Condomínios em Geral e Incorporações Imobiliárias

(1)

Condomínios em Geral

e Incorporações Imobiliárias

Autor

Ivens Henrique Hübert

(2)

IESDE Brasil S.A.

Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482 • Batel 80730-200 • Curitiba • PR

H878 Hübert, Ivens Henrique. / Condomínios em Geral e Incorpora-ções Imobiliárias. / Ivens Henrique Hübert. — Curitiba : IESDE Brasil S.A. , 2009.

204 p.

ISBN: 978-85-7638-801-2

1. Condomínios. 2. Condomínios – Legislação. 3. Multiproprie-dade. 4. Bens Imóveis. I. Título.

(3)

Sumário

Condomínios em geral no Direito brasileiro | 9

Introdução | 9 Comunhão | 10 Condomínio | 11

Condomínio edilício: definição, características e sua convenção | 21

Introdução | 21

Evolução e contornos legais | 22 Nomenclatura | 23

Delimitação do conceito | 24 Convenção de condomínio | 25 Conteúdo da convenção | 27 Conclusão | 28

Direitos e deveres dos condôminos | 35

Introdução | 35

(4)

Administração de condomínio | 49

Introdução | 49 O síndico | 50

Conselho fiscal e outros cargos | 54

Modalidades de gestão do condomínio | 55 Empresa contratada para administrar | 56 Conclusão | 58

Assembléia condominial | 63

Introdução | 63

Assembléia do condomínio | 64 Assembléia geral ordinária | 64 Assembléia geral extraordinária | 65 Convocação da assembléia | 66

Conteúdo das discussões e local de realização | 67 Quorum e deliberações | 67

Representação dos condôminos por procuração | 68 Votação: regras e procedimentos | 69

Atas | 70

Participação do locatário nas assembléias | 71 Conclusão | 71

Despesas do condomínio | 75

Introdução | 75

Responsabilidade pelas despesas | 76 Espécies de despesas | 77

Despesas com obras necessárias, úteis e voluptuárias | 79 Locatário e despesas do condomínio | 81

Espécies de receitas | 83 Conclusão | 84

Relações condominiais, contratos e novas modalidades imobiliárias | 87

Introdução | 87

O condomínio edilício e os custos de transação | 88 Direitos reais e direitos pessoais | 89

Contrato de compra e venda | 90 Contrato de locação | 91

Formas alternativas de uso da propriedade | 92 Conclusão | 94

Constituição e extinção do condomínio | 99

Introdução | 99

Formas de constituição do condomínio | 100 Constituição e especificação do condomínio | 103

(5)

Requisitos para constituição | 104 Extinção do condomínio | 104

Formas de extinção do condomínio | 105 Conclusão | 107

O incorporador e a incorporação imobiliária | 111

Introdução | 111

A figura do incorporador | 112 Atuação do incorporador | 113

Responsabilidades do incorporador | 114 Incorporação e defesa do consumidor | 114 Destituição e falência do incorporador | 116 Conclusão | 117

Fases pré-contratuais da incorporação | 123

Introdução | 123

A restrição legal ao desempenho da atividade de incorporador | 124 Proprietário do terreno | 124

Estudo de viabilidade, projetos e licenças para a incorporação | 126 Registro da incorporação | 127

Lançamento da incorporação e publicidade | 130 Conclusão | 131

Obrigações e direitos do incorporador | 135

Introdução | 135

Deveres e obrigações gerais do incorporador | 136 Direitos do incorporador | 139

Obrigação do incorporador quanto ao patrimônio de afetação | 140 Conclusão | 141

Obrigações do adquirente | 147

Introdução | 147

A incorporação e a exceção de contrato não cumprido | 148 Cláusula resolutiva | 150

Encargos decorrentes da mora do adquirente | 152

Outros aspectos relativos às obrigações do adquirente | 154 Conclusão | 155

A construção na incorporação | 159

Introdução | 159

O contrato de construção e a incorporação | 160 Transmissão da fração ideal | 161

Regras quanto à construção | 161 Modalidades de construção | 163 Conclusão | 166

(6)

Infrações e penalidades | 169

Introdução | 169

Infrações de natureza civil e criminal | 170 Falta de pagamento das prestações | 170

Publicação de anúncios em órgãos de informação e publicidade em desacordo com prescrições legais | 173 Proteção criminal aos adquirentes | 173

Conclusão | 176

Condomínios, incorporações e sistemas legislativos | 179

Introdução | 179

A legislação diretamente aplicável aos condomínios | 179 A legislação diretamente aplicável às incorporações | 181 Outras disciplinas legais aplicáveis | 182

Conclusão | 186

Gabarito | 193

Referências | 201

Anotações | 203

(7)

Apresentação

O objetivo da disciplina Condomínios em Geral e Incorporações Imobiliárias é fornecer ao aluno os conhecimentos gerais sobre a regulamentação jurídica de condomínios e incorporações imobiliárias, segundo as normas brasilei-ras. Dessa forma, busca-se capacitar o estudante a extrair entendimentos necessários, decorrentes da lei, visando aplicá-los nas mais diversas situações de sua vida profissional. Do mesmo modo, visa-se transmitir os conceitos básicos, necessários para a compreensão do ambiente legal relacionado aos condomínios e incorporações. Nesse sentido, a disciplina delineia, em sua primeira metade, a legislação aplicável aos condomínios. A primeira aula, portanto, é dedicada ao regime jurídico dos condomínios em geral. Já as aulas restantes dedicam-se à espécie de condomínio, que se afigura como objeto central do estudo: o chamado “condomínio edilício”.

Nesse âmbito, tratar-se-á dos temas centrais referentes a essa seara. Primeiramente, será examinada a natureza da convenção condominial, seus contornos, limites e características. Em seguida, será dedicada análise à relação de direitos e deveres dos condôminos, com ênfase em questões práticas, comuns no ambiente condominial.

A aula seguinte tratará do tema relativo à administração, verificando-se os poderes e deveres dos síndicos e de adminis-tradores. Após, a questão das despesas condominiais e, em seguida, a Assembléia Geral, serão objeto de exame. As relações condominiais e seus desdobramentos em virtude dos contratos celebrados relativos às unidades do condomí-nio edilício, a saber, compromissos de compra e venda e contratos de locação, também serão objeto de estudo.

Com tais exames, finaliza-se a disciplina dos condomínios, partindo-se, em seguida, para o estudo das incorpora-ções imobiliárias. Neste, após o estudo das incorporaincorpora-ções em geral, será dedicada atenção à questão das obriga-ções e direitos do incorporador e do adquirente.

As aulas seguintes terão como tema as diversas formas de incorporação, abarcando-se a construção em geral e suas espécies, a construção por empreitada e a construção por administração. Por fim dedica-se especial exame às infrações previstas em lei, relativas aos incorporadores.

Com base no roteiro ora traçado, espera-se contribuir para que o aluno possa, desde já, orientar seus estudos, visan-do extrair o máximo das lições visan-do presente curso.

(8)

(9)

Condomínios em geral

no Direito brasileiro

Ivens Henrique Hübert*

Introdução

Quando mencionamos a existência de condomínios, pensamos, de um modo geral, em edifícios, residenciais ou comerciais, ou ainda nos condomínios residenciais de casas que ultimamente são bas-tante freqüentes em nossas cidades, sobretudo em virtude da violência crescente.

Entretanto, é importante mencionar que, do ponto de vista jurídico, a noção de condomínio vai muito além dessa tradicional visão decorrente do crescimento do mercado imobiliário. A noção de con-domínio, assim como a idéia da qual se origina a comunhão, possui suas raízes na Roma Antiga, com seu conjunto de leis altamente organizado e estruturado.

Dessa forma, para se compreender toda a regulamentação jurídica do chamado condomínio “edilício”, ou seja, aquele condomínio presente nos edifícios das grandes cidades, composto por partes comuns a todos os condôminos e por partes exclusivas de propriedade de cada um deles, é bastante importante apresentar, primeiramente, as noções jurídicas de comunhão e de condomínio.

Esse é, portanto, o tema desta aula. Note que aqui não se procurará fazer menção às regras espe-cíficas do condomínio edilício, visto que o objetivo, neste momento, é apresentar as noções gerais do condomínio como um todo, quando ele existe sobre um bem específico: uma casa, um automóvel, um rebanho de gado etc.

* Mestre em Direito das Relações Sociais pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). Pós-graduado em Gestão de Direito Empre-sarial pela Faculdade de Administração e Economia do Paraná (FAE). Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Paraná (UFPR). Advogado. Co-autordo livro Direito Tributário Internacional Aplicado, volume II, editado pela Quartier Latin e autor de artigos publicados em revistas especializadas.

(10)

10 | Condomínios em Geral e Incorporações Imobiliárias

Comunhão

A idéia de condomínio liga-se, de um modo geral, com o compartilhamento de poderes de pro-priedade sobre um bem. Nesse sentido, o conceito de condomínio está contido na noção de comunhão, a qual é mais ampla. Analisemos, primeiramente, esta última.

Por comunhão, entende-se uma série de manifestações ocorridas no mundo social em que, por alguma razão, determinado bem ou patrimônio possui mais de um proprietário. Essa idéia é totalmente excepcional. De um modo geral, o Direito trabalha com a idéia de que cada bem deve possuir apenas um proprietário e que cada indivíduo é senhor de um único patrimônio, assim entendido o conjunto de todos os bens que ele possui.

Dessa forma, a idéia de co-propriedade custou a ser aceita nas legislações ao longo dos tempos. Até hoje em dia, é vista apenas como uma situação que deve ser tratada como exceção, sendo a regra geral a propriedade exclusiva de um indivíduo sobre um bem ou patrimônio.

Essa dificuldade de o Direito trabalhar com a idéia de comunhão decorre, em grande medida, de que apenas havendo um único proprietário é que este pode desfrutar plenamente de todos as facul-dades que a propriedade lhe confere. Basicamente, entende-se que o proprietário possui sobre a sua propriedade as seguintes faculdades:

usar

:::: da coisa de que é proprietário, isto é, utilizá-la como lhe convier, sem interferência de terceiros;

fruir

:::: da coisa, ou seja, auferir os frutos (resultados) que dela resultarem (por exemplo, aluguéis de um imóvel, reprodução de um rebanho etc.);

dispor

:::: da coisa, ou seja, transferi-la a qualquer terceiro, seja através de venda, doação, ou qual-quer outra forma.

Assim, sendo proprietário de um bem, o sujeito poderia exercer todas essas faculdades, sem que pudesse existir qualquer oposição por parte de terceiros. Entretanto, essa noção de propriedade plena, na qual o proprietário pode fazer com o bem tudo o que lhe convier, sem atentar para quaisquer ou-tros interesses, está largamente ultrapassada. Atualmente, fala-se, nos mais diversos casos, da chamada “função social da propriedade”, através da qual a propriedade deve atender não apenas os interesses de seu dono, mas igualmente à coletividade.

Nesse sentido, por exemplo, o latifundiário não pode deixar toda sua terra inativa sem que, sobre ela, exista qualquer uso produtivo. Do mesmo modo, o proprietário de um imóvel antigo no centro da cidade possui uma série de obrigações, não podendo simplesmente permitir que seja deteriorado, acar-retando poluição visual, nem pode modificar a fachada do prédio histórico que tenha sido tombado.

Assim, na mesma linha do desenvolvimento da função social da propriedade, entende-se atual-mente que essas faculdades de usar, fruir e dispor do bem não sejam exercidas de forma única, absoluta. Ao contrário, admite-se que elas possam ser compartilhadas, relativizadas.

Desse modo, passa a ser também mais comum a idéia de comunhão, ou seja, de compartilhamen-to da propriedade, já que o facompartilhamen-to de existir mais de uma pessoa proprietária do mesmo bem não afasta o exercício das faculdades acima citadas, mas apenas exige uma delimitação dos direitos e deveres de cada co-proprietário.

(11)

11

|

Condomínios em geral no Direito brasileiro

Assim, a comunhão manifesta-se nas mais diversas áreas do Direito. Um tipo bastante importante de comunhão é o casamento. Quando duas pessoas casam pelo regime da comunhão total ou parcial de bens, estão elas aceitando compartilhar a propriedade de seus bens ou, pelo menos, daqueles bens que vierem a adquirir após o casamento. Da mesma forma, quando nem sequer ocorre o casamento, mas as pessoas convivem juntamente por um determinado período de tempo. É a chamada união está-vel, que também cria uma forma de comunhão.

Da mesma forma, ocorre a sucessão hereditária, ou seja, o patrimônio de uma pessoa falecida, en-quanto não for efetuada a partilha dos bens entre os herdeiros. Quando esta for realizada, cada um dos herdeiros passa a ser proprietário (único) de uma determinada parcela de bens, que será transferida ao seu patrimônio pessoal. Antes disso, porém, o chamado “espólio”, isto é, o conjunto de bens do falecido, pertencerá a todos os herdeiros de forma comum. Trata-se, também, de uma comunhão.

Condomínio

O condomínio, por sua vez, é uma forma de comunhão, na qual o que existe é um compartilha-mento sobre um bem específico. Duas ou mais pessoas são proprietárias, simultânea e concorrente-mente, de um mesmo objeto, seja ele um automóvel, um imóvel etc.

O condomínio pode ser basicamente de duas espécies: voluntário, ou convencional;

::::

forçado ou legal.

::::

Condomínio forçado

O condomínio legal ou forçado é aquele que tem sua origem na lei. Diversos são os casos que se podem citar nesse sentido. Decorrem, via de regra, do inevitável estado de indivisão de certos bens.

O condomínio sobre as construções existentes na linha divisória dos terrenos (paredes, cercas, mu-ros, valas) é um desses exemplos. Sobre esses objetos, em específico, os vizinhos exercem seus direitos de propriedade em condomínio. Assim, se um dos vizinhos resolver levantar parede, vala, cerca, muro ou si-milar na linha divisória do terreno, a lei permite que ele o faça mesmo que sem consultar o outro vizinho. Posteriormente, poderá cobrar proporcionalmente as despesas referentes a essa obra. Assim, desde que o outro vizinho concorra com tais despesas, terá nascido aí um condomínio forçado, decorrente da lei.

Por outro lado, o vizinho que não efetuou a referida obra tem direito a pagar o preço proporcional, de forma a se tornar condômino da parede, sem que aquele que a construiu possa se opor. Caso neces-sário, deverá ser efetuada perícia em processo judicial, para que se apure o valor que deverá ser pago. Enquanto não ocorrer a perícia, nenhuma modificação poderá ocorrer na parede, muro, vala ou cerca.

Outras vezes, existe o condomínio sobre pastagens, que não são propriedades individuais de nenhum fazendeiro, mas pertencentes, conjuntamente, a diversos proprietários, que ali deixam pastar seu gado. É o chamado compáscuo.

(12)

Condomínio voluntário

Por outro lado, o condomínio voluntário é aquele que decorre da vontade das partes, que por alguma razão acordam em se tornarem co-proprietárias de algo. Contudo, por vezes a vontade que se manifesta não é a das partes que se tornarão co-proprietárias, mas de um terceiro: é o caso quando, por testamento, o testador transfere aos herdeiros um determinado bem e define, em testamento, que estes deverão compartilhar a propriedade por um determinado período.

Sendo o condomínio voluntário aquele que realmente interessa neste curso, é a ele que se faz referência nos itens a seguir.

Concepções jurídicas de condomínio

A noção jurídica de condomínio deriva de duas concepções bastante distintas, e até contrárias, entre si. De um lado, há uma concepção mais individualista, cuja origem é o direito romano. Do outro, há uma concepção mais coletivista, com base no direito germânico. Cada uma delas procura explicar, à sua maneira, este fenômeno tão particular que é a divisão da propriedade sobre um mesmo bem.

Teoria individualista

Para explicar essa questão, a teoria individualista procura dividir o objeto em partes ideais, atri-buindo a cada sujeito a propriedade sobre uma parcela ideal, que nada mais é senão uma parte abstrata do bem considerado. Embora todos os condôminos exerçam direitos sobre o todo, eles são, a rigor, proprietários de uma parte ideal, ou seja, uma quota-parte do objeto.

Desse modo, desapareceria a exclusividade do direito de propriedade e, em seu lugar, surgiria a idéia de co-propriedade, formada pela soma dos quinhões pertencentes a cada um dos condôminos. Segundo essa mesma teoria, sendo esse estado de compartilhamento uma situação excepcional em relação à regra da propriedade exclusiva, ele também tende a ser provisório, desaparecendo após um período de tempo. Note-se, entretanto, que com relação aos condomínios edilícios, essa noção de tem-porariedade deixa de ter importância.

Teoria coletivista

Por outro lado, a concepção coletivista não vislumbra no condomínio essa divisão em partes ideais, mas antes vê na comunhão um único direito, cujo sujeito é a coletividade constituída pelos inte-ressados. Ou seja, a propriedade é efetivamente coletiva. O bem não pertence a várias pessoas, cada um com sua parte ideal, mas sim a todos em conjunto, como se fossem uma só pessoa.

Conforme leciona Orlando Gomes (2000, p. 213):

A teoria coletiva vê na comunhão um só direito, tendo como sujeito a coletividade constituída pelos interessados. Não há titulares individuais. A coisa é realmente comum. Numa palavra, a propriedade é coletiva. O bem não pertence a

(13)

13

|

várias pessoas, cada qual tendo a sua parte, mas a todos os comunheiros em conjunto, ainda que não seja orgânico o estado de indivisão. Não há, enfim, justaposição de partes individuais.

Conseqüências das concepções jurídicas

Essa distinção entre concepções não é apenas mero exercício teórico. Ao contrário, possui grande desdobramento prático, na medida em que repercute em uma série de questões relativas ao condomí-nio. Para ficarmos apenas com um exemplo: pela concepção individualista, as decisões relativas ao con-domínio podem ser tomadas por maioria, seja uma maioria simples ou algum quorum qualificado. Afinal, cada condômino é proprietário de uma determinada quota-parte. Juntando-se aqueles que possuem a maioria das quotas-partes, a vontade deles será, por essa concepção, a vontade do condomínio.

Já no caso da concepção coletivista, tomando por base que se trata de uma única vontade comum, apenas a unanimidade dos condôminos é que pode decidir algo em favor do condomínio. No caso de um dos co-proprietários ser contrário à decisão a ser tomada, esta já não poderá ser implementada.

O direito brasileiro, assim como a maioria das legislações, segue a orientação individualista, admi-tindo a existência da propriedade dividida em partes ideais. Assim, a lei brasileira toma, como base para o exercício dos direitos e dos deveres dos condôminos, essa idéia de parte ideal.

A parte ideal é a fração que cabe a cada condômino no âmbito do condomínio. As diversas partes ideais são justapostas, formando, através de sua soma, a propriedade sobre o todo. O problema é que cada proprietário pode também ser considerado, através da parte ideal que titulariza, dono do todo. Seu direito não é exercido apenas sobre a parte ideal, mas sobre o todo.

Assim, o condômino, co-proprietário de uma casa, pode usufruir da totalidade da área de que ele é proprietário, juntamente com os demais condôminos. Do mesmo modo, aquele que é proprietário de um veículo em condomínio com outra pessoa tem amplas faculdades de buscar reaver o bem que, por qualquer razão, lhe foi tirado.

Estamos, portanto, diante de um dilema teórico que precisa ser adequadamente explicado. Afi-nal, o condômino possui direitos sobre sua parte ideal ou sobre a totalidade do bem?

Em resposta, poderíamos afirmar, sinteticamente, que ele possui direitos sobre ambos, cada qual conforme o caso. Sobre sua quota-parte, pode exercer todos os direitos que lhe cabem como proprietá-rio exclusivo, independentemente do consentimento dos demais. Assim, sua autonomia sobre a parte ideal abrange vendê-la ou doá-la, quando e a quem quiser; gravar sobre ela algum ônus, tal como o penhor ou a hipoteca; auferir os frutos, ou seja, os lucros relativos à sua parte (por exemplo, quando o bem como um todo é locado a terceiro). Pode ainda reivindicá-la, de quem tenha indevidamente toma-do posse toma-do bem.

Da mesma forma, é na proporção da quota-parte de cada um que serão calculadas as dívidas incidentes sobre o condomínio.

Já sobre a totalidade, o condômino poderá praticar todos os atos que dependem do consenti-mento dos demais. Assim, poderá usar da totalidade do bem em condomínio, na forma que tenha sido definida pelos condôminos através de um contrato ou convenção.

(14)

Divisão e extinção do condomínio

Como informado no início deste texto, a noção geral de condomínio no direito brasileiro é toma-da como exceção em relação à regra geral, que seria a proprietoma-dade exclusiva. Nesse sentido, o condomí-nio tenderia à sua própria extinção. Por essa razão, o Código Civil garante direitos aos condôminos para que estes busquem exercer seu direito de dividir o bem detido em condomínio.

Assim, se o bem for, por sua natureza, divisível, qualquer condômino pode exigir sua divisão, des-de que, previamente, não tenha havido acordo entre os condôminos para que o condomínio perduras-se por determinado período de tempo. A lei fala em cinco anos, como prazo máximo para a existência do condomínio, podendo esse prazo vir a ser prorrogado pelas partes. Em outras palavras, o prazo de cinco anos é o prazo máximo que a lei determina que duas ou mais pessoas convencionem manter de-terminado bem em condomínio. Nada impede, no entanto, que elas renovem esse acordo em seguida. Da mesma forma, caso a determinação quanto à formação do condomínio provenha do doador ou do testador, este não poderá permitir que o condomínio persista por período superior a cinco anos. Decorrido esse período, o condomínio apenas continuará existindo se os próprios co-proprietários as-sim pactuarem.

Desse modo, o bem em condomínio está sempre sujeito à divisão. O Código Civil prevê uma série de procedimentos sobre a forma como deve processar-se essa divisão. O artigo 1.320 do referido código já prevê o seguinte:

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

Dessa forma, respeitados os limites temporais previstos no ato que instituiu o condomínio, pode-rá ocorrer a divisão prevista nesse artigo, sendo cada condômino responsável pela parcela das despesas decorrentes da divisão de forma proporcional a seu respectivo quinhão, ou seja, de acordo com sua parte ideal.

A divisão poderá ser requerida por qualquer dos condôminos, mediante ação judicial em que se prove:

já haver ocorrido o lapso temporal resultante do acordo inicial;

::::

ser o bem divisível por sua natureza.

::::

Mas a divisão poderá também ocorrer de forma amigável entre as partes, sem a necessidade de inter-venção judicial. Caso se trate de imóveis, será necessária uma escritura pública feita em cartório.

Entretanto, mesmo antes do decurso do período de existência do condomínio que tenha sido pactuado, a divisão poderá ser determinada pelo juiz. Isso ocorrerá quando, por requerimento de um dos condôminos, o juiz entenda existirem razões graves, que justifiquem esse procedimento.

Se tratar de pequena propriedade rural, o Estatuto da Terra determina que o imóvel não poderá ser dividido, caso, após sua divisão, suas áreas independentes tornem-se inferiores a um módulo de proprie-dade rural. O módulo rural é estabelecido em cada região do país, conforme o tamanho de proprieproprie-dade que naquela região se entenda como área mínima necessária para sustento de uma família.

(15)

15

|

Já se o bem for, por sua própria natureza, indivisível, a solução será necessariamente a venda do bem como um todo, repartindo os condôminos o valor da venda, de forma proporcional aos seus qui-nhões. Outra solução poderá ser a venda das partes ideais de cada condômino para um deles, o qual se tornará proprietário exclusivo sobre todo o bem.

O artigo 1.322 do Código Civil determina o procedimento aplicável nesse caso:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Assim, caso não haja acordo para que um dos condôminos passe a ser o proprietário único, inde-nizando os demais, o bem será colocado à venda, devendo adquirir aquele que fizer a melhor oferta. Em caso de ofertas iguais, a lei prevê três critérios de desempate: o condômino tem preferência sobre os ter-ceiros; já entre os condôminos, tem preferência aquele que tiver as benfeitorias mais valiosas. Benfeitorias são entendidas como qualquer tipo de obra ou acréscimo que aumente o valor de um determinado bem (uma construção qualquer que tenha sido introduzida no imóvel por um dos condôminos, por exemplo). Caso não existam benfeitorias no bem, ou sejam elas de igual valor, o último critério de desempate é o tamanho do quinhão, tendo preferência aquele condômino que possuir a maior parte ideal.

Administração do condomínio

Caso o bem mantenha-se indiviso por um período de tempo mais extenso, existe por vezes a necessidade de se designar um dos condôminos, ou um terceiro, como administrador, de modo a ga-rantir a finalidade coletiva do bem. Assim, o artigo 1.324 do Código Civil já estabelece que aquele que normalmente administrar o bem é tido, para todos os efeitos, como o seu administrador:

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Assim, para todos os efeitos, esse administrador, ainda que não expressamente nomeado, terá poderes para cobrar dos demais condôminos as contribuições necessárias para a manutenção do bem ou para a sua divisão. Como acentua Silvio Venosa (2007, p. 310):

Essa regra é importante no tocante a terceiros que tratem com esse administrador. Essa administração poderá ser ex-pressa ou tácita, como deflui da lei. Há medidas urgentes que exigem pronta providência do condomínio. A obtenção de autorização dos demais condôminos poderia pôr a perder o direito de todos. Mas também a administração ordiná-ria pode se dar de forma tácita, com um dos condôminos assumindo de fato a administração, com o conhecimento e ausência de oposição dos demais. Ocorre com muita freqüência que os condôminos em sua maioria desinteressam-se pela coisa e apenas um deles assume a tarefa de administrá-la, para que não pereça. É evidente que esse administra-dor poderá cobrar de cada condômino as despesas proporcionais que a administração exigiu. Doutro modo ocorreria injusto enriquecimento.

Entretanto, os condôminos podem também decidir, expressamente, pela nomeação de um de-les, ou de um terceiro, como administrador. O administrador do condomínio possui poderes gerais de administração, ou seja, visando à manutenção e à conservação do bem. Em nenhuma hipótese ele está habilitado a vender ou alugar o bem, nem gravá-lo com penhor ou hipoteca.

(16)

Essas são decisões que cabem apenas aos condôminos, que decidirão de acordo com a maioria. O que conta, para a apuração de tal maioria, não é o número de condôminos, mas sim o tamanho de cada quinhão de que sejam proprietários. Assim, por exemplo, se Francisco e José são proprietários de quinhões que representam proporcionalmente 30% e 25%, respectivamente, do valor total do bem, te-rão eles, juntos, a possibilidade de formar a maioria, decidindo as questões sobre o condomínio. Mesmo que existam outros cinco condôminos, os quais juntos possuem os outros 45% do bem, estes estarão sujeitos à vontade dos dois primeiros, desde que Francisco e José deliberem em conjunto.

Isto é o que determina o artigo 1.325 do Código Civil:

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§1.º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§2.º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§3.º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Assim, em caso de qualquer dúvida quanto ao valor do quinhão de um condômino, ou não se alcançando maioria pela votação, a lei prevê a intervenção judicial, de modo a sanar o conflito.

Locação do bem em condomínio

Uma outra alternativa, enquanto o condomínio permanecer indiviso, e caso os condôminos pre-firam não nomear administrador para o bem, é alugá-lo, para uso específico de um deles ou de terceiro. Nesse caso, o inquilino utilizará o bem e pagará aluguel aos condôminos, recebendo cada qual uma parte do valor da locação, de acordo com seu quinhão.

Uma questão a se perguntar é se houver interesse de mais de uma pessoa em alugar o bem. Nes-se caso, aplicam-Nes-se os mesmos critérios de preferência já estabelecidos para o caso de venda. Assim, nas mesmas condições de oferta:

o condômino tem preferência sobre o terceiro;

::::

o condômino com benfeitorias mais valiosas terá preferência sobre aqueles com benfeitorias

::::

menos valiosas;

em caso de não haver benfeitorias ou serem elas do mesmo valor, o condômino com maior

::::

quinhão terá preferência sobre aqueles com quinhões menores.

Conclusão

O objetivo desta aula foi apresentar as características gerais das normas brasileiras sobre os con-domínios. Assim, buscou-se conceituar a figura do condomínio a partir do seu gênero, que é a noção de comunhão. Analisaram as diferentes espécies de condomínio, verificando as distinções entre o condomí-nio forçado ou legal e o condomícondomí-nio voluntário ou convencional. Este último foi analisado mais a fundo,

(17)

17

|

verificando-se as regras mais importantes que o Código Civil prevê sobre sua formação, sobre os direitos dos condôminos, sua administração, locação, divisão e extinção. Da mesma forma, procurou-se analisar as diversas concepções teóricas existentes sobre o condomínio, bem como seus desdobramentos práticos.

É importante não confundir a figura geral dos condomínios, tal como analisada nesta aula, com a figura específica do “condomínio edilício”. O condomínio edilício é aquele decorrente das incorporações imobiliárias e da formação de prédios e condomínios de casas nas grandes cidades. Embora tenha como base comum o conjunto de normas que regulam os condomínios em geral, o condomínio edilício pos-sui uma série de normas específicas, as quais regulam as suas características particulares: conjunção de áreas comuns (em condomínio) e áreas próprias de cada um dos condôminos.

Desse modo, a figura do condomínio em geral aplica-se apenas indiretamente aos condomínios edilícios, mas visa regular diversas outras situações da vida social, em que existe o compartilhamento de um bem por duas ou mais pessoas.

Texto complementar

Promulgado em 2002, o novo Código Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002) entrou em vigên-cia a partir de 11 de janeiro de 2003. O texto abaixo já está atualizado de acordo com a Lei 10.931 de 2004, que trouxe algumas mudanças ao novo Código Civil.

O novo Código Civil é bastante extenso. A parte que trata do condomínio está nos capítulos VI e VII. Lei 10.406/2002 – novo Código Civil

Capítulo VI – Do Condomínio em Geral Seção I – Do Condomínio Voluntário

Subseção I – Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§1.º Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adqui-rindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

(18)

§2.º Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obri-gou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§1.º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§2.º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. §3.º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz deter-minar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indeni-zando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Subseção II – Da Administração do Condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante co-mum.

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§1.º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§2.º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer con-dômino, ouvidos os outros.

(19)

19

|

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de últi-ma vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

Seção II – Do Condomínio Necessário

Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, va-las ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297). Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

Atividades

1. Apresente, com suas palavras, a diferença entre a concepção individualista e a concepção coleti-vista do condomínio.

(20)

2. Relacione as colunas:

a) Usar ( ) receber os dividendos das ações de que se é proprietário.

b) Fruir ( ) fazer uma permuta, dando um veículo usado e recebendo um novo, com o pagamento da diferença.

c) Dispor ( ) decidir, como proprietário, o que e quanto plantar em suas terras.

(21)

Gabarito

Condomínios em geral no direito brasileiro

1. A teoria individualista procura explicar o condomínio como uma justaposição de partes ideais, em que cada proprietário é dono de uma delas e possui sobre ela direitos exclusivos. Já a teoria coletivista vê a coletividade de proprietários como um ente único, que seria o proprietário exclu-sivo da totalidade do bem.

2. a-3, b-1, c-2

3. Comunhão é o compartilhamento de qualquer bem ou patrimônio. Já a noção de condomínio é mais estrita, pois diz respeito apenas ao compartilhamento de poderes de propriedade sobre um bem específico.