Se as partes quisessem celebrar um contrato de arrendamento, não se vê razão para nele se fazer referência “ao direito de exploração comercial” de um posto de venda, em vêz de, como seria normal e natural, se referirem à
cedência de um simples local ou de uma loja, o que conduz à conclusão lógica de que as partes não quiseram outorgar e submeter-se à disciplina de um contrato de subarrendamento, mas antes de um contrato com um regime jurídico deste diferenciado, próximo do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial ou de figura idêntica, a tal não obstando o facto de o estabelecimento não estar a ser explorado, pois tal negócio pode ter lugar mesmo que a exploração do estabelecimento ainda não se tenha iniciado ou tenha sido interrompida (cfr., neste sentido, Ferrer Correia, Contrato de Locação de Estabelecimento, Contrato de Arrendamento de Prédio Rústico para Fins Comerciais, Contrato Inominado in ROA, 47,III, 781, Antunes Varela, Cessão da Exploração de Estabelecimento Comercial em Formação, in RLJ, 123, 343 e Januário Gomes, Cessão de Exploração de Estabelecimento, in CJ, XVII, I, 53).
Na decisão sindicanda entendeu-se que se estava perante um contrato atípico.
E, cremos, que bem.
Na verdade, o que se afigura como mais provável é que as partes pretenderam apenas celebrar um contrato atípico ou inominado de instalação de logista em
centro comercial.
Falar em centro comercial ou, mais modernamente, em “shopping center” é ter em vista uma organização unitária instalada em imóvel adequado, cuja exploração passa pela cedência de espaços deste em regime de comércio integrado.
Como observa Aragão Seia, “o organizador ou explorador do centro toma o encargo de ceder o uso de espaços a comerciantes, mediante contrapartida periódica, para que nele instalem unidades comerciais e transaccionem os seus produtos, reservando para si o controlo da gestão dos interesses comuns do centro, com fornecimento de energia eléctrica, de água, de gás, de
segurança, de limpeza e de embelezamento dos espaços comuns, de organização de campanhas promocionais e publicitárias e de acesso, por vezes, a mini-jardins de infância, para guarda de crianças enquanto os pais vão às compras, a zonas de lazer e de descanso e aparcamento, pago ou não, mas com ligação ao centro comercial, etc..
As lojas de diversos ramos são distribuídas segundo um plano de integração previamente concebido pelo organizador ou explorador do centro, obedecendo a um critério de complementaridade, com pólos de atracção especial cuja missão é atrair visitantes, como cinemas, lojas de discos, salas de jogos, recintos de diversões e espaços para refeições ligeiras, de modo a fazerem parte de um conjunto harmónico e economicamente rentável e a satisfazerem um maior número possível de necessidades do consumidor para que este não necessite de completar as suas compras em outro local” (in Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág. 655).
A instalação de um comerciante numa loja de um centro comercial visa, no limite, a integração desse logista no conjunto organizado de actividades comerciais desse centro, sujeitando-se o logista aos direitos e deveres
impostos pelo seu regulamento e, por isso, o contrato de instalação de lojista num centro comercial só é configurável quando existe a prévia constituição da unidade global que é o centro e que o logista, ao explorar a loja que lhe é entregue, pretenda e aceite integrar-se nessa organização unitária (cfr.
Antunes Varela, RLJ, 129, 54/55).
E, sendo assim, “a relação contratual criada entre o fundador, o criador ou titular do centro comercial e cada um dos logistas não coincide com as lides singelas do arrendamento do prédio urbano ou rústico para o exercício do comércio ou indústria, nem se amolda à traça um pouco mais sinuosa da locação de estabelecimento comercial ou de cessão (temporária) da exploração do estabelecimento” (Aragão Seia, ob. cit., pág. 657).
Sobra, deste modo, a configuração do contrato de instalação de logista em centro comercial como contrato atípico ou inominado.
E como tal, parece ser de caracterizar o contrato ajuizado, quando nele a parte exploradora de um recinto destinado à instalação de um “Drugstore”
(que se define no Dicionário da Língua Portuguesa Contemporânea, da Academia das Ciências de Lisboa, como edifício com diversas lojas e centro comercial) reconhece à outra parte o direito à exploração comercial de um posto ou local de venda desse “Drugstore”, com regulamento interno próprio, a que esta deve respeito, sendo motivo de rescisão contratual o seu não
cumprimento e, mais ainda, quando a parte exploradora se compromete a não permitir a concorrência do mesmo ramo de comércio nesse recinto.
Cremos, por isso, que se é de afastar liminarmente a qualificação do contrato ajuizado como contrato de subarrendamento de imóvel para o exercício do comércio, o mesmo, mais do que um simples contrato de exploração de
estabelecimento comercial, é de configurar como um contrato de instalação de logista em centro comercial, ainda que a criar ou em criação, por mais
conforme com uma interpretação da vontade das partes em respeito pelo disposto no nº 1 do art. 236º do CC e não contrariada pelo texto documental em que suporta (art. 238º do CC).
Sendo assim, enquanto negócio atípico, ao contrato ajuizado não são aplicáveis as disposições legais específicas do contrato de arrendamento, designadamente a regra vinculística da renovação obrigatória, sendo válida e eficaz, porque ao abrigo do respectivo clausulado, a sua denúncia feita pela A..
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso e confirma-se a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 29-05-2008 Carlos Valverde Granja da Fonseca Pereira Rodrigues
