Código TRNT11B Receita R$ 4.047.636 Administrador Bco Ourinvest S/A Rendimento R$ 4.175.566 Tx Administração 2,5% dos Rendim. M² construído 61.817 m²
Nº de cotas 3.935.562 M² útil 55.816 m²
Cap. Integralizado R$ 393.556.200 Valor Merc./m² R$ 9.040
Cota atual R$ 142,00 Receita/m² R$ 73
Cota inicial R$ 100,00 Rendim./m² R$ 75
Valor de Mercado R$ 558.849.804 V. Merc/V. Patrim 1,0x Valor Patrimonial R$ 545.657.427 Cap Rate 8,5% Rend.por Cota ($) R$ 1,06
Mês Evolução Cota % CDI % CDI com IR Mês Rendimento % CDI % CDI com IR
out/10 2,90% 3,60 4,50 out/10 1,06% 131,69% 164,61% set/10 0,70% 0,82 1,03 set/10 0,97% 114,70% 143,37% ago/10 1,40% 1,58 1,97 ago/10 0,92% 104,36% 130,45% jul/10 -0,72% - - jul/10 0,89% 103,04% 128,80% jun/10 3,01% 3,81 4,76 jun/10 1,00% 126,59% 158,23% mai/10 0,01% 0,01 0,01 mai/10 1,07% 142,84% 178,56% abr/10 (0,00) - - abr/10 1,01% 152,05% 190,06% mar/10 0,00 0,61 0,77 mar/10 0,78% 103,09% 128,87% fev/10 0,00% - - fev/10 0,82% 137,74% 172,18% jan/10 0,00% - - jan/10 0,94% 142,60% 178,25% dez/09 31,70% 43,79 54,74 dez/09 0,89% 123,46% 154,32% nov/09 0,00% - - nov/09 0,99% 150,76% 188,44% Acum. 2010 7,94% 1,01 1,26 Acum. 2010 9,46% 120,11% 150,14% 12 meses 42,16% 449,92% 562,40% 12 meses 11,34% 121,06% 151,33% 2009 29,90% 302,69% 378,36% 2009 12,07% 122,17% 152,71%
Fonte: CBLC, Bloomberg e XP Análise 1
Informações sobre o Fundo Ficha Técnica
A Torre Norte é o maior edifício de um complexo de 3 torres do Centro Empresarial Nações Unidas. Possui 27 inquilinos acomodados em 55.815 m² de área de locação, 34 andares e 5 subsolos.
O FII iniciou suas atividades oferecendo ao público pouco mais de 16% do condomínio proprietário da torre, sendo o restante do consórcio construtor, liderado pela FUNCEF, fundo de pensão dos funcionários da Caixa Econômica Federal. Posteriormente, a FUNCEF integralizou sua parte no Fundo, deixando de ser proprietário da totalidade do edifício no final de 2008, tornando-se então cotista.
O perfil do Fundo se resume portanto em participação na gestão patrimonial da Torre Norte, voltada a locações de escritórios de alto padrão na capital paulista.
Informações do Fundo Indicadores
Retorno (Evolução da Cotação) sobre o CDI Rendimento (Rend. Pago/Cota Inicial) Vs o CDI
Novembro de 2010
*Alguns fundos podem não ter 12 meses de existência
Fonte: CBLC e Bloomberg 2
Comparativo Evolução da Cota 12 Meses* Comparativo de Rendimento 12 Meses*
O Efifício Torre Norte está localizado em uma das áreas mais dinâmicas da cidade de São Paulo e uma das que mais têm
recebido investimentos. O edifício possui um conceito diferenciado para a região que ocupa, com um pequeno shopping
center e um hotel cinco estrelas nos seus arredores.
Apesar de já ter 11 anos de idade, o prédio ainda tem o status de um dos mais modernos da cidade de São Paulo, dado o
constante monitoramento realizado pelo administrador predial Tishman Speyer.
As cotas ficaram ex no dia 11/11/2010 e a distribuição de R$0,97 foi em 19/11/2010.
A taxa de vacância em outubro, se manteve a níveis próximo a zero (0,65%), mantendo o mesmo nível do mês anterior, o que
somado a inquilinos de alta qualidade, é uma oportunidade de renda para o investidor conservador. O período médio de
contrato, à vencer, dos atuais inquilinos é de 2 anos (junho de 2012).
Comparativo de Evolução Cota Mensal Comparativo de Rendimento Mensal
Torre Norte - Análise do Desempenho
-3,13% -2,66% -1,69% -1,19% -0,57% -0,53% 0,57% 0,64% 0,69% 0,70% 0,76% 0,81% 0,99% 1,16% 1,24% 1,48% 1,54% 1,61% 1,62% 1,79% 1,89% 2,90% 3,37% 3,65% 4,48% 4,82% 8,03% 8,82%
ABC Plaza Shop. Caixa Cedae Hospital da Criança Panamby Parque DP Shop. Hotel Maxinvest Memorial Office CDI c/ IR* Torre Almirante Poupança Anhanguera CDI West Plaza P. Água Branca Europar Hospital NSL RB Renda Corp. Floripa Shopping Square Faria Lima Ibovespa CSHG RE Torre Norte CSHG Brasil Shop. RBC Renda I Ed. Alm. Barroso Ed. Ourinvest Shop. Higienópolis BB FII Prog -2,4% -0,1% 2,3% 3,8% 6,5% 7,4% 7,7% 8,0%8,7% 9,4% 11,2% 14,8% 16,2% 16,4% 19,8%20,1% 21,0% 23,3% 23,3% 23,8% 24,2% 24,2% 29,7% 34,4% 42,2% 43,4% 45,1%49,8%
ABC Plaza Shop. RBC Renda I Memorial Office West Plaza RB Renda Corp. CDI c/ IR* Torre Almirante Hospital da Criança Poupança CDI CSHG RE Ibovespa Square Faria Lima Anhanguera Hospital NSL P. Água Branca CSHG Brasil Shop. Ed. Alm. Barroso Floripa Shopping BB FII Prog Europar Parque DP Shop. Hotel Maxinvest Shop. HigienópolisTorre Norte Ed. Ourinvest Panamby Caixa Cedae 4,97% 5,25% 6,04% 6,04% 6,62% 7,18% 7,19% 7,36% 7,43% 7,72% 7,78% 7,99% 8,09% 8,23% 8,46% 8,56% 8,63% 8,67% 8,79% 8,83% 8,94% 9,09% 9,37% 9,39% 9,42% 10,08% 20,39% Caixa Cedae Shop. Higienópolis RBC Renda I Anhanguera BB FII Prog Ed. Alm. Barroso Parque DP Shop. ABC Plaza Shop. CDI c/ IR* Torre Almirante Square Faria Lima Torre Norte CSHG RE CSHG Brasil Shop. P. Água Branca Europar Hotel Maxinvest Poupança Hospital da Criança Ed. Ourinvest Floripa Shopping Memorial Office CDI RB Renda Corp. Hospital NSL West Plaza Panamby 0,18% 0,40% 0,45% 0,55% 0,58% 0,59% 0,62% 0,64% 0,64% 0,65% 0,70% 0,71% 0,71% 0,72% 0,72% 0,72% 0,75% 0,75% 0,75% 0,76% 0,76% 0,77% 0,78% 0,78% 0,81% 0,83% 0,84% Panamby Memorial Office Shop. Higienópolis BB FII Prog ABC Plaza Shop. Ed. Alm. Barroso CSHG RE Torre Almirante CDI c/ IR* RBC Renda I Poupança CSHG Brasil Shop. Europar Parque DP Shop. Caixa Cedae Hospital da Criança Floripa Shopping Torre Norte Ed. Ourinvest P. Água Branca Anhanguera Hospital NSL Square Faria Lima RB Renda Corp. CDI Hotel Maxinvest West Plaza
Fonte: XP Análise, Richard Ellis e Bloomberg 3 Análise de Liquidez dos FIIs (Nº de quotas negociadas em 12 meses/ Total de quotas)
Fonte: CBRE – Market View São Paulo Terceiro trimestre de 2010
Evolução da Quota desde o Início do Fundo VS Principais Indexadores Evolução do Mercado de Escritórios em São Paulo
Torre Norte - Fundamentos Setoriais
O principal indicador do aquecimento do mercado é a taxa de vacância, que fechou o terceiro trimestre de 2010 em 4,9%(menor
nível histórico, antes foi o 2º trimestre de 2010 registrando 5,4%), o que revela que o mercado de escritórios de São Paulo
permanece aquecido. A vacância classe A também registrou queda no segundo trimestre para 7,2%, ou queda de 0,2 pontos
percentuais comparado a março.
Do ponto de vista da demanda, a absorção líquida (número de novas ocupações menos as desocupações) foi um sinalizador no
período da crise, quando no primeiro e segundo trimestre de 2009 registrou índices negativos, ou seja, com mais descoupações
do que ocupações, fechou os 9 meses de 2010 com 90,2 mil m² de ocupação superiores aos de desocupação.
0,1% 0,4% 0,5% 1,4% 1,7% 2,0% 2,2% 3,1% 3,1% 3,2% 3,8% 4,0% 4,1% 4,5% 4,7% 5,9% 5,9% 6,3% 9,1% 12,7%14,3%15,4% 37,1% 93,3% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% ju n /0 4 a g o /0 4 o u t/ 0 4 d e z/ 0 4 fe v /0 5 a b r/ 0 5 ju n /0 5 a g o /0 5 o u t/ 0 5 d e z/ 0 5 fe v /0 6 a b r/ 0 6 ju n /0 6 a g o /0 6 o u t/ 0 6 d e z/ 0 6 fe v /0 7 a b r/ 0 7 ju n /0 7 a g o /0 7 o u t/ 0 7 d e z/ 0 7 fe v /0 8 a b r/ 0 8 ju n /0 8 a g o /0 8 o u t/ 0 8 d e z/ 0 8 fe v /0 9 a b r/ 0 9 ju n /0 9 a g o /0 9 o u t/ 0 9 d e z/ 0 9 fe v /1 0 a b r/ 1 0 ju n /1 0 a g o /1 0 o u t/ 1 0
XP Investimentos
Glossário
4
FII: Fundo de Investimento Imobiliário.
Administrador: Entidade que deve prover ao fundo, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento técnico
habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de
controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos financeiros;
(v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.
Valor de Mercado: Soma do valor da totalidade das quotas, considerando o preço de fechamento do mês corrente.
Valor Patrimonial: Valor contábil dos ativos do fundo.
Receita: Valores totais auferidos no mês corrente, o que inclui aluguéis e eventuais receitas financeiras, estacionamento
e ajustes.
Retorno (Evolução da Cotação): retorno calculado a partir da divisão da Cota Final do período (Cf) pela Cota Inicial (Ci)
: Retorno = Cf/Ci-1. O retorno é uma medida de quanto o investidor teria ganhado com valorização da cota se investisse
no início do período e saísse ao final, contudo, cada investidor tem a sua conta de retorno baseada no preço de sua
entrada.
Rendimento: Lucro apurado no mês para distribuição aos cotistas.
Taxa de Rendimento: Lucro apurado no mês anterior e distribuído no mês corrente aos cotistas.
Taxa de Rendimento Yield: Rendimento pago dividido pelo preço ao final do período - utilizado neste relatório para
tornar os fundos comparáveis, pois cada um teve a sua cota inicial lançada em períodos diferentes, o que traria
distorções.
Área Construída: Área total do empreendimento em que há construção, inclui elevadores, jardins, etc. - valores
ponderados para adequar a participação do fundo no imóvel. Por exemplo: Se o fundo tem 10% de um imóvel de 100m²,
a área para fins de relatório será de 10m².
Área Útil: Área efetivamente disponível ao locatário- valores ponderados para adequar a participação do fundo no imóvel.
Por exemplo: Se o fundo tem 10% de um imóvel de 100m², a área para fins de relatório será de 10m².
Cap Rate: Termo anglicano usado para indicar o quanto o lucro equivale ao preço do imóvel. No caso do presente
relatório ele é calculado pela soma dos rendimentos pagos em 12 meses e divididos pela média do valor de mercado do
fundo no fechamento dos mesmos 12 meses. Em caso de fundo com menos de 12 meses, a conta é feita anualizando os
rendimentos do período, pela média do valor de mercado no fechamento dos meses em operação.
PIB:Produto Interno Bruto.
SOMA: Sociedade Operadora do Mercado de Ativos - Primeiro mercado de balcão organizado, posteriormente comprado
pela BM&FBovespa e instaurou o sistema SOMA FIX, atual mercado de balcão organizado de títulos de renda fixa da
bolsa paulista. As negociações em mercado de balcão são via leilão com horário programado que acontece uma vez ao
dia.
CDI:Certificado de Depósito Interbancário. É Taxa média diária das operações no mercado interfinanceiro (Extra-Grupo),
que é formada a partir da taxa SELIC projetada para o D+1, incluindo os custos operacionais da instituição, sua margem
de lucro e o custo dos impostos respectivos da operação.
CDI c/ Imposto: O mesmo CDI com o desconto de Imposto de Renda que o investidor sofre ao ter ganhos, no caso é
considerado a alíquota de 20%, que á praticada sobre aplicações com idade de 180 a 360 dias.
Para mais informações contate o seu assessor XP ou acesse nosso chat diário - www.xpi.com.br
XP Investimentos - Área de Análise
www.xpi.com.br
areadeanalise@xpi.com.br
Rio de Janeiro | RJ
Av. das Américas 3434 | Bloco 7 | 2° andar
CEP: 22631-003
5
XP Investimentos
DISCLAIMER
1. O investimento em cotas de fundos imobiliários não é adequado a investidores que necessitem de liquidez, tendo em vista que os fundos de investimento imobiliário encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, a despeito da possibilidade de terem suas cotas negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado. Além disso, os fundos de investimento imobiliário têm a forma de condomínio fechado, ou seja, não admitem a possibilidade de resgate de suas cotas, sendo que, pela baixa liquidez, os seus cotistas podem ter dificuldades em realizar a venda de suas cotas no mercado secundário. O objetivo do fundo não caracteriza compromisso ou garantia por parte do administrador de que o mesmo será atingido. Ainda que o gestor da carteira do Fundo mantenha sistema de gerenciamento de riscos, não há garantia de completa eliminação de possibilidade de perdas patrimoniais para o Fundo e para o investidor. O Fundo não conta com garantia de seu administrador, do gestor, de qualquer
mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos – FGC.
2. Este relatório foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S/A (“XP Investimentos Corretora”) e tem como único propósito fornecer
informações que possam ajudar o investidor a tomar sua decisão de investimento. Este relatório não constitui oferta ou solicitação de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro. As informações contidas neste relatório são consideradas confiáveis na data da divulgação deste relatório e foram obtidas de fontes públicas consideradas confiáveis.
3. Rossano Foresti Oltramari (“Rossano”), analista de investimento responsável pela elaboração deste relatório, em conformidade ao artigo 5º, na Instrução Normativa/CVM 388/03, declara:
- que as recomendações expressas neste relatório refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais e foram produzidas de forma independente e autônoma, incluindo no que se refere à XP Investimentos Corretora;
- que não mantém vínculo com qualquer pessoa natural que atue no âmbito das companhias cujos valores mobiliários foram objeto de análise no relatório divulgado;
- que detém participação indireta no capital social da XP Investimentos Corretora, mas referida sociedade nem os clubes de investimentos por ela administrados possuem participação acionária direta ou indireta igual ou superior a 1% (um por cento) do capital social de quaisquer das companhias cujos valores mobiliários foram alvo de análise no relatório divulgado, estando a corretora, contudo, envolvida, na atividade de intermediação de tais valores mobiliários no mercado;
- que não é titular, direta ou indiretamente, de valores mobiliários de emissão da companhia objeto de sua análise, que representem 5% (cinco por cento) ou mais de seu patrimônio pessoal, nem está envolvido na aquisição, alienação e intermediação de tais valores mobiliários no mercado; - que nem ele nem a XP Investimentos Corretora recebem remuneração por serviços prestados ou apresenta relações comerciais com qualquer das companhias cujos valores mobiliários foram alvo de análise no relatório divulgado, ou pessoa natural ou pessoa jurídica, fundo ou
universalidade de direitos, que atue representando o mesmo interesse desta companhia;
- que sua remuneração não está atrelada à precificação de quaisquer dos valores mobiliários emitidos por companhias analisadas no relatório, ou às receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela instituição a qual está vinculado. Contudo, considerando que Rossano participa, de forma indireta, no capital social da XP Investimento Corretora, as receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela referida corretora, porque impactam o resultado da empresa, lhe trazem benefício econômico.
4. Os instrumentos financeiros discutidos neste relatório podem não ser adequados para todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de cada investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. A rentabilidade de instrumentos financeiros pode apresentar variações, e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste relatório em relação a desempenhos futuros. A XP Investimentos Corretora se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.
5. Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da XP Investimentos Corretora. Informações adicionais sobre os instrumentos financeiros discutidos neste relatório se encontram disponíveis quando solicitadas.
6. O analista Rossano é, ainda, sócio da empresa de administração de recursos XP Gestão de Recursos Ltda. (“XP Gestão”). Não há, contudo, interferência dele na administração ou nos processos de tomada de decisão de investimento da XP Gestão. Os relatórios/análises de Rossano não influenciam ou são influenciados, sob qualquer forma, pelas posições assumidas pela XP Gestão.
7. A Ouvidoria da XP Investimentos Corretora tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa a seus problemas. Para contato, ligue 0800 725 5534.
