Als eerste stap in het planproces voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor de binnenstad van Oudewater is een Nota van Uitgangspunten opgesteld. Na afronding van de overleg- en overlegprocedure hebben burgemeester en wethouders besloten om in het ontwerpbestemmingsplan dt.
Aanleiding
Gegeven de meningen over deze voorgenomen ontwikkelingen en het oordeel van de Commissie Territoriale Zaken, hebben burgemeester en wethouders besloten om de verdere ontwikkeling van het IHO verder te overwegen voordat ontwikkelingen via een bestemmingsplan planologisch gezien juridisch mogelijk zijn. De hoofdstukken 8 en 9, waarin de consultatie en consultatiereacties worden beantwoord, bleven echter ongewijzigd, omdat in het voorontwerp nog geen bevoegdheden waren opgenomen om de IHO-locaties te wijzigen.
Ligging plangebied
Vigerende regeling
Beoogd product
Leeswijzer
Het gemeentelijk beleid voor de binnenstad van Oudewater moet vorm en inhoud krijgen binnen de ‘krijtlijnen’ van het geldende beleidskader, zoals bepaald door het rijk en de provincie in het bijzonder. Daarnaast is het huidige gemeentelijk beleid uiteraard relevant voor het definitieve bestemmingsplan voor het plangebied.
Rijksbeleid
Binnen de Flora- en faunawet heeft een groot aantal plant- en diersoorten een beschermde status. Het gehele plangebied kan dienen als potentieel leefgebied voor een aantal van de in de Flora- en Faunawet genoemde diersoorten.
Provinciaal en regionaal beleid
Dit waterbeheersplan is een uitwerking van de doelstellingen zoals deze op Europees, nationaal en provinciaal niveau zijn geformuleerd. Daarnaast is in het plan rekening gehouden met di- verse visies op veranderend waterbeheer: het advies "Waterbeheer voor de 21e eeuw" van de commissie Tielrooij en de Waterstructuurvisie van De Stichtse Rijnlanden.
Gemeentelijk beleid
De kwaliteit van de bestaande schoolvoorzieningen voldoet niet aan de huidige normen (bouwkundige staat van de voorzieningen, technische installaties). De vestiging van een supermarkt direct ten noorden van de verbinding tussen Lijnbaan en Johan J.
Conclusie
Deze bouwstenen vormen de basis voor de ruimtelijke visie van het plangebied en de vertaling daarvan naar een plankaart en regelgeving. Na een beschrijving van de geschiedenis en bijbehorende archeologische waarden van Oudewater worden de ruimtelijke hoofdstructuur, de te onderscheiden deelgebieden van de historische kern, de inrichting van de openbare ruimte, de bestaande monumenten en iconische gebouwen besproken. , de relatie tussen de ruimtelijke structuur en zonering in het beschermde stadsgezicht en tenslotte de nieuwe ontwikkelingen.
Ligging in groter verband
Bij de totstandkoming van dit hoofdstuk is gebruik gemaakt van diverse bronnen, waaronder de toelichting op het huidige ruimtelijk plan Beschermd Stadslandschap en de MIP Oudewater publicatie Geschiedenis en Architectuur. Aan het eind van dit hoofdstuk wordt in de waterparagraaf het belang van water besproken en wordt er aandacht besteed aan ecologische waarden in het plangebied.
Ontstaansgeschiedenis
De analyse heeft tot doel relevante ruimtelijke kwaliteiten te identificeren en bouwstenen voor beleid af te leiden. Op de plek van het voormalige fort (onder meer aan de Lange Burchwal en Molenwal) verrezen vervolgens industrie, parken, twee begraafplaatsen en woningen.
Archeologie
Ruimtelijke hoofdstructuur
Het gebied rond de Lange Linschoten en tussen de Lange Linschoten en de Hollandsche IJssel vormt het meest historische deel van de kern en kent een kleinschalige structuur en een grote differentiatie qua bebouwing. Het gaat vooral om woningbouw, bestaande uit rijen huizen met een uitgesproken vormgeving.
Deelgebieden
Voor de pastorie ligt een grote tuin, waardoor de pastorie en de kerk nog eens extra benadrukt worden. Enkel aan de westkant van dit gebied en langs het noordelijke deel van de Kapellestraat werden kleinschalige bebouwing gerealiseerd.
Inrichting openbare ruimte
Janstraat uit 1881 en eind 20e eeuw de bibliotheek, een bedrijfsgebouw en drie complexen van gestapelde gebouwen gerealiseerd. Deze begraafplaats maakt deel uit van de groene rand ten zuidoosten van de historische kern.
Monumenten en beeldbepalende panden
De begeleiding van de Lange Linschoten door bomen, de plaatsing van deze bomen in het straatprofiel en de verandering van soort is van grote betekenis voor de beleving van het ruim- telijk beeld. Buiten de stad heeft de rivier een natuurlijke oever en vanaf het Amsterdamse Veer is aan beide zijden van de Lange Linschoten een kademuur aanwezig.
Zonering beschermd stadsgezicht
Dit is een gebied dat van belang is vanwege het patroon van straten en grachten, bebouwingslijnen van bebouwing in de openbare ruimte en. Dit zijn gebieden die van belang zijn vanwege de hoofdstructuur van het stratennetwerk en de hoogte van de bebouwing.
Nieuwe ontwikkelingen
Het par- keerterrein aan de overzijde van de steeg wordt een autovrij plein met een speelvoorziening voor kinderen. De parkeerplaatsen die hierdoor verdwijnen zullen verplaatst worden in de rich- ting van de Lange Burchwal.
Wonen
Veel locaties in de binnenstad bieden kansen om de woonfunctie te versterken met nieuwbouw (Wijngaardstraat, Koningstraat en Plesmanplantsoen). Het stedenbouwkundig beleid ten aanzien van agrarische gebouwen voor de komende jaren is vastgelegd in de bijlage bij de bouwregelgevingsnota (2000 met toevoeging 2001).
Detailhandel, dienstverlening en horeca
Om de leefbaarheid in het centrum te vergroten wil de gemeente wonen boven winkels stimuleren. In het kader van een mix van functies en het levendige centrum biedt het mogelijkheden om kleinschalige bedrijfsactiviteiten en beroepen aan huis uit te oefenen.
Bedrijven en kantoren
Recreatie en toerisme
Maatschappelijke en sociaal-culturele voorzieningen
Verkeer
De in het plangebied aanwezige bedrijven zijn geïnventariseerd en ingedeeld in de categorieën van de Stand van zaken (zie bijlage 3). In het kader van de Wet geluidsreductie zijn de N228 (Goudse Straatweg, Utrechtse Straatweg en Willeskop), de Joh.
Samenvatting beleidskader
In de voorgaande hoofdstukken zijn de gewenste ontwikkelingen en sectorale bouwstenen voor beleid vanuit ruimtelijk perspectief en voor de belangrijkste functies in het plangebied beschreven. Deze gewenste ontwikkelingen en sectorale bouwstenen moeten worden geïntegreerd in een samenhangende gebiedsvisie voor de binnenstad van Oudewater, rekening houdend met het huidige beleidskader.
Samenvatting ruimtelijke en sectorale bouwstenen voor beleid
Het bieden van voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor de woning en op het erf ten be- hoeve van een groter woongenot. In het kader van functiemenging en levendigheid van het centrum mogelijkheden voor het uitoefenen van kleinschalig bedrijfsmatige activiteiten en beroepen aan huis.
Ruimtelijke en functionele visie
Bijzonder belangrijk is het onderscheid tussen het oudste deel van de binnenstad en de rest van het plangebied. Belangrijk is dat de ontwerpovergang tussen het oudste deel van de binnenstad en de omgeving behouden blijft.
Planvorm
Uitgangspunten voor de kaart en voorschriften
Ook de beoordeling in het kader van de Monumentenwet of de Gemeentelijke Monumentenverordening is indicatief. Een verandering van een monumentaal pand in het oude deel van de stad (gebied A) kan grotere gevolgen hebben voor het ruimtelijke beeld van de binnenstad dan wanneer dit aan de zuidrand (gebied C) gebeurt.
Economische en maatschappelijke uitvoerbaar- heid
Economische uitvoerbaarheid
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
De reageerder vraagt een wijzigingsvergunning aan om de huidige opslagfaciliteit aan de Wijngaardstraat 63 om te bouwen tot woonbestemming. Tevens wordt verzocht de brief over de door de reageerder aangekochte grond op te nemen in het verkavelingsplan.
Anoniem
De reageerder verzoekt om naast de aanduiding Woonhuis ook het gebouw 4 Havenstraat op te nemen, evenals de aanduiding Kantoor en Winkel. Binnen het bestemmingsgebied W (Wonen) is gebruik voor thuisberoepen of kleinschalige activiteiten toegestaan (maximaal 40 m²).
Anoniem
Nieuwe kantoorfuncties die groter zijn dan toegestaan in de gestelde voorwaarden ten behoeve van Wonen zijn daarom niet toegestaan. Omdat het gebouw nabij de "H" is gelegen, is een winkelfunctie mogelijk gezien het beleid om deze functies in dit gebied te concentreren.
Anoniem
Binnen zone W (Wonen) is gebruik toegestaan voor bedrijven aan huis of kleinere activiteiten (tot 40 m²). De reageerder verzoekt voor het gebouw Havenstraat 11 het bestemmingsplan WD (Wonen en Winkels) te handhaven conform het huidige bestemmingsplan in plaats van het bestemmingsplan WH (Wonen en Horeca).
Hillebrandt (Duinkerken 3, Vreeland)
REMU;
Hierdoor ontstaat naast de bouwvergunningsprocedure een tweede procedure in de vorm van de vrijgaveprocedure. Het verdient aanbeveling alleen de voor een bepaald gebied toegelaten bedrijven op te nemen in de Verklaring van Bedrijfsactiviteiten (de zogenaamde categorie-indeling).
Ministerie van Defensie: Dienst gebouwen, Werken en terreinen (brief d.d
Gevraagd wordt dat de betrokkenheid van de commissie esthetiek/monumenten bij de beoordeling van bouwplannen formeel juridisch wordt geregeld in het bestemmingsplan via de Definities. Het voorlopige bestemmingsplan geeft aan dat het parkeerprobleem in de binnenstad kan worden opgelost door de blauwe zone uit te breiden.
Provinciale Planologische Commissie (brief gedateerd 31 maart 2005, ontvangen 6 april 2005)
Het koppelen van de regeling aan een beschrijving in de toelichting is juridisch niet mogelijk. De regelgeving biedt daarmee een helder afwegingskader om de waarden van het beschermde landschap van de stad te beschermen.
Toelichting aanwijzing beschermd stadsgezicht
De Grote Gracht en de voormalige Bleekersgracht zijn de laatste getuigen van de oude vesting. Klasse C: gebied van belang vanwege de hoofdstructuur van het stratennet, benevens de hoogte van de bebouwing.
Literatuurlijst
Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten en aanpak
In de Staat van Bedrijfsactiviteiten is aangegeven welke milieuaspecten (mede) maatge- vend zijn voor de categorie-indeling. Hiervoor is, net als in de VNG-publicatie, ge- bruikgemaakt van de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) uit 1993.
Toelichting op de Staat van Horeca-activi- teiten
De Staat van Horeca-activiteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door horeca-activiteiten in te schatten. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde horeca-activiteiten zich aandienen, niet zijn genoemd in de Staat van Horeca-activiteiten.
Bijlagen
Inleidende bepalingen 3
Begripsbepalingen
- het plan
- de kaart
- aan- en uitbouw
- aan-huis-gebonden beroep
- ander bouwwerk
- antennedrager
- antenne-installatie
- archeologische deskundige
- archeologisch onderzoek
- archeologische waarde
- bedrijf
- bedrijfsvloeroppervlak (bvo)
- bedrijfswoning/dienstwoning
- beschermd stadsgezicht
- bestaand gebruik
- bestaande bouwwerken
- bestemmingsgrens
- bestemmingsvlak
- bijgebouw
- bouwen
- bouwgrens
- bouwlaag
- bouwperceel
- bouwvlak
- bouwwerk
- dakkapel
- dakopbouw
- detailhandel
- dienstverlening
- gebouw
- hoofdgebouw
- horecabedrijf
- kantoor(ruimte)
- kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
- kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen
- maatschappelijke voorzieningen
- nutsvoorzieningen
- peil
- platte afdekking
- praktijkruimte
- seksinrichting
- Staat van Bedrijfsactiviteiten
- Staat van Horeca-activiteiten
- stadsbeeld
- straatbeeld
- verkoopvloeroppervlak (vvo) de voor het publiek toegankelijke winkelruimte
- voorgevelrooilijn
Op 18 januari 1977 werd het aangewezen als stadslandschap in de zin van artikel 20 van de Monumentenwet en als zodanig ingeschreven in het register van beschermde stads- en dorpslandschappen.
Wijze van meten
- de breedte en lengte of diepte van een gebouw
- het grondoppervlak van een gebouw
- het vloeroppervlak van een gebouw
- de goot(- of boeibord)hoogte van een gebouw
- de bouwhoogte van een gebouw
- de bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde
- afstanden
Bestemmingen en gebruik 9
Algemene bepalingen voor hoofdgebouwen
Voor bebouwing in zone B is het, in aanvulling op het bepaalde uit lid 1, niet toegestaan de horizontale en verticale afmetingen te wijzigen die bestonden op het moment dat het ontwerpplan ter inzage ligt. Voor bebouwing in zone C mogen, in aanvulling op het bepaalde in lid 1, de verticale afmetingen die bestonden op het moment dat het ontwerpplan ter inzage werd gelegd, niet worden gewijzigd.
Woondoeleinden (W)
Woon- en Bedrijfsdoeleinden (WB)
Woon- en Detailhandelsdoeleinden (WD)
Woon- en Kantoordoeleinden (WK)
Woon- en Maatschappelijke doeleinden (WM)
Woon- en Horecadoeleinden (WH)
Woon- en Gemengde Doeleinden (WGD)
Woon-, Maatschappelijke en Kantoordoeleinden (WMK)
Bedrijfsdoeleinden (B)
Detailhandelsdoeleinden (D)
Kantoordoeleinden (K)
Maatschappelijke doeleinden (M)
Horecadoeleinden (H)
Recreatieve doeleinden (R)
Garages en bergplaatsen (G)
Erven (E)
Alvorens te beslissen over de aanvraag van een ontheffingsbevoegdheid, zoals opgenomen in dit artikel, dienen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in te winnen bij de monumentencommissie.
Tuinen (T)
Verblijfsgebied (VG)
Verkeersdoeleinden (V)
Groenvoorzieningen (GR)
Water (WA)
Leidingen
Primair waterkeringsdoeleinden
Archeologisch waardevol gebied
Aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien de aanvrager van de aanlegvergun- ning aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn. Alvorens omtrent het verlenen van vrijstelling of aanlegvergunning te beslissen, winnen bur- gemeester en wethouders schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige.
Beschermd stadsgezicht
Gebruik van gronden en bouwwerken
Algemene bepalingen 39
- Percentages en dubbeltelbepaling
- Bestaande afstanden en andere maten
- Hoogteaanduidingen
- Overschrijding bouwgrenzen
- Algemene vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden
- Specifieke wijzigingsbevoegdheden
In afwijking van de kaart en hoofdstuk II mogen de bebouwingsgrenzen uitsluitend worden overschreden door trottoirs, trottoirtreden, trappen(huizen), galerijen, hellingen, funderingen, balkons, toegangsportalen, veranda's en daken en andere ondergeschikte delen behorend bij gebouwen. dat de toeslag niet groter is dan 1,5 m. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van het verplaatsen van de achtergevel van een gebouw waarbij de grens met de bestemmingserven wordt overschreden, mits de verplaatsing niet groter is dan 2 meter en de vorm en afmetingen van de gevel en geveldelen worden niet gewijzigd.
Algemene procedureregels
Aanvullende werking Bouwverordening
Overgangs- en slotbepalingen 45
Overgangsbepalingen
Strafbepaling
Titel
Staat van Bedrijfsactiviteiten 1
- Indeling op grond van de bedrijfsactiviteiten blz. 3 0 Landbouw, jacht en bosbouw
Bedrijfs(sub)groep of activiteit. categorie normatieve milieuaspecten1) . continue factor2) - bij de productie van snacks met een bedrijfsgebied. 29 VERVAARDIGING VAN MACHINES EN UITRUSTING . - algemeen 3,2*3) G - . - het testen van verbrandingsmotoren met voorzieningen of installaties om een gecombineerd motorvermogen van 1 MW of meer af te remmen.
Staat van Horeca-activiteiten 1
Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend (vooral verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken.
Monumentale bomen
Bijlage 3b Lijst van monumentale bomen
