A Lei de Parcelamento do Solo Urbano e o Estatuto da Cidade

A Lei no 6.766/1979 dispõe, como norteamento nacional, sobre o parcelamento do solo urbano, substituindo o Decreto-lei no 58/1937. A urbanização de um espaço importa, em princípio, na sua divisão em quadras e lotes, no arruamento ou criação de vias públicas para circulação e instalação de equipamentos públicos, tais como: rede de esgotos, saneamento, iluminação. É sobre tais aspectos que versa essencialmente o diploma federal referido.

No art. 1o, parágrafo único, a Lei de Parcelamento ressalva a possibilidade de estabelecimento de normas complementares pelos estados, Distrito Federal e municípios, adequando-se, nesse ponto, na limitação constitucional de normas gerais (art. 24, I).

De importância direta para o presente trabalho, é colocada no art. 4o, III, da Lei, como requisito para a aprovação do loteamento, a reserva, ao longo das águas correntes e dormentes, “de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica”. Áreas non aedificandi são as reservadas dentro de terrenos de propriedade privada que ficam sujeitas à restrição ao direito de construir, destinadas a cumprir outras funções sociais da cidade, ou seja: por razões de interesse urbanístico, coletivo156. As limitações de áreas

non aedificandi são eminentemente urbanísticas, e não implicam necessário reflorestamento,

podendo ser cultivadas para plantio, ocupadas por áreas verdes, ou desnudas de flora.

Conciliando-se o art. 4o, III, da Lei no 6.766/79, com o art. 2o, “a”, do Código Florestal, dois caminhos podem ser seguidos. Para os que entendem que a preservação é de florestas e vegetação natural existentes, o Código Florestal tutela especificamente estas e a Lei de Parcelamento estabeleceria uma restrição mais completa, da área por inteiro, revestida ou não, de impossibilidade de edificação.

Compreendendo-se as áreas de preservação permanente como restrição incidente em espaços cobertos ou não por vegetação, a restrição do Código Florestal passa, em sua natureza, a ser mais estrita, já que não apenas se proíbe a edificação, mas também se veda a agricultura e a pecuária no local, ou mesmo as gramíneas, preferindo-se o reflorestamento. Com o advento da MP no 1956-50/2000, permanecida com a MP no 2.166-67/2001, essa se mostra como a interpretação mais adequada.

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As metragens estabelecidas nos diplomas normativos referidos são díspares. Na época da entrada em vigor da Lei de Parcelamento, o limite invariável de 15 metros nela previsto era maior que o mínimo de 5 metros, para os cursos d’água com menos de 10 metros de largura, estabelecido na redação original da Lei no 4.771/65. Após as modificações do Código Florestal, os 15 metros da Lei de Parcelamento passam a ser menor que o afastamento mínimo, de 30 metros, disposto no Código Florestal.

Observe-se, ainda, que a possibilidade de supressão de vegetação do art. 4o do Código Florestal, com redação pela MP no 2.166-67/2001, não incide nos limites da Lei de Parcelamento, restando estes absolutos.

Pela própria redação do art. 4o, III, da Lei no 6.766/79, ressalvando a existência de maiores exigências, inexiste razão para a não aplicação cumulativa das duas restrições às áreas marginais, previstas na Lei de Parcelamento e no Código Florestal. Contudo, por razões diversas, ao longo do trabalho (vide quinto capítulo), restará a percepção de invalidade das especificações de metragens do art. 2o, “a”, do Código Florestal, para algumas áreas urbanas.

No tocante, ainda, às normas federais de urbanismo, imperiosa a referência à Lei no 10.257, de 10/7/2001, autodenominada Estatuto da Cidade, a qual estabelece diretrizes gerais da política urbana no Direito pátrio. Entre essas diretrizes gerais da política urbana (art. 2º), há, entre outras, as seguintes:

I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;

[...]

IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;

V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais;

VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;

b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;

c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;

d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente;

e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;

f) a deterioração das áreas urbanizadas; g) a poluição e a degradação ambiental; [...]

XIII – audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população; [...]

XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;

Conforme se observa, evidente o tratamento pela Lei no 10.257/2001 do urbanismo na perspectiva já vista, de forma abrangente e voltada para a política social. Verifica-se também, no Estatuto mencionado, que há um imbricamento legal das questões urbanísticas com as ecológicas, demonstrando a impossibilidade de sua dissociação em ambientes citadinos.

São diversos os instrumentos de política urbanística enumerados no Estatuto da Cidade: o plano nacional de desenvolvimento econômico e social, o plano diretor, a disciplina do uso e da ocupação do solo, o zoneamento ambiental, a usucapião especial de imóvel urbano, o direito de superfície, o direito de preempção, a outorga onerosa do direito de construir, as operações urbanas consorciadas, a transferência do direito de construir, o estudo de impacto de vizinhança, entre muitos de um rol exemplificativo.

Destaca-se como fundamental para o estabelecimento da política urbana o instrumento urbanístico de planejamento, através da instituição do plano diretor, objeto do estudo em seqüência.