Propriedade imóvel, Estatuto da cidade, Espécies de propriedade

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DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

P A R T E E S P E C I A L

LIVRO III DO DIREITO DAS COISAS

TÍTULO III DA PROPRIEDADE

CAPÍTULO II DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

Conceitos: Propriedade imóvel, Estatuto da cidade, Espécies de propriedade

Propriedade

Poderes inerentes à propriedade:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar (pôr a coisa a seu serviço sem alterar sua substância),

gozar (fazer a coisa frutificar e beneficiar-se do produto desses frutos) e dispor (consumir, alienar, gravar ou disponibilizar para serviços a terceiros) da coisa, e o direito de reavê-la (proteger) do poder de quem

quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e

sociais (função social da propriedade, consequência da constitucionalização do Direito Civil) e de modo que

sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

No Brasil, os negócios jurídicos não são hábeis para transferir a propriedade do bem imóvel, com necessidade do Registro do título translativo na no cartório de imóveis do local do imóvel (artigo 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios

jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”). Antes do registro existe contrato que

configura um direito pessoal do adquirente, mas este se torna dono reconhecido pelo direito somente com o correspondente registro (Artigo 1245, § 1°_{, do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade}

mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”). Assim, se o vendedor desistir da

venda, o contrato resolve-se em perdas e danos. Além disso, ao efetuar o registro, o cartório organiza e torna disponível publicamente os registros de propriedade e certifica a regularidade tributária e inexistência de impedimentos legais.

Estatuto da Cidade e a Propriedade

O Estatuto da Cidade regulamenta exigências constitucionais pela reunião de normas de ação

governamental no uso da propriedade urbana voltada ao interesse público, à segurança e bem-estar e equilíbrio ambiental.

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Sugestão de Leitura: “A função social da propriedade segundo o estatuto da cidade: a necessidade de uma interpretação crítica e extensiva” por Márcio Luís da Silva1

“Embora seja tema recorrente nos debates jurídicos, constantemente lembrado por seguidas legislações, o

princípio da função social da propriedade encontra uma profunda resistência no âmbito da sua efetividade. Como dito, o caso brasileiro testemunha um relativo avanço na legislação frente a limitação ao direito de propriedade, mas, por outro lado, encontra uma enorme resistência nos fóruns jurídicos e na realidade da concentração de renda e riquezas para efetivação dessas restrições”.

Incentivos e desincentivos contidos no Estatuto da Cidade

Desapropriação

Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo no tempo e sem que o proprietário cumpra a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.

Servidão administrativa (Decreto-lei 3.365/1941)

Ônus instituído pelo Poder Público sobre imóvel particular para assegurar a realização de serviço público de utilidade pública.

Concessão de direito real de uso

Prevista no artigo 7° do Decreto-lei n° 271/67 (“É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou

particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas”), permite ao proprietário

transferir o direito de uso de imóvel com as garantias de direito real.

Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios

O parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado deve ser regulado por lei municipal, com definição de condições e os prazos.

1 Disponível em

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Usucapião especial de imóvel urbano

Regulamenta o artigo 183 da Constituição Federal, que estabelece a aquisição de domínio para quem possuir área ou edificação urbana de até 250 m², por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que não proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Direito de Superfície (direito de dispor)

Permite ao proprietário de terreno urbano conceder o direito de utilização do solo, do subsolo ou do espaço aéreo do terreno por tempo determinado ou indeterminado e mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis do local.

Direito de preempção

O poder público municipal dispõe de preferência para a compra de imóvel urbano pelo valor no mercado imobiliário.

Outorga onerosa do direito de construir

O poder público municipal pode conceder à título oneroso o direito de construir para além dos limites estabelecidos pela relação área edificável – área do terreno.

Transferência do Direito de Construir

Em áreas em que o poder público desejar controlar a densidade populacional, o direito de construir não exercido por ser transferido para construção em região diversa ou comercializado.

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Modos de aquisição da propriedade

Espécies de propriedade Limitações ao direito de propriedade

Espécies de limitações à propriedade

Propriedade plena: Os três poderes inerentes ao domínio (uso, fruição e disposição) concentram-se nas

mãos do proprietário e inexiste gravame impeditivo do exercício desses poderes.

A figura a seguir representa a resposta de pedido verbal sobre a situação de determinado imóvel na cidade de São Caetano do Sul (SP). Observe que a propriedade não é plena por existir averbação sobre hipoteca à favor de terceiro e tal fato é explicitamente destacado pelo oficial de Registro de Imóveis ao final do último parágrafo da página.

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Averbação limitando o direito de propriedade

Limitação legal: Com a constitucionalização das relações privadas (ou constitucionalização do Código

Civil), o direito de propriedade perdeu sua característica de poder absoluto sobre a coisa. As limitações legais objetivam o interesse social e podem ser de natureza privada, como o respeito ao direito de vizinhança (um vizinho não está autorizado a invadir o espaço físico de outro), ou de natureza pública,

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como a desapropriação, obrigatoriedade de obediência à legislação ambiental, regras de urbanização, etc.

Limitação jurídica: Objetiva garantir a efetividade do direito de propriedade no âmbito do ordenamento

jurídico, protegendo-a de ameaças por terceiros de má-fé e garantindo, simultaneamente, sua função social. “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem

quer que injustamente a possua ou detenha” (artigo 1.228 do código civil) combinado com “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes” (artigo 187 do código civil).

Outro exemplo de limitação jurídica: a desapropriação privada.

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido,

se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor

que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.

Limitação voluntária, apoiada na autonomia da vontade: Por motivação financeira, o proprietário pode

limitar seu direito de propriedade, como alugar uma vaga em sua garagem para outro vizinho.

Questões extraídas de concursos públicos (data do acesso: 12/05/2017).

A reprodução das questões segue a Lei de Direitos Autorais (Lei 9.610/1998), em especial os incisos III e VIII do artigo 46:

"Art. 46. Não constitui ofensa aos direitos autorais: (...)

III - a citação em livros, jornais, revistas ou qualquer outro meio de comunicação, de passagens de qualquer obra, para fins de estudo, crítica ou polêmica, na medida justificada para o fim a atingir, indicando-se o nome do autor e a origem da obra; (...)

VIII - a reprodução, em quaisquer obras, de pequenos trechos de obras preexistentes, d

qualquer natureza, ou de obra integral, quando de artes plásticas, sempre que a reprodução em si não seja o objetivo principal da obra nova e que não prejudique a exploração normal da obra reproduzida nem cause um prejuízo injustificado aos legítimos interesses dos autores."

Concurso: XXII Exame de Ordem Unificado aplicado em São Paulo

Ano: 2017

Caderno: Tipo 1 Branco

Questão: 30

Aplicação: FGV Projetos Disponível em:

https://fgvprojetos.s3.amazonaws.com/625/02042017172423_CADERNO_TIPO_1_XXII_EXAME.pdf O Município Beta foi assolado por chuvas que provocaram o desabamento de várias encostas, que abalaram a estrutura de diversos imóveis, os quais ameaçam ruir, especialmente se não houver imediata limpeza dos terrenos comprometidos.

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utilizar maquinário, que não consta de seu patrimônio, para realizar as medidas de contenção pertinentes. Assinale a opção que indica a adequada modalidade de intervenção na propriedade privada para a

utilização do maquinário necessário (a justificativa legal não constou da aplicação do concurso, sendo aqui

solicitada para fins de desenvolvimento da experiência jurídica). A) Requisição administrativa. Fundamento legal: _______ B) Tombamento. Fundamento legal: _______ C) Desapropriação. Fundamento legal: _______ D) Servidão administrativa. Fundamento legal: _______

Concurso: XXII Exame de Ordem Unificado aplicado em São Paulo

Ano: 2017

Questão: 43

https://fgvprojetos.s3.amazonaws.com/625/02042017172423_CADERNO_TIPO_1_XXII_EXAME.pdf

George vende para Marília um terreno não edificado de sua propriedade, enfatizando a existência de uma “vista eterna para a praia” que se encontra muito próxima do imóvel, mesmo sem qualquer documento comprovando o fato.

Marília adquire o bem, mas, dez anos após a compra, é surpreendida com a construção de um edifício de vinte andares exatamente entre o seu terreno e o mar, impossibilitando totalmente a vista que George havia prometido ser eterna.

Diante do exposto e considerando que a construção do edifício ocorreu em um terreno de terceiro, assinale a afirmativa correta (a justificativa legal não constou da aplicação do concurso, sendo aqui solicitada para

fins de desenvolvimento da experiência jurídica).

A) Uma vez transcorrido o prazo de 10 anos, Marília pode pleitear o reconhecimento da usucapião da

servidão de vista.

Fundamento legal: _______

B) Mesmo sem registro, Marília pode ser considerada titular de uma servidão de vista por destinação de

George, o antigo proprietário do terreno. Fundamento legal: _______

C) Mesmo sendo uma servidão aparente, as circunstâncias do caso não permitem a usucapião de vista.

D) Sem que tenha sido formalmente constituída, não é possível reconhecer servidão de vista em favor de

Marília.

Concurso: XI Exame de Ordem Unificado aplicado em São Paulo

Ano: 2013

Questão: 31

Aplicação: FGV Projetos

Disponível em: https://fgvprojetos.s3.amazonaws.com/336/20130819085026-CADERNO%20TIPO %2001_BRANCA_XI_EXAME.pdf

Após regular procedimento de desapropriação, fundado no Decreto Lei n. 3.365/41, um Estado da Federação assume o domínio do imóvel anteriormente titularizado por Gilberto.

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A desapropriação foi realizada com a finalidade de construir uma escola pública no local (Art. 5º, ‘m’, do Decreto Lei n. 3.365 / 41). No entanto, após algum tempo, Gilberto descobre que a utilização do imóvel foi transferida, sem qualquer formalidade, ao diretório regional do partido do governador do Estado. Indignado com a situação, Gilberto procura um advogado para orientá-lo.

Nesse caso, assinale a afirmativa que indica o correto esclarecimento a ser dado pelo advogado (a

justificativa legal não constou da aplicação do concurso, sendo aqui solicitada para fins de desenvolvimento da experiência jurídica).

A) A conduta do Estado não é vedada pelo ordenamento jurídico, não obstante a destinação diversa dada

ao imóvel.

B) A conduta do Estado não é passível de controle judicial, porque diz respeito ao mérito administrativo, o

que é vedado segundo nosso ordenamento jurídico. Fundamento legal: _______

C) Uma demanda judicial deve ser ajuizada, visando declarar a nulidade do ato de desapropriação ao

argumento de ocorrência de ter destinação ilícita. Fundamento legal: _______

D) O ato não pode ser invalidado judicialmente, somente restando a Gilberto ajuizar uma demanda,

postulando reparação pelos danos materiais e morais sofridos. Fundamento legal: _______

Concurso: Tribunal de Contas do Município de São Paulo – Agente de Fiscalização – Ciências Jurídicas – Manhã

Ano: 2015

Questão: 78

http://fgvprojetos.fgv.br/sites/fgvprojetos.fgv.br/files/concursos/tcmsp/TCM_SP_Agente_de_Fiscalizacao_-_Especialidade_-_Ciencias_Juridicas_(NS-CJR)_Tipo_1.pdf

A Constituição da República de 1988 estabelece que a política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. Nesse contexto, como instrumento de consecução da política urbana, o Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/01) prevê (a justificativa legal não constou da aplicação

do concurso, sendo aqui solicitada para fins de desenvolvimento da experiência jurídica):

A) A desapropriação sanção, nos casos em que, decorridos dez anos de cobrança do IPTU progressivo sem

que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, pela metade do valor de mercado, mediante pagamento em títulos da dívida pública no prazo de até vinte anos;

B) A usucapião especial de imóvel urbano para aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de

até quinhentos metros quadrados, por três anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, e o título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil;

C) O estudo de impacto de vizinhança (EIV) que é imprescindível para todo e qualquer empreendimento

residencial ou empresarial, privado ou público, em área urbana em imóvel com mais de quinhentos metros quadrados, que deverá ser elaborado e executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades;

D) A usucapião especial coletiva nas áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados,

ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural;

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E) O direito de preempção, que consiste na prerrogativa do poder público municipal de utilizar o solo, o

subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno de particular que não tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, por tempo determinado em lei, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis, sem direito à indenização.

Concurso: Procurador Municipal – Prefeitura de Sertãozinho – SP

Ano: 2016

Caderno: Prova Objetiva

Questão: 37

Aplicação: VUNESP

Disponível em: https://s3.amazonaws.com/files-s3.iesde.com.br/resolucaoq/prova/prova/41192.pdf

Com relação à propriedade imóvel, é correto afirmar que (a justificativa legal não constou da aplicação do

concurso, sendo aqui solicitada para fins de desenvolvimento da experiência jurídica):

A) não se admite a renúncia à propriedade imóvel quando há débitos de natureza propter rem perante a

municipalidade.

B) no caso de abandono do imóvel urbano pelo proprietário, havendo sua arrecadação como bem vago, o

domínio passará ao Estado ou ao Distrito Federal, se achar-se nas respectivas circunscrições. Fundamento legal: _______

C) a aquisição pelo registro do título somente tem eficácia a partir do efetivo registro pelo oficial do cartório

competente, que não poderá ultrapassar o prazo de 30 (trinta) dias. Fundamento legal: _______

D) na aquisição por usucapião, em regra não se admite que o possuidor acrescente à sua posse a dos seus

antecessores, com o objetivo de cumprir o requisito temporal. Fundamento legal: _______

E) a prescrição aquisitiva é forma originária de aquisição da propriedade.