[PENDING] Δικαίωμα υποθήκης και κτηματική πίστη

Πρ:ρ ι ε χ ο μ ε ν α lujO

ο Ό

ΚΕΦΑΛΑΙΟ A Το δικαίωαα m e Υποθήκη::

ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΥΠΟΘΗΚΗΣ Κυριότητα ακινήτου /. Γενικά

2. Κυριότψα βεβεφημένη με περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα 3. Μετακλητή κυριότψα

4. Κυριότψα υπό αναβλψική αίρεση ή προθεσμία Δικαίωμα προσδοκίας

5. Ιδανική μερίδα κυριότψας Επικαρπία ακινήτου Κυριότητα κινητού

1. Πλοία πλωτά ναυπηγήματα αεροσκάφη 2. Παραρτήματα

3. "Μηχανικές ή άλλες εγκαταστάσεις" ν.4112/1929 Υποκατάσταση στο αρχικό αντικείμενο της υποθήκης

σελ 1 σελ 1 σελ. 1 σελ 2 σελ. 2 σελ 3

σελ 4 σελ 5 σελ. 5 σελ. 5 σελ 6 σελ 8 σελ 8

Ας φ α λ ιζ ο μ ε ν η Απ α ίτ η σ η I. Γ ενικά

II. Μελλοντική ή υπό αίρεση απαίτηση III. Ποσό υποθήκης

IV. Απαίτηση τόκων

σελ 10 σελ 10 σελ 10 σελ 11 σελ 12

Σύ σ τ α σ η Υπ ο θ ή κ η ς Κα ι Πρ ο σ η μ ε ίω σ η ς Υπ ο θ ή κ η ς σελ 15 Γενικές διατυπώσεις και προϋποθέσεις για τη σύσταση σελ 15 υποθήκης

Ειδικές διατυπώσεις και προϋποθέσεις για τη σύσταση σελ 18 υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση

Ειδικές διατυπώσεις και προϋποθέσεις για τη σύσταση σελ. 19 υποθήκης με τίτλο από δικαστική απόφαση

IV. Ειδικές διατυπώσεις και προϋποθέσεις για τη σύσταση σελ 22 υποθήκης με τίτλο από το νόμο

V. Σύσταση υποθήκης με τίτλο από διοικητική πράξη σελ 23 VI. Σύσταση υποθήκης με τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη σε/. 23

VII. Σύσταση προσημείωσης υποθήκης σελ 23

Λε γ γ ο υ ρ π α Τη ς Υπ ο θ ή κ η ς Κα ι Τη ς Πρ ο σ η μ ε ίω σ η ς σελ 25 ΥΠΟΘΗΚΗΣ

I. Λειτουργία της υποθήκης σελ. 25

1. Η ρύθμιση τηςΑΚ 1290 σελ 25

2. Η ρύθμιση τηςΑΚ 1291-1293 σελ 29

3. Η ρύθμιση της ΑΚ 1294-1298 σελ 31

II. Λειτουργία της προσημείωσης υποθήκης σελ 33

ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ Του ΕΝΥΠΟΘΗΚΟΥ Λα ν ε ις τ η

Προστασία σε περίπτωση προσβολής των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου δανειστή από τον προσωπικό οφειλέτη Προστασία σε περίπτωση προσβολής των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου δανειστή από τον ενυπόθηκο οφειλέτη 1. Προστασία του ενυπόθηκου δανειστή με τις ΑΚ 1284 και 1299 2. Προστασία του ενυπόθηκου δανειστή με την ΑΚ 1267 3. Προστασία του ενυπόθηκου δανειστή με τις ΑΚ 1285-1286 Προστασία του ενυπόθηκου δανειστή κατά τρίτων

σελ 35 σελ 35

σελ 36 σελ 38 σελ 40 σελ 41

Λπ ο ς β ε ς η Και Εξ ά λ ειψ η Τη ς Υπ ο θ ή κ η ς Κα ι Τη ς σελ 42 ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗΣ ΥΠΟΘΗΚΗΣ

Γενικά σελ 42

Λόγοι απόσβεσης της υποθήκης σελ 43

Λόγοι απόσβεσης της προσημείωσης υποθήκης σελ 44

Εξάλειψη της υποθήκης σελ 44

Εξάλειψη της προσημείωσης υποθήκης σελ 45

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β Κτηααηκή Πίστη ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΠΙΣΤΗ

Έννοια

σελ1 σελ1

Η ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΠΙΣΤΗ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ; ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΚΑΙ σελ1

ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ

ΣHMAΣU Τη ς Οικ ο δ ο μ ικ ή ς Δρ α σ τ η ρ ιό τ η τ α ς Στ η ν σελ4 Αν ά π τ υ ξ η Τη ς Οικ ο ν ο μ ία ς Κα ι Στ η ν Με ίω σ η Τη ς Αν ε ρ γ ία ς

ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΗ Στ ε γ α ς τ ικ ω ν Δά ν ε ιω ν σελ 6

I. Στεγαστικά δάνεια σελ 6

II. Είδη στεγαστικών δανείων σελ 7

ΠΙ. Δικαιούχοι σελ 11

IV. Ποιοι οργανισμοί χορηγούν τα στεγαστικά δάνεια σελ 11

V. Τι σκοπούς καλύπτουν σελ 11

VI. Ποσό σελ 12

VII. Διάρκεια σελ 13

VIII. Τρόπος εξόφλησης σελ 13

IX. Κάλυψη σελ 14

X. Επιτόκιο σελ 14

XI. Δικαιολογητικά για την έγκριση σελ 13

1. Για κάθε κατηγορία στεγαστικού δανείου σελ 15

2. Για δάνεια αγοράς έτοιμης κατοικίας ή κατοικίας υπό ανέγερση σελ 15 3. Για δάνεια κατασκευής, επέκτασης ή αποπεράτωσης κατοικίας σελ 16 4. Για δάνεια επισκευής ή βελτίωσης κατοικίας σελ 16 5. Δικαιολογητικά για την εγγραφή προσημείωσης σελ 16

6. Τρόπος και δικαιολογητικά εκταμίευσης σελ 17

7. Στοιχεία φακέλου πιστούχου σελ 17

Απ αλλαγή Απ ο Το Φο ρ ο Μετ α β ίβ α σ η ς Tu Τη ν Απ ό κ τ η σ η σελ 19 ΠΡΩΤΗΣ Κα τ ο ικ ία ς

I. Ισχΰουσες διατάξεις σελ 19

II. Ποιοι δικαιούνται απαλλαγή σελ 19

III. Συντελεστές φορολογίας μεταβίβασης σελ 21

Απ α λ λ α γή Αο γ ω Εισ α γ ω γ ή ς Συ ν α λ λ ά γ μ α τ ο ς Για Τη ν σελ 22 ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

I. Ποιοι δικαιούνται απαλλαγή οελ 22

1. Οι 'Ελληνες εργαζόμενοι στο εξωτερικό σελ 22

2. Οι Έλληνες ναυτικοί σελ 23

3. Οι ομογενείς σελ 23

II. Αντικείμενο απαλλαγής σελ 24

ΠΙ. Προϋποθέσεις απαλλαγής σελ 25

IV. Μοναδικές βεβαιώσεις σελ 26

V. Ειδικές απαλλαγές σελ 26

1. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας από το φόρο κλ.ηρονομιών σελ 26 2. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας από το φόρο γονικής παροχής σελ 27

VI. Φορολογία μεταβίβασης ακινήτων σελ 27

ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΜΕΙΩΣΗΣ ΠΕΡΑΙΤΕΡΩ ΤΩΝ ΕΠΙΤΟΚΙΩΝ ΣΤΑ σελ 28

Στ ε γ α ς τ ικ α Κα ι Με ίω σ η Εισ φ ο ρ ά ς Το υ Δη μ ο σ ίο υ

Ο Αν τ α γ ω ν ισ μ ό ς Των Ελ λ η ν ικ ώ ν Τρ α π ε ζ ώ ν Στ η σελ 30 Στ ε γ α ς τ ικ η Πίσ τη

I. Νέα προϊόντα σελ 32

Η Σχ έ σ η Των Τρ α π ε ζ ώ ν Με Το υ ς Πε λ ά τ ε ς Το υ ς σελ 34

Η ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΩΣΗ ΤΗΣ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗΣ ΠΙΣΤΗΣ ΜΟΧΛΟΣ σελ 37

Αν ά π τ υ ξ η ς Τη ς Κτ η μ α τ α γ ο ρ ά ς

I. Το μέλλον της κτηματαγοράς στην Ελλάδα σελ 37 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ

Κε φ α λ α ί ο A '

’ ’ ΥΠ ΟΘ ΗΚΗ"

Υ Π Ο Θ Η Κ Η Αν τ ικ ε ί μ ε ν ο Υπ ο θ ή κ η ς

1 Κυριότητα ακινήτου /. Γενικά

Κατά την Α.Κ. 1257 η υποθήκη είναι εμπράγματο δικαίωμα που συνιστάται πάνω σε ξένο ακίνητο. Αντικείμενο της δηλαδή είναι ακίνητο (ΑΚ 1259) που ανήκει στην κυριότητα είτε του οφειλέτη είτε κάποιου τρίτου. Κατά νομική ακριβολογία όμως η υποθήκη, ως δικαίωμα που παρέχει εξουσία αναγκαστικής εκποίησης, δεν μπορεί να αφορά ευθέως σε ακίνητο (πράγμα). Δεκτικές εκποίησης (διάθεσης) είναι νομικές εξουσίες και γενικότερα σύνομες σχέσας* * * εφόσον δεν απαγορεύεται η διάθεση τους’"^. Μεταβιβάζονται η ετηβαρύνονται όχι ευθέως ενσώματα ανηκείμενα αλλά οι νομικές εξουσίες πάνω σ' αυτά (δικαιώματα). Η υποθήκη επιβαρύνει κατά νομική ακριβολογία, όχι ξένο ακίνητο αλλά ξένη κυριότητα πάνω σ' αυτό’·^ και παρέχει την εξουσία στον ενυπόθηκο δανειστή να προβεί σε έγκυρη μεταβίβαση αυτής της κυριότητας (στον υπερθεματιστή) υπό τις προϋποθέσεις και με τις διατυπώσεις (αναγκαστικό πλειστηριασμό) που προβλέπει ο νόμος. Υπό το πρίσμα αυτό γίνεται απόλυτα κατανοητή και η ρύθμιση της ΑΚ 1259, σύμφωνα με την οποία ανηκείμενο υποθήκης μπορεί να είναι και η επικαρπία ακινήτου για όσο χρόνο διαρκεί αυτή. Η επικαρπία είναι το δικαίωμα αντικείμενο υποθήκης και όχι το πράγμα (ακίνητο) πάνω στο οποίο υφίσταται. Το ίδιο συμβαίνει και με την κυριότητα. Δεκτική εκποίησης είναι αυτή η ίδια η κυριότητα και όχι το ακίνητο πάνω στο οποίο υφίσταταί αυτή εκποιείται με τη δημιουργική παραγωγή κτήση*"* του δικαιώματος υποθήκης από τον ενυπόθηκο δανειστή και αυτή (η ξένη κυριότητα) αποτελεί το ανηκείμενο της διάθεσης κατά τον πλειστηριασμό.

* ‘ Για το αντικείμε\Ό τοιν εκποιητικών δικαιοπραξιών βλ. Ποοιαντω\ίου. Γεν. Αρχ. § 45 ΠΙ Τέτοια περίπτωσιι υφίσταται επί προγμάτων εκτός συναλλογής

Βλ. Σπυριδάκη, § 18 αρ. 1

* ■* Βλ. σχετικά Γεωρ/ιάδη, Εγχειρίδιο § 512, σελ. 42

2. Κυριότητα βεβαρημτΛ’η μ ε τιερίορισμένα εμπρά-^ματα δικαιώματα Η (ξένη) κυριότητα ως αντικείμενο υτιοθήκης, μτιορεί να είναι πλήρης, και αυτό θα συμβαίνει αν δεν έχει προηγηθεί της υποθήκης σύσταση άλλον περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος πάνω στο ακίνητο, ή μτιορεί να είναι ψιλή κυριότητα αν έχει συσταθεί προηγουμένως ετηκαρπία ή οίκηση πάνω στο υποθηκευμένο ακίνητο ή μπορεί να είναι κυριότητα βεβαρημένη με άλλη πιο περιορισμένης έκτασης δουλειά ή υποθήκη. Η πρακτική επίπτωση της ενδεχόμενης σύστασης άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων πάνω στο ίδιο ακίνητο πριν από την υποθήκη είναι ότι τα δικαιώματα αυτά, ως προγενέστερα χρονικά και άρα ετηκρατέστερα της υτιοθήκης, ούτε με τη σύσταση της τελευταίας θίγονται ούτε με την αναγκαστική εκποίηση της κυριότητας.

Ο υπερθεματιστής αποκτά την κυριότητα όπως ακριβώς αυτή είχε κατά τη σύσταση της υποθήκης. Αν τότε ήταν ελ£ύθερη από βάρη (ακριβέστερα: ελεύθερη από δουλείες, δεδομένου ότι τυχόν προϋφιστάμενες υποθήκες, από τη φύση τους, ως δικαιώματα αξίας, παρέχουν απλώς και μόνο εξουσία πάνω στο τιλειστηρίασμα, δηλαδή δικαίωμα προνομιακής και έναντι των μεταγενέστερων ενυπόθηκων δανειστών (είσπραξης του πλειστηριάσματος για την ικανοποίηση της ασφαλιζόμενης απαίτησης), ελεύθερη από βάρη θα την αποκτήσα και ο υπερθεματιστής, έστω και αν μετά τη σύσταση της υποθήκης η κυριότητα επιβαρύνθηκε και με άλλα (μεταγενέστερα) περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα (δουλείες). Αυτές οι μεταγενέστερες δουλείες αποσβήνονται με την κτήση της κυριότητα του ακινήτου από τον υπερθεματιστή (με την κατακύρωση). Αντίθετα αν αυτές οι δουλείες προηγούνται της υποθήκης, τότε διατηρούνται και μετά τον πλειστηριασμό και ετηβαρύνουν την κυριότητα που αποκτά ο υπερθεματιστής.

3. Μετακλητή κυριότητα

Αντικείμενο υποθήκης μπορεί να είναι και μετακλητή κυριότητα πάνω σε ακίνητο, κυριότητα δηλαδή η οποία ναι μεν έχει αποκτηθεί, η κτήση της όμως τελεί υπό διαλυτική αίρεση ή προθεσμία. Μια τέτοια υποθήκη υφίσταται όσο χρόνο υπάρχει και η μετακλητή κυριότητα, ήτοι μέχρι την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης ή τη συμπλήρωση της διαλυτικής προθεσμίας. Αν π.χ. ο A αγοράσει από τον Π και αποκτήσει κατά κυριότητα ακίνητο υπό τη διαλυτική αίρεση της καθυστέρησης καταβολής έστω και μιας από τις δόσεις του τιμήματος που πιστώθηκε (ρήτρα

αναγοράστου), ο A δεν εμποδίζεται βεβαίως, ως κύριος να συστήσει υποθήκη ττάνω στο ακίνητο υπέρ του δανειστή του Δ, αν όμως ο A δεν εξοφλήσει κάττοια από τις δόσεις του τιμήματος της πώλησης και πληρωθεί έτσι η διαλυτική αίρεση υπό την οποία τελεί η εμπράγματη δικαιοπραξία της κτήσης της κυριότητας (ΑΚ 1033), παύει να υπάρχει και η υποθήκη (αποσβεστικός λόγος), αφού δεν υττάρχει με την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης και η κυριότητα του Α, την οποία επιβάρυνε*"*.

4. Κυριότητα υπό αναβλητική αίρεση ή προθεσμία. Δικαίίυμα προσδοκίας Σε περίπτωση που η κυριότητα πάνω στο ακίνητο δεν έχει ακόμη αποκτηθεί γιατί η κτήση της τελεί υπό αναβλητική αίρεση ή προθεσμία, τίθεται το ερώτημα αν ο υπό (αναβλητική) αίρεση ή προθεσμία δικαιούχος έχει δικαίωμα να επιβαρύνει το υπό αναβλητική αίρεση ή προθεσμία δικαίωμα κυριότητας με υποθήκη. Η απάντηση στο ερώτημα αυτό, τόσο όταν πρόκειται για τίτλο από ιδιωτική βούληση όσο και όταν πρόκειται για τίτλο από το νόμο ή από δικαστική απόφαση, είναι -κατ' εφαρμογή των ΑΚ 1265 εδ. 2 και 1271 στην πρώτη περίπτωση (τίτλος από ιδιωτική βούληση) και ΑΚ 1264 στη δεύτερη περύττωση (τίτλος από το νόμο ή από δικασπκή απόφαση) -κατ' αρχήν αρνητική, εφόσον βασική προϋπόθεση για τη σύσταση υποθήκης είναι να έχει κυριότητα εκείνος εις βάρος του οποίου εγγράφεται η υποθήκη κατά το χρόνο της εγγραφής, και η προϋπόθεση αυτή δεν υφίσταται πριν από την πλήρωση της αποβλητικής αίρεσης ή προθεσμίας*"*. Αν π.χ. ο A αγοράσει από τον Π ακίνητο με πίστωση του τιμήματος και συμφωνήσει να περιέλθει η κυριότητα σ' αυτόν μόλις πληρώσει στον Π την τελευταία δόση (ΑΚ 532), ο A δεν μπορεί να συστήσει υποθήκη πάνω στο ακίνητο πριν εξοφλήσει και την τελευταία δόση όπως απαιτεί ο νόμος. Ο Α, μόνος του, μπορεί να παράσχει δικαίωμα εγγραφής υποθήκης υπό την αίρεση της αποπληρωμής του τιμήματος και της απόκτησης απ' αυτόν της κυριότητας, στο διάστημα που ο Α δεν έχει γίνει κύριος,, δεν μπορεί να οδηγήσει σε σύσταση υποθήκης επειδή αυτό προσκρούει στην ΑΚ 1271. Αντίθετη άποψη (ότι είναι δυνατή η σύσταση υποθήκης από τον υπό αναβλητική αίρεση ή προθεσμία κύριο) θα μπορούσε να υποστηριχθεί μόνο αν γινόταν δεκτό ότι αντικείμενο υποθήκης μπορεί να αποτελέσει και το δικαίωμα προσδοκίας του υπό

Βλ. Σπυριδάκιγ § 18 αρ. 3, σελ. 56

‘ Βλ. Μπαλή. § 242 αρ. 4 σελ. 517

αναβλητική αίρεση ή προθεσμία κυρίου ως αυτοτελές περιουσιαστικό δικαίωμα δεκτικός περιορισμένης (σύμφωνα με τη ιρύση του) διάθεσης.

5. Ιδανική μερίδα κορκ'ηητας

Αντικείμενο υποθήκης, όπως γίνεται πάγια δεκτό, μπορεί να είναι και ιδανική απλώς μερίδα κυριότητας ακινήτου, (Και εδώ φαίνεται επίσης καθαρά ότι αντικείμενο υποθήκης είναι η κυριότητα και όχι το ακίνητο). Έτσι, ο δανειστής π.χ.

Δ μπορεί να εγγράψει προσημείωση υποθήκης ή υποθήκη πάνω στο 50% της κυριότητας που έχει ο οφειλέτης του Ο σε ένα ακίνητο. Συναφώς επίσης αντικείμενο του πλειστηριασμού σε περίπτωση που ο Ο δεν εξοφλήσει εμπρόθεσμα το ασφαλιζόμενο χρέος θα είναι η ιδανική μερίδα (50%) και όχι όλη η κυριότητα πάνω στο ακίνητο. Δεν είναι επίσης νομικά αδύνατη η σύσταση υποθήκης σε ιδανική μερίδα κυριότητας από τον αποκλειστικό κύριο του ακινήτου*’’. Αυτό θα πρέπει να γίνει δεκτό μόνο σε περίπτωση σύστασης υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση (αρχή της ιδιωτικής αυτονομίας του κυρίου που είναι ελεύθερος να ετπβαρύνει είτε ολόκληρη την κυριότητα του στο ακίνητο ή σε τμήμα αυτού -αρκεί να μην παραβιάζει τον κανόνα της ΑΚ 953- είτε ιδανική μερίδα της όλης κυριότητας του).

Αντίθετα, ο δανειστής στον οποίον αναγνωρίζεται δικαίωμα εγγραφής υποθήκης με τίτλο από το νόμο ή από δικαστική απόφαση δεν έχει την εξουσία να καθορίζει (ετερόνομα για τον οφειλέτη- κύριο) το αντικείμενο της υποθήκης, το οποίο είναι γι' αυτόν δεδομένο, και έχει απλώς την ευχέρεια να το επιβαρύνει ή όχι με την υποθήκη, όχι όμως και να το μεταβάλει. Έτσι, αν π.χ. ο οφειλέτης δεν είναι αποκλειστικός κύριος, αλλά συγκύριος μόνο κατ' ιδανικό μέρος, δεκτικό υποθήκης είναι μόνο αυτό το ιδανικό μέρος που του ανήκει. Αντίθετα, αν ο οφειλέτης είναι αποκλειστικός (100%) κύριος του ακινήτου του, τότε δεκτική υποθήκης με τίτλο από το νόμο η δικαστική απόφαση είναι αυτή και μόνο η πλήρης (100%) κυριότητα και δεν μπορεί να είναι κάποιο ιδανικό μέρος αυτής. Μόνο ο ίδιος ο κύριος έχει την εξουσία να αποτάμει ορισμένο ιδανικό μερίδιο από την αποκλειστική του κυριότητα και να την καταστήσει αντικείμενο είτε νέας κυριότητας (π.χ. πώληση και μεταβίβαση

Βλ. Σπυριδάκη. § 18 αρ. 2, σελ. 56 Κρητικό στου ΑΚ Γεωργιάδη- Σταθοπούλου άρθρο 1259

κΌριότητας κατά 'Λ εξ αδιαιρέτου από τον αποκλεισηκό κύριο αυτής) είτε αλλού εμπράγματου δικαιώματος, όπως π.χ. υποθήκης*'* .

II. Επικαρπία ακινήτου

Τη σύσταση υποθήκης επί ετηκαρττίας προβλέπει ρητά ο νόμος στην ΑΚ 1259.

Με τη διάταξη αυτή θεσπίζεται απόκλιση από τον κανόνα του αμεταβιβάστου της επικαρπίου κατ' ΑΚ 1166, αφού η υποθήκευση αποτελεί εκποίηση (παράγωγη δημιουργική κτήση). Ο λόγος αυτής της ατιόκλισης είναι προφανώς πρακτικός: Η επικαρπία, ως το πληρέστερο ατιοκλειστικό περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του πράγματος που αποψιλώνει την κυριότητα από την υλική απόλαυση του πράγματος, είναι ένα σημαντικό περιουσιακό στοιχείο, όταν μάλιστα συνίσταται κατά κανόνα με όχι μικρή χρονική διάρκεια, το οτιοίο προσφέρεται ως αντικείμενο εμπράγματης εξασφάλισης προεχόντως χάριν του ίδιου του επικαρπωτή, για τον οποίο αποτελεί επίσης μέσο που επαυξάνει την πιστοληπτική του ικανότητα. Η υτιοθήκη αυτή εττί της επικαρπίας δεν μπορεί ττάντως να υπερβεί, σύμφωνα με την ΑΚ 1259, το χρόνο της ίδιας της επικαρπίας. Η υποθήκευση της επικαρπίας μπορεί να επιχειρηθεί είτε παράλληλα προς την υποθήκευσης της (ψιλής) κυριότητας εκ μέρους του ψιλού κυρίου είτε και ανεξάρτητα απ' αυτή.

III. Κυριότητα κινητού I. Πλοία, πλίοτά ναυπηγήματα, αεροσκάφη

Γνήσια περίπτωση υποθήκης σε κινητά είναι η υποθήκη επί πλοίων (Κιανός 195 επ), πλωτών ναυττηγημάτων (άρθρο 1ν. 457/1976) και αεροσκάφων (ν.

5017/1931 άρθρο 64). Ο λόγος για τον οποίον ο νομοθέτης δεν αντιμετωπίζει τα πλοία και τα αεροσκάφη ως κινητά είναι προφανής: Καίτοι τα εν λόγω πράγματα δεν εμπΰπουν στα κατ' ΑΚ 948 ακίνητα, ο νομοθέτης θεωρεί ότι πρέπει να αντιμετωπίζονται ως ακίνητα επειδή η λειτουργία τους (οικονομική και νομική) λόγω του μεγέθους τους, του προορισμού τους και της οικονομικής τους αξίας είναι παραπλήσια προς τη λειτουργία των ακινήτων και όχι των κινητών. Είναι φανερό απ'

Πρβλ. Σπυριαδάκη, § 18, σελ. 57, υπος. 8

αυτή τη σκοτηά ότι οι διατάξεις για το ενέχυρο, ότιως π.χ. οι ΑΚ 1211 επ., δεν θα ταίριαζαν σ' αυτού του είδους τα κινητά (πλοία και αεροσκάφη).

2. Π(Ζ()αρτήματα

Ως περίπτωση υποθήκης επί κινητών πραγμάτων θα μπορούσε να θεωρηθεί και η κατ' ΑΚ 1282 υποθήκη ετιί των παραρτημάτων του υποθηκευμένου ακινήτου, εφόσον τα παραρτήματα είνας σύμφωνα με τον ορισμό της ΑΚ 956, κινητά. Δεν πρόκειται όμως για αυτοτελή υποθήκη πάνω σε κινητά αλλά για επέκταση σ' αυτά, όπως προκύπτει το ίδιο το γράμμα της ΑΚ 1282 {"...εκτείνεται... "), του δικαιώματος υποθήκης που υπάρχει πάνω σε κάποιο ακίνητο. Η ύπαρξη δηλαδή υποθήκης σε ακίνητο αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για να καταληφθεί από το δικαίωμα υποθήκης και το παράρτημα, και μάλιστα ανεξάρτητα από το αν το παράρτημα αυτό είναι προγενέστερο ή μεταγενέστερο της υποθήκης. Το πρακτικό αποτέλεσμα είναι ότι ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να ικανοποιήσει προνομιακά την ασφαλιζόμενη απαίτηση με την εκποίηση όχι μόνο του ακινήτου αλλά και των παραρτημάτων του.

Η ΑΚ 1282 αναφέρεται και στα συστατικά του ακινήτου στα οποία εκτείνεται επίσης η υποθήκη. Τα συστατικά μέρη του ακινήτου δεν είναι όμως κινητά αλλά αναπόσπαστα τμήματα του ακινήτου" συναπαρτίζουν, όπως συνάγεται από τη συνδυασμένη εφαρμογή των ΑΚ 948 και 954, το ενιαίο ακίνητο που αποτελεί το αντικείμενο της υποθήκης.

Για επέκταση της υποθήκης και σε κινητά μπορεί να γίνει λόγος μόνο στην περίπτωση των αναφερόμενων επίσης στην ΑΚ 1282 παραρτημάτων. Κατά τη διάταξη αυτή "η υποθήκη εκτεή’εται σε ολόκληρο το ενυπόθηκο κτήμα καθώς και στα συστατικά και τα παραρτήματα του". Πρόκειται για συνεπή ειδική εφαρμογή του κανόνα της ΑΚ 953. Όσον αφορά όμως στα παραρτήματα, η ειδική ρύθμιση της ΑΚ 1282 δεν είναι όμοια προς τη γενική ρύθμιση της ΑΚ 958, και τούτο επειδή με την ΑΚ 958 θεσπίζεται ερμηνευτικό κανόνας δικαίου, ενώ με την ΑΚ 1282 δεν ερμηνεύεται απλή η ασαφής δικαιοπρακτική δήλωση βουλήσεως για τη σύσταση της υποθήκης, αλλά προβλέπεται στο νόμο ως αυτοδίκαιη σε κάθε περίπτωση συνέπεια ότι η υποθήκη επιβαρύνει μαζί με το ακίνητο και τα παραρτήματά του*"®. Από τη

‘ Το νόημα της ρύθμισης της ΑΚ 1282 που αιρορά ειδικότερα τι άποψιμ ότι η υποθήκη επεκτείνεται σ' αυτά αν αυτά ανήκουν κ υποθηκευμένου ακινήτου.

παραρτήματα είναε κατ' ορθή αά κυριότητα στον κύριο του

ρύθμιση που ισχύει για την κυριότητα και τα λοιπά εμπράγματα δικαιώματα (ως προς τα παραρτήματα) αποκλίνει όχι μόνο η ΑΚ 1282 αλλά και η ΑΚ 1283. Ενώ δηλαδή στα παραρτήματα, ως αυτοτελώς μεταβιβάσιμα κινητά πράγματα, θα πρεπε να εφαρμοστούν για τη μεταβίβαση τους οι ΑΚ 1034 επ. και άρα και οι διατάξεις για τη μεταβίβαση κυριότητας από μη κύριο (ΑΚ 1036 επ), μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και η ΑΚ 1040, τη διάταξη αυτή παραμερίζει η ΑΚ 1283, η οποία παρέχει ευρύτερη (σε σχέση με την ΑΚ 1040) προστασία σ' αυτόν ττου αποκτά κυριότητα πάνω στο παράρτημα με μεταβίβαση από τον κύριο (ΑΚ 1034)'“ *, "με τη μεταβίβαση του κινητού πράγματος στην κυριότητα εκείνου που το αποκτά, αποσβήνονται εμπράγματα δικαιώματα τρίτων που τυχόν υπάρχουν πάνω σ’ αυτό, εκτός αν εκείνος που αποκτά ήταν κακόπιστος ως προς το δικαίωμα του τρίτου, κατά χρόνο παράδοσης της νομής". Αντίθετα, σύμφωνα με την ΑΚ 1283, είναι αδιάφορος για την προστασία του τρίτου που αποκτά κυριότητα, αν αυτός είναι καλόπιστος ως προς την επιβάρυνση του μεταβιβαζόμενου και παραδιδόμενου στον αποκτώντα κινητού (παραρτήματος) ή και συστατικού μετά τον αποχωρισμό του από το ακίνητο) με την κατ' ΑΚ 1282 υποθήκη. Ο λόγος αυτής της ρύθμισης της ΑΚ 1283, της οποίας το πρακτικό αποτέλεσμα είναι ότι ο ενυπόθηκος δανειστής έχει μόνο αξίωση αποζημίωσης από αδικοπραξία (με τις προϋποθέσεις της ΑΚ 914 ή της ΑΚ 919) κατά του αποκτώντα την κυριότητα στην περίπτωση που αυτός είναι κακότηστος έχει ασφαλώς σχέση με την πρακπκή ανάγκη της ασφάλειας των συναλλαγών μετά την απομάκρυνση από το υποθηκευμένο ακίνητο, μεταβίβαση και παράδοση του κινητού που βαρύνεται κατ' ΑΚ 1282 με την υποθήκη, ενόψει και του όπ δεν υπάρχει δημοσιότητα ως προς αυτή την επιβάρυνση του κινητού με την υποθήκη, εφόσον δεν προβλέπει ο νόμος ειδική εγγραφή στα βιβλία υποθηκών ως προς τα καταλαμβανόμενα υπό την υποθήκη κινητά, τα οποία (σε αντίθεση μάλιστα με ότι συμβαίνει στο ενέχυρο: ΑΚ 1211 και 1213) παραμένουν στα χέρια του κυρίου τους (κατά κανόνα οφειλέτη του ασφαλιζόμενου χρέους).

*■'*' Κατά ορθή άποψιι δεν προστατεύεται έναντι του ενυπόθηκου δανειστή με την ειραρμογή τηις ΑΚ 1283 και ο τρίτος στον οποίο παραδόθηκε το παράρτιιμα με α\·πφώ\ησιι της νομής. Βλ. άρθρο 1283 αρ. 4. για το ζήτημα αυτό στον ΑΚ Γειοργιάδη- Σταθοπούΐ^υ.

3. "Μηχανικές ή όύίλες εγκαταστάσεις" V. 4112/1929

Iδuxίτεpη πρακτική σημασία έχεν και η υποθήκη "ετά μηχανικών ή έύΐω ν εγκαταατάσεων" Έον προβλέτιει ο ν. 4112/1929, ο οποίος εξακολούθησε να ισχύει και μετά την εισαγωγή του ΑΚ (Εις. Ν. ΑΚ 68) και ο ειδ«ός αυτός νόμος σκοπός του οποίου είναι η δημιουργία ενός μηχανισμού αφενός μεν ενίσχυσης της πιστοληπτικής ικανότητας των βιομηχανικών ή άλλων ετηχειρήσεων που χρησιμοποιούν μηχανήματα, αφετέρου δε εξασφάλισης του ενυπόθηκου δανειστή, που συνήθως είναι Τράπεζα, παρέχει τη δυνατότητα επέκτασης της υποθήκης και σε κινητά πράγματα (μηχανήματα), τα οποία, εφόσον δεν ενσωματώνονται στο ουτοδόμημα έτσι ώστε να καταστούν συστατικά του κατ' ΑΚ 954 § 2, ατιοτελούν παραρτήματα (ΑΚ 959 σε συνδυασμό με ΑΚ 956 και 957). Και πάλι όμως, όπως και στην ΑΚ 1282, δεν πρόκειται για αυτοτελή υτιοθήκη πάνω σε κινητά, αλλά για επέκταση σ' αυτά της υποθήκης που ετηβαρύνει το ακίνητο. Οι ουσιώδεις διαφορές από τη ρύθμιση των ΑΚ 1282 και 1283 είναι οι εξής; α) Υποθήκη υπαγόμενη στη ρύθμιση του ν.

4112/1929 είναι μόνον αυτή που συνιστάται με τίτλο από ιδιωτυτή βούληση, β) η Υποθήκη του ν. 4112/1929 καταλαμβάνει, σε αντίθεση με ότι συμβαίνει στην υποθήκη κατ' ΑΚ 1282, ακόμη και μηχανήματα που δεν ανήκουν στον κύριο του ενυπόθηκου ακινήτου, χωρίς μάλιστα να συντρέχουν οι προϋποθέσεις των ΑΚ 103 (επ. γ). Αντίθετα προς τη ρύθμιση της ΑΚ 1283, είναι απόλυτα άκυρη η εκποίηση σε τρίτους των μηχανημάτων που καταλαμβάνονται από την υποθήκη του ν. 4112/1929 χωρίς προηγούμενη εγγραφή συναίνεση του ενυπόθηκου δανειστή.

IV. Υποκατάσταση στο αογικό avTiK eiusvo της υποθτίκτις Η ΑΚ 1287 προβλέπει ότι σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο είναι ασφαλισμένο, η υποθήκη ασκείται και στην ασφαλιστική αποζημίωση όταν επέλθει ο ασφαλιστικός κίνδυνος (π.χ. πυρκαϊά στην ασφαλισμένη οικοδομή). Παρόμοια επίσης και η ρύθμιση της ΑΚ 1288, σύμφωνα με την οποία σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης του ενυπόθηκου ακινήτου, η υποθήκη ασκείται και στην κατά το άρθρο 17 § 2 του Συντάγματος αποζημίωση για τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις στη θέση του αρχικού αντικειμένου της υποθήκης (ακινήτου) υποκαθίσταται ένα άλλο αντικείμενο (δικαίωμα αποζημίωσης). Ο ενυπόθηκος δανειστής, όπως προκύπτει και από την ΑΚ 1287 (εδ.

2 και 4) και από την ΑΚ 1288 (εδ. 2) τα οποία διαλαμβάνουν ότι το ποσό της αποζημίωσης κατατίθεται δημόσια και γίνεται η διαδικασία της κατάταξης των δανειστών, έχει δηλαδή πρακτικά τα δικαιώματα που θα είχε πάνω στο πλειστηρίασμα σε περίτιτωση που θα προχωρούσε στην αναγκασπκή εκποίηση και ρευστοτιοίηση του υποθηκευμένου ακινήτου αυτός ο ίδιος.

Α

Α

1. Γενικά

Όπως εκτέθηκε ήδη, αναγκαίο στοιχείο της υποθήκης, ως δικαιώματος εμπράγματης ασφάλειας, είναι η ασφαλιζόμενη μ' αυτήν απαίτηση (ΑΚ 1257 και 1258). Αυτή η απαίτηση, όπως προκύτττει από περισσότερες διατάξεις (ΑΚ 1263, 1269, 1292), πρέπει να είναι χρηματική ή τουλάχιστον αποτιμητή σε χρήμα (π.χ.

απαίτηση από δάνειο ή από πίστωση του τιμήματος ή απαίτηση για τη μεταβίβαση της κυριότητας και παράδοση του πωλούμενου) και μπορεί να προέρχεται από οποιαδήποτε αιτία (από δικαιοπραξία και ιδίως από σύμβαση, το οποίο είναι και το συνηθέστερο, από αδικοπραξία ή από το νόμο. Δεν είναι απαραίτητο η υποθήκη να ασφαλίζει απαίτηση κατ' αυτού του ίδιου του κυρίου του ενυπόθηκου ακινήτου.

Παραχώρηση υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση είναι δυνατή είτε από τον ίδιο τον οφειλέτη (σε δικό του ακίνητο), το οποίο είναι και το συνηθέστερο, είτε και από τρίτο, από πρόσωπο δηλαδή που δεν είναι προσωπικός οφειλέτης του ασφαλιζόμενου χρέους (ΑΚ 1265).

Αντίθετα ο τίτλος από το νόμο (ΑΚ 1262) και ο τίτλος από δικαστική απόφαση (ΑΚ 1263) παρέχουν δικαίωμα εγγραφής υποθήκης μόνο σε ακίνητα του οφειλέτη (ΑΚ 1264). Η ασφαλιζόμενη δηλαδή απαίτηση είναι απαίτηση κατ' αυτού του ίδιου του κυρίου του ενυπόθηκου ακινήτου όταν πρόκειται για τίτλο από νόμο ή από δικαστική απόφαση, ενώ όταν πρόκειται για τίτλο από ιδιωτική βούληση μπορεί να είναι είτε απαίτηση κατά του κυρίου του ενυπόθηκου ακινήτου είτε απαίτηση κατά τρίτου.

II. Μελλονική ιι υπό αίοεστι απαίτηση

Με τη ρητή διάταξη νόμου (ΑΚ 1258) η υποθήκη μπορεί να εξασφαλίζει και μελλοντική ή υπό αίρεση απαίτηση (αντίστοιχη στο ενέχυρο και η ΑΚ 1210). Έτσι μπορεί π.χ. να παραχωρηθεί ήδη κατά τη σύναψη της σύμβασης υποσχέσεως παροχής δανείου της Τράπεζας (στο παράδειγμα ο Ο) θα προσκομίσει σ' αυτήν πιστοποιητικά από τα οποία θα προκύπτει το κύρος της εγγραφής της υποθήκης κατά τους όρους της σύμβασης και η ανυπαρξία άλλων προγενέστερων βαρών πέρα από τα συμβατικώς

προβλεπόμενα. Μόνο αττό τη στιγμή της απόληψης του τιοσού του δανείου από τον δανειζόμενο (τον Ο) μπορεί να γίνει λόγος για υποχρέωση του Ο έναντι της Τράπεζας από δάνειο και τ' ΑΚ806^ ’ Και για αντίστοιχη, εξασφαλιζόμενη με την υποθήκη απαίτηση της Τράπεζας κατά του Ο. Πρόκειται συνεπώς εδώ για μια προγενέστερη της ασφαλιζόμενης απαίτησης υποθήκη και μάλιστα για υποθήκη προς εξασφάλιση απαίτησης υπό αναβλητική αίρεση, Η υποθήκη αυτή δεν είναι υπό αίρεση αλλά καθαρή υποθήκη, η οτωία εξασφαλίζει επιτρεπτώς (ΑΚ 1258) απαίτηση υπό αίρεση.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η υποθήκη είναι έγκυρα συνεστημένη ατιό τη στιγμή της εγγραφής της στα βιβλία υποθηκών (ΑΚ 1260 και 1268) και όχι από την πλήρωση της αναβλητικής αίρεσης υπό την οποία τελεί η ασφαλιζόμενη απαίτηση. Κατά μείζονα λόγο ετητρετττή είναι βεβαίως και η σύσταση υποθήκης για την εξασφάλιση μέλλουσας απαίτησης, όπως π.χ. την εξασφάλιση απαίτησης από μελλοντικούς συμβατικούς τόκους για οφειλόμενο ποσό από συγκεκριμένη αιτία, όπως από σύμβαση δανείου, από τήστωση του τιμήματος κ.ά.

III. Ποσό υποθήκης

Όπως εκτέθηκε ήδη πιο πάνω, η αρχή της ειδικότητας επιβάλλει ακριβή προσδιορισμό και της ασφαλιζόμενης απαίτησης (ΑΚ 1211 εδ. 2 και 1306) και αναγραφή του κατ' ΑΚ 1269 ποσού της υποθήκης (της "ορισμένης χρηματικής ποσότητας" κατά το γράμμα αυτής της διάταξης). Το αναγκαίο αυτό κατ' ΑΚ 1269 ποσό της υποθήκης αποτελεί το όριο της προνομιακής ικανοποίησης του ενυπόθηκου δανειστή από το πλειστηρίασμα. Όποιο δηλαδή και αν είναι το μέγεθος των απαιτήσεων του ενυπόθηκου δανειστή, προνομιακά έχει δικαίωμα αυτός να ικανοποιηθεί από το πλειστηρίασμα μόνο μέχρι του ορίου της ΑΚ 1269. Εννοείται βέβαια ότι αν οι καλυπτόμενες από την υποθήκη απαιτήσεις δεν υπέρβαιναν το κατ' ΑΚ 1269 όριο προνομιακής ικανοποίησης, ο ενυπόθηκος δανειστής θα εισπράξει το μικρότερο αυτό ποσό των απαιτήσεών του και όχι το μεγαλύτερο ποσό της υποθήκης.

Βλ. σχετικά Φίλιο. Β' έκδοσιμ Ειδικό Μέρος § 20 Γ II 1 ελληνακι'ι νομολογία και θεωρία (υποσημ. 18 και 23)

η 2, σελ. 112 εκ., με ενημέρωση στην

IV. Απαίτηση τόκων

Ένα από τα πιο δύσκολα προβλήματα του δικαίου της εμπράγματης ασφάλειας είναι το πρόβλημα της κάλυψης με την υποθήκη των τόκων, της έκτασης δηλαδή που ασφαλίζονται αυτοί με την υττοθήκη. Αντίθετα προς ότι ισχύει στο ενέχυρο, όπου σύμφωνα με την ΑΚ 1218 § 1 "το ενέχυρο ο^σφα/Αζει την απαίτηση σε όλη της την έκταση, ιδίως τους τόκους, την ποινική ρήτρα, τις αξιώσεις του δανειστή εξαιτίας δαπανών που έκανε στο Kpaypa, τα δικαστικά έξοδα, καθώς και τα έξοδα yia την εκποίηση του ενέχυρου", στο κεφάλαιο για την υποθήκη δεν υπάρχει αντίστοιχη διάταξη. Τουναντίον μάλιστα στο άρθρο 1262 αρ. 7 ΑΚ προβλέτιεται ειδικός τίτλος από το νόμο που έχει "ο ενυπόθηκος δανειστής στο ενυπόθηκο ακίνητο yia τους καθυστερούμενους τόκους της απαίτησης και yia τη δαπάνη της εγγραφής της υποθήκης ή τη δικαστική δαπάνη, εφόσον το ενυπόθηκο ακόσμο δεν μεταβιβάστηκε σε ά/ίους".

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι γι' αυτές τις παρεπόμενες απαιτήσεις ναι μεν δεν χρειάζεται να παράσχει ο οφειλέτης τίτλο από ιδιωτική βούληση (ΑΚ 1265 επ.) ή να ετηδιώξει ο δανειστής την έκδοση τελεσίδικης δικαστικής απόφασης για να εγγράψει υποθήκη με τίτλο από δικαστική απόφαση, αφού αρκεί ότι ο δανειστής ασφαλίζεται ήδη για το κεφάλαιο της απαίτησης με υποθήκη και υφίστανται οι αναγραφόμενες στην ΑΚ 1262 αρ. 7 παρεπόμενες απαιτήσεις για να ζητήσει να ασφαλίσει και τις απαιτήσεις αυτές με υποθήκη (τίτλος από το νόμο), η υποθήκη αυτή έχει όμως μεταγενέστερη τάξη και, αν έχουν προηγηθεί μέχρι την εγγραφή της άλλες υποθήκες, τότε ενδέχεται να μην έχει καν πρακτικό νόημα μια τέτοια εγγραφή (μεταγενέστερης) υποθήκης με τίτλο από το νόμο. Αυτό θα συμβαίνει σε περίπτωση που θα εκτιμάται ότι το πλειστηρίασμα θα αναλωθεί για την προνομιακή ικανοποίηση προγενέστερων ενυπόθηκων δανειστών σύμφωνα με την αρχή της χρονικής προτεραιότητας.

Εκτός όμως από τη διάταξη του άρθρου 1262 αρ. 7 ΑΚ το ζήτημα της κάλυψης των τόκων με την υποθήκη ρυθμίζεται και με τη διάταξη του άρθρου 1289 ΑΚ, η οποία θα πρέπει ασφαλώς αν εναρμονιστεί και με την ΑΚ 1262 αρ. 7 αλλά και με τις ΑΚ 1269 και 1257- 1258. Κατά την ΑΚ 1289 "αν το κεφάλαιο της απαίτησης που ασφαλίζεται με υποθήκη γράφηκε ως το κοφόρο, η υποθήκη, σε οποιουνδήποτε την κυριότητα και αν βρίσκεται το ακίνητο, ασφαλίζει κατά την ίδια τάξη εγγραφής και τους καθυστερούμενους τόκους ενός έτους πριν από την κατάσχεση, από οποιονδήποτε και αν ενεργήθηκε αυτή, καθώς και τους τόκους μετά την κατάαχεση ως την πληρωμή του χρέους, ή ωσότου γίνει αμετάκλητος ο πίνακας της κατάταξης" Η διάταξη αυτή θέτει

ειδικό όριο για την ασφάλιση των τόκων. Χαρακτηριστικό του τιεριορισμού αυτού είναι ότι αφορά μόνο σε τόκους που γεννήθηκαν στο παρελθόν (σε χρόνο προγενέστερο του έτους πριν από την κατάσχεση). Αντίθετα δεν τίθεται όριο για τους τόκους που γεννιόνται μετά την κατάσχεση, οι οποίοι ενδέχεται να φτάσουν σε πολύ μεγάλο ύψος σε περίτιτωση ιδίως μεγάλης διάρκειας υπερημερίας του οφειλέτη.

Αυτή η διόγκωση της περιγραφόμενης στον τίτλο και τα βιβλία υποθηκών αρχικής απαίτησης με τόκους συμβατικούς και τόκους υπερημερίας, των οποίων η έκταση δεν είναι (από τη φύση τους, τουλάχιστον όσον αφορά στους τόκους υπερημερίας) από πριν (κατά την εγγραφή της υποθήκης) γνωστή, δημιουργεί ένα σοβαρότατο κίνδυνο στους μεταγενέστερους ενυπόθηκους δανειστές και στους εγχειρόγραιρους δανειστές και προξενεί ανασφάλεια στο δίκαιο, που θα μπορούσε να έχει δυσμενείς επιπτώσεις και στην πιστοληπτική ικανότητα του κυρίου του υποθηκευμένου ακινήτου. Γι' αυτόν ακριβώς το λόγο πάγια γίνεται ορθά δεκτό στην ελληνική νομολογία ότι η προνομιακή ικανοποίηση και των απαιτήσεων από τόκους δεν μπορεί να υπερβεί το όριο του ποσού της υποθήκης της ΑΚ 1269. Το ποσό δηλαδή αυτό, το οποίο δεν αποτελεί περιγραφή (και δεν αρκεί για την περιγραφή) της ασφαλιζόμενης απαίτησης, αλλά υποδηλώνει μόνο το όριο της προνομιακής ικανοποίησης του ενυπόθηκου δανειστή, λειτουργεί ως ασφαλιστική δικλείδα και δημιουργεί την απαραίτητη στις συναλλαγές και στο δίκαιο ασφάλεια, η οποία έχει μεγάλη σημασία για την εξυπηρέτηση των συμφερόντων και των μεταγενέστερων ενυπόθηκων δανειστών και των εγχειρόγραφων δανειστών. Αυτοί βλέπουν στα βιβλία υποθηκών τις υφιστάμενες υποθήκες δεν μπορεί να υπερβεί σε καμία περίπτωση το ποσό της υποθήκης της ΑΚ 1269, ανεξάρτητα από το αν οι απαιτήσεις των ενυπόθηκων δανειστών είναι απαιτήσεις για κεφάλαιο ή τόκους (συμβατικούς ή νόμιμους), έξοδα, προμήθειες κ.λ.π. Αν οι απαιτήσεις αυτές υπερβαίνουν το όριο της ΑΚ 1269, ο δανειστής θα ικανοποιηθεί προνομιακά μέχρι το όριο και θα έχει για το υπόλοιπο απαίτηση κατά του οφειλέτη ως εγχειρόγραφος δανειστής (ΑΚ 1291 επ.). Αν αντίθετα οι απαιτήσεις του ενυπόθηκου δανειστή κατά το χρόνο του πλειστηριασμού είναι κάτω από το όριο (ποσό της υποθήκης) της ΑΚ 1269, ο δανειστής θα ικανοποιήσει απλώς από το πλειστηρίασμα τις απαιτήσεις του αυτές, εκτός αν μεταξύ των απαιτήσεων περιλαμβάνονται και τόκοι, οπότε ισχύει ειδικά γι' αυτούς και το όριο της ΑΚ 1289 (αποκλεισμός των τόκων που έχουν γεννηθεί σε χρόνο απώτερο του έτους πριν από την κατάσχεση). Σύμφωνα δηλαδή με την κρατούσα γνώμη το προνόμιο του ενυπόθηκου δανειστή οριοθετείται σωρευτικά και με την ΑΚ 1269 και

με την ΑΚ 1289^'^. Έτσμ αν υτκηεθεί π.χ. ότι το κεφάλχιιο του δανείου είναι 5.000. 000 δρχ., το ποσό της υποθήκης της ΑΚ 1269 ορίστηκε, όπως συνηθίζεται στην πράξη (κυρίως τις τραπεζικές συναλλαγές), 30% ψηλότερα από το κεφάλαιο του δανείου και ανέρχεται έτσι σε 6.500.000 δρχ., το οφειλόμενο κατά τον πλειστηριασμό ποσό για κεφάλαιο είναι 4.000.000 δρχ. και για τόκους (συμβατικούς και νόμιμους) 2.000. 000 δρχ., ο δανειστής θα ικανοποιηθεί για ολόκληρο το ποσό αυτό (4.000.000+

2.000. 000= 6.000.000) δεδομένου ότι αυτό είναι κάτω από το όριο της ΑΚ 1269 (6.500.000), εκτός αν περιλαμβάνονται και τόκοι που γεννήθηκαν τσε χρόνο προγενέστερο του έτους από την κατάσχεση, οπότε αυτοίς κατ' εφαρμογή της ΑΚ 1289, δεν θα ικανοποιηθούν προνομιακά από το πλειστηρίασμα, εκτός αν καλύπτονται με μεταγενέστερης τάξης υποθήκη από το νόμο κατ' ΑΚ 1262 αρ. 7, οπότε θα ικανοποιηθούν και αυτοί προνομιακά, εφόσον, εννοείται, φτάσει στο πλειστηρίασμα ύστερα από την ικανοποίηση και των τυχόν προηγούμενων σε σχέση μ' αυτή την τελευταία (από το νόμο) υποθήκη ενυπόθηκο δανειστών. Αν αντίθετα το οφειλόμενο ποσό ανέρχεται π.χ. συνολικά σε 7.000.000 δρχ. (λ.χ. 4.500.000 δρχ. για υπόλοιπο οφειλόμενου κεφαλαίου και 2.500.000 δρχ. για τόκους), ο δανειστής δεςν θα ικανοποιηθεί προνομιακά πέρα από το όριο των 6.500.000 δρχ. (ποσό της υποθήκης κατ' ΑΚ 1269), έστω και αν οι οφειλόμενοι τόκοι εμπίπτουν σ' αυτούς που προβλέπει η ΑΚ 1289.

Η ΑΚ 1289 θα πρέπει εξ' άλλου να γίνει δεκτό ότι δεν εφαρμόζεται σε περίπτωση σύστασης υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση που ασφαλίζει είτε αυτοτελώς είτε μαζί με άλλες απαιτήσεις (αναγραφόμενες επίσης στον τίτλο και τα βιβλία υποθηκών) τους τόκους, ως απαιτήσεις μέλλουσες ή υπό αίρεση κατά συνδυασμένη εφαρμογή των ΑΚ 1258, 1265 και 1266.

Βλ. Σπυριδάκη, No Β 21, 1047 (υπό V σπη' αρχή)

Σύ σ τ α σ η Υπ ο θ ή κ η ς Καγ Πρ ο σ η μ ε ί ω σ η ς Υπ ο θ ή κ η ς

1. Γενικέο δια τυπώ σει και ποοϋποθέσεΐ£ για τη σύσταση υποθΐίκΐΐ€

Ο τρόπος σύστασης και της υποθήκης διαγράφεται σε γενικές γραμμές στις ΑΚ 1260, 1261 και 1268. Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές για τη σύσταση υποθήκης απαιτείται α) δικαίωμα για εγγραφή υποθήκης (τίτλος που να παρέχει τέτοιο δικαίωμα) και β) εγγραφή της υποθήκης στα βιβλία υποθηκών του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου. Όπως για την κτήση κάθε εμπράγματου δικαιώματος πάνω σε ακίνητο με παράγωγο τρόπο, έτσι και για τη σύσταση υποθήκης απαιτείται όχι μόνο ένα ουσιασπκό δικαίωμα πάνω το οποίο στηρίζεται ο ενυπόθηκος δανειστής για να συστήσει υποθήκη (τίτλος), αλλά και ένα περαιτέρω τυτηκό στοιχείο που διασφαλίζει τη δημοσιότητα: η εγγραφή της υποθήκης στα δημόσια βιβλία υποθηκών που τηρούνται στο υποθηκοφυλακείο της περιφέρειας του ακινήτου. Και τα δύο αυτά αναγκαία στοιχεία (ουσιαστικό και τυπικό) πρέπει να συντρέξουν για να αποκτηθεί υποθήκη. Αυτή, σύμφωνα με την ΑΚ 1268, έχει νομική υπόσταση από τη στιγμή της εγγραφής της στα βιβλία υποθηκών. Μόνος ο τίτλος, που διακρίνεται σε τίτλο από το νόμο, τίτλο από δικαστική απόφαση και τίτλο από ιδιωτική βούληση (ΑΚ 1261), παρέχει απλώς δικαίωμα για την απόκτηση υποθήκης μετά από σχετική εγγραφή της στα οικεία βιβλία υποθηκών, την οποία νομιμοποιείται να ζητήσει όποιος έχει έννομο συμφέρον (βλ. ΑΚ 1302 και 1303)^ *.

Προϋπόθεση για την έγκυρη σύσταση υποθήκης σε κάθε περίπτωση, ανεξάρτητα από τον τίτλο με βάση τον οποίο αυτή εγγράφετας είναι να έχει κυριότητα πάνω στο υποθηκευμένο ακίνητο εκείνος κατά του οποίου παρέχει δικαίωμα εγγραφής υποθήκης ο σχετικό κάθε φορά τίτλος. Αυτό ορίζεται ρητά τόσο στην ΑΚ 1264 § 1, που αφορά στον γενικό τίτλο από το νόμο ή από δικαστική απόφαση (στην ΑΚ 1264 γίνεται ρητά λόγος για "ε','γραφή υποθήκης ...σε όλα τα ακίνητα του οφειλέτη'^ όσο και στην ΑΚ 1265 εδ. 2, που αφορά στον τίτλο από ιδιωτική βούληση.

Ειδικότερα σε ότι αφορά τον τίτλο από ιδιωτική βούληση, που είναι και ο τηο συχνός στην πράξη, θα πρέπει να παρατηρηθούν τα εξής: Για το κύρος της

Βλ. για τιι διαδικασία εγγραφής της υποθήκιις ΑΚ 1305 επ. και για τον τρόπο τήρησιις των βιβλίων και ενέργειας των εγγραφών ΑΚ 1333 επ.

υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση απαιτείται ρητά κατ' ΑΚ 1265 εδ. 2, "αυτός που παραχωρεί υποθήκη να είναι κύριος του ακινήτου, και η κυριότητα αυτή να ανήκει μά/.ιστα, όπως ορίζεται στην ΑΚ 1271, κατά το χρόνο της εγγραφής σ' εκείνον που παραχώρησε την υποθήκη”. Έτση αν π.χ. ο οφειλέτης Ο παραχωρεί δικαίωμα για εγγραφή ή υτιοθήκη (ΑΚ 1265-1266) σε ακίνητο του στις 3.1.1985 για την εξασφάλιση απαιτήσεων του δανειστή του Α, ο οποίος όμως δεν σπεύδει αμέσως να εγγράψει το κατ' ΑΚ 1266 συμβολαιογραφικό έγγραφο (τίτλο), ο Ο πωλεί και μεταβιβάζει ύστερα (στις 4.2.1985) το ακίνητο στον Τ, ο οποίος επιμελείται αμέσως και ζητεί τη μεταγραφή του πωλητηρίου συμβολαίου στα οικεία βιβλία μεταγραφών στις 5.2.1985, και ο Δ υποβάλλει για εγγραφή στα βιβλία υποθηκών τον τίτλο για την εγγραφή της υποθήκης στις 6.2.1985, δηλαδή μετά την μεταγραφή του πωλητηρίου συμβολαίου, οπότε είχε γίνει ήδη κύριος ο Τ, η υποθήκη είναι άκυρη κατ' ΑΚ 1271, χωρίς μάλιστα να μπορεί να ισχυροποιηθεί με έγκριση ή επίκτηση μεταγενέστερη ατιό την εγγραφή της υποθήκης (ΑΚ 1271 εδ. 2, που καθιερώνει εξαίρεση της ΑΚ 239 § 2). Αν χωρίσει έγκριση ή επίκτηση μετά την εγγραφή της υποθήκης στα βιβλία υποθηκών ( ή κληρονομηθεί ο ενυπόθηκος δανειστής από τον ενυπόθηκο οφειλέτη), ο τίτλος μεν μπορεί να θεραπεύεται, όχι όμως και η εγγραφή. Με βάση τον ισχυροποιημένο αυτό τίτλο μόνο εγγραφή νέας (μεταγενέστερης τάξης) υποθήκης είναι πλέον δυνατή. Η εξαίρεση αυτής της ΑΚ 1271 εδ. 2 από τη ρύθμιση της ΑΚ 239 συσχετίζεται προφανώς με την ανάγκη αποφυγής αβεβαιότητας και σύγχυσης ως προς την τάξη (σειρά) των υποθηκών και διασφάλισης των συναφών (ως προς την υποθητική τάξη) συμφερόντων των δανειστών^"^. Αντίθετα, αν ο Ο δεν είχε κυριότητα κατά το χρόνο της δημιουργίας του κατ' ΑΚ 1265 και 1266 δικαιοπρακτικού τίτλου (επειδή π.χ. επρόκειτο για ακίνητο του οποίου είχε απλώς προσυμφωνήσει την αγορά ο Ο), έγινε όμως κύριος πριν από την εγγραφή της υποθήκης στα βιβλία υποθηκών, η υποθήκη είναι έγκυρη αφού ο μεν τίτλος ισχυροποιήθηκε με την επίκτηση (ΑΚ 239 εδ. 2) η δε εγγραφή έγινε σε χρόνο που το ακίνητο ανήκε κατά κυριότητα σ' εκείνον που παραχώρησε το δικαίωμα για την εγγραφή της υποθήκης (ΑΚ 1271). Έγκυρη θα πρέπει επίσης να θεωρηθεί η σύσταση της υποθήκης και στην περίπτωση που τον κατ' ΑΚ 1265- 1266 τίτλο από ιδιωτική βούληση παρέχει μη κύριος (π.χ. ο εκ προσυμφώνου αγοραστής) με τη συναίνεση κατ' ΑΚ 239 § 1 του κυρίου (π.χ. του εκ προσυμφώνου πωλητή) έστω με την έγκριση

Προβλ. Μπαλή, Γεν. Αρχές § 129 σελ. 340