A EVOLUÇÃO DO DÉFICIT HABITACIONAL BRASILEIRO CONFORME A

A metodologia desenvolvida pela FJP para a estimativa do déficit habitacional está sendo adotada pelo governo federal para o desenvolvimento de políticas públicas. Contudo, a CEF divulgou em 2012 um estudo intitulado: Demanda Habitacional no Brasil. Considerando-se que a CEF é um dos principais agentes públicos do SNH, além de

representar a instituição brasileira com maior know how na área de financiamento habitacional, considerou-se relevante abordar, mesmo que superficialmente o estudo da CEF.

No período de 2001 a 2009, a CEF financiou 4.516.364 unidades. Os investimentos deste mesmo período foram de R$ 139.84 bilhões. Os programas dos PAC e do PMCMV representaram, em três anos, aproximadamente 68% do investimento dos últimos 9 anos. De 2001 a 2009 a quantidade de domicílios no Brasil aumentou 11.66 milhões (CEF, 2011).

O estudo da CEF teve como objetivo identificar onde, de que forma e para quem são construídas habitações no Brasil. O cálculo foi aplicado para 27 unidades da federação e 776 municípios que concentram cerca de 70% da população brasileira (CEF, 2011). A metodologia foi validada pela Escola Nacional de Ciências Estatísticas e pelo IBGE.

São indicados três fatores de destaque nas recentes transformações sociais do país: a emigração da área rural para as cidades, o envelhecimento da população e as modificações nas configurações familiares. Todos importantes fatores para a demanda habitacional. A questão da urbanização também foi abordada no subtítulo 2.2 (Processo de Urbanização no Brasil) desta monografia. A CEF faz uma abordagem similar, indicando a inversão entre a população urbana e rural. Em 1950 a população urbana representava 36,16%, passando em 2000 para 81,25%, conforme dados do IBGE (CEF, 2011).

Com relação a modificação da estrutura etária da população brasileira, no período de 2001 a 2009, observa-se um crescimento nas faixas etárias de 30 a 49 anos, de 50 a 69 anos e com mais de 70 anos, entretanto as faixas etárias mais jovens demonstram estabilidade (CEF, 2011).

A diversificação dos arranjos familiares influencia diretamente o aumento do número de domicílios. As novas configurações familiares, surgidas a partir de 1960, e até a nova tendência de compra de imóveis por pessoas que pretendem morar sozinhas, constituem neste estudo um elemento fundamental para compreender a demanda habitacional atendida. Nesse sentido, a CEF indica que no período de 1970 a 2010, o aumento da população brasileira foi de 104,78%, enquanto os DPP ocupados cresceram 220,68%. O gráfico 12 demonstra a inversão relativa ao aumento dos DPPs em relação a diminuição de moradores por domicílio (CEF, 2011).

Gráfico 12 – Domicílios particulares permanentes X número de moradores por domicílio

Fonte: CEF, 2011.

Conforme a CEF, as necessidades habitacionais podem ser estudadas pela ótica do déficit ou da demanda, essa instituição considera insuficiente a ótica do déficit no estabelecimento de parâmetros para subsidiar a formulação de políticas habitacionais.

O estudo da CEF (2011, pág.24) adota a demanda habitacional e assim conceitua:

A demanda habitacional representa a necessidade dos indivíduos residirem em local adequado, sob o aspecto demográfico das relações sociais e econômicas da população com o meio urbano. A demanda pode ser potencial, se no cálculo forem considerados os indivíduos caracterizados como demandantes, sem levar em conta a sua capacidade econômica e financeira para aquisição do “bem habitação”, ou efetiva quando este aspecto é verificado.

A CEF buscou aprimorar o conhecimento a respeito da dinâmica do mercado imobiliário e identificar as principais variáveis que determinam a dinâmica potencial por habitação. O embasamento conceitual é na premissa de que a demanda por habitação é constituída por pessoas que pretendem constituir um novo arranjo domiciliar (uma pessoa sozinha, um casal, pessoas com ou sem laços de parentesco, outros) ou que necessitam substituir um domicílio inadequado (CEF, 2011).

O estudo elaborou uma metodologia para calcular a Demanda Habitacional Total (DHT), subdividindo-a em Demanda Habitacional Demográfica (DHDE) e Demanda Habitacional Domiciliar (DHDO), onde DHT = DHDE + DHDO. A DHDE refere-se a demanda decorrente de um novo arranjo domiciliar em função da dinâmica demográfica e

social, sendo essa uma demanda potencial, não podendo ser confundida com o déficit habitacional. Já a DHDO refere-se ao número de domicílios inadequados que necessitam de substituição.

A análise do período de 2001 a 2009, considerando a estratificação da demanda habitacional total por faixas de renda, indica que a DHDO está concentrada nas faixas de menor poder aquisitivo e a DHDE nas faixas entre 3 a 10 salários mínimos.

Gráfico 13 – Demanda Habitacional 2009 – Brasil – Estratificação por salários mínimos

Fonte: CEF, 2011.

A CEF desenvolveu um aplicativo, denominado GEOPERFIL, o qual permite identificar as necessidades, conforme a ótica da demanda habitacional, a nível municipal, inclusive por faixas de renda. A identificação espacial da demanda habitacional e das características dos demandantes facilita a análise para a localização de empreendimentos habitacionais, como também para a elaboração de políticas públicas habitacionais. Tal aplicativo pode ser utilizado para orientar a alocação de recursos públicos e privados em políticas habitacionais (CEF, 2011). As visualizações das necessidades habitacionais, a partir do estudo da DHDE e da DHDO podem auxiliar na estruturação de ações de política habitacional.

O estudo da CEF (2011) considera que a Política Nacional de Habitação, instituída pelo governo federal em 2004 e em 2009, representa um marco para o setor habitacional, pois considera questões de moradia de maneira ampla e integrada aos serviços urbanos.

Contudo, este estudo demonstra o perfil da demanda efetiva: a população com renda de 3 a 10 salários mínimos. Provavelmente porque a população com renda de até 3 salários mínimos não consegue acessar ao mercado de financiamento habitacional do “bem habitação”. A Habitação de Interesse Social necessita de mecanismos de subsídios para ser realizada e alcançada.