Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direto da 1ᵃ Vara Cível da Comarca de Bertioga SP.

Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direto da 1 ᵃ Vara Cível da Comarca de Bertioga – SP.

Processo n° 1001918-93.2020.8.26.0075

Classe-Assunto: Carta Precatória – Penhora / Depósito / Avaliação Requerente: Maidir Aparecida Asprino

Requerido: Rita de Cassia Aparecida Mauricio Amaral

Ú RSULA M ARTINS M ATHEUS, Arquiteta - Especialista em Engenharia de

Avaliação e Perícia, nomeada Perita às fls. 39 dos autos supracitados, após diligências e

estudos que se fizeram necessários ao cumprimento do honroso encargo, tendo encerrado

seu trabalho, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, requerer a juntada aos

Autos do presente.

Í NDICE

I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 1. Ação

2. Finalidade da Pericia

II - DO BEM

1. Análise Registraria

2. Zoneamento e Localização 3. Ficha de Lançamento 4. Loteamento

5. Terreno

6. Benfeitorias/Construção

III - DA AVALIAÇÃO 1. Vistoria

2. Método de Avalição

2.1 Método Comparativo Direto

2.2 Levantamento de Dados de Mercado 2.3 Tratamento Científico

2.4 Método Comparativo Direto do Custo 2.5 Metodologia Adotada

2.6 Pesquisa

2.7 Diagnóstico de Mercado 2.8 Tratamento de Fatores 2.9 Critérios de Homogeneização 3. Resultado da Avaliação

IV - CONCLUSÃO V - ENCERRAMENTO

ANEXOS

I - Registros fotográficos II - Documentos

Matrícula

Projetos aprovados Ficha de Lançamento

Certidão Positiva de Débitos Tributários Imobiliários III - Elementos Comparativos

IV - Homogeneização

I – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

1. A ÇÃO

Trata-se de Ação Carta Precatória originária da 22ª Vara Cível do Foro Central sob n° 1105634-95.2019.8.26.0100, conforme Decisão de fls. 18/19.

2. F INALIDADE DA P ERICIA

O objetivo da presente é apresentar avaliação do valor de mercado imobiliário, referente a matricula de fls. 28/32, de um imóvel inserido no Município de Bertioga.

Fazendo necessária esta pericia para que o nobre M.M. Juiz tenha subsídio técnico de valores para fins de hasta pública.

II – DO BEM

Para esse trabalho foi analisada a matricula juntada aos Autos em fls.

28/32, assim como solicitada por essa signatária ao 1° Cartório, via atualizada.

Matricula n° 40.766 – Registrada no 1° Cartório de Registro de Imóveis de Santos em 07.07.1994.

IMÓVEL: Terreno, situado no Passeio das Araucárias, constituído pelos lotes n°s 45 e 46 da quadra “A”, do módulo 19, no loteamento denominado Riviera de São Lourenço, no perímetro urbano do Município de Bertioga:

Medindo: 30 metros de frente; 32 metros da frente aos fundos de ambos os lados e 26,98 metros nos fundos, encerrando uma área total de 911,60 m².

Confrontando pela frente com a mencionada via pública, á direita de quem da mencionada Rua olha o terreno com a passagem de pedestre, do lado esquerdo com o lote 44 e nos fundos com o sistema de recreio.

Matriculas anteriores: 36.627 e 36.628

Proprietária: Rita de Cássia Aparecida de Mauricio Amaral

1. A NÁLISE R EGISTRARIA

a) 1° Cartório de Registro de Imóveis de Santos , “matrícula”

Atos Contínuos

Av. 1 – Consta usufruto em favor de José Carlos Amaral e Maria de Fátima Aparecida Mauricio Amaral.

Av. 2 – Nomenclatura Módulo 19 alterou-se para Bosque da Orla.

Av. 3 – Ficou constando a construção de uma edificação com 467,29 m².

Av. 4 – Lavrada a indisponibilidade do usufruto averbado na Av. 1.

Av. 6, 7, 8 e 9 – Foram lavrados averbações constando indisponibilidades de bens em nome de José Carlos Amaral e Maria de Fatima Aparecida Mauricio Amaral

Av. 10 – Consta o cancelamento da indisponibilidade da Av. 06.

Av. 11 – Averbada a Ação de Execução de Títulos Extrajudicial em favor da Exequente no processo n° 1105634-95.2019.8.26.0100.

Av. 12 – Averbada penhora a nua propriedade em favor do Condomínio Edifício Atibaia.

Av. 13 – Averbada a penhora em favor da Exequente conforme Av. 11.

Sendo a ultima averbação datada em 14 de julho de 2020, matricula analisada emitida em 29 de janeiro de 2021, conforme anexado a este Laudo Pericial Avaliatório.

b) Prefeitura Municipal de Bertioga

Ficha de Lançamento das matriculas Projeto Arquitetônico

Certidão Positiva de débitos

2. Z ONEAMENTO E L OCALIZAÇÃO

Figura 1 - Imagem parcial – zoneamento municipal

Figura 2 – imagem parcial – do site

https://www.rivieradesaolourenco.com/sobre/mapas/#!jig[1]/FL/51017495397

Figura 3 - imagem parcial do google maps

Figura 5 - imagem parcial do google satélite

Figura 4 - imagem parcial do google satélite

3 F ICHA DE L ANÇAMENTO

Figura 6 – Imagem ficha de lançamento fornecida pela Prefeitura de Bertioga

4 L ^OTEAMENTO

Loteamento aprovado e realizado pela Sobloco Construtora S/A, através de um plano urbanístico tendo 80% de sua área preservada de ocupação, abrangendo cerca de 9.000.000 m² de área, representando 1,8% da extensão territorial de Bertioga.

Possui infra estrutura planejada com sistema de saneamento básico (coleta, tratamento e distribuição de água e coleta e tratamento de esgoto), por se tratar de um loteamento com características de condomínio dispõe de sistema de administração e manutenção (gerenciamento de resíduos, conservação de ruas, praças, avenidas, áreas verdes, praia, canais de drenagem) e segurança (monitoramento CFTV, montada, motorizada e canina)

O imóvel está inserido no Modulo 19, de frente para a Rua Passeio das Araucárias, com sua lateral esquerda para Alameda Sequoias, sua acesso é pela Av. da Orla, com distância aproximada em linha reta de 500 metros para o mar.

Sendo inserido dentro da ZR3 – Zona Residencial - Zona residencial, conforme Memorial Descritivo específico do loteamento Guaratuba, de acordo com o Plano Diretor Municipal.

5 T ERRENO

O terreno possui formato regular e topografia plana, seu solo aparenta ser seco e firme. Dimensões do terreno: lote 45 e lote 46 com 455,80 m² cada, totalizando 911,60 m², originário de dois lotes, tendo como frente 30 metros.

6 B ENFEITORIAS / C ONSTRUÇÃO

Constam benfeitorias com área registrada em matricula conforme projeto

aprovado junto a Prefeitura n° 1977/94 em 12 de maio de 1994 de 467,29 m², e registrada

junto a Prefeitura Municipal de Bertioga 611,29 m². Entretanto será considerada a

metragem constante na matricula

Edificação caracterizada como Padrão Luxo com terreno de amplas dimensões, isolada, satisfazendo projeto arquitetônico exclusivo, ambientes amplos e bem planejados, foi utilizado materiais construtivos e acabamento de auto padrão especiais.

a. Térreo externo

Piscina infantil integrada na adulto – revestidas em cerâmica.

Garagem coberta para dois veículos – paredes e forro com pintura simples sobre massa corrida, e piso em cerâmica.

Área de churrasqueira com dois lavabos e despensa – paredes em cerâmicas até o teto, forro sobre massa corrida, esquadrias em madeira.

Piso – em gramas parte em pedras e cimento.

Fachada – pintura simples sobre massa corrida Telhado – telhas em cimento

Divisa do lote – em alvenaria com portões em madeira.

b. Térreo interno

Possui três salas, sendo elas jogos, jantar e living – paredes com pintura simples sobre massa corrida, forro com rebaixo para iluminação projetada, piso em pedra natural, e esquadrias em madeira.

Lavabo – paredes em cerâmicas até o teto, forro sobre massa corrida, piso em pedra natural, e esquadrias em madeira.

Cozinha com copa integrada e despensa – paredes em cerâmicas até o teto, forro sobre massa corrida, piso em cerâmica e esquadrias em madeira.

Área de serviço com cozinha, lavanderia, e dormitório com banheiro para zelador – paredes e forro com pintura simples sobre massa corrida, e piso em cerâmica simples, esquadria parte em madeira e parte em alumínio.

Escadaria – paredes e forro com pintura simples sobre massa corrida, piso em pedra

natural, e esquadrias em madeira e guarda corpo.

c. Pavimento superior interno

Sala intima – paredes com pintura simples sobre massa corrida, forro com rebaixo para iluminação projetada, piso em pedra natural.

Suíte 1 com sacada – paredes e forro com pintura simples sobre massa corrida, piso em tabuas de madeira, e esquadrias em madeira, banheiro – paredes em cerâmicas até o teto, forro sobre massa corrida, piso em cerâmica, e vitrô em laminas de vidro sem caixilharia.

Suíte 2 máster com sacada e closet – paredes e forro com pintura simples sobre massa corrida, piso em tabuas de madeira, e esquadrias em madeira, banheiro com banheira de hidromassagem – paredes em cerâmicas até o teto, forro sobre massa corrida, piso em pedra natural, e vitrô em laminas de vidro sem caixilharia.

Suíte 3 com sacada – paredes e forro com pintura simples sobre massa corrida, piso em tabuas de madeira, e esquadrias em madeira, banheiro – paredes em cerâmicas até o teto, forro sobre massa corrida, piso em cerâmica, e vitrô em laminas de vidro sem caixilharia.

Suíte 4 com sacada – paredes e forro com pintura simples sobre massa corrida, piso em tabuas de madeira, e esquadrias em madeira, banheiro – paredes em cerâmicas até o teto, forro sobre massa corrida, piso em cerâmica, e vitrô em madeira.

Instalações elétricas completas, compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, entretanto não foram avaliadas seu desempenho, pois o imóvel sem encontrava no momento da vistoria sem o relógio de entrada de energia, devendo prever inspeção de todo o sistema.

Instalações hidráulicas completas e executadas atendendo aparentemente projetos específicos, banheiros com peças sanitárias, metais e seus respectivos componentes de qualidade.

Edificação recém-pintada interna e externamente, porém com indícios de infiltrações nas paredes internas originarias do telhado onde o mesmo se apresenta com vários reparos aparentes, existem também nas paredes externas de fundos a edificação algumas rachaduras originarias do recalque do terreno.

Na área interna das suítes há necessidade da substituição dos pisos

em madeira, tendo em vista se encontrar degradados pelo tempo.

Seu estado de conservação é Regular, com reforma geral e substancial recente, necessidade de inspeção do sistema elétrico, reparos nos telhado e nas rachaduras da área externa cujas não comprometem a estrutura principal.

III – DA AVALIAÇÃO

1. V ^ISTORIA

A vistoria foi realizada apenas no dia 12 de abril, acompanhada pelo advogado da Requerente, pela da Requerida e seu advogado.

Com o intuito de cumprir escrupulosamente o encargo à que foi designado, esta Perita tomou as providencias adiantes elencadas:

a) Peticionou aos Autos com pouco mais 30 dias de antecedência informando a data da vistoria para o dia 05 de março.

b) Encaminhou e-mail para os patronos informando a data da vistoria com a referida petição.

c) No dia e hora citado, munida da Decisão de Nomeação, bem como matriculas do imóvel, e petição de agendamento, todos extraídos dos Autos, dirigi ao endereço do imóvel avaliando, entretanto não foi possível realizar a vistoria, tendo em vista que o imóvel se encontrava fechado.

d) Novamente peticionei aos Autos com nova data e no dia e hora agendado me dirigi ao imóvel onde podemos concluir a vistoria.

e) Houve conhecimento da região bem como imóveis ofertados na região.

2. M ^{ÉTODO DE} A ^VALIAÇÃO

O presente Laudo de Avaliação foi executado de acordo com a NBR 14653 e

NBR 12721, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, e Normas do Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SP, obedecendo,

portanto, os seguintes parâmetros técnicos avaliatórios:

a.) O valor estimado é valido para pagamento à vista;

b.) Todas as medidas e quantidades citadas e utilizadas nesta avaliação foram obtidas da documentação fornecida no Processo e pelas partes;

c.) O presente laudo de avaliação é de uso para fins Judiciais.

d.) O termo “VALOR” nesta avaliação significa:

“A expressão monetária do bem, à data de refer ência da avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação”, ou seja, um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas seguintes exigências:

Homogeneidade do bem levado a mercado;

Número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado; Inexistência de influências externas;

Racionalidade dos participantes e conhecimento pleno e absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as suas claras tendências;

Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, para que se possa oferecer liquidez com liberdade plena de entrada e saída do mercado.

2.1 M ÉTODO COMPARATIVO DIRETO

A título de introdução é o método em que o valor do imóvel é obtido por meio de comparação de dados de mercado relativos a outros imóveis de características semelhantes, ponderando as discrepâncias através de fatores de homogeneização.

2.2 L EVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO

Os dados de mercados foram investigados em relação a sua conduta e as formas de expressão dos preços, bem como observados na homogeneidade nas unidades de medida. Este grupo de dados é denominado: variáveis dependentes.

Dados referentes às características físicas (área e frente), localização (bairro e logradouro), e econômicas (oferta ou transação, à vista ou a prazo).

Tendo como principal objetivo do levantamento de dados é a obtenção de

uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado, no qual o imóvel

avaliando está inserido e constitui a base do processo avaliatório.

2.3 T RATAMENTO CIENTÍFICO

Independente dos modelos ou métodos utilizados para levantamento dos valores de mercado extraídos dos elementos comparativos devem obter seus valores pressupostos devidamente explícitos para maior confirmação dos valores.

2.4 M ÉTODO COMPARATIVO DIREITO DO CUSTO

A utilização deste método foi de considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

Para o presente caso, o Método Comparativo Direto mostrou adequado em razão da disponibilidade de dados de mercado na região para confecção da pesquisa de valores, bem como pela existência de estudos específicos que determinam os unitários para diversos tipos de imóveis e dos fatores depreciativos (obsolescência e posicionamento) que afetam os imóveis de um modo geral.

Para efeito de avaliação, considerou-se o bem livre de hipotecas, arrestos, usufrutos, penhoras, passivos ambientais, ou quaisquer ônus ou problemas que impliquem no seu bom uso ou comercialização.

No presente trabalho assume-se que os dados constantes da documentação oferecida à signatária estão corretos e que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa fé e são confiáveis.

2.5 M ETODOLOGIA ADOTADA

O método adotado no presente Laudo foi o Comparativo Direito de Mercado de imóveis semelhantes em oferta para venda.

2.6 P ESQUISA

Realizamos detalhada pesquisa na mesma região em sites de venda, não

sendo possíveis visitas aos imóveis utilizados como amostras por conta da situação que hoje

se encontra o mundo, em plena pandemia a pouco mais de 01 ano, contando com várias

restrições, todas as informações foram confirmadas diretamente com as imobiliárias cadastradas com CRECI.

Os elementos comparativos foram dentro do próprio loteamento e próximos ao imóvel.

Foram levantados (08) elementos em módulos semelhantes conforme fichas anexadas a este, todos em oferta de livre mercado imobiliário, todos foram considerados 10% de previsão da elasticidade da oferta de conformidade com as normas avaliatórias.

2.7 D IAGNÓSTICO DE MERCADO

Conforme vistoria de reconhecimento da região onde se insere o imóvel avaliando e consulta a sites de comercializações de imóveis, verificam-se imóveis com similaridades.

2.8 T

Foram utilizados elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas as características, cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para menos, serão levadas em consideração.

2.9 C RITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

Fl – Fator Local

Foi levada em consideração a distância entre os módulos 19, 20 e 21 e o mar, bem como à avenida principal.

Fa – Fator Área

Foi considerado esse fator, tendo em vista que a medida que aumentam as áreas em negocio, consequentemente o volume de dinheiro da comercialização diminuem proporcionalmente.

Foc – Fator Obsolescência e Conservação

É aplicado na correção de diferenças entre a idade aparente e estado de conservação entre

o imóvel avaliando e os imóveis dos elementos comparativos.

Fp – Fator Padrão

São considerados os padrões construtivos dos imóveis.

Ff – Fator Frente

Foi utilizado de acordo com as normas e zoneamento.

Fo – Fator Oferta

Aplicado ao valor de comercialização, na intenção de desconsiderar a verba destinada à imobiliária ou ao corretor, valor consagrado.

3. R ESULTADO DA A VALIAÇÃO

Os valores oferta para o imóvel objeto da ação foi encontrado pelo método comparativo de dados do mercado realizado em abril de 2021, realizando o tratamento por homogeneização por fatores, obtendo-se a média para a amostra.

Assim, conforme homogeneização:

Á REA 911,60 M ² X R$ 5.512,79 ( VALOR UNITÁRIO DO TERRENO COM BENFEITORIAS )

R$ 5.025.500,00

( CINCO MILHÕES , VINTE E CINCO MIL , E QUINHENTOS REAIS )

IV – CONCLUSÃO

As avaliações juntadas aos Autos pela Requerente em fls.34/36, em que dá o valor aproximado de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais) fazem jus apenas ao valor do terreno, não contemplando assim as benfeitorias.

Até o momento da conclusão do Laudo Pericial constam débitos perante a Municipalidade com Imposto Predial Territorial Urbano e Taxas de Serviços no valor de R$

273.913,07 (duzentos e setenta e três mil, novecentos e treze reais e sete centavos)

calculada atém 23 de abril de 2021, conforme certidão positiva de débitos tributários imobiliário anexada a este.

Na matrícula constam duas penhoras, sendo elas da Requerente e do Condomínio Edifício Atibaia que tramita perante 35 ᵃ Vara Cível Central com o número 0051231-33.2018.8.26.0100.

Por fim, fica estabelecido que os valores encontrados podem ter acréscimo de 10% (dez por cento) ou decréscimo de 5% (cinco por cento), de acordo com o interesse de mercado, ficando a múnus deste Juízo sua majoração ou depreciação.

V - ENCERRAMENTO

As analises e conclusões expressas no presente trabalho foram baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamento efetuados por essa signatária e outros fornecidos por testemunhas, tendo-se como idôneas e verdadeiras as informações a ele prestadas por terceiros.

Nada Mais havendo a acrescentar, encerramos o presente trabalho de avaliação, composto por 63 (sessenta e três) páginas, com anexos, digitalizadas em cores.

Também, fazem parte deste trabalho os Anexos:

Anexo I – Registros Fotográficos Anexo II – Documentos

Anexo III – Elementos Comparativos Anexo IV – Homogeneização

A signatária agradece a honrosa nomeação e coloca-se a disposição desse R. Juiz para o que se julgar necessário.

Termos em que, Pede deferimento.

São Bernardo do Campo, 27 de abril de 2021.

A r q . e U r b . Ú r s u l a M a r t i n s M a t h e u s Especialista em Engenharia de Avaliações e Perícias Especialista em Sistemas Construtivos de Edificações Especialista em Engenheira de Segurança do Trabalho

Registro Fotográfico - 2 Registro Fotográfico - 1

Registro Fotográfico - 4 Registro Fotográfico - 3

Registro Fotográfico - 6 Registro Fotográfico - 5

Registro Fotográfico - 7

Registro Fotográfico - 8

Registro Fotográfico - 9

Registro Fotográfico - 11 Registro Fotográfico - 10

Registro Fotográfico - 12

Registro Fotográfico - 14 Registro Fotográfico - 13

Registro Fotográfico - 15 Registro Fotográfico - 16

Registro Fotográfico - 18 Registro Fotográfico - 17

Registro Fotográfico - 20 Registro Fotográfico - 19

Registro Fotográfico - 22 Registro Fotográfico - 21

Registro Fotográfico - 23

Registro Fotográfico - 24

Registro Fotográfico - 25

Registro Fotográfico - 26

Registro Fotográfico - 27

Registro Fotográfico - 28

Registro Fotográfico - 30 Registro Fotográfico - 29

Registro Fotográfico - 31

Registro Fotográfico - 32

Registro Fotográfico - 33

Registro Fotográfico - 35

Registro Fotográfico - 36

Registro Fotográfico - 37 Registro Fotográfico - 38

Registro Fotográfico - 39

Registro Fotográfico - 40 Registro Fotográfico - 41

Registro Fotográfico - 42

Registro Fotográfico - 43 Registro Fotográfico - 44

Registro Fotográfico - 46 Registro Fotográfico - 45

Registro Fotográfico - 47

Registro Fotográfico - 49 Registro Fotográfico - 48

Registro Fotográfico - 50

Registro Fotográfico - 51 Registro Fotográfico - 52

Dados Gerais do Imóvel

Cód. Loteamento Logradouro

Loteamento 45/46

11261-807 - PASSEIO DAS ARAUCARIAS, 564

RIVIERA DE SAO LOURENCO

SituaçãoAtivo

Dados Gerais do Proprietário

CRC 21892

IdFisico32447 ProprietárioJOSE CARLOS AMARAL

Endereço de Entrega 01333-000 - RUA FAUSTO FERRAZ, 80 APARTAMENTO 115

Bairro BOA VISTA Cidade SAO PAULO EstadoSP

Cobrança NORMAL Bom Pagador

525.255.118-91

QuadraA 97.224.3.10.3586.10

Inscrição Quadra

Documentação Carta Habite-se

Processo Construção

Lote 45/46

Dados Gerais do Terreno

Pavimentação PAVIMENTADO Zoneamento ZONA RESIDENCIAL 3

Documentação Local de Entrega

Imposto PREDIAL Cobranca NORMAL

Topografia NORMAL Patrimonio PARTICULAR Tx Conservação NORMAL

Remoção Lixo NORMAL

Iluminação COM ILUMINACAO CNPJ/CPF

Isento ITBI Carga Incêndio CASAS TÉRREAS

Testada 30,00

EndereçoRUA FAUSTO FERRAZ, 80 APARTAMENTO 115 - BAIRRO BOA VISTA - SAO PAULO -

Nro Lançamento97.224.045.000 RIVIERA

Bairro

Matricula 40766

Tipo Acabamento

Tipo Construção RESIDENCIAS LUXO

Ano Construção 1994

Dados Gerais da Construção

Áreas Adicionais

Categoria Tp Construção

Lançamentos

Valor M² Construido Valor M² Terreno

V. Venal Terreno V. Venal Edificação

2.418,90 4.057,28

2.205.069,24 V. Venal Imóvel3.817.182,79

Quantidade Edificações 0 Área do Terreno 911,60

Fator Correção Terr.

1,000

611,29 611,29

Fraçao Ideal

1.612.113,55 Área Edificada

Fator Conserv. Prédio 0,00 0,000 Fator Correção Prédio

Total Área Edificada

Fator Obsolecencia 0,650 FisicoOutros

Eventos Valor Lançado

1 Imposto Predial Urbano 12.186,41

Total Lançado 12.186,41

FichadeLancamento 22/04/2021 14:36:57 Página 1

Data

Número 428715/2021 Data Geração:23/04/2021 23/07/2021

Certificamos para os devidos fins, quem, em relação ao imóvel abaixo identificado, existem débitos para com este município referente ao Imposto Predial e Territorial Urbano e Taxas de Serviços Urbanos, ressalvando-se o direito da Fazenda Municipal de cobrar os débitos que venham a ser apurados ou que se verifiquem a qualquer tempo, inclusive em relação aos tributos e período desta certidão.

Certidão Positiva de Débitos Tributário Imobiliário

11261-807 - PASSEIO DAS ARAUCARIAS, 564

BOA VISTA Cidade: SAO PAULO Estado: SP JOSE CARLOS AMARAL

Compromissário Proprietário

97.224.045.000 IdFisico: 32447 Inscrição

01333-000 - RUA FAUSTO FERRAZ, 80 APARTAMENTO 115 Bairro e Loteamento

Endereço de Entrega

Identificação

RIVIERA DE SAO LOURENCO Quadra: A Lote: 45/46 Local do Imóvel

Bairro

Desconto

Exercicio Valor Original Correção Juros Multa Total

Tributo

4.382,02 0,00

4.062,12 258,96 0,00

2021 60,94

IPTU Exercício

13.886,68 503,62

12.848,95 0,00 0,00

2020 534,11

IPTU Exercício

21,20 0,00

21,20 0,00 0,00

2019 0,00

Despesas Processuais

14.816,73 786,34

11.986,70 0,00 0,00

2019 2.043,69

IPTU Exercício

21,20 0,00

21,20 0,00 0,00

2018 0,00

Despesas Processuais

15.645,30 1.252,61

10.970,28 0,00 0,00

2018 3.422,41

IPTU Exercício

18.823,41 1.541,16

10.681,84 0,00 0,00

2017 4.889,19

IPTU Exercício

42,40 0,00

42,40 0,00 0,00

2016 0,00

Despesas Processuais

20.407,04 2.317,01

9.888,16 0,00 0,00

2016 6.346,68

IPTU Exercício

21,20 0,00

21,20 0,00 0,00

2015 0,00

Despesas Processuais

22.050,27 3.215,01

9.007,97 0,00 0,00

2015 7.822,71

IPTU Exercício

21.069,68 3.358,40

7.524,69 0,00 0,00

2014 8.271,16

IPTU Exercício

17.370,75 2.912,47

5.487,32 0,00 0,00

2013 7.391,81

IPTU Exercício

20.584,04 3.560,10

5.796,30 0,00 0,00

2012 9.356,40

Dívida Ativa de IPTU

11.233,31 2.027,32

2.789,71 0,00 0,00

2011 5.395,01

Dívida Ativa de IPTU

25.699,68 4.675,00

5.224,78 0,00 0,00

2009 13.463,58

Dívida Ativa de IPTU

27.004,80 4.989,14

4.910,04 0,00 0,00

2008 14.650,67

Dívida Ativa de IPTU

40.833,36 8.260,87

3.273,99 0,00 0,00

1999 29.298,50

Dívida Ativa de IPTU

0,00 112.946,86 258,96

39.399,05

104.558,85 273.913,07

Data

Número 428715/2021 Data Geração:23/04/2021 23/07/2021

Certificamos para os devidos fins, quem, em relação ao imóvel abaixo identificado, existem débitos para com este município referente ao Imposto Predial e Territorial Urbano e Taxas de Serviços Urbanos, ressalvando-se o direito da Fazenda Municipal de cobrar os débitos que venham a ser apurados ou que se verifiquem a qualquer tempo, inclusive em relação aos tributos e período desta certidão.

Certidão Positiva de Débitos Tributário Imobiliário

11261-807 - PASSEIO DAS ARAUCARIAS, 564

BOA VISTA Cidade: SAO PAULO Estado: SP JOSE CARLOS AMARAL

Compromissário Proprietário

97.224.045.000 IdFisico: 32447 Inscrição

01333-000 - RUA FAUSTO FERRAZ, 80 APARTAMENTO 115 Bairro e Loteamento

Endereço de Entrega

Identificação

RIVIERA DE SAO LOURENCO Quadra: A Lote: 45/46 Local do Imóvel

Bairro

Data Emissão: 23/04/2021

http://www.bertioga.sp.gov.br

Tanto a veracidade da informação quanto a manutenção da condição de não devedor poderá ser verificada na seguinte página da Internet:

Número: 428715/2021 Inscrição:

Atenção: Qualquer rasura ou emendaINVALIDARÁ este documento.

32447

Certidão Emitida Gratuitamente

E L E M E N T O C O M P A R A T I V O N ° 0 1

D

:

20

2022

L OCALIZAÇÃO

L

: n/i

°: n/i

B

: Riviera de São Lourenço C

: Bertioga

M

: 19 U

: residencial

B ENFEITORIAS

Á

: 822 m² P

: térreo e superior T

: residencial P

: luxo E

: novo I

: 15 anos

C ARACTERÍSTICAS ÁREAS

D

: 0 S

: 7

L

: piscina, sauna, e churrasqueira V

: 4

T ERRENO Á

: 1198

T

: 30 L

: 39

F

: regular E

: não

T

: plana S

/

: firme

D ADOS ECONÔMICOS V

: R$ 6.800.000,00

M

: venda N

: oferta

F ONTE DE I NFORMAÇÃO

I

: Sistema Integrado de Vendas de Imóveis C

: n/i C

: SC04251 C

: 13 – 3316-5330

E

:

http://www.rivieradesaolourenco.com/siv/detalhes_imoveis/sc04251/aWQ9MTM2JnN0YXR1cz1SZXZlbmRhcyZkb3JtST0 3JnByZWNvST02ODAwMDAwLjAwJm1vZHVsb0k9TcOzZHVsbyAxOQ==#.YIMIW-hKhPY

E L E M E N T O C O M P A R A T I V O N ° 0 2

D

:

23

2022

L OCALIZAÇÃO

L

: Lote 02

°: n/i

B

: Riviera de São Lourenço C

: Bertioga

M

: 19 U

: residencial

B ENFEITORIAS

Á

: 525 m² P

: subsolo, térreo e superior T

: residencial P

: luxo

E

: novo I

: 10 anos

C ARACTERÍSTICAS ÁREAS

D

: 0 S

: 7

L

: piscina, sauna, churrasqueira, salão de jogos e cinema V

: 6

T ERRENO Á

: 480 m²

T

: 15 L

: 32

F

: retangular E

: não

T

: plana S

/

: firme

D ADOS ECONÔMICOS V

: R$ 5.900.000,00

M

: venda N

: oferta

F ONTE DE I NFORMAÇÃO

I

: O Melhor da Riviera C

: 123.295f

C

: M19QALT02 C

: 13 – 99760-8562 E

:

https://www.omelhordariviera.com.br/comprar/sp/bertioga/riviera-modulo-19/casa/34079461 http://www.morumbirivieraimoveis.com.br/casas/riviera-de-sao-lourenco/677.html

E L E M E N T O C O M P A R A T I V O N ° 0 3

D

:

24

2022

L OCALIZAÇÃO

L

: Lote 73

°: n/i

B

: Riviera de São Lourenço C

: Bertioga

M

: 19 U

: residencial

B ENFEITORIAS

Á

: 401 m² P

: térreo e superior T

: residencial P

: luxo E

: novo I

: 15 anos

C ARACTERÍSTICAS ÁREAS

D

: 0 S

: 4

L

: piscina, sauna, churrasqueira V

: 4

T ERRENO Á

: 550 m²

T

: 30,77 L

: 27

F

: irregular E

: não

T

: plana S

/

: firme

D ADOS ECONÔMICOS V

: R$ 4.800.000,00

M

: venda N

: oferta

F ONTE DE I NFORMAÇÃO

I

: O Melhor da Riviera C

: 123.295f

C

: M19QALT73 C

: 13 – 99760-8562 E

:

https://www.omelhordariviera.com.br/comprar/sp/bertioga/riviera-modulo-19/casa/69331266

E L E M E N T O C O M P A R A T I V O N ° 0 4

D

:

24

2022

L OCALIZAÇÃO

L

: Lote 13

°: n/i

B

: Riviera de São Lourenço C

: Bertioga

M

: 20 U

: residencial

B ENFEITORIAS

Á

: 284 m² P

: térreo e superior T

: residencial P

: luxo E

: novo I

: 20 anos

C ARACTERÍSTICAS ÁREAS

D

: 2 S

: 4

L

: piscina e churrasqueira V

: 4

T ERRENO Á

: 581 m²

T

: 10 L

: 34

F

: irregular E

: não

T

: plana S

/

: firme

D ADOS ECONÔMICOS V

: R$ 2.850.000,00

M

: venda N

: oferta

F ONTE DE I NFORMAÇÃO

I

: O Melhor da Riviera C

: 123.295f

C

: M19QALT73 C

: 13 – 99760-8562 E

:

https://www.omelhordariviera.com.br/comprar/sp/bertioga/riviera-modulo-20/casa/68171686

E L E M E N T O C O M P A R A T I V O N ° 0 5

D

:

24

2022

L OCALIZAÇÃO

L

: Lote 06

°: n/i

B

: Riviera de São Lourenço C

: Bertioga

M

: 20 U

: residencial

B ENFEITORIAS

Á

: 332,28 m² P

: térreo e superior T

: residencial P

: luxo E

: novo I

: 20 anos

C ARACTERÍSTICAS ÁREAS

D

: 0 S

: 5

L

: piscina e churrasqueira V

: 4

T ERRENO Á

: 510,00m²

T

: 15 L

: 34

F

: regular E

: não

T

: plana S

/

: firme

D ADOS ECONÔMICOS V

: R$ 2.150.000,00

M

: venda N

: oferta

F ONTE DE I NFORMAÇÃO

I

: O Melhor da Riviera C

: 123.295f

C

: M20Qflt06 C

: 13 – 99760-8562 E

:

https://www.omelhordariviera.com.br/comprar/sp/bertioga/riviera-modulo-20/casa/68171686

E L E M E N T O C O M P A R A T I V O N ° 0 6

D

:

24

2022

L OCALIZAÇÃO

L

: Lote 127

°: n/i

B

: Riviera de São Lourenço C

: Bertioga

M

: 21 U

: residencial

B ENFEITORIAS

Á

: 250 m² P

: térreo e superior T

: residencial P

: luxo E

: novo I

: 15 anos

C ARACTERÍSTICAS ÁREAS

D

: 2 S

: 1

L

: piscina e churrasqueira V

: 4

T ERRENO Á

: 420 m²

T

: 12 L

: 35

F

: regular E

: não

T

: plana S

/

: firme

D ADOS ECONÔMICOS V

: R$ 2.250.000,00

M

: venda N

: oferta

F ONTE DE I NFORMAÇÃO

I

: O Melhor da Riviera C

: 123.295f

C

: M21QCLT127 C

: 13 – 99760-8562 E

:

https://www.omelhordariviera.com.br/comprar/sp/bertioga/riviera-modulo-21/casa/69331285

E L E M E N T O C O M P A R A T I V O N ° 0 7

D

:

24

2022

L OCALIZAÇÃO

L

: Lote 23

°: n/i

B

: Riviera de São Lourenço C

: Bertioga

M

: 21 U

: residencial

B ENFEITORIAS

Á

: 270 m² P

: térreo e superior T

: residencial P

: luxo E

: novo I

: 15 anos

C ARACTERÍSTICAS ÁREAS

D

: 0 S

: 3

L

: piscina e churrasqueira V

: 3

T ERRENO Á

: 410 m²

T

: 11 L

: 35

F

: regular E

: não

T

: plana S

/

: firme

D ADOS ECONÔMICOS V

: R$ 2.500.000,00

M

: venda N

: oferta

F ONTE DE I NFORMAÇÃO

I

: O Melhor da Riviera C

: 123.295f

C

: M21QALT23 C

: 13 – 99760-8562 E

:

https://www.omelhordariviera.com.br/comprar/sp/bertioga/riviera-modulo-21/casa/68915761

E L E M E N T O C O M P A R A T I V O N ° 0 8

D

:

24

2022

L OCALIZAÇÃO

L

: Lote 43

°: n/i

B

: Riviera de São Lourenço C

: Bertioga

M

: 21 U

: residencial

B ENFEITORIAS

Á

: 311 m² P

: térreo e superior T

: residencial P

: luxo E

: novo I

: 10 anos

C ARACTERÍSTICAS ÁREAS

D

: 0 S

: 5

L

: piscina e churrasqueira V

: 6

T ERRENO Á

: 437,5 m²

T

: 14 L

: 31

F

: regular E

: não

T

: plana S

/

: firme

D ADOS ECONÔMICOS V

: R$ 4.800.000,00

M

: venda N

: oferta

F ONTE DE I NFORMAÇÃO

I

: O Melhor da Riviera C

: 123.295f

C

: M21QELT43 C

: 13 – 99760-8562 E

:

https://www.omelhordariviera.com.br/comprar/sp/bertioga/riviera-modulo-21/casa/34610551

UF: SP CEP: Finalidade:

m² m²

m² m²

m² m²

m² m²

m² m²

Matrícula IPTU Residencial

lotes n°s 45 e 46 da quadra “A”, do módulo 19

Uso:

Características do Imóvel Informações Gerais

20/10/2020 13/04/2021 30/04/2021

Informações de Áreas Bertioga

Solicitante:

Proprietário:

Endereço:

2 4 911,60

27 Anos 911,60

911,60 Tipologia: Casa

Idade Aparente:

Topografia:

n/c 1,0000000 Plano

Terreno:

Construída:

11 976683330 CAU nº A121387-3

Assinatura:

O imóvel objeto deste estudo foi avaliado considerando a inexistência de ônus, posse, domínio, hipoteca, passivos ambientais, vínculos e desapropriações que onerem o bem avaliado.

Até a presente data, existem débitos referentes a IPTU e taxa condominial.

Arqt. Urb. Ursula Martins Matheus Telefone de Contato:

Identificação:

Responsável Técnico:

Valor de Mercado

R$ 5.025.500,00

( CINCO MILHÕES, VINTE E CINCO MIL, QUINHENTOS REAIS ) Comentários Gerais

n/c Desocupado

Regular Est. Conservação:

Qtd. de Quartos:

Qtd. de Vagas:

Ocupação:

Total:

Fração Ideal:

Fração Ideal:

Terreno:

Construída:

n/c 467,29

Complemento:

Bairro:

Cidade:

Data da Solicitação:

Data da Vistoria:

Data do Laudo:

Objetivo:

1ᵃ Vara Cível da Comarca de Bertioga Rita de Cassia Aparecida Mauricio Amaral Rua passeio das araucarias n° 261 Riviera de São Lourenço

11261-807

Valor de Mercado 40.766 Matrícula/Cartório:

Penhora em processo n° 1001918-93.2020.8.26.0075

Terreno:

Construída:

Comum:

Garagem:

Depósito:

n/c Área Considerada

467,29

611,29

n/c

Clique aqui para inserir a foto da fachada Clique aqui para inserir a foto da fachada

A Vl de Mercado Á. De

Terreno F. Oferta Unit/m² F. Local. F. Área F. Obsol. F.

Padrão N/A N/A N/A Soma

Fatores Unit-m² Homo 1 R$ 6.800.000,00 1.198,00 0,900 R$ 5.108,51 1,060 1,035 0,832 1,000 1,000 1,000 1,000 0,927 R$ 4.733,35 2 R$ 5.900.000,00 480,00 0,900 R$ 11.062,50 1,060 0,923 0,792 1,000 1,000 1,000 1,000 0,775 R$ 8.568,12 3 R$ 4.800.000,00 550,00 0,900 R$ 7.854,55 1,060 0,939 0,832 1,000 1,000 1,000 1,000 0,831 R$ 6.524,09 4 R$ 2.850.000,00 581,00 0,900 R$ 4.414,80 1,000 0,945 0,884 1,253 1,000 1,000 1,000 1,082 R$ 4.777,71 5 R$ 2.150.000,00 510,00 0,900 R$ 3.794,12 1,000 0,930 0,884 1,253 1,000 1,000 1,000 1,067 R$ 4.048,05 6 R$ 2.250.000,00 420,00 0,900 R$ 4.821,43 1,019 0,908 0,934 1,000 1,000 1,000 1,000 0,861 R$ 4.150,80 7 R$ 2.500.000,00 410,00 0,900 R$ 5.487,80 1,019 0,905 0,834 1,000 1,000 1,000 1,000 0,758 R$ 4.159,98 8 R$ 4.800.000,00 437,50 0,900 R$ 9.874,29 1,019 0,912 0,792 1,000 1,000 1,000 1,000 0,723 R$ 7.140,25

6.552,25

R$ R$ 5.512,79

2.711,441

1.246,076

0,414

0,226

5.076,32 R$

3.858,95 R$

7.166,63 R$

7 1 Área

911,60

Número de Amostras Coletados:

Número de Amostras Saneados:

Limite Inferior (p/m²):

Média Aritmética (p/m²):

Limite Superior (p/m²):

Média Saneada (p/m²):

T. de Student:

Desvio Padrão:

Coeficiente de Variação:

Resultado(p/m²):

Inferior (p/m²): -12,09%

Superior (p/m²): 12,09%

Amplitude Total

Residual % e Dispersão

Média Saneada Limite Inferior Limite Superior

R$5.512,79

Coef. de variação Homogeneização de Dados

Média

R$ 6.179,18 Desvio Coef. de variação

1,415 R$ 3.858,95 R$ 5.512,79

R$ 5.076,32 DADOS

INTERVALO DE CONFIABILIDADE 0,226

R$ 666,39

Média Desvio

Amostras Saneadas Amostras Descartadas

Tratamento Estátistico

Valor de Mercado x Unit/m²

Comentários sobre o cálculo Fator Ajuste

= R$ 5.025.500,00

x

R$ 4.846,40

1,00

R$ 7.166,63 8 7

1246,08

24,18%

-30,00%

-25,00%

-20,00%

-15,00%

-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

1 2 3 4 5 6 7 8

R$ - R$ 1.000,00 R$ 2.000,00 R$ 3.000,00 R$ 4.000,00 R$ 5.000,00 R$ 6.000,00 R$ 7.000,00 R$ 8.000,00 R$ 9.000,00

Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Item Descrição

1

3 Pontos 2

2 Pontos 3

3 Pontos 4

2 Pontos

Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Item Descrição

1

10 Pontos 2 Itens Obrigatórios

3 Grau de Fundamentação Obtido Grau II

Tabela 11 - Graus de precisão no caso de homogeneização através de tratamento por fatores ou da utilização de inferência estatística 1

2

Pontos obtidos

Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I

Fundamentação

Completa quanto a todos os fatores analisados

5

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laud

0,50 a 2,00

Caracterização do imóvel Avaliando

Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados

Identificação dos dados de mercado

Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores

Precisão

Amplitude do Intervalo de Confiança Obtido

Grau de Precisão Obtido Grau III

24,18%