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Laudo de avaliação de imóveis

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Academic year: 2021

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Texto

(1)

Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador MARCOS NAVAJAS Nº CPF / CNPJ 27313055846 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 7.500.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 494239 Proprietário / Construtora Nº Cartório: Matrícula: 190643

Logradouro R CORONEL ARTUR DE PAULA

FERREIRA Nº 132 Andar 5 Complemento AP 61

Bairro VILA NOVA CONCEICAO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04511-060 Latitude -23.596473 Longitude -46.669960

Caracterização da Região

Região

Residencial Industrial

Comercial Outro - Descrever Abaixo

Infraestrutura

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola

Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Vista

Outro -Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Propriedade Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente

Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%

Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Vila Ubarabinha

Padrão da Região:

Alto Médio-alto Baixo

Médio Médio-baixo

Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

Formato

Regular Irregular

Dimensões

Área: 0,00 m² Testada (Frente): 0,00 m Lado Direito: m

Fração Ideal: 4,254900 % Fundos m Lado Esquerdo: m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: 23 Unidades Por Andar: 1 Nº Total de Unidades: 24 N° de Elevadores: 3 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano

Descrição dos Andares 23 Pav Tipo + Cobertura

Duplex+ térreo + 2 Subsolos

Uso do Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio

Alto Médio-alto Médio

Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliado

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Outro - Descrever

Abaixo

Indício Ocupação Imóvel

Habitado Desabitado

Idade Aparente Anos 3 Ano Construção

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria

Fachada Pintura Texturizada / Pátina / Stucco Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 3 Dimensões

Área Privativa: 311,34 m² Área Comum: 190,06 m² Área Total: 501,40 m²

Área Averbada: m² Área não Averbada m²

Nº Vagas Garagem

Cobertas 4 Descobertas 0 Privativas 0

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto

Sala de Estar / Visitas 1 madeira pintura pintura

Sala de Jantar / Copa 1 madeira pintura pintura

Sala de TV 1 madeira pintura pintura

Lavabo 1 mármore papel de parede pintura

Varanda / Sacada 3 madeira pintura pintura

Suíte 3 madeira pintura pintura

Banheiro Suíte 4 mármore mármore pintura

Cozinha de Ilha 1 granito pintura pintura

Lavanderia 1 cerâmica azulejo pintura

Banheiro de Empregada 1 cerâmica azulejo pintura

Dormitório Empregada 1 cerâmica pintura pintura

Despensa 1 cerâmica pintura pintura

Garagem 4 concreto pintura pintura

(2)

Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

Apto composto: sala estra, sala TV, sala de jantar, com varanda integrada as salas, lavabo, copa-cozinha, lavanderia, quarto e banheiro de empregada, despensa, 3 suítes sendo uma mester com dois banheiros e dois closet,4 vagas de garagem de nºs 34/35 e 15/16 localizadas no 1º SS.

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Sim Não

Data da Vistoria: 08/02/2017

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem?

5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

Observações Finais

Apto totalmente reformado.

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total Terreno

1 Logradouro R CORONEL ARTUR DE PAULA

FERREIRA Nº 227 Andar 5 Complemento COND VILLA NUOVA Proximidade do Imóvel km

Bairro VILA NOVA CONCEICAO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04511-060 Latitude -23.597393 Longitude -46.670079 Descrição 4 suites,5 vagas Fonte de Informações Daniel -corretor Telefone (11) 97673-4611

Status Ofertado Nº Vagas Garagem 5 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Valor Venda / Oferta R$

7.740.000,00

Data Venda /

Oferta 08/02/2017 Valor m² R$ 21.680,67 Padrão Testada (Frente) 0,00 Área Terreno (em m²)

Área da Edificação (em m²)

Área Privativa 357 Área Comum Vida Útil 70

2 Logradouro R CORONEL ARTUR DE PAULA

FERREIRA Nº 216 Andar 13 Complemento ED MAISON MICHELLE Proximidade do Imóvel km

Bairro VILA NOVA CONCEICAO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04511-060 Latitude -23.597299 Longitude -46.670071 Descrição 3 suites,4 vagas Fonte de Informações Sr Daniel - corretor Telefone (11) 97673-4611

Status Ofertado Nº Vagas Garagem 4 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Valor Venda / Oferta R$

4.450.000,00

Data Venda /

Oferta 08/02/2017 Valor m² R$ 19.690,27 Padrão Testada (Frente) 0,00 Área Terreno (em m²)

Área da Edificação (em m²)

Área Privativa 226 Área Comum Vida Útil 70

3 Logradouro R CORONEL ARTUR DE PAULA

FERREIRA Nº 132 Andar 4 Complemento ED MAISON JAQUELINE Proximidade do Imóvel km

Bairro VILA NOVA CONCEICAO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04511-060 Latitude -23.596473 Longitude -46.669960 Descrição 4 suites,4 vagas Fonte de Informações Lopes Naber Imóveis Telefone (11) 3079-8888

Status Ofertado Nº Vagas Garagem 4 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Valor Venda / Oferta R$

5.750.000,00

Data Venda /

Oferta 08/02/2017 Valor m² R$ 18.468,56 Padrão Testada (Frente) 0,00 Área Terreno (em m²)

Área da Edificação (em m²)

Área Privativa 311.34 Área Comum Vida Útil 70

4 Logradouro R INAJAROBA Nº 197 Andar 10 Complemento COND CHATEAU

CHEVANGNY Proximidade do Imóvel km

Bairro VILA NOVA CONCEICAO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04511-040 Latitude -23.596882 Longitude -46.664581

Descrição 4 suites,5 vagas Fonte de Informações Coelho da Fonseca

Imóveis Telefone (11) 3026-7000

Status Ofertado Nº Vagas Garagem 5 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Valor Venda / Oferta R$

8.300.000,00

Data Venda /

Oferta 08/02/2017 Valor m² R$ 21.391,75 Padrão Testada (Frente) 0,00 Área Terreno (em m²)

Área da Edificação (em m²)

Área Privativa 388 Área Comum Vida Útil 70

5 Logradouro R INHAMBU Nº 66 Andar 20 Complemento COND GRAN PARC VL NOVA Proximidade do Imóvel km Bairro VILA UBERABINHA Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04520-010 Latitude -23.596716 Longitude -46.664184

Descrição 4 suites,5 vagas Fonte de Informações Coelho da Fonseca

Imóveis Telefone (11) 3026-7000

Status Ofertado Nº Vagas Garagem 5 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 8 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Valor Venda / Oferta R$

8.000.000,00

Data Venda /

Oferta 08/02/2017 Valor m² Padrão Testada (Frente) 0,00 Área Terreno (em m²)

Área da Edificação (em m²)

Área Privativa 285 Área Comum Vida Útil 70

Tabela de homogenização

Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III

Metodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área (m²) Valor (R$) Dados Iniciais (R$/m²) (1) (2) (3) (4) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 7.740.000,00 21.680,67 0.9 1.16 1 0.98 22.181,93 Amostra 2 4.450.000,00 19.690,27 0.9 1.27 0.98 1.02 22.496,97 Amostra 3 5.750.000,00 18.468,56 0.9 1.27 1.01 1.02 21.747,07 Amostra 4 8.300.000,00 21.391,75 0.9 1.07 0.99 1.02 20.802,14 Amostra 5 8.000.000,00 0.9 1 0.98 1.02 25.222,74 Fatores:

(1) - Fonte, (2) - Equivalência, (3) - Fator Andar, (4) - Fator Idade e Estado Conservação

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 22.490,17 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 15.743,12 Valor Máximo 29.237,22

(3)

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (em m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00

Área da Edificação (em m²): 311,34 Valor m²: R$ 22.490,17 Valor Edificação: R$ 7.002.089,50

Valor de Liquidez: Valor Imóvel: R$ 7.000.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 7.000.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor Edificação R$ 7.000.000,00 Valor por extenso: sete milhões de reais Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

190643 4 Vaga de Garagem

190643 1 Depósito

Valor Imóvel R$ 7.000.000,00 Valor por extenso: sete milhões de reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa Avalitec Nome do Avaliador Jose Roberto Gomes CREA / CAU 0601238927

Local e Data

São Paulo 09 de fevereiro de 2017 09/02/2017

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

(4)

Representação Fachada Descrição Data Foto 08/02/2017 Representação Fachada Descrição Identificação Data Foto 08/02/2017

Representação Sala de Estar / Visitas Descrição

Data Foto 08/02/2017

Representação Sala de TV Descrição

Data Foto 08/02/2017

Representação Sala de Jantar / Copa Descrição

Data Foto 08/02/2017

Representação Cozinha Descrição

Data Foto 08/02/2017

Representação Cozinha de Ilha Descrição Data Foto 08/02/2017 Representação Lavabo Descrição Data Foto 08/02/2017 Representação Lavanderia Descrição Data Foto 08/02/2017 Representação Despensa Descrição Data Foto 08/02/2017

Representação Banheiro de Empregada Descrição

Data Foto 08/02/2017

Representação Dormitório Empregada Descrição

Data Foto 08/02/2017

Representação Suíte Descrição Data Foto 08/02/2017

Representação Banheiro Suíte Descrição Data Foto 08/02/2017 Representação Suíte Descrição Data Foto 08/02/2017

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

(5)

Representação Banheiro Suíte Descrição Data Foto 08/02/2017 Representação Suíte Descrição Data Foto 08/02/2017

Representação Banheiro Suíte Descrição

Data Foto 08/02/2017

Representação Banheiro Suíte Descrição Data Foto 08/02/2017 Representação Garagem Descrição Data Foto 08/02/2017 Representação Garagem Descrição Data Foto 08/02/2017

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5

(6)

Imagem - Mapa

Representação: Mapa

Referências

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