ΑΤΕΙ ΚΑΛΑΜΑΤΑΣ
ΣΧΟΛΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ
ΤΜΗΜΑ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΑΙ ΕΛΕΓΚΤΙΚΗΣ
ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ
« Η ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ »
ΣΠΟΥΔΑΣΤΡΙΑ: ΒΡΥΩΝΗ ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ, ΑΜ: 2007018 ΕΠΙΒΛΕΠΩΝ ΚΑΘΗΓΗΤΗΣ: ΛΥΓΓΙΤΣΟΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ
ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2012
ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ
ΠΕΡΙΛΗΨΗ
Το ζήτημα της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας και το κατά πόσο δίκαιο θεωρείται αυτό έχει απασχολήσει εδώ και δεκαετίες τους οικονομολόγους και τους νομικούς. Στη εργασία αυτή εξετάζονται ζητήματα τα οποία άπτονται στις φορολογίας της ακίνητης περιουσίας όπως: γιατί επιβάλλεται ο φόρος αυτός; Ο φόρος αυτός είναι κοινωνικά δίκαιος; Ποιος ο συντελεστής του φόρου; Πρέπει να επιβάλλεται φόρος στην ακίνητη περιουσία; κτλ.
Στόχος επομένως της εργασίας είναι πέρα από μια απλή καταγραφή των φόρων της ακίνητης περιουσίας στο ελληνικό φορολογικό σύστημα, να εξηγηθεί ο ρόλος και η χρησιμότητα αυτών για το ελληνικό δημόσιο.
Λέξεις Κλειδιά: φορολογία ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ), φορολογία μεγάλης ακίνητης περιουσίας (ΦΜΑΠ), νόμος 3842/2010
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ
ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ...2
ΠΕΡΙΛΗΨΗ...3
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ...4
ΕΙΣΑΓΩΓΗ...7
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1°: ΓΕΝΙΚΑ HATH ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ... 9
1.1 ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΓΝΩΡΙΣΜΑΤΑ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ... 9
1.2 ΛΟΓΟΙ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΟΠΟΙΟΥΣ ΕΠΙΒΑΛΛΕΤΑΙ Ο ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ... 10
1.2.1 ΛΟΓΟΙ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗΣ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ... 10
1.2.2 ΟΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ...12
1.2.3 Ο ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΩΣ ΕΣΟΔΟ ΤΗΣ ΤΟΠΙΚΗΣ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗΣ. 12 1.2.4 Ο ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΩΣ ΜΕΣΩ ΤΟΠΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ...13
1.2.5 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΟΙ ΛΟΓΟΙ... 14
1.3 Ο ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ... 15
1.4 ΑΠΑΛΛΑΓΕΣ ΚΑΙ ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΟ ΦΟΡΟ... 16
1.5 ΣΥΝΔΕΣΗ ΦΟΡΟΥ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΜΕ ΑΛΛΕΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΕΣ... 17
1.6 Η ΑΠΟΤΙΜΗΣΗ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ... 19
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2°: Η ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ... 21
2.1 ΙΣΤΟΡΙΚΗ ΑΝΑΔΡΟΜΗ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ... 21
2.2 ΟΙ ΦΟΡΟΙ ΠΟΥ ΕΠΙΒΑΛΟΝΤΑΙ ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ... 22
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3°: Η ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΜΕ ΒΑΣΗ ΤΟ ΝΟΜΟ 3842/2010.... 28
3.1 Αρθρο 27 « Αντικείμενο του φόρου»... 28
3.2 Άρθρο 28 «Υποκείμενο του φόρου»... 28
3.3 Άρθρο 29 «Απαλλαγές από το φόρο»... 30
3.4 Άρθρο 30 «Γενικός προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων»... 32
3.5 Άρθρο 31 « Προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων νομικών προσώπων»... 33
3.6 Άρθρο 32 «Προσδιορισμός της αξίας ακινήτων των φυσικών προσώπων»... 34
3.7 Άρθρο 33 «Δήλωση νομικών προσώπων - προθεσμία υποβολής»... 34
3.8 Άρθρο 34 «Δήλωση φυσικών προσώπων»... 35
3.9 Άρθρο 35 «Υπολογισμός του φόρου νομικών προσώπων»... 36
3.10 Άρθρο 36 «Υπολογισμός του φόρου φυσικών προσώπων»... 37
3.11 Άρθρο 37 «Καταβολή του φόρου νομικών προσώπων»... 38
3.12 Άρθρο 38 «Καταβολή του φόρου φυσικών προσώπων»... 38
3.13 Άρθρο 39 «Πρόσθετοι φόροι νομικών προσώπων»... 38
3.14 Άρθρο 40 «Πρόσθετοι φόροι φυσικών προσώπων»... 41
3.15 Άρθρο 41 «Αρμόδιος προϊστάμενος δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας νομικών προσώπων»...41
3.16 Άρθρο 42 «Αρμόδιος προϊστάμενος δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας φυσικών προσώπων»...41
3.17 Άρθρο 43 «Μεταγραφή δηλώσεων»... 41
3.18 Άρθρο 44 «Βεβαίωση του φόρου»... 42
3.19 Άρθρο 45 «Διαδικασία βεβαίωσης φόρου»... 43
3.20 Άρθρο 46 «Φορολογικό απόρρητο»... 44
3.21 Άρθρο 47 «Ευθύνες και δικαιώματα των τελευταίων κυρίων και των αληθινών κυρίων ακινήτων»... 45
3.22 Άρθρο 48 «Οι υποχρεώσεις συμβολαιογράφων, υποθηκοφυλάκων και προϊσταμένων κτηματολογικών γραφείων»... 45
3.23 Άρθρο 49 «Προβλεπόμενες κυρώσεις»... 46
3.24 Άρθρο 50 «Μη επιβολή φόρου και δικαιωμάτων για λογαριασμό τρίτων»... 47
3.25 Άρθρο 51 «Δήλωση στοιχείων της ακίνητης περιουσίας»... 47
3.26 Άρθρο 52 «Περιουσιολόγιο ακινήτων»... 48
3.27 Άρθρο 53 «Ολοκλήρωση εκκαθάρισης Ενιαίου Τέλους Ακινήτων (ΕΤΑΚ) έτους 2008» 49 3.28 Άρθρο 54 « Πρόστιμο ΕΤΑΚ νομικών προσώπων»... 49
3.29 Άρθρο 55 «Μεταβατική διάταξη»... 50
3.30 Άρθρο 56 «Κατάργηση του ΕΤΑΚ»... 51
3.31 Άρθρο 57 «Ειδικός φόρος στα ακίνητα»... 51
3.32 Άρθρο 58 «Μεταβατική διάταξη - ειδικός φόρος επί των ακινήτων»... 53
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4°: Ο ΦΟΡΟΣ ΤΗΣ ΜΕΓΑΛΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ... 54
4.1 Έννοια και χαρακτηριστικά του φόρου... 54
4.2 Ο Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας σύμφωνα με το νόμο 2459/1997... 55
4.2.1 Άρθρο 21 «Αντικείμενο του φόρου»... 55
4.2.2 Άρθρο 22 «Υποκείμενο του φόρου»... 56
4.2.3 Άρθρο 23 «Απαλλαγές από το φόρο»... 57
4.2.4 Άρθρο 25 « Υπολογισμός του ΦΜΑΠ » ... 59
4.2.5 Άρθρο 26 «Ποιοι είναι υποχρεωμένοι να καταθέσουν δήλωση ΦΜΑΠ»... 61
4.2.6 Αρθρο 27 «Προθεσμία υποβολής δήλωσης ΦΜΑΠ»... 62
4.2.7 Άρθρο 29 « Καταβολή του φόρου»...63
4.2.8 Άρθρο 30 «Πρόσθετοι φόροι»...64
4.2.9 Άρθρο 32 «Οι υποχρεώσεις των συμβολαιογράφων»...65
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5°: ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ - ΔΩΡΕΩΝ & ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ... 67
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ - ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ... 71
ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ...73
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ...74
ΕΙΣΑΓΩΓΗ
Η παρούσα εργασία αναφέρεται στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας όπως αυτή προβλέπεται από την ελληνική νομοθεσία. Έτσι, στόχος ήταν να παρουσιαστούν απλά και κατανοητά διατηρώντας όμως την ακαδημαϊκή ακεραιότητα όλες αυτές οι νομικές διατάξεις.
Στο πλαίσιο αυτό, η παρούσα πτυχιακή εργασία διαρθρώνεται σε πέντε (5) κεφάλαια καθένα από τα οποία μας βοηθά θα κατανοήσουμε από μία διαφορετική οπτική το ζήτημα της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας.
Στο πρώτο κεφάλαιο παρατίθενται εισαγωγικά στοιχεία σχετικά με το θέμα της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας. Επιμέρους ζητήματα του πρώτου αυτού κεφαλαίου αποτελούν τα χαρακτηριστικά γνωρίσματα του φόρου, οι λόγοι για τους οποίους επιβάλλεται αυτός, πως αποτιμάται η αξία της ακίνητης περιουσίας κ.α.
Το δεύτερο κεφάλαιο, αναφέρεται στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Αρχικά γίνεται μια σύντομη ιστορική αναδρομή και στη συνέχεια παρουσιάζονται συνοπτικά οι φόροι που επιβάλλονται στην ακίνητη περιουσία στη χώρα μας.
Το τρίτο κεφάλαιο, μας εξηγεί τις αλλαγές που έχουν γίνει στο ελληνικό φορολογικό σύστημα για τον φόρο ακίνητης περιουσίας, με βάση το νόμο 3842/2010. Οι αλλαγές αυτές θεωρούνται δομικές για το φορολογικό μας σύστημα και τον υπολογισμό του φόρου. Έτσι, στο κεφάλαιο αυτό εξηγούνται αναλυτικά άρθρο προς άρθρο (άρθρα 27-58) όλες οι αλλαγές που έχει επιφέρει ο συγκεκριμένος νόμος στον υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας.
Στο τέταρτο κεφάλαιο, παρουσιάζεται ο φόρος της μεγάλης ακίνητης περιουσίας.
Εδώ αναπτύσσονται τα βασικά χαρακτηριστικά του φόρου αυτού και δίνεται η διάκριση του από τον ΦΑΠ. Εν συνεχεία, δίνονται επιπλέον στοιχεία για τον φόρο
αυτό (ΦΜΑΠ) όπως αυτά έχουν προκόψει από τη τελευταία αναθεώρηση αυτού (νόμος 2459/1997).
Το πέμπτο κεφάλαιο μας εισάγει στο κομμάτι της φορολογίας των κληρονομιών και των δωρεών - γονικές παροχές. Οι κληρονομιές και οι γονικές δωρεές αποτελούν και αυτές υποκείμενο και των δύο φόρων οι οποίοι αναλύθηκαν επαρκώς στη παραπάνω εργασία (ΦΑΠ & ΦΜΑΠ) και στο κεφάλαιο αυτό δίνονται ορισμένα επιπλέον γνωρίσματα αυτής της κατηγορίας συναλλαγών η οποία και υπόκειται σε φόρο ακίνητης περιουσίας.
Τέλος, δίνονται τα βασικά συμπεράσματα τα οποία προέκυψαν από την παραπάνω εργασία, ενώ γίνεται μια προσπάθεια να παρουσιαστούν και προτάσεις του συγγραφέα οι οποίες κατά την εκτίμηση του γράφοντα θα μπορέσουν να δώσουν στο φόρο ακίνητης περιουσίας πιο συγκεκριμένα χαρακτηριστικά, να τον καταστήσουν περισσότερο αποτελεσματικό και γιατί όχι και εργαλείο ανάπτυξης για τους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης (OTA) της χώρας μας.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1°: ΓΕΝΙΚΑ ΓΙΑ ΤΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ
1.1 ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΓΝΩΡΙΣΜΑΤΑ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ
Ο φόρος της ακίνητης περιουσίας είναι ένας φόρος που επιβάλλεται κάθε χρόνο στην ακίνητη περιουσία των φορολογούμενων με βάση την ονομαστική αξία και τον όγκο αυτής. Η έννοια της ακίνητης περιουσίας συνήθως καθορίζεται από το νόμο. Στη Ελλάδα, για παράδειγμα, τα άρθρα 948 και 949 του Αστικού Κώδικα ορίζουν ότι
«ακίνητα πράγματα είναι το έδαφος και τα συστατικά αυτού μέρη».
Τα ακίνητα ανήκουν στα διαρκή αγαθά και χρησιμοποιούνται για να καλύψουν μια σειρά από ανάγκες. Οι ανάγκες αυτές μπορούν να κατηγοριοποιηθούν ως εξής1:
1. Ιδιόχρησης, κάλυψη δηλαδή της ανάγκης στέγασης, νοικοκυριών ή της επιχειρηματικής δράσης των επιχειρήσεων στις λειτουργίες της παραγωγής, αποθήκευσης, διάθεσης και διοίκησης
2. Επένδυσης, μέσω της κάλυψης της ανάγκης για εκμετάλλευση των ακινήτων από νοικοκυριά και επιχειρήσεις με σκοπό την απόκτηση εισοδήματος μέσω της ενοικίασης σε τρίτους ή κέρδους από την μεταπώληση αυτών
3. Κατασκευής ακινήτων, καλύπτοντας έτσι την ανάγκη για παραγωγή ακινήτων με σκοπό την απόκτηση κέρδους από την πώληση αυτών σε νοικοκυριά ή επιχειρήσεις
Επομένως, από τον ορισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας προκύπτει πως τα βασικά γνωρίσματα αυτού είναι:
Α. Είναι ένας φόρος ο οποίος καλύπτει το σύνολο της ακίνητης περιουσίας ανεξάρτητα από την πηγή προέλευσης της, αν δηλαδή προέρχεται από προσωπική δραστηριότητα του φορολογουμένου είτε από κληρονομιά ή δωρεά
' Γεωργακόπουλος Θ., Εισαγωγή στη δημόσια οικονομική, γ’ έκδοση, εκδόσεις Μπένου, Αθήνα 2005
Β. Είναι ένας ειδικός φόρος κατοχής περιουσίας ο οποίος καλύπτει μόνο τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία των φορολογουμένων, όπως αυτά ορίζονται από το νόμο
0. Είναι ένας περιοδικός φόρος ο οποίος επιβάλλεται κάθε χρόνο σε αντίθεση με άλλους έκτακτους φόρους περιουσίας
Γ). Είναι ένας φόρος ο οποίος επιβάλλεται πάνω στην ονομαστική αξία της ακίνητης περιουσίας όταν επιβάλλεται με βάση την αξία ή τον συνολικό όγκο αυτής, χωρίς όμως να αφαιρούνται οι υποχρεώσεις του φορολογούμενου Ε. Τέλος, είναι ένας φόρος τον οποίο οι φορολογούμενοι είναι υποχρεωμένοι να
εξοφλούν κάθε χρόνο και σε συγκεκριμένες ημερομηνίες όπως αυτές ορίζονται από το υπουργείο οικονομικών
1.2 ΛΟΓΟΙ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΟΠΟΙΟΥΣ ΕΠΙΒΑΛΛΕΤΑΙ Ο ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ
Η ξεχωριστή φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας ανεξάρτητα από τη φορολόγηση του εισοδήματος επιβάλλεται για διαφόρους λόγους. Οι κυριότερες αίτιες της χωριστής αυτής φορολόγησης είναι: λόγοι κοινωνικής δικαιοσύνης, οι οικονομικές επιδράσεις, φόρος ως έσοδο για την τοπική αυτοδιοίκηση, ως μέσο αστικής ανάπτυξης και τέλος δημοσιονομικοί λόγοι.
1.2.1 ΛΟΓΟΙ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗΣ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ
Ο νομοθέτης ορίζει πως η φορολογική επιβάρυνση των πολιτών πρέπει να είναι ανάλογη της φοροδοτικής τους ικανότητας. Επομένως, η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με την άποψη αυτή επιβάλλεται για λόγους κοινωνικής δικαιοσύνης καθώς με τον τρόπο αυτό προάγεται η ίση μεταχείριση των πολιτών που έχουν την ίδια φοροδοτική ικανότητα.
Είναι γεγονός πως η ακίνητη περιουσία κάποιες φορές παρέχει εισόδημα στον ιδιοκτήτη της και άλλες όχι. Ανεξάρτητα όμως από αυτό, φορολογείται. Αυτό μπορεί
εκ πρώτης όψης να μοιάζει άδικο για το φορολογούμενο όμως δεν είναι. Η ακίνητη περιουσία ακόμη και εάν δεν αποφέρει άμεσο οικονομικό όφελος στον ιδιοκτήτη είναι μια δυνητική πηγή εσόδων για αυτόν και έτσι φορολογείται.
Οι φόροι ακίνητης περιουσίας έχουν όμως και κάποια μειονεκτήματα. Το κυριότερο είναι πως δεν λαμβάνουν υπόψη τη φοροδοτική ικανότητα του ιδιοκτήτη. Πράγματι, μπορεί δύο φορολογούμενοι να έχουν δύο παρόμοια ακίνητα τα οποία δυνητικά να τους αποδίδουν το ίδιο οικονομικό όφελος από την εκμετάλλευση τους, επομένως οι ιδιοκτήτες θα φορολογηθούν το ίδιο για αυτά. Αυτό είναι όμως δίκαιο; Οι φόροι ακίνητης περιουσίας δεν λαμβάνουν υπόψη τους τα εισοδήματα (λ.χ από την εργασία) αυτών των δύο ιδιοκτητών τα οποία συχνά μπορεί να παρουσιάζουν μεγάλες διαφορές. Έτσι, οι φόροι ακίνητης περιουσίας επιβαρύνουν περισσότερο άτομα με χαμηλά εισοδήματα τα οποία βρέθηκαν να κατέχουν μεγάλα ακίνητα συνήθως λόγω κληρονομιάς. Επίσης, ένα άλλο σημαντικό μειονέκτημα είναι πως η ακίνητη περιουσία δεν είναι πάντα άμεσα ρευστοποιήσιμη και σε αρκετές περιπτώσεις (ειδικά στις μέρες μας) η κατοχή ακινήτων αντανακλά την προηγούμενη οικονομική κατάσταση των ιδιοκτητών και όχι την τωρινή.
Ζήτημα δικαιοσύνης του φόρου υπάρχει και όταν ακίνητα του ίδιου μεγέθους και ποιότητας έχουν διαφορετική αξία εξαιτίας λ.χ της τοποθεσίας στην οποία είναι χτισμένα (κεντρικά σημεία μεγάλων πόλεων, νησιά κτλ). Έτσι, οι φορολογούμενοι που κατοικούν σε αυτές τις περιοχές αναγκάζονται να πληρώνουν περισσότερο φόρο από ότι θα πλήρωναν εάν έμεναν αλλού για το ίδιο ακίνητο. Συνεπώς, εάν ληφθεί υπόψη ότι οι φόροι στην ακίνητη περιουσία επιβάλλονται συνήθως με αναλογικούς συντελεστές και πως οι χαμηλότερες εισοδηματικά κατηγορίες έχουν μεγαλύτερο μέρος της περιουσίας τους σε ακίνητα σε σχέση με τις υψηλές εισοδηματικές τάξεις, η φορολογία της ακίνητης περιουσίας εισάγει έτσι ένα στοιχείο αντίστροφης προοδευτικότητας.
1.2.2 ΟΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ
Είναι γεγονός πως η φορολογία της ακίνητης περιουσίας συντελεί στην ορθολογικότερη χρησιμοποίηση των πόρων της οικονομίας καθώς ευνοούνται οι επενδύσεις σε περισσότερο παραγωγικούς τομείς και πλήττονται οι επενδύσεις σε ακίνητα χαμηλής παραγωγικής δυναμικότητας. Επίσης, είναι δυνατόν με τη χρήση των κατάλληλων φορολογικών εργαλείων να ενισχυθεί η διατήρηση και συντήρηση των ήδη υπαρχόντων κτηρίων σε βάρος των επενδύσεων για νέα ακίνητα. Έτσι, με την παρέμβαση αυτή συγκρατείται η προσφορά και αποφεύγεται η ύφεση στο κλάδο της οικοδομής.
1.2.3 Ο ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΩΣ ΕΣΟΔΟ ΤΗΣ ΤΟΠΙΚΗΣ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗΣ
Ο φόρος ακίνητης περιουσίας θεωρείται ως ο πλέον κατάλληλος φόρος για την αυτοδιοίκηση . Από τη φύση του ικανοποιεί το κριτήριο της τοπικοτητας και εμφανίζει ελάχιστα προβλήματα σχετικά με τη δικαιοσύνη της τοπικής φορολογίας.
Με άλλα λόγια, επειδή εκ φύσεως η ακίνητη περιουσία δεν μπορεί να φύγει εκτός των ορίων του δήμου οι OTA μπορούν να ασκήσουν με ασφάλεια την φορολογική του εξουσία. Επιπλέον, η κατοχή ακίνητης περιουσίας είναι δύσκολο να αποκρυφτεί κάτι που δεν ισχύει με τα υπόλοιπα (ασώματα) περιουσιακά στοιχεία. Ένα ακόμη χαρακτηριστικό του φόρου που τον κάνει κατάλληλο για την τοπική αυτοδιοίκηση είναι ότι τα έσοδα που αποδίδει είναι εύκολο να προβλεφτούν και να υπολογιστούν γιατί η αξία της φορολογητέας περιουσίας είναι γνωστή. Έτσι, με την εφαρμογή ενός κατάλληλου μηχανισμού για τη πάταξη της φοροδιαφυγής ο φόρος της ακίνητης περιουσίας αποτελεί ένα σημαντικό έσοδο για τους OTA.
Το σημαντικότερο όμως πλεονέκτημα του φόρου ακίνητης περιουσίας είναι ότι θεωρείται το καταλληλότερο μέσο για να χρεωθούν οι δημότες τις υπηρεσίες που τους παρέχονται. Δηλαδή, ο φόρος ακίνητης περιουσίας μπορεί να θεωρηθεί ότι 2
2 Αληφαντής Γ.Σ, «Χρηματοοικονομική λογιστική», τόμος Β’, εκδόσεις Πάμισος Αθήνα 2004
αποτελεί την τιμή που πληρώνουν οι δημότες για τις υπηρεσίες που τους παρέχει η Αυτοδιοίκηση. Για το λόγο αυτό, ο φόρος στην ακίνητη περιουσία θεωρείται ότι λειτουργεί ως ένα επιπλέον τέλος το οποίο ικανοποιεί τις αρχές της δικαιοσύνης και δεν έχει πολλά από τα μειονεκτήματα των άλλων τελών. Επειδή πολλές από τις υπηρεσίες που παρέχει η Αυτοδιοίκηση έχουν άμεση σχέση με την ακίνητη περιουσία (δρόμοι, πάρκα, πεζοδρόμια κλπ.) το ύψος του φόρου αντανακλά το επίπεδο των υπηρεσιών αυτών. Παράλληλα, η αύξηση της αξίας των ακινήτων οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στα έργα και στις υπηρεσίες που παρέχει η Αυτοδιοίκηση. Έτσι η υποδομή που παρέχεται δημιουργεί το δικό της ταμείο αυτοχρηματοδότησης και η κοινότητα επανακτά το μέρος της αύξησης στην αξία των ακινήτων που έχει προκαλέσει η ίδια. Η λειτουργία αυτή του φόρου διευκολύνει τους φορολογούμενους να διαπιστώσουν την άμεση σχέση που υπάρχει μεταξύ της πληρωμής του φόρου και της δαπάνης για τις υπηρεσίες που τους παρέχονται.
Τέλος, ένα βασικό μειονέκτημα είναι οι διαφορετικοί φορολογικοί συντελεστές οι οποίοι συναντιόνται από περιοχή σε περιοχή. Αν και δεν είναι ιδιαιτέρως πιθανόν κάποιος να επιλέξει να πουλήσει την ακίνητη του περιουσία και να μετεγκατάστασες σε άλλη περιοχή, εντούτοις σήμερα και λόγω της οικονομικής κρίσης πολλές χώρες κυρίως του λεγάμενου «πρώην ανατολικού μπλοκ» όπως Βουλγαρία, Ρουμανία, ΠΓΔΜ κτλ αποτελούν πόλο έλξης των ιδιοκτητών ακινήτων εξαιτίας των χαμηλών φορολογικών συντελεστών που υπάρχουν εκεί. Έτσι, παραμένει ένας σοβαρός κίνδυνος μετακίνησης της φορολογικής βάσης σε περιοχές στις οποίες υπάρχει ήδη χαμηλός φορολογικός συντελεστής ακίνητης περιουσίας και φυσικά υπάρχει η πεποίθηση πως αυτός θα διατηρηθεί.
1.2.4 Ο ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΩΣ ΜΕΣΩ ΤΟΠΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ
Στα πλεονεκτήματα των φόρων ακίνητης περιουσίας συγκαταλέγεται και το γεγονός ότι οι φόροι αυτοί μπορούν να χρησιμοποιηθούν και ως μέσο επηρεασμού του προτύπου αστικής ανάπτυξης καθώς και του τρόπου και του βαθμού αξιοποίησης της γης. Η αξιοποίηση όμως των φόρων ακίνητης περιουσίας ως μέσου μιας τέτοιας
πολιτικής και η αποτελεσματικότητά τους εξαρτώνται άμεσα από τις συνθήκες που επικρατούν σε κάθε χώρα, τη μορφή και τη διάρθρωση του φόρου που θα επιλεγεί.
Έτσι, οι φόροι στην ακίνητη περιουσία μπορούν να σχεδιασθούν κατά τέτοιο τρόπο που να ασκούν πίεση στους ιδιοκτήτες ακινήτων για να εκμεταλλευθούν ή να πωλήσουν αναξιοποίητη γη και κτίρια, για να συγκρατηθούν οι τιμές των ακινήτων, για να περιορισθεί η κερδοσκοπία.
Από την άλλη πλευρά οι φόροι στην ακίνητη περιουσία μπορεί να αποθαρρύνουν τις επενδύσεις σε ακίνητα, ιδιαίτερα στις αστικές περιοχές στις οποίες η αξία των κτιρίων μειώνεται. Ο βαθμός όμως στον οποίο θα επηρεασθούν οι επενδύσεις εξαρτάται από την επίπτωση τον φόρου, τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων σε σχέση με την επιβάρυνση άλλων περιουσιακών στοιχείων, την απόδοσή τους σε σχέση με την απόδοση άλλων επενδύσεων και από τον τρόπο με τον οποίο δαπανώνται τα έσοδα.
Συνεπώς με τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας η πολιτεία μπορεί να ασκήσει στεγαστική πολιτική, πολεοδομική πολιτική και να προωθήσει την περιφερειακή ανάπτυξη.
Στα μειονεκτήματα των φόρων ακίνητης περιουσίας συγκαταλέγεται η πολύ μεγαλύτερη ευαισθησία που υπάρχει για τους φόρους αυτούς από ό,τι για πάρα πολλούς άλλους φόρους. Ένας λόγος είναι ότι η πληρωμή τους είναι ιδιαίτερα εμφανής αφού δεν κρύβονται σε κάποια τιμή, όπως κρύβονται οι έμμεσοι φόροι, ούτε παρακρατούνται από το μισθό, όπως συμβαίνει σε μεγάλο βαθμό με το φόρο εισοδήματος. Ένας δεύτερος λόγος είναι η χαμηλή εισοδηματική ελαστικότητα των εσόδων. Η αξία των ακινήτων δεν αυξάνει σύμφωνα με την αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας. Επιπλέον, η αύξηση της αξίας των ακινήτων δεν σημαίνει και ταυτόχρονη αύξηση της φορολογικής βάσης, γιατί για την αναπροσαρμογή της φορολογητέας αξίας πρέπει να ληφθεί κάποια πολιτική απόφαση, γεγονός που καθιστά τους φόρους ακίνητης περιουσίας πολιτικά ευαίσθητους.
1.2.5 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΟΙ ΛΟΓΟΙ
Οι φόροι ακίνητης περιουσίας λειτουργούν ως ελεγκτικοί φόροι για τη φορολογία του εισοδήματος. Τα ακίνητα αποτελούν συχνά αποδοτικότατη μορφή επένδυσης και η επιβολή ενός φόρου περιουσίας διευκολύνει σημαντικά τη φορολόγηση του εισοδήματος από οικοδομές. Επιπλέον, με την επιβολή φόρου στην ακίνητη περιουσία αποκτούν οι αρχές πληροφορίες και για την εξέλιξη των εισοδημάτων από άλλες πηγές, με αποτέλεσμα τη γενικότερη μείωση της φοροδιαφυγής. Θέτοντας μάλιστα αντικειμενικά κριτήρια μπορεί να περιορισθεί στο ελάχιστο η φοροδιαφυγή στη φορολογία ακίνητης περιουσίας.
Ένα άλλο πλεονέκτημα των φόρων περιουσίας είναι ότι η βάση πάνω στην οποία υπολογίζονται δεν μεταβάλλεται ανάλογα με τις βραχυχρόνιες διακυμάνσεις της οικονομικής δραστηριότητας και κατά συνέπεια τα έσοδά τους είναι εύκολο να προβλεφθούν, ενώ συχνά φθάνουν σε αρκετά υψηλά επίπεδα. Από την άποψη αυτή οι φόροι στην ακίνητη περιουσία είναι ιδιαίτερα σημαντικοί για τους OTA.
Η φορολόγηση των ακινήτων σε σχέση με τη φορολόγηση της περιουσίας μειώνει το δημοσιονομικό και κοινωνικό κόστος. Πράγματι τα ακίνητα εντοπίζονται ευκολότερα από ότι τα άλλα περιουσιακά στοιχεία και η αποτίμησή τους είναι ευχερέστερη διότι συνήθως υπάρχει οργανωμένη αγορά και έτσι είναι εύκολο να βρει κανείς στοιχεία για την αποτίμησή τους.
1.3 Ο ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ
Ο φόρος ακίνητης περιουσίας επιβάλλεται συνήθως με σχετικά χαμηλό συντελεστή, έτσι ώστε η φορολογική υποχρέωση να καλύπτεται από το εισόδημα του φορολογουμένου και να μην τον αναγκάζει να πληρώσει το φόρο από την περιουσία του, πράγμα που θα τον οδηγούσε, πολλές φορές σε βιαστική ρευστοποίηση ακίνητων περιουσιακών στοιχείων, με συνέπεια να υποστεί σοβαρή ζημία. Ο συντελεστής του φόρου μπορεί να είναι αναλογικός, συνήθως όμως είναι προοδευτικός, γιατί έτσι βοηθά στην περιορισμό της άνισης διανομής του εισοδήματος και της περιουσίας.
Πάντως, η προοδευτικότητα του φόρου αυτού είναι σχετικά περιορισμένη και δεν ξεπερνά συνήθως το 2,5%, ώστε να περιορίζονται οι ενδεχόμενες αρνητικές
συνέπειες του φόρου στα κίνητρα για εργασία, αποταμιεύσεις και επενδύσεις σε ακίνητα.
Όπως συμβαίνει συνήθως με τους προσωπικούς φόρους, για παράδειγμα το φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, οι νομοθεσίες αναγνωρίζουν ένα αφορολόγητο ελάχιστο ποσό περιουσίας, το οποίο αφαιρείται από τη βάση του φόρου και μόνο το υπόλοιπο υποβάλλεται στη φορολογία. Το ύψος του αφορολόγητου αυτού ποσού εξαρτάται από διάφορους παράγοντες και ποικίλλει στις διάφορες χώρες που εφαρμόζουν το φόρο. Για να μπορεί πάντως ο φόρος ακίνητης περιουσίας να πετύχει τους στόχους που επιδιώκουμε και να έχει τα πλεονεκτήματα που του αποδίδουμε, το αφορολόγητο αυτό ποσό δε θα πρέπει να καθορίζεται σε πολύ υψηλά επίπεδα. Έτσι, για παράδειγμα ο φόρος ακίνητης περιουσίας δε θα συμβιβάζεται με τις αρχές της οριζόντιας φορολογικής ισότητας, αν δεν καλύπτει και φορολογουμένους με σχετικά χαμηλή αξία ακινήτων, γιατί και εδώ έχουμε φορολογουμένους που έχουν μόνο εισόδημα και άλλους που έχουν εισόδημα και περιουσία, οι οποίου επομένως έχουν μεγαλύτερη φοροδοτική ικανότητα και θα πρέπει να έχουν μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση. Επιπλέον, η ελεγκτική λειτουργία του φόρου ακίνητης περιουσίας θα ασκείται καλύτερα όσο τα αφορολόγητα ελάχιστα μειώνονται και η βάση του φόρου αυξάνεται. Ακόμη είναι φανερό ότι η σημασία του φόρου από δημοσιονομική άποψη, δηλαδή ως πηγής εσόδων, είναι μεγαλύτερη όσο χαμηλότερα είναι τα αφορολόγητα ελάχιστα.
Από την άλλη πλευρά, ο καθορισμός χαμηλών αφορολόγητων ορίων προσκρούει σε πολιτικής φύσης εμπόδια, γιατί εντείνει τη δυσφορία που προκαλεί ο φόρος στο κοινωνικό σύνολο και ασφαλώς αυξάνει τα διαχειριστικά προβλήματα και το δημοσιονομικό και κοινωνικό του κόστος. Επομένως, τα ελάχιστα αφορολόγητα όρια περιουσίας που αναγνωρίζονται στο φορολογούμενο, πρέπει να καθορίζονται σε τέτοιο ύψος, ώστε να συμβιβάζονται τα πιο πάνω επιχειρήματα.
1.4 ΑΠΑΛΛΑΓΕΣ ΚΑΙ ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΟ ΦΟΡΟ
Από το φόρο ακίνητης περιουσίας αναγνωρίζονται συνήθως στην πράξη τόσο ορισμένες υποκειμενικές απαλλαγές, δηλαδή απαλλαγές που αναφέρονται στο υποκείμενο του φόρου, όσο και ορισμένες αντικειμενικές εξαιρέσεις, δηλαδή απαλλαγές ορισμένων κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων, ιδιαίτερα όταν χρησιμοποιούνται για ορισμένες χρήσεις.
Η κυριότερη υποκειμενική απαλλαγή αφορά το δημόσιο με πλατιά έννοια του όρου, η οποία περιλαμβάνει δηλαδή την κεντρική διοίκηση, τους οργανισμούς κοινωνικής ασφάλισης, την τοπική αυτοδιοίκηση και όλα τα λοιπά νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, τις δημόσιες επιχειρήσεις και τους διάφορους οργανισμούς κοινωνικής ωφέλειας. Η απαλλαγή των δημόσιων αυτών φορέων είναι επιβεβλημένη, αφού οι λόγοι για τους οποίους επιβάλλονται οι φόροι κατοχής ακινήτων δεν υφίστανται στην περίπτωση τους. Επίσης, απαλλάσσονται τα διάφορα νομικά πρόσωπα που δεν έχουν κερδοσκοπικό χαρακτήρα, τα ξένα κράτη για τα ακίνητα που χρησιμοποιούν για ως πρεσβείες και προξενεία, καθώς επίσης και οι ξένοι πρεσβευτές, οι πρόξενοι και το λοιπό διπλωματικό προσωπικό. Οι τελευταίες απαλλαγές συνήθως αναγνωρίζονται μόνο όταν εκπληρώνεται ο όρος της αμοιβαιότητας, δηλαδή αν και η άλλη χώρα χορηγεί ανάλογη απαλλαγή.
Οι αντικειμενικές εξαιρέσεις που αναγνωρίζονται για ορισμένα περιουσιακά στοιχεία, όταν χρησιμοποιούνται σε ορισμένες χρήσεις, δίνονται συνήθως ως κίνητρα οικονομικής και κοινωνικής πολιτικής. Έτσι, εξαιρούνται πολλές φορές από το φόρο τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως εγκαταστάσεις των επιχειρήσεων και ιδιαίτερα σε τομείς που θέλουμε να ενισχύσουμε π.χ. τη βιομηχανία και βιοτεχνία ή τον τουρισμό κτλ. Επίσης, αναγνωρίζονται, πολλές φορές, εξαιρέσεις των αγροτικών ακινήτων ή μόνο ορισμένων από αυτά. Τέλος, εξαιρούνται πολλές φορές τα ακίνητα που ιδιοκατοικούνται, καθώς και εκείνα που έχουν κάποια ιστορική αξία.
1.5 ΣΥΝΔΕΣΗ ΦΟΡΟΥ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΜΕ ΑΛΛΕΣ
ΦΟΡΟΛΟΓΙΕΣ
Ο φόρος κατοχής ακινήτων πρέπει να συνδέεται με ορισμένους φόρους και ιδιαίτερα με το φόρο εισοδήματος και τους άλλους φόρους περιουσίας τόσο για λόγους ελεγκτικούς, όσο και για λόγους διαχειριστικούς.
Καταρχήν, ο φόρος κατοχής ακινήτων θα πρέπει να συνδέεται στενά με το φόρο εισοδήματος. Τα σημεία διασύνδεσης των δύο αυτών φόρων είναι τα εξής :
α) η υποβολή κοινής δήλωσης που να περιλαμβάνει στοιχεία και για τους δύο β) ο καθορισμός ενός ανώτατου ποσοστού εισοδήματος το οποίο δεν θα μπορούσε να υπερβεί η συνολική φορολογική επιβάρυνση των φορολογουμένων από τους δύο φόρους
Η υποβολή κοινής δήλωσης και για τους δύο φόρους έχει τα εξής πλεονεκτήματα:
α) επιτρέπει στη φορολογούσα αρχή να έχει εύκολα και στο ίδιο έντυπο πληροφορίες όχι μόνο για την εισοδηματική κατάσταση του φορολογούμενου, αλλά και για μια βασική κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, δηλαδή τα ακίνητα
β) περιορίζεται το δημοσιονομικό και κοινωνικό κόστος των δύο φορολογιών, αφού αποφεύγεται η υποβολή δύο εκκαθαριστικών σημειωμάτων, η πληρωμή δύο φόρων κτλ
γ) γίνεται δυνατός ο καθορισμός ενός ανώτατου ποσοστού εισοδήματος, το οποίο δεν θα μπορούσε να υπερβεί η συνολική φορολογική επιβάρυνση από τους δύο φόρους
Ο καθορισμός του ανώτατου αυτού ποσοστού εισοδήματος είναι απαραίτητος προκειμένου να αποφεύγεται αναγκαστική ρευστοποίηση περιουσιακών στοιχείων. Ο φόρος κατοχής ακινήτων είναι ουσιαστικά συμπληρωματικός του φόρου εισοδήματος και αποσκοπεί στο να κατανείμει το φορολογικό βάρος, έτσι ώστε να προσαρμόζεται καλύτερα στη φοροδοτική ικανότητα των πολιτών. Ο φόρος αυτός πρέπει να καταβάλλεται από το εισόδημα του φορολογούμενου και όχι από ρευστοποίηση περιουσιακών του στοιχείων. Είναι όμως ενδεχόμενο η φορολογική επιβάρυνση από το φόρο κατοχής ακινήτων να είναι τόσο μεγάλη, ώστε να μη μπορεί να καλυφθεί από το καθαρό εισόδημα που απομένει μετά τη φορολογία εισοδήματος.
Επίσης, ο φόρος κατοχής ακινήτων πρέπει να διασυνδέεται και με τις άλλες φορολογίες περιουσίες. Ένα βασικό σημείο διασύνδεσής του είναι η χρησιμοποίηση των διαθέσιμων στοιχείων και πληροφοριών από κάθε φόρο, για την καλύτερη εφαρμογή των άλλων. Θα ήταν μάλιστα καλό, εάν οι εκτιμήσεις των αξιών των ακινήτων δεν απέχουν πολύ από την πραγματικά αγοραία αξία τους, να χρησιμοποιούνται οι ίδιες αξίες για όλους του φόρους.
Αυτό είναι απαραίτητο, αφενός γιατί η χρησιμοποίηση διαφορετικών αξιών για καθένα από τους φόρους αυτούς θα δημιουργούσε δυσμενείς εντυπώσεις στους φορολογουμένους και θα δημιουργούσε προστριβές με τη φορολογούσα αρχή και αφετέρου, γιατί έτσι περιορίζεται το δημοσιονομικό και το κοινωνικό κόστος της φορολογίας. Ο φόρος κατοχής ακινήτων θα μπορούσε επίσης να αποτελέσει σημαντικό ελεγκτικό φόρο για τη φορολογία κληρονομιών και θα περιόριζε τη φοροδιαφυγή από το φόρο αυτό, που θα ήταν δυνατή με την αποφυγή δήλωσης ακινήτων περιουσιακών στοιχείων του ατόμου που έλαβε τη κληρονομιά.
1.6 Η ΑΠΟΤΙΜΗΣΗ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ
Η αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων που υποβάλλονται στο φόρο είναι αναμφισβήτητα το μεγαλύτερο πρακτικό πρόβλημα που αντιμετωπίζει ο φόρος ακίνητης περιουσίας. Το πρώτο ζήτημα, είναι να καθορισθεί η τιμή που θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό της φορολογικής υποχρέωσης από το φόρο αυτό. Στη θεωρία, οι περισσότεροι συγγραφείς υποστηρίζουν ότι ως τιμή θα πρέπει να λαμβάνεται η τρέχουσα τιμή ελεύθερης αγοράς του ακινήτου, δηλαδή η τιμή στην οποία θα μπορούσε να πουληθεί το ακίνητο, σε μια ανταγωνιστική αγορά, μεταξύ δύο συναλλασσόμενων που μετέχουν ελεύθερα στην αγορά αυτή. Η τιμή αυτή, των ακινήτων δεν είναι γνωστή, μπορεί όμως να προσδιορισθεί με βάση συγκριτικά στοιχεία αγοραπωλησιών όμοιων ακινήτων στην περιοχή. 3
3 Αληφαντής Γ.Σ, «Χρηματοοικονομική λογιστική», τόμος Α’, εκδόσεις Πάμισος Αθήνα 2003
Η τρέχουσα τιμή αγοράς χρησιμοποιείται επίσης στην πράξη, όταν βέβαια υπάρχουν συγκριτικά στοιχεία. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η αξία που υποβάλλεται στο φόρο προκύπτει από την κεφαλαιοποίηση της πραγματικής ή δυνητικής απόδοσης του ακινήτου, με βάση συντελεστές που καθορίζονται από το νόμο. Αυτό γίνεται συνήθως στην περίπτωση της αγροτικής γης. Έτσι, οι αρχές καθορίζουν μια μέση απόδοση της γης κατά περιοχή, η οποία στη συνέχεια κεφαλαιοποιείται, με βάση ένα καθορισμένο συντελεστή.
Ο συντελεστής διαφέρει σημαντικά στις διάφορες χώρες που εφαρμόζουν το φόρο περιουσίας. Σε μερικές χώρες, η αποτίμηση των ακινήτων γίνεται, χωριστά για το οικόπεδο και χωριστά για το εντός αυτού κτίσμα. Η αποτίμηση του οικοπέδου γίνεται με βάση συγκριτικά στοιχεία πραγματικών πωλήσεων γης στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Εξάλλου, η αποτίμηση του κτίσματος γίνεται με βάση το κόστος κατασκευής του, που προκύπτει από στοιχεία, τα οποία παρέχει ο φορολογούμενος σχετικά με τη φύση του ακινήτου και τις μέσες τιμές που καθορίζονται από τη φορολογούσα αρχή, αφού γίνει η σχετικά έκπτωση φόρου λόγω παλαιότητας του κτίσματος. Σε άλλες χώρες, δεν υποβάλλεται στο φόρο ολόκληρη η τρέχουσα τιμή αγοράς των ακινήτων αλλά μόνο ένα ποσοστό της. Με τον τρόπο αυτό, αποφεύγεται τυχόν υποβολή στο φόρο αξίας των περιουσιακών στοιχείων του φορολογουμένου μεγαλύτερης από την πραγματική, κάτι που θα μπορούσε να δημιουργήσει σοβαρές αντιδράσεις των φορολογουμένων.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2°: Η ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ
2.1 ΙΣΤΟΡΙΚΗ ΑΝΑΔΡΟΜΗ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ
Από το έτος 1990 έως το 1991, η φορολόγηση εισοδήματος από ακίνητα διέπεται από τις διατάξεις του νόμου 3323/1955. Βασικό χαρακτηριστικό της περιόδου ήταν η φορολόγηση του εισοδήματος ανάλογα με την φορολογική κλίμακα. Για τα φυσικά πρόσωπα που συμμετέχουν σε νομικά πρόσωπα ίσχυε πως φορολογούνται για το εισόδημα που προκύπτει ανάλογα με το ποσοστό της συμμετοχής τους στο νομικό πρόσωπο και σύμφωνα με την κλίμακα φορολογίας του εισοδήματος. Από το 1992 με τις διατάξεις του νόμου 2065/92, εμφανίζεται μια σαφής διάκριση μεταξύ του τρόπου φορολόγησης του εισοδήματος από ακίνητα φυσικών προσώπων σε σχέση με τη φορολόγηση εισοδημάτων από ακίνητα. Για τα εισοδήματα από ακίνητα φυσικών προσώπων υπάρχει η προοδευτική κλίμακα φορολόγησης του άρθρου 9 Ν. 2065/92.
Στη συνέχεια, ο νόμος 2238/1994 που αποτελεί την εξέλιξη του 2065/92 κωδικοποιεί τη φορολογία εισοδήματος και ουσιαστικά συνεχίζει στον ίδιο διαχωρισμό του τρόπου φορολόγησης μεταξύ των εταιριών, καθώς και στην εφαρμογή των ίδιων συντελεστών για τη φορολόγηση των εταιριών. Οι αλλαγές τις οποίες επιφέρει είναι στη κλίμακα της φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων όπως για παράδειγμα η αύξηση του αφορολογήτου και η αλλαγή των συντελεστών στα κλιμάκια φορολόγησης εισοδήματος.
Το έτος 1999 με τον νόμο 2753/99, τροποποιήθηκαν οι συντελεστές φορολόγησης των εταιριών, ενώ ο τρόπος υπολογισμού της επιχειρηματικής αμοιβής και των φορολογητέων κερδών παρέμεινε ίδιος. Οι παραπάνω συντελεστές παρέμειναν μέχρι το 2003.
Το 2004 έγιναν αλλαγές στους συντελεστές φορολόγησης ακινήτων με το νόμο 3296/2004. Στη συνέχεια, ο νόμος 3843/2006 επέφερε κάποιες μικρές αλλαγές στους ισχύοντες φορολογικούς συντελεστές οι οποίες διατηρήθηκαν μέχρι και το 2009.
Σημαντικές αλλαγές στη φορολογία ακινήτων έγιναν με το νόμο 3842/2010 (ο οποίος θα εξηγηθεί αναλυτικά σε επόμενο κεφάλαιο). Σύμφωνα με το νόμο αυτό τα κέρδη των νομικών προσώπων (ΑΕ και ΕΠΕ) από την ακίνητη περιουσία θα φορολογούνται ανάλογα με τη διανομή τους.
2.2 ΟΙ ΦΟΡΟΙ ΠΟΥ ΕΠΙΒΑΛΟΝΤΑΙ ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ
Σήμερα στην Ελλάδα υπάρχει μεγάλος αριθμός φόρων οι οποίοι άμεσα είτε έμμεσα πλήττουν τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία των φορολογουμένων. Βέβαια παρά την πληθώρα των νόμων, το φορολογικό σύστημα της ακίνητης περιουσίας στη χώρα μας παρουσιάζει αδυναμίες και ατέλειες. Κύριο πρόβλημα στην φορολογία ακίνητης περιουσίας είναι η σύνθεση των εσόδων. Οι φόροι μεταβίβασης τείνουν να εξισωθούν με όλους τους υπόλοιπους φόρους ακίνητης περιουσίας μαζί. Επί πλέον πολλοί φόροι αποδίδουν ελάχιστα έσοδα που πολλές φορές πλησιάζουν το διοικητικό κόστος για τη συλλογή τους. Ακόμη με το δικαιολογητικό της πρόσθετης πηγής εσόδων έχουν εισαχθεί πολλοί δευτερεύοντες φόροι όπως χαρακτηριστικά απεικονίζεται στους παραπάνω πίνακες, οι οποίοι καθιστούν το όλο φορολογικό σύστημα πολύπλοκο.
Γενικότερα μπορεί να υποστηριχθεί ότι η φορολόγηση των ακινήτων στην Ελλάδα υπαγορεύθηκε περισσότερο από δημοσιονομικούς λόγους, την ανάγκη εύκολης είσπραξης πρόσθετων εσόδων και λιγότερο από κάποιους σαφείς οικονομικούς, ή κοινωνικούς στόχους.
Συνεπώς διαφαίνεται αναγκαία η αναμόρφωση του φορολογικού συστήματος που διέπει την ακίνητη περιουσία με στόχο την απλοποίηση του συστήματος, τη μείωση του διοικητικού κόστους και την κατά το δυνατό πιο αντικειμενική επιβολή των φόρων.
Ειδικότερα, οι φόροι που επιβάλλονται στην ακίνητη περιουσία σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία χωρίζονται σε κατηγορίες και είναι οι παρακάτω:
Α. Φόροι - τέλη - κρατήσεις επί του εισοδήματος από ακίνητα
1. Φόρος εισοδήματος μισθωμάτων. Επιβάλλεται στο εισόδημα των φυσικών προσώπων που προκύπτει από ακίνητα σύμφωνα με την κλίμακα της παραγράφου 1, άρθρου 9, Ν. 3842/2010, με προβλεπόμενους συντελεστές επιβάρυνσης από 0% - 45%
2. Συμπληρωματικός φόρος εισοδήματος μισθωμάτων. Επιβάλλεται στο εισόδημα των φυσικών προσώπων που προκύπτει από ακίνητα με συντελεστές επιβάρυνσης από 1,5%, σύμφωνα με την παράγραφο 5, άρθρου 9, Ν.
3842/2010. Ο συντελεστής του συμπληρωματικού φόρου γίνεται 3% εάν το εισόδημα από εκμίσθωση αφορά μισθώσεις κατοικιών μεγαλύτερες από 300 τ.μ. Σο ποσό επιβάρυνσης του πρόσθετου φόρου δεν μπορεί να υπερβεί την επιβάρυνση που προκύπτει από τον κύριο φόρο
3. Τέλος χαρτοσήμου + ΟΓΑ (πλην μισθωμάτων κατοικιών).
Επιβάλλεται στο ακαθάριστο έσοδο από ακίνητα. Ο συντελεστής χαρτοσήμου είναι 3% πλέον ΟΓΑ χαρτοσήμου 20% επί του χαρτοσήμου. Εξαιρείται από την καταβολή χαρτοσήμου το μίσθωμα από κατοικίες
4. Τεκμήριο διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη α' και β' κατοικία.
Επιβάλλεται φόρος στο εισόδημα των φυσικών προσώπων που προκύπτει από την τεκμαρτή δαπάνη διαβίωσης από την ιδιοκατοίκηση ιδιόκτητης ή μισθωμένης πρωτεύουσας ή δευτερεύουσας κατοικίας επιφάνειας μεγαλύτερης των 150 τ.μ. προσαυξημένο κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο τέκνα, και 30 τ.μ. για καθένα από τα επόμενα, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 2 του Ν. 3091/2002, σε συνδυασμό με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 5 του Ν. 3522/2006. Ο φόρος υπολογίζεται σύμφωνα με την κλίμακα της παραγράφου 1, άρθρου 9, Ν.3842/2010, με προβλεπόμενους συντελεστές επιβάρυνσης από 0%-45%
5. Τεκμαρτό εισόδημα λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας. Επιβάλλεται στο τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει από την αγορά πρώτης κατοικίας μεγαλύτερης των 120 τ.μ. ή των 200.000 ευρώ σύμφωνα με την παράγραφο 7 του άρθρου 4 , και της παρ. 1 του άρθρου 8 του ν. 3899/2010 (ΥΕΚ 212 Α7
προερχόμενο από ελευθέρια επαγγέλματα, όταν δεν δικαιολογείται το καταβληθέν ποσό από εισοδήματα που φορολογήθηκαν ή απαλλάχτηκαν νόμιμα στο οικονομικό έτος που πραγματοποιήθηκε η αγορά , ή σε προηγούμενα οικονομικά έτη. Ο φόρος υπολογίζεται σύμφωνα με την κλίμακα της παραγράφου 1, άρθρου 9, Ν. 3842/2010, με προβλεπόμενους συντελεστές επιβάρυνσης από 0%-45%
6. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης.
Αποτελεί φορολογητέο εισόδημα το τεκμαρτό μίσθωμα που η επιχείρηση θα κατέβαλε αν δεν είχε στην κατοχή της το ακίνητο. Ο προσδιορισμός της αξίας του τεκμαρτού μισθώματος είναι ανάλογος της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και το ετήσιο τεκμαρτό μίσθωμα δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 3,5% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ( άρθρο 41 του Ν. 1249/1982).
Οι συντελεστές φορολόγησης του εισοδήματος που προκύπτει με τον παραπάνω υπολογισμό προβλέπονται στην παράγραφο 1, του άρθρου 9, Ν.
3842/2010,και ανέρχονται από 0%-45%
7. Κράτηση στα μισθώματα από το Δημόσιο υπέρ ΜΣΠΤ. Επιβάλλεται φόρος υπέρ 3% στα μισθώματα των εκμισθωμένων από το ελληνικό δημόσιο ακινήτων
8. Κράτηση στα μισθώματα από τους ΟΣΑ υπέρ ΣΑΔΚΤ ποσοστό 2% , για ακίνητα που έχουν εκμισθωθεί από το δημόσιο.
Β. Φόροι - τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων
1. Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή. Στα ακίνητα που η οικοδομική τους άδεια εκδόθηκε μετά την 1/1/2006 επιβάλλεται ΥΠΑ κανονικού συντελεστή (ποσοστό 23%) σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν. 3427/27-12-2005. Ίδιος συντελεστής ΥΠΑ επιβάλλεται και στην αντιπαροχή ακινήτων
2. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Επιβάρυνση δημοτικού φόρου 3% επί του φόρου μεταβίβασης που υπολογίστηκε στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο σύμφωνα με το άρθρο 1 του Ν. 1587/1950
3. Φόρος ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων). Επί ανταλλαγής- συνένωσης οικοπέδων προβλέπεται φόρος ίσος με το % του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (4%-5%) σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 7 του Ν.
4. Φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Επιβάλλεται φόρος 8%-10% στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο (παρ. 1 άρθρου 22 Ν. 3842/2010). Βάση υπολογισμού του φόρου είναι η αξία κτήσης του ακινήτου , η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την αντικειμενική αξία , ή τις συγκριτικές τιμές αν δεν ισχύουν στην περιοχή που ανήκει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο οι αντικειμενικές αξίες
5. Φόρος διανομής ακινήτων. Αποτελεί το Ά του φόρου ανταλλαγής ακινήτων (ποσοστό 2%-2,5%). Επιβάλλεται όταν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο αποτελεί προϊόν διανομής εταιρείας που βρίσκεται σε εκκαθάριση σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 7 του Ν. 1521/1950
6. Φόρος χρησικτησίας ακινήτων. Επιβάλλεται στην χρησικτησία ακινήτων με συντελεστές επιβάρυνσης ίδιους με τους συντελεστές μεταβίβασης ακινήτων σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 7 του Ν.
1521/1950
7. Πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων. 4,5-7,5%ο 8. Τέλος υπέρ ταμείου νομικών κατά τη μεταγραφή 1,25%ο
9. Τέλος υπέρ ταμείου νομικών κατά τη σύνταξη συμβολαίων. Ποσοστό 6,50%ο.
<3. Ετήσιοι - περιοδικοί φόροι επί της κατοχής ακινήτων
1. Ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ) από 1.1.2010. Επιβάλλεται στην αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας φυσικών και νομικών προσώπων. Για τα φυσικά πρόσωπα προβλέπεται κλίμακα φορολογίας εισοδήματος με αφορολόγητο ποσό 400.000,00 ευρώ, και συντελεστές επιβάρυνσης από 0,1% έως 1% . Εξαιρετικά για τα έτη 2011, και 2012 προβλέπεται συντελεστής επιβάρυνσης 2% για ακίνητη περιουσία μεγαλύτερη από 5.000.000,00 ευρώ. Για τα νομικά πρόσωπα προβλέπεται επιβάρυνση 0,6%, και για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα προβλέπεται συντελεστής φορολόγησης 0,1%
2. Ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας υπεράκτιων εταιριών.
Συντελεστής επιβάρυνσης 3%
3. Ετήσιο τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ), επί κτισμάτων και οικοπέδων, επιβάρυνση με συντελεστή 0,25% -0,35%
4. Φόρος αναπροσαρμογής αξίας ακινήτων επιχειρήσεων (περιοδική εφαρμογή). Συντελεστής φορολόγησης της αξίας αναπροσαρμογής 2%. Ν.
2065/1992, άρθρο 24 παρ. 2
D. Φόροι κληρονομιάς - γονικής παροχής & δωρεάς ακινήτων
Ε. Φόροι, τέλη και εισφορές υπέρ OTA και τρίτων 1. Δημοτικά τέλη καθαριότητας - φωτισμού