A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /0514 OBJETO: ENDEREÇO: ALAMEDA DOS JURUPIS, ÁREA CONSTRUÍDA: 2.

(1)

A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

No 19.510.068/0514

SOLICITANTE: BB

PROGRESSIVO

II

FUNDO

DE

INVESTIMENTO

IMOBILIÁRIO FII

OBJETO:

ENDEREÇO:

ALAMEDA DOS JURUPIS, 1.156

SÃO PAULO - SP

ÁREA CONSTRUÍDA: 2.353,66 M²

ÁREA TERRENO:

2.406,00 M²

FINALIDADE:

MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO

OBJETIVO:

DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E

VENDA

AVALIAÇÃO

DATA BASE: MAIO/2014

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

(CONCEITO VALOR JUSTO “FAIR VALUE”)

R$ 27.897.019,00

(2)

2 ÍNDICE

I. INTRODUÇÃO ... 3

II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ... 4

1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA ... 4

2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO ... 5

3. DESCRIÇÃO DO TERRENO ... 6

3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS ... 6

3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ... 6

3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO ... 6

4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES ... 7

III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) ... 8

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ... 8

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) ... 9

VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ... 10

VII. CONCLUSÃO ... 12

(3)

3

I. INTRODUÇÃO

A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais),

com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São

Paulo, CNPJ nº 48.882.971/0001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente

referenciado, classificado como Propriedades para Investimento do BB PROGRESSIVO II

– Fundo de Investimento Imobiliário – FII, administrado pela Votorantim Asset

Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda..

.

No volume incial do laudo identificado com o número 19.510.000/0514 estão descritas

todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações

comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,

onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como

as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão

apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices.

Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas

premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já

estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas

podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do

relatório.

Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão

vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o

decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de

projeção.

(4)

4 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO

1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Distribuição da Ocupação

Predominante

Vertical

Densidade de Ocupação

Média-alta

Estágio de Desenvolvimento Local

Evolução vertical gradual

Uso Predominante Local

Misto

Padrão Comercial Local

De vizinhança

Padrão Econômico

Médio-alto

Nível Geral de Transportes

Regular

Nível de Acesso

Regular

Acesso ao imóvel

Acesso direto

Intensidade de Trafego

Alta

Nível de Escoamento de Tráfego

Regular

O entorno possui ciclovias?

sim

Elementos Urbanos Identificados até

500m

Comércio de vizinhança / Polo comercial

regional / Faculdades ou universidades /

Shopping centers / Hotéis/ Ônibus / Lotação/

Escolas / Saúde / Segurança pública / Água

encanada / Coleta de lixo / Coleta seletiva de

lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário / Energia

elétrica / Gás canalizado / Iluminação pública /

Pavimentação / Telefone

Elementos Urbanos Identificados de

500m a 1500m

Hospitais / Igrejas/templos / Áreas sujeitas a

enchentes

Elementos Urbanos Identificados de

1500m a 3000m

Parques públicos / Clubes sociais ou esportivos

/ Áreas sujeitas a enchentes

O local se encontra em uma zona de

risco (acidentes, assaltos, roubos)?

sim

Principais vias de acesso

Avenidas Ibirapuera, Bandeirantes Ruben Berta

e Indianópolis

Observações, ressalvas e fatores

limitantes

Região em obras para implantação da linha 5 do

Metrô

(5)

5

2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO

L

O

G

R

A

D

O

U

R

O

1 Denominação

Alameda dos Jurupis

Tipo de Logradouro

Secundário

Quantidade de Pistas

1 Mãos de Direção

Única

Pavimentação

Asfalto

Traçado

Retilíneo

Perfil (inclinação)

Plano

Calçadas

Em mosaico

Iluminação Pública

Vapor de mercúrio

Nível Comercial do Logradouro

Médio

L

O

G

R

A

D

O

U

R

O

2 Denominação

Avenida Aratãs

Tipo de Logradouro

Secundário

Quantidade de Pistas

1 Mãos de Direção

Única

Pavimentação

Asfalto

Traçado

Retilíneo

Perfil (inclinação)

Plano

Calçadas

Em mosaico

Iluminação Pública

Vapor de mercúrio

(6)

6

3. DESCRIÇÃO DO TERRENO

3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS

Área (m²)

2.406,00

Quantidade de Frentes

2 Esquina

Sim

Formato (aproveitamento)

Bom

Superfície

Seca

Topografia

plano

Frente Principal (m)

60,00

Frente Secundária (m)

40,00

3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Denominação da Zona

ZCP-b/04

Coeficiente de Aproveitamento Básico

2,00

Coeficiente de Aproveitamento Máximo -

Operação Urbana

0,70

Permitidos:

Residencial unifamiliar, Residencial

multifamiliar, Comercial de vizinhança,

Comercial central (médio porte), Comercial

de grande porte, Serviços de vizinhança,

Serviços centrais (médio porte), Serviços de

grande porte

3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO

Restrições de Aproveitamento em função de

preservação por tombamento ou lei

(7)

7

4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

Denominação

Agência bancária

Tipo

Imóvel Comercial

Padrão Construtivo

Comercial/ Escritório /Superior/c/elev.

Situação

Construído

Idade

27 Estado de Conservação

c - Regular

Nº Pavimentos

2 (T + 1º Andar)

Área Útil Total (m²)

2.258,84

Área Construída Total (m²)

2.353,66

Nº de vagas de garagem cobertas

7 Nº de vagas de garagem

descobertas

30 Pé direito (metros)

3,00

Posicionamento no terreno

Isolado e recuado do alinhamento da via pública

Estrutura:

Concreto armado

Fechamento Lateral:

Alvenaria

Tipo de Cobertura:

4 águas

Apoio da Cobertura:

madeira

Material da Cobertura:

Fibrocimento

Revestimento Externo:

Massa com pintura látex, pastilhas cerâmicas, vidros

Dependências Internas:

Térreo: copa, sanitários, arquivo, depósito, área de

lazer, auto atendimento, gerência,caixas, tesouraria,

cabine primária, agêencia stillo, suporte e garagem;

-Superior:gerência, atendimento, regional, auditório,

sala de treinamento, sanitários, central, sala on line

e agência Stillo

Pisos:

Borracha (plurigoma), Carpete, Cerâmico,

Mármore, Tábua de madeira, Vinílico (paviflex),

granito.

Paredes:

Azulejo, Mármore, Massa com pintura a base de

látex, Outros.

Forros:

Gesso, Laje.

Esquadrias:

Alumínio

Nº Elevadores:

2 Marca dos Elevadores

Thyssenkrupp

Capacidade dos elevadores (Kg):

675 Segurança:

Central de PABX, Circuito fechado de TV,

portas-vigiadas, registro de imagem, sistema de alarme

(infravermelho).

Incêndio / Emergência:

Extintores, Luz e alarme de emergência, Rede de

hidrantes.

Ar Condicionado:

Central comum, Individual tipo split.

(8)

8 III. DETERMINAÇÃO

DO

VALOR

DE

MERCADO

PARA

LOCAÇÃO

(COMPARATIVO)

O valor de mercado de locação foi obtido com base no unitário definido para o imóvel

avaliando, considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às

características do avaliando, conforme apresentado no memorial de cálculo e pesquisa em

anexo.

Área Locável (m²)

Unitário (R$/m²)

Valor de Mercado de

Locação (R$)

2.258,84

78,76

177.900,00

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)

Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume

inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor de mercado de compra e venda do

imóvel avaliando no conceito de valor justo (“fair value”):

Cenário Buy to Lease:

R$ 18.838.036,00

Terreno em estoque:

R$ 9.058.983,00

Valor do Empreendimento:

R$ 27.897.019,00

Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer

decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das

premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são

vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que

carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.

(9)

9

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)

Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:

A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de

comercialização de 48% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método

da Renda.

Área

Unit.

Id. Est. Vida

Dep.

Custo

(m2)

R$

ap.

Rem.

Reprodução

Reedição

Terreno

1.176,83

7.370,00

1,00

8.673.237

8.673.237 Imóvel comercial

2.353,66

2.630,00

27 c

35 0,66

6.190.126

4.085.483 Subtotal Edificações

2.353,66

6.190.126

4.085.483 Custos

14.863.363

12.758.720 Valor de Mercado

F. Comercialização

1,48

18.838.036 Terreno em estoque

1.229,17

7.370,00

9.058.983

9.058.983 Valor do Empreendimento

27.897.019 Denominação

(10)

10 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO

Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:

1)

O imóvel avaliando é uma propriedade especializada?

a)

O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais?

Sim

b)

O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade

de usuários de mercado? Sim

c)

O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não

d)

O imóvel enquadra-se como: Unidade imobiliária padronizada

2)

A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1:

a)

O imóvel situa-se em local Evolução vertical gradual ;

b)

As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? sim;

c)

O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? sim;

d)

Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? sim;

e)

A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação?

sim;

f)

Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações

de acordo com a legislação? sim;

g)

Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? sim;

h)

É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações

atuais? não;

i)

O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? sim;

j)

O uso atual está compatível com o entorno do local? sim;

k)

Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? não;

l)

Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação

de imóveis no entorno? sim;

3)

O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:

a)

Frente e entrada do Imóvel: Boa.

b)

Formato do terreno: Boa.

c)

Posicionamento das edificações no terreno: Boa.

d)

Distribuição das dependências: Boa.

e)

Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Boa.

f)

Circulação interna (horizontal e vertical): Boa.

g)

Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa.

h)

Estado de conservação geral: Boa.

i)

O percentual de representatividade do terreno, considerarando a área em

estoque, no Custo de reedição está em aproximadamente 81%, indicando que o

imóvel está em uma fase de mudança de uso ou retrofit em termos de

investimento em terreno e edificações.

1 _{Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou}

levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do

imóvel.

(11)

11 j)

A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado

dividido pelo custo de reedição) está em 0,82% (R$ 177.900,00/R$

21.817.703,00), sinalizando que o imóvel está em equilíbrio econômico.

O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em

edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do

terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o

terreno.

4)

Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto

ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços,

temos o seguinte cenário:

a) Nível de oferta: Médio: existe um estoque normal de imóveis similares para

negociação no local.

b) Nível de demanda: Médio/Baixo: procura um pouco abaixo do normal por imóveis

similares (demanda equilibrada).

c) Absorção pelo mercado: Normal-Lenta: expectativa de venda acima de 1 ano.

d) Desempenho do mercado atual: Normal-Recessivo: nível de oferta é superior a

demanda.

e) Momento de mercado: Nível de preços entre média e baixa: as forças de

negociação estão favoráveis para o comprador.

(12)

12 VII. CONCLUSÃO

Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e venda

do imóvel avaliando para a data base de maio/2014 no conceito de valor justo (“fair

value”):

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL:

R$ 27.897.019,00

Consideramos que o valor justo para os imóvel avaliando é o indicado acima para a

finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer que,

em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento futuro,

bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a propriedade,

outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores apresentados no

volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados apresentados em anexo.

É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas

pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados

fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe

técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente

premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo

pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das

quais dependem os resultados projetados.

Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo

qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados

e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um

número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se

principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política

de impostos e outras variáveis relevantes.

Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou

desinvestimento.

PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO

DA

CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS

CARLOS EDUARDO FONSECA

ENGo CIVIL - CREA No 5060.356.339/D

(13)

13 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no

19.510.068/0514, que se compõe de 13 (treze) folhas computadorizadas de um só lado,

sendo a última folha datada.

Em anexo:

-

croqui de localização

-

documentação fotográfica

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário buy to lease - BB

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário buy to lease - BB

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário mercado aberto

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário FII - BB

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário FII - BB

-

pesquisas de valores

(14)

(15)

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

(16)

(17)

ALAMEDA DOS JURUPIS.

(18)

FACHADA DO EDIFÍCIO

(19)

SUPERIOR – ATENDIMENTO.

(20)

SUPERIOR – ATENDIMENTO.

(21)

SUPERIOR – ATENDIMENTO.

(22)

SUPERIOR – HALL DO ELEVADOR.

(23)

SUPERIOR – SANITÁRIO MASCULINO.

(24)

SUPERIOR – REGIONAL.

(25)

SUPERIOR – REGIONAL.

(26)

TÉRREO – ATENDIMENTO.

(27)

TÉRREO – COPA.

(28)

TÉRREO –RETAGUARDA.

(29)

TÉRREO – CAIXAS.

(30)

TÉRREO – AUTO ATENDIMENTO.

(31)

AGÊNCIA ESTILO – SUPERIOR.

(32)

AGÊNCIA ESTILO – SUPERIOR.

(33)

AGÊNCIA ESTILO – SUPERIOR.

(34)

AGÊNCIA ESTILO – SUPERIOR.

(35)

AGÊNCIA ESTILO – SUPERIOR.

(36)

AGÊNCIA ESTILO – TÉRREO.

(37)

AGÊNCIA ESTILO – TÉRREO.

(38)

AGÊNCIA ESTILO – TÉRREO.

(39)

TÉRREO – GARAGEM.

(40)

TÉRREO – GARAGEM.

(41)

)/8;2'(&$,;$$18$/352-(7$'2

&217(;72%7/

(42)

19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease

Ano 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total R$ em moeda constante + Receitas Operacionais 1.214 2.077 2.080 2.083 2.086 2.088 2.089 2.089 2.087 2.081 2.080 22.055 Área locável (m2) 1.318 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259

Unitário de mercado locação (R$/m2) 78 77 78 79 80 81 81 81 81 81 81

Potencial de Mercado de Alugueis 1.228 2.095 2.118 2.140 2.162 2.184 2.189 2.189 2.189 2.189 2.189 22.873 Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,4% 4,9% 5,0% Área vaga (m2) - - - 9 112 113 Alugueis Efetivos 1.214 2.077 2.080 2.083 2.086 2.088 2.089 2.089 2.087 2.081 2.080 22.055 Receitas de estacionamento - - - Outras receitas - - - -- Impostos sobre receitas 44 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 805

PIS 8 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 143 COFINS 36 62 62 62 63 63 63 63 63 62 62 662 - Despesas Operacionais 10 17 17 17 17 17 17 17 18 32 32 209

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) - - - 0 5 5 11

Inadimplência irrecuperável - - - 1 10 10 22

Gestão e comercialização de contratos de locação 10 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 176

Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia - - -

Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX - - -

Despesas com auditoria - - -

Despesas com honorários advocatícios - - -

Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - -

Despesas com formador de mercado - - -

Despesas com seguro dos imóveis - - -

Outras despesas - - -

Reserva de contingências - - -

Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - -= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 1.160 1.985 1.988 1.990 1.993 1.995 1.996 1.996 1.993 1.973 1.971 21.040

- Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 1.160 1.985 1.988 1.990 1.993 1.995 1.996 1.996 1.993 1.973 1.971 21.040

-/+ Receitas/Despesas financeiras (50) (75) (55) (36) (20) (10) (6) (3) (1) (0) (0) (256)

= Lucro antes de Impostos 1.210 2.060 2.042 2.026 2.013 2.006 2.002 2.000 1.994 1.973 1.971 21.296

- Impostos (IR/CSSL) 132 226 226 227 227 227 227 227 227 226 226 2.400 = Lucro líquido 1.078 1.834 1.816 1.799 1.786 1.778 1.775 1.772 1.767 1.746 1.745 18.897

+ Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 1.078 1.834 1.816 1.799 1.786 1.778 1.775 1.772 1.767 1.746 1.745 18.897

- Investimento em novos ativos 22.320 - - - - 22.320 - Reinvestimentos para reposição de ativos 90 158 203 177 150 98 51 51 50 37 38 1.105 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (21.331) 1.675 1.613 1.622 1.637 1.680 1.724 1.721 1.717 1.709 1.707 (4.527)

= Fluxos de Caixa Acumulado (21.331) (19.656) (18.043) (16.421) (14.784) (13.104) (11.381) (9.660) (7.943) (6.234) (4.527)

+ Integralização dos Acionistas 23.345 - - - - - - - - - - 23.345

+ Reservas e provisões 1.026 - - - 1.026 = Fluxos de Caixa Acumulado 23.345 23.345 23.345 23.345 23.345 23.345 23.345 23.345 23.345 23.345 23.345

- Pagamento de Dividendos a Acionistas 1.078 1.834 1.816 1.799 1.786 1.778 1.775 1.772 1.764 1.709 1.707 18.818

= Fluxos de Caixa Líquidos do período (90) (158) (203) (177) (150) (98) (51) (51) (47) 0 (0) (1.026) = Aplicações + Disponibilidades 936 778 575 398 248 150 98 47 (0) 0 0

Acionistas

- Integralização dos Acionistas 23.345 - - - - - - - - - - 23.345

+ Distribuição de Dividendos 1.078 1.834 1.816 1.799 1.786 1.778 1.775 1.772 1.764 1.709 1.707 18.818

- Impostos - - - -+ Valor Residual - - - - 19.848 19.848 = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (22.267) 1.834 1.816 1.799 1.786 1.778 1.775 1.772 1.764 1.709 21.555 15.321

(43)

19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional

Ano R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2)

Unitário de mercado locação (R$/m2)

Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas

- Impostos sobre receitas

PIS COFINS - Despesas Operacionais

Despesas de condomínio/IPTU (vacância)

Inadimplência irrecuperável

Gestão e comercialização de contratos de locação

Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia

Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX

Despesas com auditoria

Despesas com honorários advocatícios

Despesas com reavaliação anual dos imóveis

Despesas com formador de mercado

Despesas com seguro dos imóveis

Outras despesas

Reserva de contingências

Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)

-/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos

- Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido

+ Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações

- Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas

+ Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período

= Aplicações + Disponibilidades Acionistas

- Integralização dos Acionistas

+ Distribuição de Dividendos

- Impostos + Valor Residual

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas

Cenário: BuyToLease 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 101,2% 100,9% 101,8% 102,7% 103,7% 104,6% 104,8% 104,8% 104,9% 105,2% 105,3% 103,7% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,9% 1,6% 1,6% 0,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,3% 0,3% 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,1% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,5% 94,8% 94,8% 95,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 94,8% 94,8% 95,4% -4,1% -3,6% -2,6% -1,7% -1,0% -0,5% -0,3% -0,2% 0,0% 0,0% 0,0% -1,2% 99,7% 99,2% 98,2% 97,3% 96,5% 96,0% 95,8% 95,7% 95,5% 94,8% 94,8% 96,6% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 88,8% 88,3% 87,3% 86,4% 85,6% 85,2% 84,9% 84,8% 84,6% 83,9% 83,9% 85,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 88,8% 88,3% 87,3% 86,4% 85,6% 85,2% 84,9% 84,8% 84,6% 83,9% 83,9% 85,7% 1838,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 101,2% 7,4% 7,6% 9,8% 8,5% 7,2% 4,7% 2,5% 2,5% 2,4% 1,8% 1,9% 5,0% -1757,5% 80,7% 77,5% 77,9% 78,5% 80,5% 82,5% 82,4% 82,2% 82,1% 82,1% -20,5% -1757,5% -946,3% -867,4% -788,3% -708,8% -627,6% -544,7% -462,3% -380,5% -299,6% -217,7% 0,0% 1923,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 105,9% 84,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 4,7% 1923,4% 1123,9% 1122,3% 1120,8% 1119,3% 1118,0% 1117,4% 1117,4% 1118,4% 1121,8% 1122,5% 0,0% 88,8% 88,3% 87,3% 86,4% 85,6% 85,2% 84,9% 84,8% 84,5% 82,1% 82,1% 85,3% -7,4% -7,6% -9,8% -8,5% -7,2% -4,7% -2,5% -2,5% -2,3% 0,0% 0,0% -4,7% 77,1% 37,5% 27,6% 19,1% 11,9% 7,2% 4,7% 2,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1923,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 105,9% 88,8% 88,3% 87,3% 86,4% 85,6% 85,2% 84,9% 84,8% 84,5% 82,1% 82,1% 85,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 954,4% 90,0% -1834,6% 88,3% 87,3% 86,4% 85,6% 85,2% 84,9% 84,8% 84,5% 82,1% 1036,4% 69,5% Página 2 de 2

(44)

)/8;2'(&$,;$0(16$/352-(7$'2

&217(;72%7/

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19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal

Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)

- Depreciação

- Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas

- Reservas e provisões

= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Aplicações + Disponibilidades Inicial

- Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos

- Impostos + Valor Residual

61

62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014

jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/14

61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 - - - - - - 0,0% 0,0% 0,0% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Página 1 de 11 - - - - 167 167 178 177 176 175 174 - - - - 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 - 78,76 78,37 77,99 77,61 77,23 76,86 76,83 - 177,90 177,03 176,17 175,31 174,46 173,61 173,55 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - 167 167 178 177 176 175 174 - - - - - - - - - - 6 6 6 6 6 6 6 - 1 1 1 1 1 1 1 - 5 5 5 5 5 5 5 - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 160 159 170 169 168 167 166 - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 160 159 170 169 168 167 166 - (8) (7) (7) (7) (7) (7) (7) - - - - 168 167 177 176 175 174 173 - 18 18 19 19 19 19 19 - - - - 149 148 158 157 156 155 154 - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 149 148 158 157 156 155 154 - 22.320 - - - - 13 13 13 13 13 13 13 - - - (22.320) 136 136 145 144 143 142 142 - (22.320) (22.183) (22.047) (21.903) (21.758) (21.615) (21.473) (21.331) - - - 23.345 - - - - - - - 1.026 - - - (0) 136 272 417 561 704 847 988 - - - - 149 148 158 157 156 155 154 (0) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) - 1.026 1.013 1.000 987 975 962 949 - 1.026 1.013 1.000 987 975 962 949 936 - - - 23.345 - - - - - - - - - - 149 148 158 157 156 155 154 - - - - - - - - - (23.345) 149 148 158 157 156 155 154

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Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação

= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões

- Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos

+ Valor Residual

73

74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 173 173 172 171 170 170 169 178 177 176 175 174 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 76,46 76,09 75,72 75,35 74,98 79,47 79,11 78,75 78,38 78,02 77,67 77,66 172,71 171,87 171,03 170,20 169,37 179,52 178,70 177,87 177,06 176,24 175,43 175,42 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - -173 173 172 171 170 170 169 178 177 176 175 174 - - - - - - - - -6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -166 165 164 163 162 162 161 170 169 168 167 167 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 166 165 164 163 162 162 161 170 169 168 167 167 (7) (7) (7) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) 172 172 171 170 169 168 168 176 175 174 173 172 19 19 19 19 18 18 18 19 19 19 19 19 154 153 152 151 150 150 149 157 156 155 154 153 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 154 153 152 151 150 150 149 157 156 155 154 153 - - - - -13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 17 141 140 139 138 138 137 136 144 143 142 141 136 (21.191) (21.051) (20.912) (20.773) (20.636) (20.499) (20.362) (20.219) (20.076) (19.933) (19.792) (19.656) - - - - - - - - - - - - - - -1.129 1.269 1.408 1.546 1.684 1.821 1.957 2.101 2.244 2.386 2.527 2.664 154 153 152 151 150 150 149 157 156 155 154 153 (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (17) 936 923 910 898 885 872 859 846 834 821 808 795 923 910 898 885 872 859 846 834 821 808 795 778 - - - - - - - - - - -154 153 152 151 150 150 149 157 156 155 154 153 - - - - - - - - -154 153 152 151 150 150 149 157 156 155 154 153 Página 2 de 11

(47)

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação

= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões

- Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos

+ Valor Residual

85

86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016

85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 174 173 172 171 170 170 169 178 177 176 175 175 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 77,30 76,95 76,59 76,24 75,89 80,20 79,85 79,50 79,16 78,82 78,47 78,49 174,61 173,81 173,01 172,22 171,43 181,16 180,37 179,59 178,81 178,03 177,26 177,29 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - -174 173 172 171 170 170 169 178 177 176 175 175 - - - - - - -6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -166 165 164 164 163 163 162 170 169 168 168 167 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 166 165 164 164 163 163 162 170 169 168 168 167 (6) (5) (5) (5) (5) (5) (4) (4) (4) (4) (4) (4) 171 170 170 169 168 167 166 174 173 172 171 171 19 19 19 19 19 19 18 19 19 19 19 19 153 152 151 150 149 149 148 155 154 153 152 152 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 153 152 151 150 149 149 148 155 154 153 152 152 - - - -17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 15 135 135 134 133 132 132 131 138 137 136 135 137 (19.520) (19.386) (19.252) (19.119) (18.987) (18.856) (18.725) (18.587) (18.450) (18.315) (18.179) (18.043) - - - - - - - - - - - - - -2.799 2.934 3.067 3.200 3.332 3.464 3.595 3.732 3.869 4.005 4.140 4.277 153 152 151 150 149 149 148 155 154 153 152 152 (17) (17) (17) (17) (17) (17) (17) (17) (17) (17) (17) (15) 778 761 744 727 710 692 675 658 641 624 607 590 761 744 727 710 692 675 658 641 624 607 590 575 - - - - - - - - - - -153 152 151 150 149 149 148 155 154 153 152 152 - - - - - - -153 152 151 150 149 149 148 155 154 153 152 152 Página 3 de 11