EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA VARA DE PRECATÓRIA CÍVEL DA COMARCA DE BELO HORIZONTE - MINAS GERAIS.

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EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA VARA DE PRECATÓRIA CÍVEL DA COMARCA DE BELO

HORIZONTE - MINAS GERAIS.

Exma. Sra. Dra. MARIA CRISTINA CUNHA CARVALHAIS

PRECATÓRIA CÍVEL

PROCESSO Nº.:

5163065.84.2017.8.13.0024

EXEQUENTE:

BANCO PINE S/A

EXECUTADO:

TRAPEZIO S/A E KATIA RABELLO

RAIMUNDO MADEIRA NETO, avaliador judicial de imóveis, vem respeitosamente

perante a presença de vossa excelência, apresentar o laudo de avaliação de imóvel.

Termos em que,

Pede deferimento.

Belo Horizonte/MG, 07 de dezembro de 2018.

RAIMUNDO MADEIRA NETO

Avaliador Judicial

CRECI/MG 1.912

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1 – OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O objetivo da avaliação é determinar o valor correspondente do Apto. 801 do Ed. Viareggio

situado à Rua Guaratinga, 180, Bairro Sion, Belo Horizonte/MG a fim de emitir parecer técnico do

imóvel avaliando, considerando características tais como: localização, vias de acesso, terreno,

estado de conservação, idade, benfeitorias, com o intuito de contribuir para a definição do valor

de mercado para venda.

É sabido que o valor de mercado é a quantia mais provável pelo qual se negocia

voluntariamente um bem numa data de referência dentro das condições do mercado vigente.

2 – INTRODUÇÃO

Analisando os termos da carta precatória, concluímos que se trata de execução de título

extrajudicial mútuo ajuizada pelo Banco Pine contra Trapézio S/A e Katia Rabello, em que o

imóvel avaliando foi dado como uma das garantias.

A vistoria técnica do imóvel foi feita pelo signatário deste de forma minuciosa no dia

08/11/2018 às 09h00min, depois de várias tentativas objetivando a autorização do locatário do

imóvel, Dr. Antônio de Pádua Araújo.

Entretanto, e, para justificar a demora na realização do nosso trabalho, isso foi possível,

depois de várias tentativas, em que o citado senhor locatário de forma correta condicionou a

visita, a autorização expressa da proprietária, tarefa impossível uma vez que, buscamos essa

solução desde que fomos nomeados em fevereiro/18.

Diante de todas essas dificuldades e como uma última tentativa de solução amigável,

notificamos através de correspondência ao morador do apartamento, estabelecendo que em

caso de mais uma negativa em nos atender, iríamos solicitar da MMª Juíza, autorização para

acessarmos o imóvel de forma coercitiva, o que felizmente, não houve necessidade.

3 – LOCALIZAÇÃO

O imóvel está localizado na região Sul de Belo Horizonte situado no Bairro Sion, um dos

mais tradicionais e valorizados da cidade, sendo a Rua Guaratinga, estando a um quarteirão da

Av. Bandeirantes, referência maior de toda a região e a sua ocupação constituída de comércio de

alto padrão e residências compatíveis em geral verticais.

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As suas principais vias são a Avenida Nossa Senhora do Carmo, a Avenida do Contorno, a

Avenida Bandeirantes e as Ruas Grão-Mogol e Patagônia, vias estas extremamente

movimentadas.

O Bairro Sion tem como bairros vizinhos o Carmo, São Pedro, Anchieta, Cruzeiro e

Mangabeiras, tais Bairros grandes e famosos, com comércio ativo e intenso, diferenciando o

bairro Mangabeiras por ser mais novo e uma configuração de ocupação quase toda horizontal,

ou seja, casa de alto padrão.

5 – CARACTERISTICAS DA REGIÃO

O bairro oferece grande infraestrutura com variados tipos de comércio (supermercados,

posto de gasolina, farmácias, padarias, colégio tradicional, academias, bares, restaurantes,

consultórios, clínicas veterinárias, dentre outros).

Essencialmente vertical, a paisagem é dominada por prédios de médio alto padrão,

condomínios verticais (prédios) que possuem espaço para lazer completo.

Quando o assunto é lazer o Sion tem muito a oferecer, principalmente quando falamos em

praças, sendo suas principais, Praça Alaska, Praça Nova York e Praça JK.

Possuindo ainda um lindo parque municipal denominado como Mata das Borboletas, ótimo

para caminhadas meio a natureza.

Ademais, é impossível deixar de falar sobre a gastronomia, bares e da vida noturna

extremamente frequentada pelos seus moradores.

6 – CARACTERISTICAS GERAIS DO IMOVEL

Trata-se um imóvel de gabarito sob todos os aspectos como: localização, acesso,

acabamentos, divisões internas, segurança, etc...

Parte Interna/Social

1º Nível: 04 quartos como 02 suítes, transformados em 03 e um como escritório, suíte

máster com closet, banho social com hidro, dispensa, cozinha completa, ampla área de serviço,

02 dependências de empregados com DCE;

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2º Nível: Uma ampla suíte, salão para três ambientes com home theater, salão de jogos e

bar, área externa com espaço gourmet, piscina, sauna e churrasqueira.

Uma linda e definitiva vista para a Serra do Curral.

7 – CARACTERIZAÇÃO DO PRÉDIO

O prédio embora já com mais de 20 anos de construção apresenta um bom estado de

conservação, funcionando em toda a sua plenitude, com um amplo elevador e portaria

estrategicamente localizada, dando aos porteiros uma ampla visão interna e da parte externa,

dado a presença acentuada de vidros em toda extensão da portaria.

O edifico é composto de 08 andares, um apartamento por andar, sendo que o imóvel

avaliando ocupa dois pisos, com acesso interno através de uma escada de bom acampamento e

estética.

Complementado a parte estrutural de concreto é revestida de pastilhas, associados à

janelões de vidros nos andares e na portaria o que proporciona uma ampla visão interna e

externa.

8 – SITUAÇÃO JURIDICA DO IMÓVEL/LOCAÇÃO

Quando da visita que fizemos ao apartamento e fomos gentilmente recebidos pelo Dr.

João, nos prestou o mesmo as seguintes informações:

- Locou o imóvel da Sra. Kátia Rabello, com um contrato de 24 meses, começando em

08/11/17 e termino em 08/11/19.

- Na negociação ajustaram o pagamento integral do contrato, adiantando como o aluguel

mensal de R$ 7.500,00 (Sete mil e quinhentos reais), totalizando assim o valor de R$ 180.000,00

(Cento e oitenta mil reais).

- Valor do condomínio mensal

– R$ 5.100,00 (Cinco mil e cem reais).

- Valor IPTU

– R$ 17.000,00 pago adiantados (Guias anexas)

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9 – PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

A área útil de 674,94m² foi à área mensurada na guia de IPTU e este trabalho esta sujeito

às seguintes limitações:

Nesta avaliação computamos como corretos os elementos documentais consultados e as

informações fornecidas por terceiros, de boa-fé e confiáveis.

Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensamos considerações legais de mérito

concernentes a títulos, hipotecas etc., providências estas que consideramos de caráter jurídico.

10 – VISITA AO IMÓVEL

O imóvel objeto dessa avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo signatário deste

laudo, dia 08/11/18 às 09:00 horas, na companhia do Dr. Saulo Ottone da Silva, meu colega e

sócio e da Sra. Fernanda Sbardelloto, consultora de negócios imobiliários e corretora de imóveis,

Fone: 99273-4841, vinculada à empresa Miriam Dayrel Imóveis, uma das mais conceituadas de

Belo Horizonte e com sede a dois quarteirões do imóvel avaliando, e, portanto, com amplo

conhecimento do comércio de imóveis da região.

E, na busca de sedimentarmos a nossa opinião sobre o apartamento a ser avaliado,

recorremos a vários colegas com atuações na zona sul de Belo Horizonte, destacando e cintado

somente um, o Sr. Marcelo Carvalho, e-mail: iltonmarcelo@epo.com, gerente comercial da EPO

Incorporadora que é corretora de apartamentos de alto padrão, também nas proximidades do

imóvel avaliando.

11 - MÉTODO DE AVALIAÇÃO ADOTADO / MÉTODO COMPARATIVO

A metodologia adotada para determinação do valor através do método comparativo direto

de dados do mercado.

O método comparativo consiste essencialmente na comparação de valores comercias de

imóveis que possuam características do imóvel avaliando a fim de que não se produzam

resultados distorcidos da realidade.

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De maneira justificada deve ser aplicado, pois revela resultados com mais fidelidade e

situações do mercado imobiliário, inclusive a simplicidade de sua utilização faz como que seja

muito popular e largamente adotado pelos avaliadores em geral.

12 – PESQUISA DE VALORES E AVALIAÇÃO FINAL

Foi realizada uma pesquisa nos bairros Sion, Carmo, Anchieta, durante o mês de

novembro/18 e constatamos a existência de uma amostra de apartamento a ser utilizada para

calcular o valor do imóvel avaliando.

O objetivo dessa avaliação, como já foi dito é apurar o valor comercial para a venda do

imóvel que tem 674,94m² de acordo com o IPTU.

No levantamento que fizemos, considerando todos os aspectos, chegamos ao valor de R$

6.500,00 m² para imóveis novos e R$ 6.000,00 m² para imóveis usados, sendo este último o valor

a ser aplicado o que foi feito diante do apartamento objeto desta perícia possuir mais de 20 anos

de construção.

Assim, à área do apartamento de 674,94m² vezes o valor do m² de R$ 6.000,00 é igual a R$

4.049.640,00, que em números redondos atinge o montante final de R$ 4.000.000,00 (Quatro

milhões de reais).

Nada mais havendo a consignar, encerro o presente.

Belo horizonte, 07 de dezembro de 2018.

RAIMUNDO MADEIRA NETO

Avaliador Judicial

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Localização pelo Google

:

https://www.google.com.au/maps/place/R.+Guaratinga,+180+-+Sion,+Belo+Horizonte+-

+MG,+30315-430,+Brasil/@-19.9496316,-43.9341108,4206a,35y,213.21h/data=!3m1!1e3!4m5!3m4!1s0xa69831a43bc601:0x413d50a40

4102ede!8m2!3d-19.956489!4d-43.932119

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Sala

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Banheiro

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Dispensa

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Dispensa

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Imóvel comparativo

http://srv01.fantastiko.com.br/portal/indicacao-de-imovel/NF1IorWu2vTqTgLUYHTm3iiEz7Dq0nvYNi0HOceCZw7P14KcBfMIcdo3OJ1

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Imóvel comparativo

http://srv01.fantastiko.com.br/portal/indicacao-de-imovel/NF1IorWu2vOT6gUWoH6IJomCrAHEGIzQVnfOG6jix7ym93Lc70e6tQ1ap8

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Imóvel comparativo

http://srv01.fantastiko.com.br/portal/indicacao-de-

imovel/NF1IorWu2vH9UV7HKc9R2iq-

N1en3zVx5NISyhhnw3OyzYhn4LSjUKDS2gQOvS0rx-TT9hyTm0tkPUdKp6cAFGZ6SCAT

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Imóvel comparativo

http://srv01.fantastiko.com.br/portal/indicacao-de-imovel/NF1IorWu2vToU2ynsxTdx7n9KJdDI7OHRinGtQ9m97szy4UWhlwtIEJGJWY

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Imóvel comparativo

http://srv01.fantastiko.com.br/portal/indicacao-de-imovel/NF1IorWu2vOT6Yc-

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Resposta dos Quesitos

1 _{– Queira o Sr. Perito descrever as características do imóvel avaliando , narrando}

as suas qualidades essenciais (área do terreno, área construída, número de

cômodos, área de lazer, vagas de garagem) ?

R: Trata-se de imóvel de alto padrão e, embora tenha mais de 20 anos de

construção se mantém em bom estado de conservação. O prédio é de esquina, tem

oito andares, possuindo um apartamento por andar, e sendo o apartamento

avaliando tipo duplex, com 5 vagas de garagem, área construída de 674,92m² e

área de terreno de 1.246m². Tem como área de lazer, piscina, sauna,

hidromassagem, churrasqueira, tudo no segundo piso.

Quanto ao número de cômodos podem reportar-se ao item 06 - Características

gerais do imóvel.

2 – Queira o Sr. Perito descrever as características da região no qual localiza o

imóvel?

R: A região onde está localizado o imóvel é predominantemente ocupada por

imóveis de alto patrão, quase só apartamentos, com alguns eixos de comércios

para servir os moradores locais.

Reportar-se ao item 5 – Características da Região.

3 – Queira o Sr. perito informar se o imóvel avaliado sofreu melhoramentos sob o

ponto de vista comercial em virtude de obras públicas para melhoramento na

região?

R: Não, as modificações processadas no imóvel, foram todas no âmbito interno,

sem nenhum reflexos na região, o que nos leva a afirmar que o prédio mantém o

seu caráter original.

4 – Queira o Sr. Perito elucidar se o imóvel pode ser considerado de alto patrão?

R: Sim, sob todos os aspectos, localização, acabamento, área construída, embora

com mais de 20 anos de uso.

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