Maria Lucia Garrobo Pinto

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AUTOS Nº. 1015241-62.2015.8.26.0554

MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial, nomeada no PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO requerido por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PORTO GRUARO em face de RICARDO MUNHOZ GALERA, após realizar diligências e vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho:

L A U D O

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Maria Lucia Garrobo Pinto

Arquiteta CAU A5035-0 Avaliações e Perícias

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I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel constante da Certidão de Registro de Penhora e Depósito as fls. 122/124 do PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO requerido por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PORTO GRUARO em face de RICARDO MUNHOZ GALERA.

A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 260 para avaliar o imóvel de matrícula nº 73.244 do 1º Registro de Imóveis de Santo André (fls. 140/144).

- Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados

II - VISTORIA 1. LOCALIZAÇÃO

O imóvel objeto do presente laudo localiza-se na Rua Adolfo Bastos nº 162, apartamento nº. 51 do Condomínio Edifício Porto Guaro, Vila Bastos, na cidade de Santo André.

fls. 291

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2. MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo.

O local apresenta completa infraestrutura e é atendido por comércio variado, dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro, dentre as quais, as Avenidas José Caballero, José Antonio de Almeida Amazonas e Rua Catequese. Trata-se de região com densidade demográfica média e de vocação residencial, caracterizada por casa e apartamentos de padrão médio.

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3. ACESSO

Através da Avenida Edson Danilo Dotto, Rua Prefeito Justino Paixão e Adolfo Bastos, distando aproximadamente a 1,5 km do Centro de Santo André.

4. BENFEITORIAS 4.1. Do edifício:

O Condomínio Edifício Porto Guaro é formado por 01 (um) edifício com pavimento térreo, 02 (dois) subsolos, 10 (dez) pavimentos tipo com 02 (dois) apartamentos por andar.

O Condomínio Edifício Porto Guaro dispõe de salão de festas, áreas ajardinadas, portões automáticos e portaria com interfones.

4.2. Do apartamento nº 51:

O apartamento nº 51, avaliado no presente trabalho está localizado no 5º andar do Condomínio Edifício Porto Guaro.

Esta perita esteve no imóvel para promover a vistoria necessária com a data e hora agendadas previamente – dia 12 de fevereiro de 2.021 às 11:00 horas,

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“Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso.... “a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter....” tais como;

a) Descrição interna;

b) No caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício ou informações da respectiva administração;

Tendo em vista que o presente trabalho foi elaborado de forma indireta conforme previsto nas Normas ABNT NBR 14653-1 e NBR 14653-2, a signatária se disponibiliza a retornar ao imóvel caso exista algum coeficiente estimado que possa ter prejudicado o resultado e conclusão final, onde seria necessário no presente caso um ofício judicial com autorização de chaveiro, solicitando a disponibilização de acesso a unidade com data e hora previamente agendados.

Não consta da matrícula nº 73.244 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santo André vaga na garagem do edifício.

Padrão do imóvel : Apartamento Padrão Médio

Conservação : Necessitando de reparos simples a importantes Idade aparente : 25 anos

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Área construída privativa : 87,6773 m² Área construída comum : 23,0064 m² Área construída total : 110,6837 m²

Fração Ideal : 3,5600 %

5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel objeto da presente avaliação possui 87,6773 metros quadrados de área útil, conforme matrícula nº 73.244 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santo André.

“O Apartamento nº 51, localizado no 5º andar, do Edifício Porto Gruaro, sito à Rua Adolfo Bastos, nº 162, Vila Bastos, nesta Cidade e Comarca, contendo a sala de estar com sacada e sala de jantar conjugadas, hall de circulação, 02 (dois) dormitórios, sendo um destes do tipo suíte, com banheiro privativo; 01 (um) banheiro completo, copa/cozinha conjugadas, área de serviço e W.c. de empregada. Possui a área privativa de 87,6773 metros quadrados, área comum de divisão proporcional de 23,0064 metros quadrados (estando nessa incluída a área correspondente a 01 (um) depósito), perfazendo uma área total construída

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7. FOTOS ILUSTRATIVAS

Foto nº. 1 – Vista da Rua Adolfo Bastos, onde se localiza o imóvel avaliado no presente laudo.

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Foto nº. 2 – Outra vista da Rua Adolfo Bastos.

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Foto nº. 3 – Vista da fachada do Condomínio Edifício Porto Guaro.

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Foto nº. 4 – Vista da guarita e área interna do Edifício.

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Foto nº. 5 – Vista da área ajardinada.

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Foto nº. 6 – Vista do salão de festas.

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Foto nº. 7 – Vista da entrada de veículos no subsolo.

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Foto nº. 8 – Vista do subsolo.

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Foto nº. 9 – Vista do depósito.

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Foto nº. 10 – Vista interna do depósito.

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Foto nº. 11 – Vista do hall social.

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Foto nº. 12 – Vista da entrada social do apartamento nº 51 avaliado no presente laudo.

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III - AVALIAÇÃO

1. CRITÉRIO ADOTADO

1.1. Critério Avaliatório - Comparativo Direto

O critério a ser utilizado é o Método Comparativo Direto. Sua aplicação se resume na apuração do valor unitário básico de venda praticado na região onde se localiza os imóveis avaliandos, devendo todos os elementos comparativos coletados, possuir as mesmas características básicas.

1.2. Fator Oferta

Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de cobrir a elasticidade de negócios.

1.3. Depreciação Pela Idade de Construção

Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método Ross- Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com o estado de conservação da unidade por ocasião da vistoria.

Para a unidade em questão utilizaremos o seguinte fator de obsolescência:

foc = 0,577

fls. 309

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Apartamento Padrão Médio, ou seja: 5,075, onde teremos a seguinte descrição:

Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma ou a funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante a distribuição interna das unidades, em geral quatro por andar. Dotados de elevadores padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos de padrão médio e podem conter salão de festas e eventualmente quadras de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura e massa corrida, ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes.

Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também dependências de empregada.

Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade porem padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como de uso comum, tais como:

Pisos: taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito.

Paredes: pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial.

Instalações hidráulicas: completas, atendendo a disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecedor individual.

Instalações elétricas: completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão.

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Maria Lucia Garrobo Pinto

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Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas.

1.6. Fator transposição

O transporte dos elementos utilizados será efetuado através da Planta Genérica de Valores, que consigna para o local Índice Fiscal igual a 1.197,00 para o ano de 2021, aplicado na parcela do terreno na proporção de 10%.

1.7. Fator Altura

Aplicação dos coeficientes recomendados pelo Professor Dante Guerrero, no Estudo apresentado no “Curso Avançado de Engenharia de Avaliações – Rio de Janeiro –1980”.

Planta baixa: ... 0,85 1ô e 2ô andares: ... 0,90 3ô e 4ô andares: ... 0,95 5ô e 6ô andares: ... 1,00 7ô e 8ô andares: ... 1,10 9ô andar até o último: ... 1,15

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Informante : Sra. Cris Telefone : 4348-1900

Oferta : R$ 355.000,00 Data : fev/2021

Padrão : Padrão médio Coeficiente : 5,075

Idade aparente : 25 anos (e) Foc : 0,662

Altura : 1º andar Falt : 0,90

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900

2. Fator padrão: 5,075/5,075 = 1,000

3. Fator obsolescência: 0,577/0,662 = 0,872 4. Fator transposição: 1.197,00/1.197,00 = 1,000 5. Fator altura: 1,00/0,90 = 1,111

Vu₁ = _____R$ 355.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (1,000 + 0,872 + 1,111 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,000))) (87,6773 m² + 2 x 10,00 m² x 0,50)

Vu1 = R$ 3.220,92/m²

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ELEMENTO Nº. 2

Local : Rua Adolfo Bastos nº 430 Ind. Fiscal : 1.197,00

Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 02 vagas

Área útil : 128,00 m² Fonte : Guaíra Imóveis

Informante : Sra. Cris Telefone : 4348-1900

Oferta : R$ 450.000,00 Data : fev/2021

Idade aparente : 30 anos (f) Foc : 0,534

2. Fator padrão: 5,075/5,075 = 1,000

Vu₂ = _____R$ 450.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (1,000 + 1,081 + 1,000 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,000))) (128,00 m² + 2 x 10,00 m² x 0,50)

Vu2 = R$ 3.148,72/m²

fls. 313

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Informante : Sr. Idevaldo Telefone : 95802-5237

Oferta : R$ 560.000,00 Data : fev/2021

Idade aparente : 20 anos (c) Foc : 0,806

2. Fator padrão: 5,075/5,075 = 1,000

Vu₃ = _____R$ 560.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (1,000 + 0,716 + 0,870 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,000))) (90,00 m² + 2 x 10,00 m² x 0,50)

Vu3 = R$ 3.162,09/m²

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ELEMENTO Nº. 4

Área útil : 90,00 m²

Fonte : Corretor autônomo

Informante : Sr. Idevaldo Telefone : 95802-5237

Oferta : R$ 500.000,00 Data : fev/2021

Idade aparente : 20 anos (d) Foc : 0,772

2. Fator padrão: 5,075/5,075 = 1,000

Vu₄ = _____R$ 500.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (1,000 + 0,747 + 1,053 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,000))) (90,00 m² + 2 x 10,00 m² x 0,50)

Vu4 = R$ 3.690,00/m²

fls. 315

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Informante : Sr. Adilson Telefone : 2774-7629

Oferta : R$ 375.000,00 Data : fev/2021

2. Fator padrão: 5,075/5,075 = 1,000

Vu₅ = _____R$ 375.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (1,000 + 0,814 + 0,909 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,000))) (90,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50)

Vu5 = R$ 2.666,96/m²

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ELEMENTO Nº. 6

Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga

Fonte : Top Imóveis

Informante : Sr. Adilson Telefone : 2774-7629

Oferta : R$ 350.000,00 Data : fev/2021

2. Fator padrão: 5,075/5,075 = 1,000

Vu₆ = _____R$ 350.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (1,000 + 0,814 + 1,111 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,000))) (90,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50)

Vu6 = R$ 3.091,97/m²

fls. 317

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Informante : Sr. Tânia Telefone : 4509-2499

Oferta : R$ 850.000,00 Data : fev/2021

2. Fator padrão: 5,075/5,583 = 0,909

Vu₇ = _____R$ 850.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (0,909 + 0,804 + 1,000 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,000))) (150,00 m² + 2 x 10,00 m² x 0,50)

Vu7 = R$ 3.546,25/m²

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ELEMENTO Nº. 8

Local : Rua Henrique Porchat nº 118 Ind. Fiscal : 1.163,00

Fonte : Donizete Imóveis

Informante : Sra. Bel Telefone : 4994-3477

Oferta : R$ 650.000,00 Data : fev/2021

2. Fator padrão: 5,075/5,075 = 1,000

Vu₈ = _____R$ 650.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (1,000 + 0,872 + 1,000 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,029))) (125,00 m² + 2 x 10,00 m² x 0,50)

Vu8 = R$ 3.846,70/m²

fls. 319

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Informante : Sr. Gustavo Telefone : 4436-4834

Oferta : R$ 520.000,00 Data : fev/2021

2. Fator padrão: 5,075/5,075 = 1,000

Vu₉ = _____R$ 520.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (1,000 + 0,872 + 0,870 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,029))) (127,00 m² + 2 x 10,00 m² x 0,50)

Vu9 = R$ 2.632,75/m²

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Maria Lucia Garrobo Pinto

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ELEMENTO Nº. 10

Local : Rua Laura nº 251 Ind. Fiscal : 1.163,00

Fonte : De Paula Imóveis

Informante : Sra. Elaine Telefone : 3215-8000

Oferta : R$ 380.000,00 Data : fev/2021

2. Fator padrão: 5,075/5,075 = 1,000

Vu₁₀ = _____R$ 380.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (1,000 + 0,876 + 1,053 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,029))) (85,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50)

Vu10 = R$ 3.568,20/m²

fls. 321

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Informante : Sra. Elaine Telefone : 3215-8000

Oferta : R$ 340.000,00 Data : fev/2021

2. Fator padrão: 5,075/5,075 = 1,000

Vu₁₁ = _____R$ 340.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (1,000 + 0,947 + 1,111 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,029))) (85,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50)

Vu11 = R$ 3.587,34/m²

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Maria Lucia Garrobo Pinto

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ELEMENTO Nº. 12

Local : Rua Laura nº 121 Ind. Fiscal : 1.163,00

Fonte : Trianon Imóveis

Informante : Sr. Jorge Telefone : 4992-2959

Oferta : R$ 650.000,00 Data : fev/2021

2. Fator padrão: 5,075/5,075 = 1,000

Vu₁₂ = _____R$ 650.000,00 x 0,90____ x ((0,9 x (1,000 + 0,747 + 1,000 – 3,000 + 1)) + (0,1 x (1,029))) (123,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50)

Vu12 = R$ 3.542,90/m²

fls. 323

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1...R$ 3.220,92/m² 2...R$ 3.148,72/m² 3...R$ 3.162,09/m² 4...R$ 3.690,00/m² 5...R$ 2.666,96/m² 6...R$ 3.091,97/m² 7...R$ 3.546,25/m² 8...R$ 3.846,70/m² 9...R$ 2.632,75/m² 10...R$ 3.568,20/m² 11...R$ 3.587,34/m² 12...R$ 3.542,90/m²

Ma = R$ 39.704,80 = R$ 3.308,73/m² 12 elementos

LIMITES:

Inferior : R$ 3.308,73/m² x 0,700 = R$ 2.316,11/m² Superior : R$ 3.308,73/m² x 1,300 = R$ 4.301,35/m²

Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética Saneada:

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Maria Lucia Garrobo Pinto

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c) Média Aritmética Saneada

Mas = R$ 3.308,73/m² para fevereiro de 2021

(três mil trezentos e oito reais e setenta e três centavos)

2.2. Valor do Imóvel

a) O valor do imóvel será dado pela fórmula:

VI = Au x Vub onde : VI = Valor do Imóvel

Au = Área útil privativa = 87,6773 m²

Vub = Valor Unitário Básico = R$ 3.308,73/m² VI = 87,6773 m² x R$ 3.308,73/m²

VI = R$ 290.100,51 ou em números comerciais:

VI = R$ 290.000,00 para fevereiro de 2021 (duzentos e noventa mil reais)

IV - CONCLUSÃO

Diante das considerações expostas no corpo do presente laudo, o valor total do

fls. 325

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esta a última datada e assinada.

São Paulo, 24 de fevereiro de 2021.

MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial