4.1 Condições favoráveis à atuação do mercado imobiliário na região de Venda Nova
4.1.3 A influência do processo de reestruturação urbana do Vetor Norte da RMBH
É impossível falar da região de estudo sem contextualizá-la no contexto metropolitano. Por localizar-se em uma área limítrofe – porção norte do território belo-horizontino – faz fronteira com áreas de outros municípios, com os quais já possui o tecido urbano conurbado: Contagem, Ribeirão das Neves, Vespasiano e Santa Luzia (FIG.17). Desses, somente Contagem não faz parte do Vetor Norte da RMBH. Dentre os municípios com os quais faz fronteira, Venda Nova mantém relações socioespaciais mais diretas com Ribeirão das Neves (porção sudeste desse município), devido à conurbação dos tecidos urbanos metropolitanos, mais precisamente com o distrito de Justinópolis, região ocupada, em sua maioria por população operária.
FIGURA 17 - Mapa: Área de estudo no contexto metropolitano
Por questões relacionadas ao limite geográfico, delimitado pela Serra Verde – ponto alto do relevo, ao norte da região, o tecido urbano de Venda Nova não é diretamente ligado ao de Vespasiano. Já em relação ao tecido urbano de Santa Luzia, a via – Linha Verde constitui uma barreira física que o separa da maior parte da região de estudo, mesmo estando conurbado ao município de Belo Horizonte. Já o município de Contagem, possui uma pequena área de contato direto com a região de estudo, na Pampulha. As áreas conurbadas à região de Venda Nova, além dos aspectos físico-estruturais, mantêm relações funcionais e socioespaciais, por ser referência no contexto regional.
A expressão Vetor Norte denomina uma das frentes de expansão urbana do território metropolitano que mantém fortes relações físico-territoriais, sociofuncionais e econômicas com a metrópole. Para a Secretaria Estadual de Desenvolvimento Regional e Política Urbana - SEDRU, o Vetor Norte abrange os seguintes municípios: Lagoa Santa, Confins, Santa Luzia, São José da Lapa, Pedro Leopoldo, Belo Horizonte, Capim Branco, Matozinhos, Vespasiano, Ribeirão das Neves, Jaboticatubas, Taquaraçú de Minas, Baldim e Nova União. A área de estudo encontra-se em localização estratégica nesse Vetor e por isso está diretamente envolvida no recente processo de reestruturação da plataforma econômica metropolitana. Trata-se de um conjunto de ações e políticas públicas promovidas pelo governo Estadual e pela iniciativa privada, que visam a melhoria da infraestrutura e o desenvolvimento econômico do Vetor Norte da RMBH.
O marco inicial desse processo foi, segundo Monte-Mór (2007), a reativação do Aeroporto Internacional Tancredo Neves, em 2004, localizado no município de Confins. Desde então, para interligar este aeroporto à região central da cidade de Belo Horizonte, no eixo norte-sul, intervenções viárias de caráter estruturador foram projetadas, em 2005, e rapidamente implantadas até 2008 – Projeto “Linha Verde” 75 (FIG.18).
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As reportagens do ANEXO B (1A-B, 2A-B, 3, 4A-F e 5) apresentam a repercussão de tais projetos na imprensa.
FIGURA 18 - Mapa: Esquema da localização dos empreendimentos previstos para o Vetor Norte da RMBH
Fonte: Banco de dados da SEDRU e PRODABEL, 2009. Adaptado pela autora, 2009.
A estratégia do governo estadual está voltada para uma nova configuração industrial, econômica e urbanística do Vetor Norte de Belo Horizonte e da RMBH. São vários os empreendimentos que ainda não foram totalmente implantados, via recursos das instâncias de governo, Estadual e Federal. Para o Aeroporto Tancredo Neves, em Confins, está prevista a ampliação da edificação e da capacidade para se tornar um aeroporto industrial e ponto logístico de importação e exportação do país.
Com a transferência do Centro Administrativo de Minas Gerais / CAMG76 para a Região de Venda Nova (bairro Serra Verde), todas as secretarias do governo estadual, instaladas em prédios espalhadas pela área central de Belo Horizonte, serão locadas em um único empreendimento, que encontra-se fase de obras, desde o segundo semestre de 2005.
Há, certamente, usos diversos para a palavra “centralidade” que não se resumem ao tipo de centralidade que se pretende que o CAMG assuma. O entorno imediato do CAMG abrange, por exemplo, três sub-centros com expressiva vitalidade econômica e cultural para a população local: Venda Nova em BH, o centro do São Benedito em Santa Luzia e Morro Alto em Vespasiano. Permanece, contudo, a incerteza sobre se os efeitos do fortalecimento econômico e possivelmente imobiliário destas “centralidades” podem ter efeitos positivos de consolidação destes lugares ou, alternativamente, efeitos negativos, capaz de varrê-los sob a lógica imobiliária metropolitana. (BELO HORIZONTE, p.38)
Outro investimento para a região é a instalação do Parque Tecnológico de Minas Gerais / BH-TEC, próximo à Universidade Federal de Minas Gerais, conforme Belo Horizonte, (2008, p.39). Para a sua implantação seria necessário pelo menos uma década, em termos de promoção de conhecimento e geração de empregos, mas as perspectivas são altamente promissoras, bem como sua contribuição para a inovação e diversificação da base produtiva mineira.
O Aeroporto – indústria, previsto como complementação do Aeroporto Tancredo Neves, em Confins, se totalmente implantado, deverá atrair a relocação de atividades econômicas em direção ao Vetor Norte, principalmente indústrias leves, e reforçar a posição de destaque de Belo Horizonte no cenário econômico nacional. E como a tendência de expansão urbana dos municípios metropolitanos, em termos construtivos e populacionais, já é maior que a da metrópole, devido à grande disponibilidade e oferta de terrenos, o mercado imobiliário prevê cenários lucrativos para o Vetor Norte.
Esse processo poderá ser potencializado pela implantação do Contorno Viário Norte, denominado Rodoanel. Adormecida há 15 anos, tal proposta objetiva melhorar o escoamento da produção da RMBH e aliviar o tráfego de carga e passagem, atualmente concentrado no Anel Rodoviário da capital, que, ao longo dos anos, se transformou em uma rodovia urbana, palco de acidentes, congestionamentos e com ocupação lindeira irregular. A previsão, é que essa nova via de ligação de caráter regional, terá 67,5 km de extensão, com duas faixas de tráfego, que interligarão as rodovias federais que atravessam, atualmente, a cidade de Belo Horizonte. O Rodoanel cortará os municípios de
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Betim, Contagem, Ribeirão das Neves, Vespasiano, Lagoa Santa, Pedro Leopoldo, Santa Luzia e Sabará (FIG.18).
Segundo Santos (2004), tais empreendimentos apontam para a “ ... intensificação da modernização através da garantia de um tipo de uso do solo intenso em tecnologia, imerso no meio técnico-científico e informacional e articulado com o espaço e a economia globalizada ... ” – verdadeiras âncoras, pelo porte, futura polarização de atividades econômicas e promissores estruturadores da dinâmica urbana regional (MONTE-MÓR, 2007, p.1).
Somente o CAMG prevê a concentração de aproximadamente 17 mil funcionários públicos e milhares de pessoas que utilizarão diariamente os serviços prestados pelo Estado. Os impactos dessa movimentação de pessoas na logística dos meios de transporte já são previstos, bem como o aumento da procura de imóveis na região de estudo.
Entretanto, os municípios do Vetor Norte, concentram antes de tudo, uma população pobre e migrante, conforme apresentado no Capítulo 3, com altas taxas crescimento populacional, mas incapazes de reunir condições para atrair sozinhos, serviços e comércio de caráter metropolitano. Assim, este processo pode acarretar uma transformação da dinâmica urbana local e metropolitana. Como hipótese, poderia haver a expulsão das populações locais de menor renda para áreas cada vez mais periféricas no contexto geral da RMBH, diante da crescente valorização dos terrenos e imóveis, da relocação de edificações para a implantação de tais projetos, além do aumento do custo de vida.
Entende-se que possíveis impactos positivos desse processo só poderão ser alcançados, se o poder público estiver preparado para implementar ações que possam preparar a região para absorver as demandas por ocupação e as transformações de ordem econômica, fisico-estruturais e sociais, que acima de tudo, incorporem a população local sem marginalizá-la.77
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Como as melhorias urbanas promovidas pelo poder público atraem o capital imobiliário, a evidência da instalação de empreendimentos urbanos de grande porte no Vetor Norte da RMBH, e ainda, a proposta de investimentos privados para os setores, industrial e informacional - de alta tecnologia, reafirmam essa tendência. Empresas mineiras, cariocas e paulistas do ramo da construção civil já ampliaram seus negócios na região, e, motivados por expectativas em cenários futuros, iniciaram a implantação de grandes empreendimentos residenciais verticais, voltados para a classe média, com lançamentos previstos para 2011.