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ÍNDICE
1. REGISTROS PÚBLICOS EM GERAL ...6
Fontes ...6
Natureza Jurídica dos Serviços Notariais/Registro: ...6
Atividade ...7
Responsabilidade Penal do Tabelião/Oficial ...7
Responsabilidade Trabalhista ...7
Responsabilidade Civil por Atos Praticados no Exercício de Suas Atividades ...7
2. FUNÇÕES DOS REGISTROS PÚBLICOS ...10
P.A.S.E ... 10
3. PRINCÍPIOS DOS REGISTROS DE IMÓVEIS... 13
Princípio da Inscrição ...13 Princípio da Instância ...14 Princípio da Legalidade ...14 Princípio da Prioridade ...15 Princípio da Especialidade ...16 Princípio da Cindibilidade ...16 Princípio da Continuidade ...16
4. REGISTRO E AVERBAÇÃO ...20
Atos registráveis ...20 Atos averbáveis ...21Atos e direitos não registráveis e averbáveis ...22
5. TÍTULOS REGISTRÁVEIS ...24
Títulos inscritíveis/registráveis ... 24
Características dos Títulos Inscritíveis ... 24
Documentos complementares ... 24
Procedimento de suscitação de dúvida...25
6. PROIBIÇÕES DE DISPOR ...30
Proibições legais ...30
Proibições judiciais e administrativas ...30
Proibições convencionais ou voluntárias ...30
Proibição temporal perpétua ...31
7. BEM DE FAMÍLIA ... 33
Voluntário X Legal ... 33
Procedimento de instituição do bem de família ...34
Alienação do bem de família ...34
Cancelamento do registro do bem de família ...34
8. CONTRATO DE LOCAÇÃO E CLÁUSULA DE VIGÊNCIA ... 36
Registro do contrato de locação ...36
9. USUFRUTO ... 38
Limites do usufruto ... 38
Direitos do usufrutuário ... 38
Casos específicos envolvendo o usufruto ...39
Natureza dos frutos ...39
Obrigações do usufrutuário ...39
Registro do usufruto ...40
Extinção do usufruto ...40
10. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ...42
11. USUCAPIÃO ...44
Prescrição aquisitiva e prescrição extintiva ...44
Usucapião segundo o registro ...44
Usucapião contra o registro ...44
Usucapio libertatis...44
12. PRESCRIÇÕES EXTINTIVAS ...47
Prescrição secundum tabulas ...47
Prescrição contra tabulas ...47
13. CONDOMÍNIO ...49
Incorporação ...49
Modificação da instituição e especificação de condomínio ...50
Convenção de condomínio ...50
Extinção do condomínio ...50
14. HIPOTECA ... 52
Hipoteca em bem de família ...52
O que pode ser hipotecado? ...52
Origem da hipoteca ...52 Características da hipoteca ...53 Extinção da hipoteca ...53
15. SERVIDÃO ... 55
Constituição da servidão ...55 Características da servidão ...55 Divisibilidade ...55 Servidão futura ...55Servidão positiva e negativa ...56
Registro constitutivo e declaratório ...56
Direitos e deveres ...56
Modificação da servidão ...56
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REGISTROS PÚBLICOS
EM GERAL
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1. Registros Públicos Em Geral
A atividade notarial e de registro toma parte ampla no ramo jurídico, aparecendo tanto no Direito Público quanto no Privado, pois tem como importantes finalidades a segu-rança, a autenticidade, a publicidade e a eficácia dos atos e fatos. Regulada pela Lei 6.015/1973, revela-se uma instituição fundamental para o desenvolvimento do Direito, do Estado e da Sociedade.
Fontes
É fortemente recomendado que se dê uma olhada nos seguintes dispositivos, sobre os quais se construirá este curso:
" Constituição Federal, art. 236
" Lei 6.015 de 1973 (LRP): a origem dos principais dispositivos desta Lei encontra-se no Código Civil de 1916. Tais dispositivos foram mantidos, com significantes alterações, pelo atual Código.
" Lei 8.934 de 1994 - Registro Mercantil: documento dado às Juntas Comerciais necessário à prática dos atos desta, tais quais o registro do empresário e os atos constitutivos.
" Lei 8.935 de 1994: Regulamenta o art. 236 da CF.
" Lei 9.492 de 1997: Regulamenta os serviços de protesto. " Normas da Corregedoria Geral dos Estados
Natureza Jurídica dos Serviços Notariais/Registro:
A atividade registral e notarial é exercida em caráter privado após específica delegação
do Poder Público (art. 236 CF). Ou seja, por meio de concurso promovido pelo Poder Judiciário, com a participação da OAB, MP, de um notário e um registrador, seleciona-se o ente privado a quem será atribuída a função da atividade registral. (Lei 8.935/18). Para tanto, o particular deve atender a requisitos:
I - habilitação em concurso público de provas e títulos; II - nacionalidade brasileira;
III - capacidade civil;
IV - quitação com as obrigações eleitorais e militares; V - diploma de bacharel em direito;
VI - verificação de conduta condigna para o exercício da profissão.
TESE STJ (06/05/2017)- O substituto do titular de serventia extrajudicial não possui direito adquirido
à efetivação na titularidade de cartório se a vacância do cargo ocorreu após a vigência da Constituição Federal de 1988, que passou a exigir a realização de concurso público para o ingresso na atividade notarial e de registro.
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Atividade
Os notários e os oficiais de registro poderão, para o melhor desempenho de suas ativi-dades, contratar escreventes e escolher os substitutos dentre eles, que são os funcionári-os a quem caberá a responsabilidade pelo cartório quando da ausência do oficial. Po-dem também contratar diversos auxiliares com remuneração livremente ajustada e sob o regime da legislação do trabalho.
A remuneração dos oficiais de registro dá-se pelo pagamento de emolumentos, que são taxas remuneratórias de serviços públicos: tanto o notarial quanto o de registro, configurando uma obrigação pecuniária a ser paga pelo próprio requerente.
Responsabilidade Penal do Tabelião/Oficial
Para fins penais e para figurar como autoridade coatora em um mandado de segurança, o tabelião/oficial é equiparado ao funcionário público (art. 327 CP).
Responsabilidade Trabalhista
Com a exigência de concurso público feita pelo art. 236 da Constituição Federal, o titular que ingressa na atividade assume a delegação (e não o patrimônio) do antigo empre-gador. Ele não será de forma alguma responsabilizado por débitos anteriores existentes, pois nenhum crédito lhe é transferido. Isso advém do fato de ele receber a concessão de forma originária, ou seja, de forma a não existir qualquer transação contratual entre o titular anterior e o novo nem qualquer transferência de patrimônio. É irrelevante, portan-to, a discussão jurídica de cabimento ou não de sucessão trabalhista na troca do titular da serventia notarial quando demonstrada a ausência de prestação de trabalho para o novo titular.
Responsabilidade Civil por Atos Praticados no Exercício de Suas
Atividades
Há diversas correntes que discutem o assunto. Vejamos a corrente majoritária no STF e parte da doutrina:
Responsabilidade Objetiva do Estado: os tabeliães e oficiais de registro são funcionários
públicos, ainda que o exercício de seus serviços se dê em caráter privado. Isso causa que
TST: A atual jurisprudência desta Corte entende que a sucessão de empregadores, no caso de cartório
extrajudicial, somente se opera quando, além da transferência da unidade econômico-jurídica que integra o estabelecimento, não haja solução de continuidade na prestação dos serviços
TESE STJ 06/05/2017- Os serviços de registros públicos, cartorários e notariais, não detêm personalidade
jurídica, de modo que o titular do cartório à época dos fatos é o responsável pelos atos decorrentes da atividade desempenhada.
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sua responsabilidade por danos não é pessoal objetiva, ou seja, o Estado deve responder objetivamente pelos danos causados por estes funcionários aos usuários do serviço que prestam.
RESPONSABILIDADE PESSOAL DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES:
Subdivide-se, ainda, em 2 correntes.
1) Teoria do risco: baseada no art. 22 da lei 8.935/1994, recentemente alterada, imputava
ao titular a responsabilização objetiva, garantindo, somente em caso de dolo ou culpa, o direito de regresso contra seus serventuários.
2) Responsabilidade pessoal subjetiva de notários e registradores, mediante
interpre-tação contextual que faz analogia com os oficiais de registro, fulcrada principalmente no art. 38 da lei 9.492/1997: “Os Tabeliães de Protesto de Títulos são civilmente responsáveis
por todos os prejuízos que causarem, por culpa ou dolo, pessoalmente, pelos substitutos que designarem ou Escreventes que autorizarem, assegurado o direito de regresso”.
IMPORTANTE: há nova redação dada ao art. 22 da lei 8.935/1994, pela lei 13.286/16
Cessa-se, finalmente, a polêmica quanto à responsabilidade pessoal do oficial de registro e notário, os quais terão, conclusivamente, responsabilidade subjetiva por danos cau-sados no exercício da atividade típica: “Os notários e oficiais de registro são civilmente
responsáveis por todos os prejuízos que causarem a terceiros, por culpa ou dolo, pessoal-mente, pelos substitutos que designarem ou escreventes que autorizarem, assegurado o direito de regresso”.
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FUNÇÕES DOS
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2. FUNÇÕES DOS REGISTROS PÚBLICOS
(Art. 1º, da Lei 6.015/73 e Art. 1º, da Lei 8.935/94).
P.A.S.E
PUBLICIDADE-
Tem por objetivo garantir o conhecimento amplo e irrestrito de certas situações e infor-mações, sejam elas de natureza pessoal ou geral, à totalidade de pessoas que possam porventura interessar-se.
É um direito constitucional “todos tem direito a receber dos órgãos públicos informações
de seu interesse particular, ou de interesse coletivo ou geral (...)” (Art. 5º, inciso XXXIII, CF).
A publicidade registral para Afrânio Carvalho (1982, p. 19) define-se como “o duplo efeito de construir o direito real e de anunciá-lo a terceiros. Antes da publicidade, o ato cria obrigações entre as partes, mas, uma vez efetuada, perfaz a mutação jurídico-real, in-vestindo a propriedade ou o direito real na pessoa do adquirente e, ao mesmo tempo, tornando o direito oponível a terceiros”.
Mitigação: A aplicação do princípio da publicidade não é absoluta. Ora, há situações em que o interesse de publicidade é menos relevante que o interesse da privacidade. Tem-se isto em casos de tutelas de direito de família e de incapazes (tutela reservada a intimi-dade), a qual tem por escopo proteger a dignidade humana19 (Art. 1º, inciso III, da CF), a intimidade (Art. incisos X e LX e Art. 93, inciso IX, todos da CF) ou o interesse social (Art. 5º, inciso LX, da CF), há restrição ou mitigação da ampla publicidade para prevalecer o sigilo profissional.
AUTENTICIDADE
Em linhas gerais, é a presunção relativa de que o documento fornecido por profissional do direito regularmente investido é verdadeiro e apto a produzir efeitos legais.
Assim sendo, o documento autêntico produzido pelo notário e pelo registrador não de-pende de prova, pois que sobre ele milita a presunção legal (presunção juris tantum de fé pública) de existência ou de veracidade (Art. 334, do CPC). Esta presunção extingue-se tão somente se for provado que houve falsidade (Art.390, CPC), adulteração ou vício no documento referido. Para proceder-se à invalidação de documento dotado de fé pública, é necessária prova incontroversa, através de intervenção judicial, de manifesta irregularidade ou de vício insanável.
O documento é reputado como autentico quando o notário reconhecer a firma do sig-natário dele e declarar que ela ocorreu em sua presença (Art. 369, do CPC).
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SEGURANÇA JURÍDICA
É um direito e uma garantia fundamental (Art. 5º, caput, CF). Qualquer documento lavrado no serviço notarial, de acordo com os esperados procedimentos, e registrado regularmente no serviço de registro é juridicamente seguro.
Para Walter Ceneviva (2002, p. 26) “A segurança, como libertação do risco, é, em parte, atingida pelos títulos notariais e pelos registros públicos. O sistema de controle dos in-strumentos, notariais e registrarias, tende a se aperfeiçoar, para constituir malha firme e completa de informações, que terminará, em dia ainda imprevisível, a ter caráter nacional. A primeira segurança é da certeza quanto ao ato e sua eficácia. Quanto o ato não cor-responder à garantia, surge o segundo elemento de segurança: a de que o patrimônio prejudicado será devidamente recomposto”.
EFICÁCIA DO ATO JURÍDICO OU NEGÓCIO JURÍDICO
tem por escopo instituir que todo o ato praticado pelo notário ou registrador seja apto a produzir efeitos.
Em decorrência da fé pública delegada ao notário e ao registrador, há presunção de legalidade em relação aos atos que praticam, ou seja, presume-se que todos os docu-mentos que estes certifiquem ou atestem sejam verdadeiros e, assim, estejam aptos a produzir efeitos, não somente entre as partes mas também em relação a terceiros.
A escritura lavrada pelo notário em seu tabelião de notas, como já explicado, é docu-mento dotado de fé pública, que faz prova plena de sua formação. A escritura pública tem valor entre as partes, e, para que seus efeitos sejam oponíveis em relação a terceiros, o ato notarial deverá necessariamente ser registrado no Registro Público.
