Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt in de vorm van druk of fotokopie, behalve door de opdrachtgever. Zonder bovengenoemde toestemming mag dit drukwerk niet voor andere doeleinden worden gebruikt dan waarvoor het is vervaardigd. De bewoners van het perceel Lagedijk Zuid 17a hebben de gemeente gevraagd mee te werken aan het wijzigen van de planning van het gebruik van een agrarische woning naar een civiele woning.
Het doel van dit wijzigingsplan is dan ook om het agrarisch gebruik om te zetten in wonen. Het plangebied wordt in het noorden begrensd door bouwland en in het oosten door Hoogland. Volgens het huidige bestemmingsplan ‘Landelijk gebied IJsselstein Noord en Zuid’ is het perceel bestemd voor agrarische doeleinden.
In het ruimtelijk plan is de mogelijkheid opgenomen om de bestemming door interne planwijziging om te zetten in een woonbestemming. Het veranderplan voor het landelijk gebied ten noorden en ten zuiden van Lagedijk Zuid 17a bestaat uit een toelichting, spelregels en een plankaart. Afhankelijk van het soort wijziging kan een groot deel van de onderzoeken achterwege blijven.
Beleidskader en planologische toets 5
Inleiding
- Gemeentelijk beleid en afwegingskader Vigerend plan
- Conclusie beleidskader
Bewoners hoeven immers niet elders te zoeken, maar kunnen hun agrarische woning inruilen voor de (exclusieve) woonfunctie die zij wensen. De mogelijkheid om ook woninggebonden beroepen in bijgebouwen te kunnen uitoefenen biedt tevens de mogelijkheid om gebruik te maken van de vaak grote bijgebouwen. Doordat er geen extra bouwmogelijkheden worden geboden, is er bovendien geen sprake van schade aan natuur- en landschapselementen.
Gezien de huidige indeling van het perceel is er al een zicht dat overeenkomt met de omliggende bebouwing (zoals de woningen aan de westzijde van Lagedijk Zuid richting Naties Weg Der Vrouwen). Hoofdstuk 3 gaat in op de barrières (punt 4 en 5) die de toevoeging van een woonhuis met zich meebrengt voor omliggende bedrijven en, omgekeerd, op de zorgen die deze bedrijven met zich meebrengen voor de woning (paragraaf 3.3). Hieruit blijkt dat de omliggende bedrijven niet meer gehinderd zijn in hun activiteiten dan nu het geval is.
Het beleid ten aanzien van de transformatie van boerderijwoningen naar burgerwoningen is meegenomen in de motivering van het ruimtelijk plan van het noordelijke en zuidelijke buitengebied van IJsselstein. Het door de gemeente gehanteerde afwegingskader voor deze wijziging sluit de wijziging van het perceel Lagedijk Zuid 17a van agrarische bestemming naar woonbestemming niet uit.
Planologische toets
- Afwegingskader
- Bouwregels
- Overige wijzigingsregels Artikel 21 tabel 7b lid 3
- Conclusie toetsing aan de wijzigingsregels
Met uitzondering van het maximaal toegestane volume van de woning en de oppervlakte van de bijgebouwen voldoen de bestaande bebouwingen aan de bouwvoorschriften. De inboedel van de woning en de oppervlakte van de opstallen passen niet binnen de maximaal toegestane inhoud respectievelijk oppervlakte. Gezien de omvang van het bijgebouw, circa 240 m², kan in dit geval een uitzondering worden toegepast, waardoor de maximale oppervlakte van 50 m², zoals gedefinieerd in artikel 3, niet meer van toepassing is.
Voor zover er een groter gebied aanwezig is dan op grond van de wijzigingsregels is toegestaan, zal dit gebied in het overgangsrecht worden opgenomen. In dit artikel is bepaald dat de afstand tussen woningen en veehouderijen niet mag veranderen ten opzichte van de situatie zoals die bestond op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan IJsselstein Landelijk Gebied Noord en Zuid ter inzage lag. In de bovenstaande paragrafen wordt de voorgestelde wijziging getoetst aan de wijzigingsregels uit het Landelijk gebiedsplan IJsselstein Noord en Zuid.
Invoering van de variatiebevoegdheid betekent dat op termijn een deel van de bijgebouwen (190m²) zal moeten worden verkleind. Het college van burgemeester en wethouders kan de ontheffingsbevoegdheid in een later stadium uitoefenen en zo de gedeeltelijke vervanging van bijgebouwen toestaan (respectievelijk tot maximaal 170 m² bij volledige sloop).
Sectorale aspecten 11
- Inleiding
- Sectorale aspecten
- Bedrijven en milieuhinder
- Externe veiligheid
- Kabels en leidingen
- Luchtkwaliteit
- Conclusie
Voor afstemming tussen functies kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Omdat geen van de omliggende bedrijven zich binnen een afstand van 50 meter van de beoogde ontwikkeling bevindt en de afstand tot grond waar fruitteelt mogelijk is circa 160 meter bedraagt, staat het Besluit Agrarisch Milieubeheer de uitvoering van het wijzigingsplan niet in de weg. Door de afstanden tot milieubelastende activiteiten is er ter plaatse van de woning van de burger sprake van een acceptabel woonklimaat.
Het aspect bedrij- ven en milieuhinder staat de uitvoering van het wijzigingsplan niet in de weg. Op basis van de circulaire geldt voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van 10-5 per jaar en de streefwaarde 10-6 per jaar. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht.
Op grond van de circulaires gelden voor nieuw te bouwen objecten toetsings- en bebou- wingsafstanden. Binnen het wijzigingsgebied zijn geen planologisch relevante leidingen gelegen (met uitzon- dering van de buisleiding die in paragraaf 3.4 is besproken). De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandig- hedenwet.
Het commerciële recht van overpad vormt dan ook het uitgangspunt voor de toekenning van de aanduiding 'Rør'. Ook voor diverse werkzaamheden en werkzaamheden binnen het bedrijventerrein is een bouwvergunning nodig ter bescherming van de leidingen. In verband met een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van de ruimtelijke plannen ook rekening gehouden met de luchtkwaliteit vanuit het oogpunt van de bescherming van de menselijke gezondheid.
Omdat direct langs de weg aan de Wlk-grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook op de beoogde ontwikkellocatie het geval zijn. De concentraties van luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate de locatie verder van de weg verwijderd is. Uit het uitgevoerde onderzoek is gebleken dat geen van de aspecten de functieverandering van bedrijfswoning naar burgerwoning in de weg staat.
Juridische regeling 17
Inleiding
Onderdeel van vigerend bestemmingsplan
Regels
In dit artikel is expliciet opgenomen dat op het wijzigingsplan de regels van het Landelijk Gebiedsplan IJsselstein Noord en Zuid van toepassing zijn.
Uitvoerbaarheid 19
Economische uitvoerbaarheid
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Inhoud van de regels
Begripsbepalingen
Regels
Titel
