EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA QUARTA VARA CIVEL DO FORO REGIONAL DE SANTANA.
PROCESSO Nº 1002239-69-2014.
AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL
JOSE RABELLO,engenheiro,inscrito no CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA ARQUITETURA E AGRONOMIA DO ESTADO DE SÃO PAULO,sob o Nº060025385-6 com endereço na Capital / S.Paulo, perito judicial devidamente habilitado nessa digna vara nos termos dos provimentos do CSM – Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo,e honrosamente nomeado nos autos da AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL, requerida por DAMIANA ARAUJO PESTANA e OUTROS contra, DENI BARRETO COSTA e OUTROS,processo supra mencionado,após estudar detidamente os autos,e proceder todas as diligencias que se fizeram necessárias,vem muito respeitosamente apresentar á vossa excelência as suas conclusões técnicas,consubstanciadas no presente laudo.
LAUDO TÉCNICO
LAUDO TÉCNICO
AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL.
R E Q U E R E N T E S :
DAMIANA ARAUJO PESTANA e OUTROS, R E Q U E R I D O S :
DENI BARRETO COSTA e OUTROS
O U T U B R O D E 2 0 1 4
I – CONSIDERAÇÕES PRELIMINÁRES.
1- OBJETIVO DO TRABALHO . 2 – OBJETO.
3 – NOMEAÇÃO DO PERITO .
1- OBJETIVO DO TRABALHO
Objetiva o presente trabalho,determinar através de pesquisas e normas recomen- dadas pelos tribunais,o valor atualizado de mercado,bem como o valor loca tivo do Imóvel urbano localizado á Rua Said Saad,363/365,antiga Rua Dois da Vila Amália para instruir os autos da AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL,requerida por DAMIA- NA ARAUJO PESTANA e OUTROS,contra DENI BARRETO COSTA e OUTROS que tramita perante a QUARTA VARA CIVEL DO FORO REGIONAL DE SANTANA através do processo 1002239-69-2014.
2 – OBJETO.
De conformidade com dados extraídos dos autos,o imóvel esta assim descrito :
UM TERRENO,situado á Rua Dois,lado esquerdo,na Vila Amália,bairro Parada Pinto no 8º Sub-distrito – Santana desta capital,medindo 10,00 metros de frente,por 46,00 metros da frente aos fundos,perfazendo a área total de 500,00 metros quadrados,dividindo de um lado com o lote 34,do outro lado com o lote 36, e nos fundos com os lotes 55,56,57,58,59 e 60.
CONTRIBUINTE MUNICIPAL : 071.386.0024-0
:
3 - NOMEAÇÃO DO PERITO.
Apos os tramites legais,sua excelência e Meritíssima Juíza de Direito da Quarta Vara Cível do Foro Regional de Santana houve por bem determinar a avaliação e valor locativo do referido imóvel,que para a qual o signatário foi honrado com a sua nomeação..
* * *
II – PERICIA.
1 – CRITÉRIO ADOTADO.
2 – CARACTERISTICAS GERAIS DA REGIÃO 3 – CARACTERISTICS DO TERRENO.
4 – CARACTERISTICAS DA BENFEITORIA.
1 – CRITÉRIO ADOTADO.
Como critério será procedida uma vistoria pormenorizada na região e no imóvel em questão objetivando obter todos os elementos necessários para desenvolver o seu trabalho,tais como :
AS CARACTERISTICAS GERAIS DA REGIÃO.
AS CARACTERISTICAS DO TERRENO.
AS CARACTERISTICAS DA BENFEITORIA.
2 – CARACTERISTICAS GERAIS DA REGIÃO.
LOCALIZAÇÃO.
O imóvel objeto da presente ação está localizado à Rua Said Saad Nº363/365 - esquina com a travessa Joaquim Valverde,na Vila AMALIA,bairro de Santana pe- rimetro urbano do Município de São Paulo.
MELHORAMENTOS PUBLICOS.
O local conta com todos os melhoramentos públicos urbanos.
REGIÃO.
Trata-se de uma região predominantemente residencial com comercio local em desenvolvimento.
MAPA FISCAL.
O imóvel em questão está inserido na quadra 386 do setor fiscal 071,com o índice fiscal local para o exercício de 2010, igual a IF- 309,00, fornecido pela Prefeitura Municipal de São Paulo.
PLANTA DE LOCALZAÇÃO.
FOTO – 01.
VISTA PARCIAL DA RUA SAID SAAD.
FOTO – 02 .
OUTRA VISTA PARCIAL DA RUA SAID SAAD.
FOTO – 03 .
VISTA DO IMOVEL ESQUINA COM A TRAVESSA JOAQUIM VALVERDA.
3 – CARACTERISTICAS DO TERRENO.
Trata-se de um terreno localizado no meio da quadra.
FORMATO.
Trata-se de um terreno com formato retangular,de acordo com a documentação.
TOPOGRAFIA.
Sua topografia,se apresenta originalmente acidentada,com caimento para os fundos. ( Fator 0.80 )
DIMENSÕES E AREA.
Frente ... 10,00 M.
Profundidade equivalente ... 50,00 M.
AREA .... ... 500,00 M2. ( IPTU )
4 – CARACTERISTICAS DA BENFEITORIA.
As benfeitorias existentes no referido imóvel,consistem de três residências conti- guas,de padrões diferenciados,cujas características predominante devido seu aça- bamento é de “CASA ECONOMICA” de conformidade com o estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMOVEIS URBANOS – 2002 versão atualizada para 2007,pelo IBAPE/SP,Instituto Brasileiro da Avaliação e Perícias de Engenharia,e co com as seguintes dependências :
CASA – 01.
Composta de 02 dormitórios,sala,cozinha e banheiro,com idade aparente 30 anos Em virtude de estado de conservação ..
FOTO – 04 . VISTA DA CASA 01..
CASA – 02.
Composta de 02 dormitórios,sala,cozinha e banheiro,com idade aparente 30 anos Em virtude de estado de conservação ..
FOTO – 05 . VISTA DA CASA 02
CASA – 03.
Composta de 02 dormitórios,sala,cozinha e banheiro,com idade aparente 30 anos Em virtude de estado de conservação .
FOTO – 06 . VISTA DA CASA 03
DADOS DO IPTU DO IMOVEL. ( Constantes dos autos )
AREA CONSTRUIDA : 280,00M2.
AREA OCUPADA 250,00 M2 DATA DA CONSTRUÇÃO. 1998
( Devido o seu estado de conservação,aparenta 35 anos )
III – AVALIAÇÃO
1 – CRITERIO ADOTADO . 2 – VALOR UNITARIO
3 – VALOR DO IMOVEL.
4 – VALOR LOCATIVO.
5 – ENCERRAMENTO.
1 – CRITERIO ADOTADO .
São os seguintes métodos para a avaliação de imóveis,mais recomendados pelas NORMAS DE 2011 do IBAPE/SP,em consonância com a NBNT- NBR 14.653 de 2004.
METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO METODO INVOLUTIVO.
METODO DA RENDA.
METODO EVOLUTIVO.
Sendo que no presente caso :
O METODO INVOLUTIVO é o mais recomendado ,que objetiva determinar o valor do imóvel em questão,através da soma do valor do terreno e da benfeitoria,com base em uma pesquisa de valores de imóveis ,colocados em oferta no livre mercado imobiliário,obviamente aplicando os fatores recomendados pelas normas, e estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMOVEIS URBANOS - 2002 ( versão atualizada para 2007) aprovada pelo IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – São Paulo
2 - VALOR UNITARIO .
A -DO TERRENO VUT.
O VALOR UNITARIO DO TERRENO VUT,será assim determinado :
OFERTA
Por se tratar de elementos provenientes de ofertas, será aplicada uma redução de 10% para compensar a elasticidade dos negócios imobiliários. ( Fator 0.90 )
BENFEITORIAS.
As benfeitorias que eventualmente existam nos elementos pesquisados,serão avaliadas com base no estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMOVEIS URBANOS – 2002/07,e descontadas dos valores pesquisados.
TESTADA E PROFUNDIDADE
Será considerada a influencia da testada dos elementos pesquisados, com relação a uma referencial que para o local em questão,é de 10,00 metros e os elementos pesquisados com profundidade inferior a 25,00 metros ou superior a 40,00 metros sofrerão as homogeneizações previstas nas normas.
TRANSPORTE DE INDICES FISCAIS.
Os elementos pesquisados serão transportados para o local avaliando através dos índices fiscais fornecidos pela municipalidade.
TOPOGRAFIA.
Será aplicado o fator topografia que para o imóvel avaliando,o fator ( 0.90 )
ATUALIZAÇÃO.
Os elementos pesquisados sofrerão atualização para a data do laudo,com base nos índices do IGP-M publicado pela FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS.
ELEMENTOS PESQUISADOS .
ELEMENTO 01.
LOCAL: : RUA PESTANA 92 TODOS OS MELHORAMENTOS MEIO DE QUADRA
SETOR – 071 QUADRA - 519 I.F.- 338,00 / 10
DIMENSÕES : FRENTE – 9,00 M PROF. 18,00 M AREA – 162,00 M2.
PREÇO: R$.180.000,00 A VISTA.
TOPOGRAFIA : EM NIVEL - Fator 1.00
BENFEITORIA : COM CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL SIMPLES.
AREA : 130,00 M2 – 25 ANOS REPAROS SIMPLES ( d ) OFERTANTE : SARAIVA IMOVEIS
INFORMANTE : SR. NELSON TELEFONE 2232-2211 DATA : JUNHO DE 2013
VALOR DA BENFEITORIA. Vb.
Vb = R$.58.495,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut
Vut = R$. 180.000,00 – R$.58.495,00 x 0.90 / 162,00 M2 x (10/9).25 x ( 25/18).5 x (309,00/338,00) x (1.00 ) =
R$.812,45/M
ELEMENTO 02.
LOCAL: : RUA HELENA SACRAMENTO 278 TODOS OS MELHORAMENTOS
MEIO DE QUADRA
SETOR – 071 QUADRA - 134 I.F.- 386,00 / 10 DIMENSÕES : FRENTE – 10,00 M PROF. 40,00 M AREA – 400,00 M2.
PREÇO: R$.490.000,00 A VISTA.
TOPOGRAFIA : EM NIVEL - Fator 1.00
BENFEITORIA : COM CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL ECONOMICA.
AREA : 230,00 M2 – 40 ANOS REPAROS SIMPLES ( d ) OFERTANTE : CASULO IMOVEIS
INFORMANTE : SRA. NILTA TELEFONE 3814-7644 DATA : JUNHO DE 2013
VALOR DA BENFEITORIA. Vb.
Vb = R$.60.095,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut
Vut = R$. 400.000,00 – R$.60.095,00 x 0.90 / 400,00 M2 x (1.00 ) x ( 1.00 ) x (309,00/386,00) x (1.00 ) =
R$.612,22/M2
ELEMENTO 03.
LOCAL: : RUA TOTÔNIO PACHECO 50 TODOS OS MELHORAMENTOS
MEIO DE QUADRA
SETOR – 071 QUADRA - 134 I.F.- 366,00 /10 DIMENSÕES : FRENTE – 7,70 M PROF. 31,00 M AREA – 238,70 M2.
PREÇO: R$.350.000,00 A VISTA.
TOPOGRAFIA : EM NIVEL - Fator 1.00
BENFEITORIA : COM CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL MEDIA AREA : 200,00 M2 – INACABADA
OFERTANTE : CASULO IMOVEIS
INFORMANTE : SR. ROGERIO TELEFONE 7316-2311 DATA : JUNHO DE 2013
VALOR DA BENFEITORIA. Vb.
Vb = R$.148.551,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut
Vut = R$.350.000,00 – R$.148.551,00 x 0.90 / 238,70 M2 x (10/7.70 ).25 x ( 1.00 ) x (309.00/366,00) x (1.00 )
R$.799,21/M2
ELEMENTO 04.
LOCAL: : RUA DANIEL VIEIRA 37/39 TODOS OS MELHORAMENTOS MEIO DE QUADRA
SETOR – 071 QUADRA - 227 I.F.- 360,00 / 10’
DIMENSÕES : FRENTE – 16,00 M PROF. 36,75 M AREA – 588,00 M2.
PREÇO: R$.680.000,00 A VISTA.
TOPOGRAFIA : EM DECLIVE - Fator 0.95 BENFEITORIA : SEM VALOR COMERCIAL.
OFERTANTE : CASABELA IMOVEIS
INFORMANTE : SR. SILVESTRE TELEFONE 2239-9016 DATA : JUNHO DE 2013
VALOR DA BENFEITORIA. Vb.
Vb = SEM VALOR COMERCIAL
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut
Vut = R$. 680.000,00 x 0.90 / 588 M2 x (10/16).25 x ( 1.00 ) x (309,00/360,00) x (1.00/0.95 )
=
R$.772,55/M2
ELEMENTO 05.
LOCAL: : RUA JACARAPININA 425 TODOS OS MELHORAMENTOS MEIO DE QUADRA
SETOR – 071 QUADRA - 518 I.F.- 368,00 / 10
DIMENSÕES : FRENTE – 10,00 M PROF. 18,40 M AREA – 184,00 M2.
PREÇO: R$.365.000,00 A VISTA.
TOPOGRAFIA : EM NIVEL - Fator 1.00
BENFEITORIA : COM CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL MEDIA AREA : 200,00 M2 – 05 ANOS REGULAR ( c )
OFERTANTE : MIRANTE IMOVEIS
INFORMANTE : SRA. MAFALDA TELEFONE . 2971-7900 DATA : JUNHO DE 2013
VALOR DA BENFEITORIA. Vb.
Vb = R$.148.024,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut
Vut = R$.365.000,00 – R$.148.024,00 x 0.90/184,00 M2 x (10/5).25 x ( 25/18.40).5 x (309,00/368,00) x (1.00 )
R$.1.206,36
ELEMENTO 06.
LOCAL: : RUA JACARAPININA 440 TODOS OS MELHORAMENTOS MEIO DE QUADRA
SETOR – 071 QUADRA - 517 I.F.- 370,00 / 10
DIMENSÕES : FRENTE – 3.35 M PROF. 55,82 M AREA – 187,00 M2.
PREÇO: R$.175.000,00 A VISTA.
TOPOGRAFIA : EM NIVEL - Fator 1.00
BENFEITORIA : COM CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL ECONOMICA AREA : 80,00 M2 – 35 ANOS REPAROS IMPORTANTES ( g ) OFERTANTE : MOREIRA IMOVEIS
INFORMANTE : SR. OSWALDO TELEFONE . 2236-4694 DATA : JUNHO DE 2013
VALOR DA BENFEITORIA. Vb.
Vb = R$.14.853,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO Vut
Vut = R$.175.000,00 – R$.14.853,00 x 0.90/187,00 M2 x (10/5).25 x (55,82/40).5 x (309,00/370,00) x (1.00 )
R$.867,01/M2
RESUMO :
ELEMENTO 01 ... R$. 812,45 / M2 ELEMENTO 02 ... R$. 612,22 / M2 ELEMENTO 03 ... R$. 799,21 / M2 ELEMENTO 04 ... R$. 772,55 / M2 ELEMENTO 05 ... R$.1.206,36 / M2 ELEMENTO 06 ... R$. 867,01 / M2 TOTAL ... R$.5.701,80
MEDIA ARITMETICA - M.
M = R$.5.701,80 / 6 = R$.845,30 / M2.
VERIFICAÇÃO DOS DISPANTES :
M = + 30 % R$. 1.098,89 / M2. M – 30 % R$.591,71 / M2.
VALOR UNITARIO
M = R$.5.701,80 – R$.1.206,36 / 5 = R$.899,08 / M2.
ATUALIZAÇÃO :
VUT = R$.899,08 / M2 x ( 1.295.6759 / 1.249,3299 ) = R$. 933,15 / M2
NOVECENTOS E TRINTA E TRES REAIS E QUINZE CENTAVOS VALIDO PARA OUTUBRO DE 2.014.
B - DA BENFEITORIA VUB.
O VALOR UNITARIO DA BEFEITORIA VUB,será assim determinado :
Com base no estudo “,VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMOVEIS URBANOS – 2002, , ( versão atualizada para 2007) aprovada pelo IBAPE/SP.
CLASSE : RESIDENCIAL.
GRUPO : CASA
PADRÂO : ECONOMICA ( referencial 70 / 20 )
INTERVALO DE VALORES : 0.672 0.786 0.900 ESTADO DE CONSERVAÇÃO : .
( Necessitando de reparos simples e importantes ) ( f ) IDADE APARENTE : 35 ANOS.
Fo c ( 35 / 70 ) 0.500000 ou (0.418 X 0.80 ) + 0.20 = 0.5344 SINDUSCOM / OUTUBRO DE 2014 = R$.1.167,48 / M2.
VALOR UNITARIO. VUB
VUB.= R$.1.167,48 x 0.672 x 0.5344 = R$.419,26 / M2.
QUATROENTOS E DEZENOVE REAIS E VINTE E SEIS CENTAVOS POR METRO QUADRADO,VALIDO PARA OUTUBRO DE 2014.
3 - VALOR DO IMOVEL VI
O VALOR TOTAL DO IMOVEL VI,será determinado através da soma simples das parcelas,referentes ao terreno VT e benfeitoria VB.
Assim teremos. :
TERRENO VT.
VT = 500,00 M2 x R$. 933,15 / M2 x ( 1.00 ) x ( 40/50 ) .5 x 0.80 =
R$.333.853,81
TREZENTOS E TRINTA E TRES MIL,OITOCENTOS E CINQUENTA E TRES REAIS E OITENTA E UM CENTAVOS.
BENFEITORIA VB
VB = 280,00 M2 X R$.419,26 / M2 =
R$.117.392,80 CENTO E DEZESSETE MIL, TREZENTOS NOVENTA E DOIS REAIS E OITENTA CENTAVOS,VALIDO PARA OUTUBRO DE 2014.
VALOR TOTAL VI
VI = R$.333.853,81 + R$.117.392,80 =
R$.451.246,61
QUATROCENTOS E CINQUENTA E UM MIL. DUZENTOS E QUARENTA E SEIS REAIS E SESSENTA E UM CENTAVO,VALIDO PARA OUTUBRO DE 2014.
4 - VALOR LOCATIVO. VL.
Para determinar o valor locativo do referido imóvel,será adotado o METODO DA RENDA,que consiste em aplicar o capital imóvel investido que é o valor apurado para o imóvel á uma taxa de renda anual de 10%.,cujo produto será divido por 12 meses.
Assim finalmente teremos :
VL = R$.451.246,61 x 0,10 / 12 meses = R$.3.760,38 /por mês.
TRES MIL,SETECENTOS E SESSENTA REAIS E TRINTA E OITO CENTAVOS POR MÊS,,VALIDO PARA OUTUBRO DE 2014.
* * *
5 – ENCERRAMENTO.
Este laudo é composto de 29 ( vinte e nove ) folhas,impressas de um lado só,todas rubricadas,sendo a presente e ultima,datada e devidamente assinada.
São Paulo,27 de outubro de 2014-10-30 ___________________________________
JOSE RABELLO - PERITO NOMEADO.
EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA QUARTA VARA CIVEL DO FORO REGIONAL DE SANTANA.
PROCESSO Nº 1002239-69-2014.
AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL
JOSE RABELLO,engenheiro,inscrito no CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA ARQUITETURA E AGRONOMIA DO ESTADO DE SÃO PAULO,sob o Nº060025385-6 com endereço na Capital / S.Paulo, perito judicial devidamente habilitado nessa digna vara nos termos dos provimentos do CSM – Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo,e honrosamente nomeado nos autos da AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL, requerida por DAMIANA ARAUJO PESTANA e OUTROS contra, DENI BARRETO COSTA e OUTROS,processo supra mencionado,tendo concluído o seu trabalho,vem muito respeitosamente requerer á vossa excelência a expedição do oficio á DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE SÃO PAULO, afim de que sejam liberados os seus honorários. Arbitrados.
Nestes termos pede deferimento São Paulo,27 de outubro de 2014
__________________________________________
JOSE RABELLO – PERITO NOMEADO.
CPF- 040.219.918-91 CREA 060025385-6 Cadastro Nacional de Peritos – CNP – 00843
: BANCO DO BRASIL AG. 6982-5 C/C. 7.140-4
