Um ponto especialmente rico e decisivo do regime da propriedade horizontal é a distinção entre partes próprias e partes comuns. Depende da qualificação de uma parte do prédio como própria ou comum a sua subordinação a regimes diferentes, nomeadamente no que respeita aos poderes da sua administração e à responsabilidade pelas despesas necessárias à sua conservação e fruição83. Ainda assim, não nos deteremos neste ponto,
não só por estar amplamente desenvolvido na doutrina e jurisprudência, mas principalmente por não possuirmos o tempo e o espaço necessários para tal.
Essencial no âmbito desta dissertação e do regime da propriedade horizontal é a consideração basilar de que os órgãos de administração do condomínio veem esgotados os seus poderes de administração no que respeita às partes do edifício que se considerem comuns (1430.º)84/85.
83 PASSINHAS, Sandra, op. cit., p. 18
84 Passinhas, Sandra, op. cit., pp. 338 e 339; SEIA, Jorge Alberto Aragão, op. cit., pp. 205 a 208; LIMA,
Pires de/ VARELA, Antunes, com a colaboração de Henrique Mesquita, “Código Civil Anotado, Vol. III”,
op. cit., pp. 455 e 456
85 FERNANDES, Luís A. Carvalho, “Lições de (...)”, op. cit., p. 392: “No entanto, não deixa de ser curioso
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A organização do condomínio é, então, institucionalizada em dois órgãos.
A assembleia de condóminos consiste no órgão deliberativo do condomínio, no qual os condóminos têm um número de votos proporcional ao valor da sua fração, expresso no título constitutivo da propriedade horizontal, nos termos do artigo 1418.º.
Por seu turno, o administrador do condomínio é o órgão executivo, cabendo-lhe executar as deliberações da assembleia de condóminos em tudo quanto respeite à administração das partes comuns do edifício.
Na esfera da competência do administrador, interessa-nos sobretudo a representação do condomínio em juízo, nos termos do artigo 1437.º. Epigrafado como “legitimidade do administrador”, este artigo atribui ao administrador a capacidade para representar o condomínio em ações propostas por este contra um condómino ou contra terceiro, desde que o faça no âmbito das funções conferidas pelo artigo 1436.º ou mediante autorização da assembleia. Quando o demandado é o condomínio, clarifica o n.º 2 que o pode ser na pessoa do administrador, enquanto representante do condomínio.
É esta a leitura correta a fazer do supracitado artigo, não se tratando neste campo da legitimidade ad causam, ou seja, do direto interesse em agir, nas palavras do CPC86.
Trata-se apenas de regular a legitimidade processual do condomínio, a quem foi atribuída personalidade judiciária. A atuação do administrador regulada pelo art. 1437.º cinge-se ao suprimento da incapacidade judiciária do condomínio, ou seja, a sua insusceptibilidade de estar, por si, em juízo.
Neste ponto, interessa-nos constatar que o exercício dos direitos legalmente conferidos ao adquirente de bens e serviços (nomeadamente o dono da obra) para reagir aos defeitos neles detetados se inserem no poder de administração das coisas, o qual abrange os atos de conservação87. A constituição de um edifício em propriedade
horizontal levanta questões interessantes nesta matéria. É que o titular dos poderes de administração varia consoante as partes do edifício. Daqui decorre que a legitimidade para exercer os direitos no caso de defeitos detetados depende igualmente da parte do edifício ou do bem em que ele se manifesta.
matérias de interesse geral do condomínio, como a autorização de determinadas obras (art. 1422.º n.º 3), da alteração do uso das frações (art. 1422.º n.º 4) e divisão de frações (art. 1422.º-A n.º 3)”.
86 Art. 30.º n.º 1 CPC; AMARAL, Jorge Augusto Pais de, “Direito Processual Civil”, 14.ª edição, Almedina,
Coimbra, 2018, pp. 121 e ss.
87 MARIANO, João Cura, op. cit., p. 194, cuja análise se cinge aos contratos de empreitada, mas que aqui
Condomínio em juízo
Concretizando, os condóminos têm o poder de administrar (de forma exclusiva) as suas frações autónomas, enquanto o direito de administração das partes comuns pertence aos órgãos do condomínio, maxime à assembleia. Daqui deriva que, existindo um defeito nas frações autónomas, apenas o seu proprietário tem legitimidade para exercer junto do empreiteiro os direitos legalmente consagrados88/89. Já se os defeitos se manifestarem nas
partes comuns do edifício, a legitimidade para o exercício desses direitos será, em princípio, do condomínio, competindo à assembleia deliberar qual o direito a exercer e a oportunidade do seu exercício e ao administrador executar o que nela ficar decidido. Não é, no entanto, assim tão simples. É que, alguns dos direitos legalmente previstos para fazer face a defeitos detetados nas obras jogam mal com o estatuto de um edifício constituído em propriedade horizontal. Como vimos, a contitularidade do direito de propriedade das partes comuns por parte dos condóminos resulta forçosamente de contratos celebrados individualmente pelos condóminos com o empreiteiro/vendedor das frações. Ora, os direitos de resolução do contrato e redução do preço, pela sua natureza, só podem ser exercidos individualmente por cada condómino, na medida em que apenas eles são partes nos contratos que se pretendem ver afetados. Nas palavras de Cura
Mariano90, “os direitos de eliminação dos defeitos e de realização de nova obra [...] pressupõem o exercício de um poder de administração, e os direitos de redução do preço e resolução do contrato (pressupõem) a posição de comprador no contrato de compra e venda das frações autónomas”91. Quanto à indemnização, defende o mesmo autor que a
legitimidade para a requerer dependerá dos danos que ela vise ressarcir. Alguns arestos já se pronunciaram no sentido da impossibilidade de o condomínio peticionar indemnizações por danos não patrimoniais92.