A origem do Nova Luz: Plano diretor e incentivos

Seguindo as intervenções realizadas pelo governo do estado em equipamentos culturais na região da Luz e a construção da Linha 4 Amarela, que conecta o Centro a um dos eixos econômicos da cidade (Av. Faria Lima), iniciam-se pelo Governo Municipal os estudos do projeto Nova Luz. (Termo de Referência-Nova Luz, 2005)

Além das atividades do governo estadual, a Luz, que era tida como uma região de perfil socioeconômico de alta vulnerabilidade e com o grave problema de concentração de pontos de droga, estava sendo altamente explorada pela mídia. Nota-se que em 2005, quando se iniciaram as propostas, intensificou-se tal especulação na mídia, principalmente com relação à “Cracolândia”.

De acordo com Marcelo Bernardini, técnico da SMDU, o projeto nasce do interesse da gestão em investir em uma área tida como degradada, com menos edifícios tomados e maior possibilidade para uma grande intervenção no desenho urbano. O mesmo coloca que nesta gestão havia muitos economistas e a visão era a de que um perímetro com incentivos econômicos seria o suficiente para recuperar a área e um polo tecnológico. (Marcelo Bernardini, entrevista)

A proposta do projeto Nova Luz é lançada através da Lei 14.096 de 8 de dezembro de 2005, na gestão do prefeito José Serra (2005-03/2006) e coordenado pela SEMPLA. A lei teria a validade de dez anos e autoriza o poder executivo a conceder incentivos fiscais com o objetivo de “promover e fomentar o desenvolvimento adequado dessa área central do município de São Paulo”. (SÃO PAULO LM 14.096/2005)

Na lei são definidos incentivos para propostas de investimento para implantação ou modernização de empresas ou habitação com investimento mínimo de R$ 50.000,00. Os incentivos são de duas naturezas, os incentivos fiscais e os de investimentos, conforme apresentado adiante:

Os incentivos fiscais concediam 50% de redução no IPTU, 50% no ITBI e redução de 60% de Imposto Sobre Serviços de qualquer natureza, (ISS) incidentes sobre os serviços de construção civil ou sobre variados serviços, especificados na seção 3 da tabela abaixo, que deveriam ser prestados por estabelecimento da pessoa jurídica situada na região.

104

Os incentivos de investimentos são concedidos através de Certificados de Incentivo ao Desenvolvimento (CID) após a conclusão e comprovado o investimento de R$ 50.000,00. Este certificado concede um saldo de 50% do valor dos investimentos para os empreendimentos residenciais e comerciais e 80% para os comerciais, no qual o investidor pode usá-lo para pagamentos de IPTU, ISS e créditos de bilhete único para empregados. A validade do saldo ficou definida por cinco anos.

Os usos que a lei contempla, foram apresentados nas tabelas anexas à lei e apresentadas abaixo:

Quadro 4.1 – Seções anexas à Lei 14.096 de 8 de dezembro de 2005

105

Cabe ressaltar, que o projeto foi proposto em uma região já escolhida como área de intervenção urbana e zona especial no Plano Diretor de 2002. Assim, conforme a figura 4.1, na área de 23 quadras onde estava sendo proposto o projeto, sobrepunham-se as ZEIS 3 (ZEIS – Zona Especial de Interesse Social) e a AIU-03-Sé (AIU-Área de Intervenção Urbana). As ZEIS são áreas destinadas à recuperação de áreas urbanas com a obrigatoriedade de área construída computável para habitação de interesse social e habitação de mercado popular. As AIUs eram áreas destinadas à implantação de projetos estratégicos de requalificação urbana, nestas áreas podem ser permitidas a aprovação de edificação com área construída acima do coeficiente de aproveitamento básico, até o máximo permitido por lei e previsto num Projeto Urbanístico Específico (PUE).

A sobreposição de regulações que incidem na região demonstra o histórico de propostas existentes e o interesse de intervenção para a região da Luz. No mapa adiante vê-se a sobreposição da AIU, ZEIS e o perímetro proposto pela lei de incentivos. Isso possivelmente acontece, pois é uma área de alta vulnerabilidade social onde a área se encontra.

106 Figura 4.1 – Mapa da Sobreposição dos perímetros de AIU, ZEIS e a Lei de Incentivo

Fonte: Elaborado pela autora com informações do Plano Diretor de 2002, Lei de Incentivos Nº14.096/2005, em base cartográfica do SEMPLA/2003.

Além destas áreas já sobrepostas, três meses antes de ser publicada a Lei de Incentivos, a 6 de setembro de 2005, foi publicado o Decreto 46.291 que declara de utilidade pública a desapropriação de imóveis particulares situados no Distrito República, para a execução de um plano de urbanização. Este perímetro é composto por 11 quadras, 750 imóveis, e possui uma área total de 105.000 m² e está dentro do perímetro de 23 quadras proposto como aérea de intervenção urbanística.

As primeiras ações realizadas na região foram comandadas por Andrea Matarazzo, subprefeito da Sé. Eram operações de vistoria para combater irregularidades na região,

107

como alvarás de funcionamento, tráfico de drogas, prostituição e outras atividades ilegais. Posteriormente, foram feitas reuniões com empresários que tivessem interesse em investir na área, como empresas de call center, construtoras, comunidade da rua Santa Ifigênia, associações e proprietários que teriam seus imóveis desapropriados. Foi então anunciado que 23 empresas teriam interesse em investir na área. E por fim, foram definidas áreas de intervenção urbana e melhorias urbanas com o financiamento do BID. (COELHO JUNIOR, 2010)

Para o desenvolvimento da proposta, começou a aparecer dentro da SMDU uma hipótese de “requalificação referenciada”, que nada mais é do que construir a partir de elementos consolidados, como patrimônio histórico, edifícios com mais de três pavimentos, igrejas, teatros, bares e restaurantes tradicionais. A partir daí, iniciaram-se estudos de um projeto que quebrasse a relação de lote, e seria um projeto por quadra e não por lote. (Marcelo Bernardini, entrevista, 2015)

Foram previstos como princípios norteadores do plano a requalificação do espaço público, a preservação e valorização do patrimônio histórico, a implantação de garagem subterrânea, a indução de novas atividades para a área, a definição de novos equipamentos públicos, o estímulo ao uso misto, a implantação da ZEIS 03 – Santa Ifigênia e a redefinição das políticas de cortiços para a região. (COELHO JUNIOR, 2010)

Assim, até o final de 2007, foram desapropriadas duas quadras para serem construídas as novas sedes da subprefeitura da Sé e a Secretaria de Serviços, além do Museu da Criança.

No capítulo anterior, foi apresentado o projeto Ação Centro, posteriormente nomeado como Procentro, que trabalhava com outra lógica de intervenção e que havia aprovado o financiamento do BID. Esta verba era para a intervenção em um perímetro menor e que não incluiria a região da Luz, porém, na mudança de gestão houve o interesse em transferir o valor do financiamento para este novo projeto. Foram vários os obstáculos impostos pela equipe do BID, porém acabaram cedendo, e boa parte dos estudos para a região da Nova Luz foram feitos com o dinheiro do financiamento. Para desembolsos e compreensão de como foi inserido o projeto para a Luz no financiamento do BID, já vimos no capítulo anterior.

108