ENG. SANDRA HELENA MARRANO CREA N EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP.

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ENG. SANDRA HELENA MARRANO

CREA N. 0601299542

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA

DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP.

PROCESSO N. 4001326-30.2013.8.26.0564

SANDRA

HELENA

MARRANO,

Engenheiro Civil, CREA N. 060.129.954-2, Perita Judicial nomeada nos

Autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial que

BANCO

BRADESCO S/A move contra FABRICA DE PISOS PAULISTA LTDA.,

tendo concluído os trabalhos avaliatórios, vem mui respeitosamente

perante V. Excia. apresentar o seguinte

L A U D O

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RUA 3 DE MAIO, N. 61 – AP. 62 – SÃO PAULO – SP – TEL. : 5575.2696 e-mail : sandramarrano@terra.com.br

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1. OBJETIVO

Trata-se da avaliação do imóvel de matrícula n. 76.778 do 1º CRISBC,

situado na Alameda Gloria, inscrição municipal n. 005.043.018.000, Vila

Campestre, na Cidade de São Bernardo do Campo

– SP, conforme

Termo de Penhora e Depósito de fls. 80/81 dos autos.

Como na primeira diligência não foi permitida nossa entrada no imóvel

(fls. 599/600), o Juízo determinou que nossa vistoria fosse acompanhada

pela Sra. Oficiala de Justiça Leonilda de Souza Brandão.

2. VISTORIA

2.1 O imóvel vistoriado está situado na Alameda Glória, n. 594, Vila

Campestre, na Cidade de São Bernardo do Campo

– SP.

2.2 Segundo os Mapas Fiscais do Município, o imóvel está cadastrado

para fins tributários sob o n. 005.043.018.000.

2.3 Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos usuais,

distante cerca de 750,00 m em linha reta do centro da Cidade (Igreja

Matriz da Rua Marechal Deodoro), fazendo parte de zona mista

(residencial/comercial), onde as construções se enquadram no padrão

simples e médio.

O imóvel também está situado a 350,00 metros de Rua Jurubatuba,

conhecido logradouro da cidade, onde estão localizadas inúmeras lojas

que comercializam moveis em geral.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 4001326-30.2013.8.26.0564 e código A500D17.

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MAPA DO LOCAL SEGUNDO O GUIA CARTOPLAM

POSIÇÃO DO IMOVEL DE ACORDO COM A FIC

_{– FICHA DE}

INFORMAÇÃO CADASTRAL DA PREFEITURA DE SÃO BERNARDO

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2.4 O terreno que compõe o imóvel está situado ao nível da rua para a

qual faz parte, plano até aproximadamente 20,00 m da sua profundidade,

quando então, forma um degrau em nível superior (desnível de 1,50 m),

seguindo plano até o fundo

Segundo a matrícula n. 76.778 do 1º CRISBC (fls. 69/70 dos autos), o

terreno possui as seguintes medidas e descrição:

2.5 No terreno acima descrito existem as seguintes construções:

EDIFICAÇÃO PRINCIPAL

Na frente do terreno existe uma edificação de uso misto

(residencial/comercial), assobradada na parte dos fundos, do tipo

construtivo de

“residência de padrão econômico”, com 130,00 m² de

área construída, idade aparente de 20 anos, composta de:

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Pavimento Térreo: Na frente do pavimento térreo existe um salão

contendo um WC e uma pequena área descoberta.

No fundo do pavimento térreo, acessado por um corredor situado na

lateral esquerda da edificação, existe uma moradia contendo : sala e

cozinha conjugados, com banheiro.

Pavimento Superior : No pavimento superior existe uma segunda

moradia, contendo: sala conjugada com cozinha, um dormitório,

banheiro e área coberta para lavanderia (com 13,80 m²).

EDIFICAÇÃO DE FUNDO

No fundo do terreno existe uma construção em dois pavimentos, do tipo

construtivo de

“residência de padrão econômico”, com 50,00 m² de área

construída, idade de 30 anos, contendo uma moradia em cada pavimento.

A moradia do pavimento térreo possui : sala, um dormitório, um pequeno

cômodo, cozinha e banheiro.

A moradia do pavimento superior possui : sala, um dormitório, cozinha,

banheiro e lavanderia.

2.6 As características construtivas das dependências que compõem as

edificações são as seguintes:

EDIFICAÇÃO PRINCIPAL

Salão : piso cerâmico, paredes de blocos de concreto, sem revestimento;

laje pré moldada, sem revestimento; caixilho de vidro temperado com

montantes em alumínio, porta de ferro.

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O sanitário do salão possui piso cerâmico, paredes revestidas com

azulejos decorados até o teto, forro de laje pré-moldada, sem

revestimento.

Moradia Pavimento Térreo

Sala/Dormitório/Cozinha: piso cerâmico, paredes de blocos de concreto

sem revestimento, mas com pintura à látex, forro de laje pré-moldada

sem revestimento, pintado à látex; caixilhos de alumínio.

Banheiro: piso cerâmico, paredes com revestimento de azulejos

decorados até o teto, caixilho de ferro.

Moradia Pavimento Superior

Sala/Dormitório/Cozinha: piso cerâmico, paredes de blocos de concreto

sem revestimento, mas com pintura à látex; forro de laje pré-moldada

sem revestimento, mas com pintura à látex, esquadria de madeira no

dormitório e de vidro temperado na sala.

Banheiro: piso cerâmico, paredes com revestimento de azulejos

decorados até o teto, esquadria de madeira.

Lavanderia : piso cerâmico, parede de blocos de concreto, sem

revestimento, cobertura de telhas metálicas apoiada sobre estrutura de

madeira.

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EDÍCULA

Moradias Inferior e Superior

Sala/Dormitório: piso cerâmico, paredes com pintura à látex sobre massa

fina, caixilhos de ferro e portas de madeira.

Cozinha/Banheiro: piso cerâmico, paredes revestidas de azulejos

decorados até o teto, caixilho de alumínio, porta sanfonada no banheiro.

Lavanderia : piso cerâmico, paredes com pintura à látex sobre massa

fina, forro com pintura à látex.

FOTO N. 01 : Alameda Glória, com a indicação do imóvel avaliando.

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FOTO N. 02 : Frente do imóvel avaliando.

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FOTO N. 03 : Frente do imóvel avaliando.

FOTO N. 04 : Pavimento térreo, vendo-se o corredor da lateral esquerda

que acessa o fundo do imóvel.

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FOTO N. 05 : Fundo da edificação frontal.

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FOTO N. 06 : Salão frontal que possui um pequeno mezanino removível.

fls. 635

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FOTO N. 07 : Outro detalhe do salão frontal.

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FOTO N. 08 : Salão visto do fundo.

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FOTO N. 09 : Fundo do salão. Na lateral direita existe um sanitário e

uma área descoberta.

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FOTO N. 10 : Sanitário pertencente ao salão.

FOTO N. 11 : Teto do sanitário que ainda não possui revestimento.

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FOTO N. 12 : Moradia situada no fundo do pavimento térreo da

edificação frontal, vendo-se o dormitório e cozinha conjugados.

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FOTO N. 13 : Cozinha da moradia situada no pavimento térreo.

FOTO N. 14 : Sanitário da moradia situada no pavimento térreo.

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FOTO N. 15 : Moradia do pavimento superior da edificaçãofrontal,

vendo-se a sala.

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FOTO N. 16 : Cozinha conjugada com a sala, pertencente a moradia do

pavimento superior.

FOTO N. 17 : Lavatório do banheiro situado no espaço entre o banheiro e

o dormitório.

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FOTO N. 18 : Dormitório da moradia superior da edificação frontal.

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FOTO N. 19 : Banheiro da moradia superior.

FOTO N. 20 : Lavanderia da moradia do pavimento superior.

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FOTO N. 21 : Edificação de fundo que possui 2 pavimentos.

Em cada pavimento existe uma moradia.

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FOTO N. 22 : Edificação de fundo, vendo-se a porta de entrada para a

moradia do pavimento térreo.

FOTO N. 23 : Sala da moradia do pavimento térreo.

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FOTO N. 24 : Dormitório da moradia do pavimento térreo.

FOTO N. 25 : Cozinha da moradia do pavimento térreo.

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FOTO N. 26 : Banheiro da moradia do pavimento térreo.

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FOTO N. 27 : Sala da moradia situada no pavimento superior da

edificação de fundo.

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FOTO N. 28 : Outro detalhe da sala da moradia superior.

FOTO N. 29 : Cozinha da moradia do pavimento superior.

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FOTO N. 30 : Banheiro da moradia superior da edificação de fundo.

FOTO N. 31 : Lavanderia da moradia superior da edificação de fundo.

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3. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

3.1 TERRENO

O terreno pertencente ao imóvel será avaliado de forma expedita,

utilizando-se o Método Comparativo Direto.

Conforme pesquisa efetuada na região do imóvel, constante no Anexo I,

o valor unitário básico de terreno (vub) a ser aplicado no terreno

avaliando, corresponde a R$ 2.000/m², no mês de fevereiro de 2.021.

A equação que definirá o valor do terreno será:

VT= At x vub, onde :

VT= Valor do Terreno

At = área do terreno = 180,00 m²

Vub = valor básico unitário = R$ 2.000,00/m²

VT = 180,00 m² x R$ 2.000,00/m²

= R$ 360.000,00

VALOR DO TERRENO

R$ 396.000,00

Fevereiro/21

(Trezentos e sessenta mil reais)

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30

3.2 VALOR DAS BENFEITORIAS

As benfeitorias serão avaliadas de acordo com o Estudo Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos

– Unidades Isoladas - 2.019, publicado

pelo IBAPE -SP.

Conforme o SINDUSCON, o valor de R8-N para o mês de JANEIRO/21

corresponde a R$ 1.554,84/m² que, extrapolado por estimativa para o

mês de FEVEREIRO/19 será adotado igual a R$ 1.570,00/m².

De acordo com o referido estudo, temos:

Edificação Frontal = 130,00 m² + 13,80 m² de cobertura (lavanderia)

Residência de padrão econômico, com valor/m² compreendido entre

0,919 a 1,221 de R8-N, adotando-se a média desta faixa devido a falta de

acabamentos, ou seja: 1,070 de R8N.

Cobertura de padrão simples, com valor/m² = 0,142 de R8-N

FOC (fator de depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de

conservação) :

Considerando-se a idade de 20 anos, em estado de conservação

neces

sitando de reparos simples (referência “e”), para uma vida

referencial de 70 anos, o fator FOC será igual a 0,733.

Edícula = 50,00 m²

Residência de padrão econômico, com valor/m² compreendido entre

0,919 a 1,221 de R8-N, adotando-se o limite superior desta faixa, ou seja:

1,221 de R8N

FOC (fator de depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de

conservação) :

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ENG. SANDRA HELENA MARRANO

CREA N. 0601299542

Considerando-se a idade de 30 anos, em estado de conservação

necessitando de reparos simples (referência “e”), para uma vida

referencial de 70 anos, o fator FOC será igual a 0,654.

Valor das Edificações = {[(130,00 x 1,070) + (13,80 x 0,142) x 0,733]} +

(50,00 x 1,221 x 0,654)} x 1.570,00 = 225.017,72

VALOR DAS EDIFICAÇÕES

R$ 225.000,00

fevereiro/21

(Duzentos e vinte e cinco mil reais)

3.3 VALOR DO IMÓVEL

Será igual a soma das parcelas do terreno e da construção, ou seja:

Do Terreno... R$ 360.000,00

Das Benfeitorias... R$ 225.000,00

Total ... R$ 585.000,00

(32)

RUA 3 DE MAIO, N. 61 – AP. 62 – SÃO PAULO – SP – TEL. : 5575.2696 e-mail : sandramarrano@terra.com.br 32

VALOR DO IMÓVEL

R$ 585.000,00

Fevereiro/21

(Quinhentos e oitenta e cinco mil reais)

4. ENCERRAMENTO

O presente laudo compõe-se de 32 (trinta e duas) folhas digitadas em

computador, de um só lado, todas numeradas, sendo esta última folha

datada e assinada.

Acompanha o

Anexo I : Pesquisa Expedita de Valores com 5 fls.

São Bernardo do Campo, 15 de fevereiro de 2.021.

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ENG. SANDRA HELENA MARRANO

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ENG. SANDRA HELENA MARRANO

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ANEXO I - PESQUISAS EFETUADAS

Local : Alameda Glória, n. 594

Vila Campestre

_{– São Bernardo do Campo - SP}

Elemento n. 01

Informante : Sr. Ronald - corretor- Tel.: 94125.3495

Local : Rua Castelo Branco, ao lado do n. 267

Valor : R$ 950.000,00 - oferta em fevereiro/21

Características : Terreno com área de 11,25 m x 35,00 m = 393,75 m²

(34)

2 Elemento n. 02

Informante : Sra. Fernanda

– Tel.: 2774.9842

Local : Rua Príncipe Humberto, n. 491

Valor : R$ 470.000,00 - oferta em fevereiro/21

Características : Terreno com área de 150,00 m² (5,00 m x 30,00 m),

contendo uma pequena casa térrea com 101,00 m², antiga e bem

conservada.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 4001326-30.2013.8.26.0564 e código A500D2C.

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Elemento n. 03

Informante : Sra. Sonia

– Tel.: 99698.2989

Local : Rua Príncipe Humberto, n. 348

Valor : R$ 415.000,00 - oferta em fevereiro/21

Características : Terreno com área de 17,00 m x 11,00 m = 187,00 m².

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4 Elemento n. 04

Informante : Otacilia Imóveis - Sr. Fabiano

– Tel.: 4339.1845

Local : Alameda Glória, n. 902

Valor : R$ 560.000,00 - oferta em fevereiro/21

Características : Terreno com 225,00 m² (7,50 m x 30,00 m), contendo um

sobrado residencial.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 4001326-30.2013.8.26.0564 e código A500D2C.

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