PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Solicitação Judicial

LAUDO DE AVALIAÇÃO PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA DO

IMÓVEL RESIDENCIAL LOCALZADO, NA RUA RUTH PAIVA ZUPPI, 19

PARQUE RESIDENCIAL NOVO MUNDO-MUNICIPIO DE CAMPINAS- SP

Elaborado por:

Avaliador Responsável:

Djalma Dias de Souza

SUMÁRIO

1. SOLICITANTE IDENTIFICAÇÃO ... 3

2. COMPETENCIA...3

3. OBJETO DA AVALIAÇÃO ... 4

4. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ... 4

5. VISTORIA ... 5

6. LOCALIZAÇÃO DO I.A ... 5

7. CARACTERISTICA DO LOGRADOURO E CIRCUVIZINHANÇA...6

8. CARACTERISTICA DA REGIÃO...6

9 RELATÓRIO FOTOGRAFICO ... 7

11. FONTE DE PESQUISA ... 8

12. METODOLOGIA E CONSIDERAÇÕES GERAIS ... 13

13. REFERENCIA NORMATIVA ... 13

14. PESQUISA DE MERCADO ... 14

15. PLANILHA DE CALCULO ... 15

16. CONCLUSÃO ... 16

17. ENCERRAMENTO ... 17

18. ABREVIATURA ... 18

19. CURRICULUM DO PERITO ... 19

1. SOLICITANTE

EXMO. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA TERCEIRA VARA JUDICIAL DO FORO

REGIONAL DA VILA MIMOSA, COMARCA DE CAMPINAS-SP

Dr. Cássio Modenesi Barbosa

Data referência da pesquisa 14/08/2020

Data da Vistoria 11/08/2020

Finalidade: Pericia

Objetivo: apurar valor de venda do imóvel avaliando

Categoria do Imóvel Avaliando: Residencial

2. COMPETÊNCIA

O subscritor é inscrito no CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis Região SP sob o

número do Creci SP- 183738 e no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis do COFECI sob

o número 24114 possuidores de Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias, o que lhes

confere comprovada especialização na matéria. A competência legal do Corretor de Imóveis

em elaborar e assinar o PTAM, decorre da Lei 6.530/78, artigo XX, consolidado pela decisão da

7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Distrito Federal (TRF/DF emitiu o

acórdão nº 200734000105910 em 29 de junho de 2010, negando provimento ao recurso de

Apelação Cível do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura) do IBAPE

(Instituto, Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) em face ao COFECI (Conselho

Federal de Corretores de Imóveis), confirmando a competência legal do Corretor de Imóveis

em avaliar imóveis. Desta forma, o Corretor de Imóveis está autorizado a elaborar Pareceres

Técnicos, particulares ou judiciais, para fins de valores para comercialização. A competência

infra legal do Corretor de Imóveis para elaborar o PTAM está positivada na Resolução COFECI

nº 1.066/2007, sendo o referido parecer identificado através do selo certificador emitido pelo

COFECI. Não menos importante, está disponível no website www.cofeci.gov.br, consulta

pública para identificação dos inscritos no CNAI Cadastro Nacional de Avaliadores.

3

OBJETO

DA

A

Tipo do imóvel Residencial

Rua Ruth Paiva Zuppi, 19 Parque Residencial Novo Mundo- Campinas SP

IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

3º Cartório de Registro de Imóveis Campinas

Livro Nº 2 - Registro Geral 129

Matricula 130.043 Folha 01

Categoria do imóvel avaliando: Terreno

Área Total: 125 M²

Proprietário

Nome: NOVO MUNDO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO

Endereço: RUA CEL SILVA TELLES Nº 315 – SALA 05

Bairro: CAMBUÍ

Município: CAMPINAS

UF: SP

Documentação apresentada

Matricula ARISPE

Contrato de venda e compra

5.

VISTORIA

(

)

Descrição da propriedade Imóvel Avaliando

Dados da edificação Área Construída 90 M² aproximado construção não averbada

Rua Ruth Paiva Zuppi, 19 Parque Residencial Novo Mundo- Campinas SP

Casa

Dependência:

• 1 vaga de Garagens descoberta com portão.

• Cozinha

Pia com gabinete, torneira, paredes de alvenaria revestida com azulejo, piso cerâmico e janela de

vidro

• Sala

Porta postigo com grade e vidro, de janela de vidro de correr, paredes de alvenaria e piso cerâmico.

• 1º Dormitório

Paredes de alvenaria, piso cerâmico e janela veneziana folha de aço.

• 2ºDormitório

Paredes de alvenaria, piso cerâmico porta de acesso área de luz.

• 3º dormitório

Paredes de alvenaria, piso cerâmico e janela veneziana folha de aço.

• Banheiro Social

Porta de acesso, Vaso sanitário, pia com torneira, chuveiro elétrico e janela de ventilação.

• Quintal

Contra piso, tanque de lavar roupa de cimento cercado por paredes de alvenaria sem reboque.

Imóvel avaliando necessita de acabamento, pintura alguns reparos.

6.

L

Localização do imóvel avaliando

7. CARACTERISTICAS DO LOGRADOURO E CIRCUVIZINHANÇA

Macrozona: de Estruturação Urbana

Conjunto habitacional popular de baixa padrão de construção, dotado de infraestrutura água,

rede de esgoto, energia elétrica, rede de internet banda larga, pavimentação asfáltica, calçada

lateral, guias, sarjetas e via de mão dupla.

8.

CARACTERISTICA

DA

REGIÃO

Região sudeste, Campo grande é predominantemente residencial de baixo padrão de

construção, possui aos seus arredores posto de saúde, escola pública, mercados e farmácias e

linha de transporte coletivo.

9.

FOTOGRÁFICO

(ARQUIVO

)

Fachada Garagem

Cozinha Cozinha

Sala Sala

Hall de aceso Banheiro Social

1º Dormitório 2º Dormitório

3º Dormitório Quintal

11.

FONTE

PESQUISAS

(TERRENO)

DOS IMÓVEIS COMPARANDOS ANEXO 2

1

Amostra 1

2

Identificação e caracterização do imóvel:

Situação e localização: Região Campo Grande

Bairro: Loteamento residencial Novo Mundo

Município: Campinas

UF: SP

Terreno 125,00 m

Características do imóvel: Terreno

Preço (comercialização): R$ 85.000,00

Fonte das Informações: ROCHA E RAMOS IMÓVEIS

Fonte site Viva Real:

https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-loteamento-residencial-novo-mundo-bairros-campinas-125m2-venda-RS85000-id-94253218/?__vt=ltsp:b

Fotografia da amostra:

COD. TE0169

Pesquisa realizada em 14 de agosto 2020

1

Amostra 2

Identificação e caracterização do imóvel:

Situação e localização: Região Campo Grande

Bairro: Loteamento residencial Novo Mundo

Município: Campinas

UF: SP

Terreno 125,00 m

Características do imóvel: Terreno

Preço (comercialização): R$ 80.000,00

Fonte das Informações: PORTAL DO IMOVEL CAMPINAS

Fonte site Viva real:

https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-loteamento-residencial-novo-mundo-bairros-campinas-125m2-venda-RS80000-id-2476943992/?__vt=ltsp:b

Fotografia da amostra:

: COD. TE0058

Pesquisa realizada em 14 de agosto 2020

Amostra 3

Identificação e caracterização do imóvel:

Situação e localização: Região Campo Grande

Bairro: Loteamento residencial Novo Mundo

Município: Campinas

UF: SP

Terreno 125,00 m

Características do imóvel: Terreno

Preço (comercialização): R$ 75.000,00

Fonte das Informações: Corretor Batista & Associados

Fonte site Viva Real:

https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-loteamento-residencial-novo-mundo-bairros-campinas-125m2-venda-RS75000-id-2453434465/?__vt=ltsp:b

Fotografia da amostra:

COD. 2345

Pesquisa realizada em 14 de agosto 2020

Amostra 4

Identificação e caracterização do imóvel:

Situação e localização: Região Campo Grande

Bairro: Loteamento residencial Novo Mundo

Município: Campinas

UF: SP

Terreno 125,00 m

Características do imóvel: Terreno

Preço (comercialização): R$ 85.000,00

Fonte das Informações: Corretor Batista & Associados

Fonte site Viva Real:

https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-loteamento-residencial-novo-mundo-bairros-campinas-125m2-venda-RS85000-id-2429240687/?__vt=ltsp:b

Fotografia da amostra:

COD. 1817

Pesquisa realizada em 14 de agosto 2020

Amostra 5

Identificação e caracterização do imóvel:

Situação e localização: Região Campo Grande

Bairro: Loteamento residencial Novo Mundo

Município: Campinas

UF: SP

Terreno 125,00 m

Características do imóvel: Terreno

Preço (comercialização): R$ 80.000,00

Fonte das Informações: Corretor Batista & Associados

Fonte site Viva Real:

https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-loteamento-residencial-novo-mundo-bairros-campinas-125m2-venda-RS80000-id-2447294073/?__vt=ltsp:b

Fotografia da amostra:

COD. 2190

Pesquisa realizada em 14 de agosto 2020

12.

METODOLOGIA

E

CONSIDERAÇÕES

GERAIS

• Adotou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, através do qual o

valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do

mercado imobiliário, relativo a imóveis semelhantes na região ou em outras regiões

semelhantes a nível socioeconômico.

• Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da avaliação,

que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e conhecedoras do

imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das condições mercadológicas

do segmento ao qual o mesmo esteja integrado.

• Assim, o valor expresso ao final desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

representa basicamente a opinião genérica dos operadores do mercado local e

principalmente a expertise dos profissionais envolvidos na avaliação.

• Dessa forma, toda avaliação de imóvel reflete uma convicção de valor pessoal do

profissional Corretor de Imóveis que vive cotidianamente as oscilações do mercado,

visto estar diretamente ligado com os proprietários ofertantes e compradores.

• No mercado, os proprietários arbitram seus preços, mas na maioria das vezes esse valor

é especulativo. Por outro lado, os compradores desejam pagar o menor valor possível.

Neste momento, é de fundamental importância a presença do Corretor de Imóveis como

mediador entre as partes, para identificar preços praticados no mercado naquele

momento, para concluir a negociação, bem como, para expurgar as especulações.

13.

Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica está definido como “Parecer Técnico”, de

acordo com a Resolução COFECI 1066/2007, Ato Normativo 001/2011, conciliado com o item

3.34 da ABNT NBR 14.653-1: 2001, classificado na modalidade simplificada, atendendo aos

requisitos mínimos de informações.

14.

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 05 (cinco) imóveis com características

intrínsecas e extrínsecas ao imóvel avaliando, enumerados a seguir, cujas características

encontram-se detalhadamente descritas na fonte de pesquisa Anexo 2:

15.

PLANLHA

DE

CALCULO

(TERRENO)

16.

CONCLUSÃO

Valor Terreno

Após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do mercado imobiliário, vistoria

ao imóvel e análise da documentação apresentada, conclui se o valor de mercado de venda do

Imóvel avaliando em valor médio do nível de confiança em R$ 75.780,00 (Setenta e cinco mil

setecentos e oitenta reais)

Valor Construção

JULHO 2020

Custo Unitário Básico Da Construção Civil (CUB)

Preço desonerado (ou com desoneração): é o preço da mão de obra que não considera a

contribuição previdenciária de 20%.

R$ 1.362,02 x 90 m² = R$ 122.518,80

Valor da construção R$122.518,80 (Cento e vinte e dois mil quinhentos e dezoito reais

e oitenta centavos)

Campinas SP, 14 de agosto de 2020.

Djalma Dias de Souza

Perito Avaliador

CRECI nº 183738 -2ª Região (Brasil)

CNAI n° 24114

MÉDIA GERAL/ I. A

_{ÁREA TOTAL M²}

CONCLUSÃO

R$ 606,96

_125,00

R$ 75.780,00

1.468,15

(0,94%)

1.362,02

(1,00%)

17.

ENCERRAMENTO

O presente laudo foi elaborado através de inspeção pessoal do imóvel avaliando

baseando-me em pesquisas de mercado imobiliário.

Não tendo nada mais a acrescentar, dando por concluído o presente trabalho

constituído por 22 páginas.

Coloco-me à disposição das partes interessadas para quaisquer esclarecimentos que

se façam necessárias.

18

ABREVIATURA

AÚ – Área útil

CIRP – Cartão de identidade de regularidade profissional

Cm² - Custo por metro quadrado

CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários

COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis

CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis

CRI – Cartório de Registro de Imóveis

IA – imóvel em avaliando

M² - Metro quadrado

MG – Média geral

PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

R1, R2, R3, R4, R5, R6 - Referencial ou imóvel paradigma

V.G.V/L – Valor geral de venda/locação

A

NEXO

I

CURRICULUM PERITO

D

OCUMENTAÇÃO

•

MATRICULA (ARISPE)

•

CONTRATO DE VENDA E COMPRA

•

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

CONTATO

(19)

3025.1126

(11)

98275-7216

djalmadias7@gmail.com

Rua Alvaro Muller, 560, 8º andar 82 – Vila Itapura- Campinas SP

Site

https://dscorretordeimoveisperitoem.negocio.site/

19

CURRICULUM

Currículo Perito Avaliador de imóveis

Djalma Dias de Souza

Brasileiro, casado 52 anos de idade

Rua Álvaro Muller, 560 Apto 82- Condomínio Acácia Real Vila Itapura– Campinas SP – CEP

13.023-180

(19) 3025.1126 Residencial. – (19) 9.8275-7216 celulares. e-mail

djalmadias7@gmail.com

Habilidades Profissionais

Experiência Imobiliária Corretagem

Avaliações Imobiliárias.

Formação Acadêmica

Técnico de Transações Imobiliárias (Instituto Monitor)

CRECISP n° 183.738-F

Curso de Avaliação de Imóveis (Ibrep)

CNAI n° 24114

Cursos/Extra Curriculares

Curso Perito Judicial em avaliação imobiliária (CRECISP)

O curso dirigido exclusivamente a Corretores de Imóveis, que aborda assuntos referentes ao

relacionamento com o judiciário, às legislações que regulamentam essa atividade, os prazos

que devem ser respeitados, os riscos e penalidades, bem como elaborações de petições para

diversas ocorrências.

Curso Fotografia imobiliária (CRECISP)

O curso dirigido a corretores e avaliadores de imóveis, dentro das prerrogativas

regulamentares.

Atividades Complementares

Credenciado à Caixa Econômica Federal para vendas de imóveis adjudicados

Tribunal de Justiça do Estado de SP

Ato Normativo nº 001/2011

Avaliações & Pericias Imobiliárias

Rua Álvaro Muller ,560 – 8º andar 82 Vila Itapura Campinas SP Fone (19) 3025-1156 Celular (19) 98275-7216 E-mail: djalmadias@creci.org.br

MAPA

D

LOCALIZAÇÃO

DO

IMOVEL

AVALIANDO

VISTA

AÉREA

RELATÓRIO

FOTOGRÁFICO