Inleiding
Huidige situatie
Het plan
Het plan creëerde mede vraag naar recreatiewoningen en bedrijfsruimten in Cadzand-Bad. De ontwikkeling van Noordzee Résidence Cadzand-Bad met 450 eenheden zal in het oog springen, maar maakt feitelijk geen deel uit van de ontwikkeling van de badplaats, hoewel deze wel gepaard gaat met een aantal infrastructuuringrepen. Uit een overzicht van de projecten in Cadzand-Bad blijkt dat de badplaats bijna 4.000 m² commerciële en horecaruimte (exclusief hotels), 148 hotelkamers en bijna 700 residentiële recreatie-eenheden zal toevoegen, waarbij alle projecten in het algemeen zijn ingediend en goedgekeurd. ze werden overgenomen door Q-team Cadzand-Bad.
De afgelopen jaren lijkt het seizoen in Cadzand-Bad verlengd te zijn en is de badplaats op weg om een jaarrond bestemming te worden. Deze golf van belangstelling voor Cadzand-Bad komt voor een belangrijk deel uit de Belgische markt, waar de kust min of meer vol is. De druk in de badplaats Cadzand-Bad blijft hoog – mede door het wegvallen van ontwikkelingsmogelijkheden elders langs de kust.
Leeswijzer
95% van het aanbod dat is opgeleverd en in aanbouw is, is daadwerkelijk verkocht, anders zouden de ontwikkelingsklanten niet met de bouw zijn begonnen. Het is logisch dat bedrijfspanden wat achterlopen, omdat deze afhankelijk zijn van de aanwezigheid van een groot aantal mensen. De toename van het volume aan bedrijfsruimten (horeca, huur, detailhandel) loopt parallel met de toevoeging van woningen.
Binnen pakweg drie maanden na start verkoop hebben zoveel verkopen plaatsgevonden dat de ontwikkelende partij daadwerkelijk het besluit neemt om te gaan bouwen.
Planologisch beleidskader
Rijksbeleid
Versterking van de kust in combinatie met verdere ontwikkeling van landschap, natuur, recreatie en economische ontwikkeling worden als kansen gezien. De bouw van de appartementen valt samen met de realisatie van Cadzand-Bada als badplaats en aantrekkelijk toeristisch gebied. De ontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor het bestaande duinlandschap en het karakter van de duinen van Cadzand-Bad en heeft daarmee geen impact op de aanwijzing van de regio West-Zeeuws-Vlaanderen als nationaal landschap.
Bij het gebruik van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' moeten maximaal vier opeenvolgende juridische vragen worden beantwoord. In dit geval is het een noviteit, omdat de omgevingsvergunning het gebied vergroot dat bestreken wordt door de planningsmogelijkheid voor de inrichting van woon-, recreatie- en bedrijfsruimten. In het kader van de Kustvisie zijn de grenzen van de bebouwde kom van Cadzand-Bad bepaald.
In de Regeling aanvulling op de Regeling uitvoering wet crisis- en rehabilitatiebijstand en de bijlagen I en II bij de Wet crisis- en rehabilitatie Rehabilitatie (Tiende Tranche) en Wijziging Regeling Omgevingswet heeft het kabinet de ontwikkeling goedgekeurd van Cadzand-Bad op 14 augustus 2015 opgenomen in het stedelijk gebied volgens het bouwplan en de Schilvisie. Toepasselijkheid van de Crisis- en Herstelwet (Chw) op projecten in Cadzand-Bad. recreatiewoningen en commerciële voorzieningen is al eerder bewezen in de besluitvorming. De Crisis- en Herstelwet (Chw) is relevant in iedere beroepszaak en niet in besluitvormingscontext.
Op grond van artikel 1.1 Chw zijn de procedurele eisen van artikel 2 Chw van toepassing op alle besluiten die noodzakelijk zijn voor de ontwikkeling of realisatie van de bepalingen in bijlage I bij de wet. Nu ‘recreatie’ een belangrijke economische pijler – ook qua werkgelegenheid – is in de kustgebieden van de provincie Zeeland, vallen projecten die bijdragen aan het herstel van deze economische pijler (structuur) onder de reikwijdte van de Chw. De Chw eist niet dat het project Chw uitsluitend een ontwikkeling betreft zoals genoemd in Bijlage 1 van de Chw.
Het van toepassing zijn van de Chw heeft als effect dat binnen de wettelijke termijn een beroep moet worden ingediend, voorzien van een motivering.
Provinciaal beleid
Dit blijkt uit het doel van de Chw, dat gericht is op het herstel en de versterking van de (lokale) economische structuur door de versnelling van infrastructurele projecten en andere grote bouwprojecten en op projecten op het gebied van duurzaamheid, energie en innovatie. In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin nieuwe detailhandelsvoorzieningen, met inbegrip van de uitbreiding van bestaande -voorzieningen, worden toegelaten wordt inzicht gegeven in de wijze waarop het plan bijdraagt aan het beleidsdoel van bundeling en concentratie in bestaande kernwinkelgebieden. In het eerste lid is geregeld dat nieuwvestiging en uitbreiding van verblijfsrecreatie (bijvoorbeeld zomerhuizenterreinen, hotels, recreatieve appartementen, kampeerterreinen) mogelijk is binnen de begrenzing van de Zeeuwse badplaatsen, zoals aangegeven in bijlage 5.
De ontwikkeling is gelegen in Cadzand-Bad, één van de aangewezen badplaatsen van Zeeland zoals opgenomen in Bijlage 5 van de Omgevingsverordening. De ontwikkeling is economisch rendabel en is ontwikkeld vanuit de vraag naar recreatiewoningen en bedrijfsruimten in de badplaats Cadzand-Bad. De meeste appartementen zullen een prijs hebben van minder dan € 500.000,- en zullen daarmee beantwoorden aan de marktvraag.
De ontwikkeling vindt plaats binnen de grenzen van de badplaatsen Cadzand-Bad, Breskens, Vlissingen, Zoutelande, Westkapelle, Domburg, Oostkapelle, Vrouwenpolder, Burg-Haamstede en Renesse, zoals aangegeven in bijlage 5. De ontwikkeling maakt deel uit van de bredere visie van de betreffende badplaats en draagt daarmee bij aan het versterken van de levenskwaliteit, de kwaliteit van de ruimte en de herstructurering/transformatie van de betreffende badplaats. Het ontwikkelingsplan ligt binnen de grenzen van de badplaats Cadzand-Bad en maakt deel uit van een bredere visie op de herstructurering/transformatie van de badplaats.
Naar aanleiding daarvan hebben burgemeester en wethouders van Sluis op 10 april 2018 de Pilotbeleidsregeling Cadzand-Bad vastgesteld, waarin bovenstaande voorwaarden nader zijn omschreven. Dit quotum is vastgesteld op basis van een in opdracht van de provincie opgestelde behoefteraming voor bijzondere deeltijdhuisvestingsbehoeften en wordt aangevuld met woningen die in de afgelopen 5 jaar zijn vergund, voldoen aan de criteria voor extra verhuizing, momenteel aangewezen als als 'recreatie geen huurplicht'.' en wordt zo getransformeerd in een bestemming voor extra migratie. Deze zijn conform de regels voor centrale commerciële exploitatie conform de ruimtelijke ordeningsregelgeving van de provincie Zeeland.
In ieder complex moet voor minimaal 1/3 van de te bouwen woningen/appartementen die geen aanvullende migratie ondergaan, een huurplicht gelden.
Gemeentelijk beleid
Boulevard de Wielingen 33/33A Cadzand-Bad 17 Figuur 11: Uitsnedes bestemmingsplan Boulevard de Wielingen (boven) Cadzand-Bad (onder). Toerisme en recreatie vormen nu en in de toekomst de grootste economische pijler van Cadzand- Bad. Cadzand-Bad kenmerkt zich momenteel door een te eenzijdige en weinig onderscheidende branchering in het toeristische aanbod.
De focus ligt op het versterken van het profiel van Cadzand-Bad als familiebadplaats met allure. Herontwikkeling van de gebouwen Boulevard de Wielingen 33+34 en Kievitenlaan 1 tot een aaneengesloten bouwmassa die aan deze zijde duidelijk de grenzen en overgangen van het Duinplein aangeeft. Het deelproject heeft architectonisch een zeer nauwe relatie met de zuidgevel van het plein.
Aan de pleinzijde staat de gevelwand min of meer haaks op de richting van de zuidwand. Gestreefd wordt naar een correctie van de voorste perceelsgrenzen aan deze pleinzijde, waardoor een betere pleininrichting mogelijk wordt en tevens de verknoping met de duinovergang beter gemaakt kan worden. De entrees tot de appartementen zijn in de architectuur geïntegreerd en worden ingezet om de vorm van de bouwmassa te verrijken en te geleden.
Deze 'displaylaag' bevat een verticaal gedeelte dat de herkenbaarheid van de afzonderlijke eenheden ondersteunt. Het ontwerp van de gevels biedt mogelijkheden voor stijlvolle reclame(belettering) die geïntegreerd is in de architectuur. Waar de zij- en achtertuingrenzen grenzen aan de openbare ruimte, zijn tuinmuren geïntegreerd in de architectuur.
Het gebouw wordt gerealiseerd in de karakteristieke stijl en past bij de Normandische bouwstijl in Cadzand-Bad.
Sectorale aspecten
- Natuur
- Cultuurhistorie
- Archeologie
- Mobiliteit en parkeren
- Technische infrastructuur
- Bodem
- Geluid
- Luchtkwaliteit
- Externe veiligheid
- Omliggende functies
- Waterparagraaf
Om de eenheid in Cadzand-Bad te waarborgen beoordeelt het Q-team van de gemeente Sluis of nieuwbouw bijdraagt aan een herkenbaar Cadzand-Bad. In 1992 werd het Verdrag van Valletta (Malta) ondertekend door EU-landen, waaronder Nederland. Boulevard de Wielingen 33/33A Cadzand-Bad 22 De locatie van het plan ligt in het centrum van Cadzand-Bad en kent vanwege het archeologisch beleid van de gemeente Sluis een lage archeologische verwachting.
Voor bedrijfspanden 3,2 per 100 m2 geldt dit alleen voor het personeel van het bedrijfspand (niet voor bezoekers). Ten gunste van het plan is het nog steeds nodig om aandacht te besteden aan de manier waarop het rioleringssysteem wordt uitgevoerd. Eventuele kosten voor het inrichten van de openbare ruimte komen voor rekening van de initiatiefnemer.
De appartementen zijn huishoudens en vallen onder de wettelijke inzamelplicht van de gemeente voor de inzameling van huishoudelijk afval. De door de gemeente aangewezen ophaaldienst haalt het huishoudelijk afval op bij de appartementen. Maar gezien de beschikbare openbare ruimte in dat deel van Cadzand-Bad valt niet uit te sluiten dat de gebruikers van de flats Boulevard de Wielingen 33/33A een stukje moeten lopen naar de ondergrondse containers.
Uit historisch onderzoek voor de ontwikkeling van de Noordzee Résidence Cadzand-Bad blijkt dat heel Cadzand-Bad is gemarkeerd als verdacht gebied voor niet-geëxplodeerde explosieven. Met behulp van de NIBM-tool lijkt het project niet "significant" bij te dragen aan de concentraties in de lucht van verschillende verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). De locatie ligt niet in het invloedsgebied van voorzieningen waar sprake is van een extern veiligheidsrisico (zoals de industrie die valt onder de BEVI-Regeling Externe Veiligheidsinrichtingen) volgens de risicokaart van de provincie Zeeland.
Geconcludeerd kan worden dat de bouw van de appartementen en commerciële ruimte niet binnen de plaatsgebonden risicocontour en/of het invloedsgebied van het groepsrisico van een risicovolle activiteit is gelegen. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (versie, 2009). Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering). van de waterbeheerder niet belemmeren.
Juridisch
Algemeen
Boulevard de Wielingen 33/33A Cadzand-Bad 31 Wegen beheerd door het waterschap. alleen invullen waar van toepassing) 1. grond/bouwstoffen) ligging boven waterschapswegen.
Verbeelding
Regels
Het bestemmingsplan bevat ook regels met betrekking tot de bouw en het gebruik van grond en gebouwen. Het bestemmingsplan bevat ook regels met betrekking tot de bouw en het gebruik van grond en gebouwen.
Economische uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid
Maatschappelijke haalbaarheid
Procedure
Conclusie
