Para a aplicação do estudo proposto foi selecionada a área do PROJIR - Projeto de Irrigação e Drenagem da Cana-de-açúcar na Região Norte Fluminense, que abrange fundamentalmente, áreas dos municípios de São João da Barra, Campos dos Goytacazes, Cardoso Moreira, São Francisco de Itabapoana, Conceição de Macabu, Carapebús e Quissamã, no Estado do Rio de Janeiro – RJ (Figura 11).
A área do PROJIR se localiza aproximadamente entre as coordenadas 21º17'15"W / 40º59’40"S e 22º04'55"W / 41º45’01"S distante a cerca de 280 km da capital Rio de Janeiro. O perímetro do PROJIR delimitado para a realização do levantamento foi de aproximadamente 250.000,00 ha e correspondia nos anos 80 à região de maior concentração da lavoura canavieira. No ano de 1982 foram realizados os levantamentos de Cartografia Básica, Cadastro de Imóveis Rurais, Mapa de Solos e perfis pedológicos, de Aptidão de Terras para Irrigação, além de outros mapas pedológicos, geológicos e hidrogeológicos (PROJIR, 1982). Nesta mesma ocasião foi realizado um semi-cadastro dos imóveis rurais da área e que foi posteriormente digitalizado.
47 Figura 11. Localização do PROJIR
Este material cartográfico e banco de dados, gentilmente cedidos para esta pesquisa, está aos cuidados da biblioteca do Campus Leonel Miranda, localizado no município de Campos dos Goytacazes, RJ. Trata-se de um campus avançado da Universidade Federal Rural do Rio de Janeiro – UFRRJ, criado em 1991 com a transferência da estação experimental do antigo Programa Nacional de Melhoramento da Cana-de-açúcar - PLANALSUCAR para a universidade. O Campus deu continuidade à pesquisa no setor canavieiro e representa um importante centro de apoio ao ensino, à pesquisa e à extensão agropecuária nas regiões Norte e Noroeste Fluminense.
A área do PROJIR não corresponde na sua totalidade à região Norte Fluminense, pois além de abranger somente parte dos municípios citados, pertencem ainda ao Norte Fluminense os municípios de São Fidélis e Macaé.
A região Norte Fluminense é considerada de predomínio tradicional de atividade agrícola, pois seu relevo plano e suave-ondulado, e clima tropical com estação seca de inverno, sendo Aw conforme classificação de Köppen-Geiger (KOTTEK et al., 2006), fez com que esta região estruturasse sua economia sobre a lavoura de cana-de-açúcar. A região é banhada pelas águas dos rios Paraíba do Sul e Muriaé, o que proporciona a disponibilidade hídrica para a prática da agricultura irrigada.
Com a implantação de novas técnicas de produção açucareira e a modernização de estruturas de transporte, como a instalação de ferrovias, os antigos engenhos foram substituídos por engenhos centrais e usinas, que proporcionaram um melhor escoamento da produção agropecuária, recebimento de mercadorias de outras regiões e aumento da circulação de pessoas.
Para Souza et al. (2009) a região vivencia um processo de empobrecimento no campo, em parte devido às condições adversas do mercado de seu principal produto, a cana-de- açúcar. A produção de cana-de-açúcar na região retraiu-se por efeito dos sucessivos planos econômicos, da extinção do IAA - Instituto do Açúcar e do Álcool, da redução dos estímulos propiciados pelo Proálcool, o reduzido investimento em insumos na lavoura por parte das usinas que resulta em baixa produtividade regional, fator de desvantagem num contexto de
48 acirramento da competição com outras regiões.
A Região Norte Fluminense beneficiou-se a partir da década de 1970, com a implantação da Petrobras, em Macaé, como base de operação das atividades de prospecção e de produção para os recém-descobertos campos de petróleo na plataforma continental da Bacia de Campos (PIQUET, 2003).
A partir de então, segundo Forti (2013), observa-se na região, um apanhado de transformações sociais e ambientais. O novo ciclo voltado à produção petrolífera em que a região se insere, demandou uma mão de obra especializada forçando o crescimento do setor terciário, gerando a constituição de novas universidades e escolas técnicas.
Os municípios da região passam a receber royalties (e mais tarde as participações especiais) como compensação financeira. Como um agente de grande transformação regional, esse advento contribui para fragmentações das unidades territoriais municipais e até mesmo a criação de uma nova região, como aponta Cruz (2007) impondo assim uma nova configuração para a Região Norte Fluminense, que passou a ser composta pelos atuais municípios.
Para Forti (2013) em um curto período de tempo a região, passou por uma transição, onde o foco das atividades dos municípios mais dinâmicos muda para serviços e a extração mineral, fomentada pela atividade de exploração de petróleo e gás natural, que necessitam de mão de obra qualificada.
Ressalta-se que com a implantação destes novos polos industriais, necessários para a produção petrolífera, e o natural aumento da população surgiram mudanças no uso do solo. Áreas que eram de uso agrícola, são alteradas para usos industriais e urbanos e acompanhadas, como historicamente acontece nestes casos, da valorização dos imóveis.
Gomes (2012) analisou a evolução do valor do m2 dos imóveis em Macaé e em Campos dos Goytacazes, entre 1981 e 2011, dois dos municípios do Norte Fluminense que recebem royalties. Em Macaé na região central do município os valores aumentaram de R$/m2 131,35 em 1981 para R$/m2 1.331,56 em 2011, ou seja, valorizaram neste período 913,74%. Em Campos, na região central os valores aumentaram de R$/m2 169,11 para R$/m2 538,41, um aumento de 218,37% (dados correntes a época da coleta de informações). Para o autor, neste período, ocorreram a ampliação e diversificação dos produtos imobiliários e a concentração de investimentos públicos em áreas específicas das cidades e também, o alargamento da distância entre os preços praticados em áreas consideradas de maior interesse imobiliário e aquelas habitadas ou destinadas à população de menor poder aquisitivo.
Para Nakamura (2012) os investimentos vultosos decorrentes da exploração de petróleo na camada Pré-Sal, veem acompanhado por obras de infraestrutura e de grandes empreendimentos industriais. A expectativa é a de que uma corrente de migração atinja algumas das cidades da região Norte Fluminense, em decorrência da construção do COMPERJ - Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro, da Petrobras.
Estas transformações são encontradas em todos os segmentos da indústria imobiliária, mas o volume mais expressivo é no residencial, tanto para habitações de padrão econômico, quanto para moradias de médio e alto padrão. Com a instalação da nova refinaria da Petrobras, com perspectiva de gerar cerca de 170 mil empregos diretos e indiretos, os vazios rurais e urbanos, são objetos de novas implantações, voltados para o uso comercial e para novas áreas industriais.
Outro grande investimento que prometeu impulsionar a região foi a construção do CLIPA - Complexo Logístico-Industrial do Porto do Açu. Segundo Passos (2013) com a construção do CLIPA, o setor de construção civil na região Norte Fluminense e principalmente em São João da Barra, foi fortemente impactado, levando assim a um grande crescimento da mão de obra no setor.
49 Para Ribeiro (2010), o Complexo Portuário do Açu afetou a região, com os lançamentos de novos empreendimentos imobiliários, assim como os valores dos aluguéis na região que estão ainda mais caros do que já estavam, num processo acelerado de especulação imobiliária.
Com a construção do Complexo Portuário, Rodrigues et al. (2010) detectou consideráveis modificações na dinâmica do Município de São João da Barra. Uma das mudanças foi a supervalorização dos imóveis do município, levando em consideração tanto para locação como para venda. Foi constatado, através das entrevistas com os corretores das imobiliárias do município, que os preços para locação valorizaram 100% e os para venda, 50%.
Para o IPEA (2011), a capacidade instalada e em expansão da infraestrutura urbana, de formação e qualificação de mão de obra, e de logística e serviços de Campos e de São João da Barra, há possibilidades de ocorrência, induzida e espontânea, de alocação de parte dos investimentos em municípios vizinhos, como São Francisco do Itabapoana, São Fidélis e Cardoso Moreira, que podem se tornar municípios-dormitório, pelas condições mais acessíveis aos custos dos imóveis e dos aluguéis.
Conclui-se que com a implantação destes empreendimentos (indústria petrolífera e recentemente o Porto do Açu) ocorreu um forte êxodo rural e a migração de outras regiões do país em direção ao Norte Fluminense, e provocaram um crescimento populacional acompanhado de grande expansão urbana, especialmente em Macaé, Campos dos Goytacazes e São João da Barra.
Com a expansão urbana aconteceu a valorização das terras nestes municípios e sobrecarregam a infraestrutura urbana regional, levando a impactos ambientais como ocupação de áreas de risco, de proteção ambiental e permanente.
Contudo, alguns fatos recentes podem alterar esta dinâmica nos preços dos imóveis da região. Primeiro: a queda do preço do barril de petróleo para a metade, que por um lado diminui os royalties e por outro inviabiliza o Pré-Sal. Segundo: a incerteza ocasionada aos problemas financeiros das empresas do Grupo X: MMX, MPX, LLX, OGX e OSX que controlam o Porto do Açu e que não atraiu investimento suficiente para torná-lo sustentável. Terceiro e não menos relevante é a queda do nível de crescimento da China que fez com que reduzisse a demanda por commodities, incluindo-se o minério de ferro, que é o principal produto a ser exportado pelo Porto do Açu.
Estes problemas citados já estão provocando uma diminuição na “bolha imobiliária” que havia se formado desde o início da construção do Porto do Açu. Isso porque dezenas de imóveis que haviam sido alugados pelas empresas do Grupo X para seus gerentes, etc., estão sendo devolvidos. Com isso a oferta de imóveis ficou maior do que a procura e os valores de venda e de aluguéis tendem a diminuir, bem como a especulação imobiliária.