A usucapião administrativa (ou extrajudicial)

A usucapião administrativa, também chamada de usucapião extrajudicial, surgiu com o advento do Código de Processo Civil de 2015, e está prevista no art. 216-A, da Lei de

Registros Públicos (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973). Tal espécie de usucapião procura facilitar o processo de aquisição da propriedade, por meio de um procedimento administrativo mais célere e menos burocrático do que aquele previsto na via judicial.

Dispõe o “caput”, do art. 216-A, que a usucapião administrativa será processada diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, devendo o pedido ser instruído com os seguintes documentos: a) ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; b) planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; c) certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; e d) justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

A ata notarial, como instrumento público, serve para atestar a existência e o modo de existir de algum fato, nos termos do art. 384 do CPC/15, sendo um documento importante no processo da usucapião administrativa, uma vez que garante fé-pública aos fatos narrados pelo possuidor, podendo ser demonstrado, com isso, o tempo de posse e outras circunstâncias inerentes ao caso concreto. A planta e o memorial descritivo, por sua vez, servem para delimitar a extensão do terreno do possuidor, de modo que seja possível conceder a propriedade de forma adequada e precisa, sem ferir, com isso, direitos pertencentes a outros confinantes. Ademais, as certidões negativas servem para atestar a regularidade do bem imóvel, ao passo que o justo título confere uma maior legitimidade para o possuidor, comprovando a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse por meio de documentos fiscais, tais como comprovantes de pagamentos de impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel.

Caso a planta do imóvel não contenha a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância, nos termos do art. 216-A, § 2º, da Lei de Registros Públicos (BRASIL, 1973). Aqui, percebe-se que o silêncio do proprietário implicará anuência para com o processo de usucapião, em consonância com o disposto no art. 111, do Código Civil

(“o silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa”).

Rosenvald e Farias (2017, p. 452), contudo, criticam tal hipótese, por considerar ser essencial a manifestação expressa do proprietário no processo de usucapião extrajudicial:

Deferir a aquisição originária da usucapião pela via extrajudicial sem o assentimento expresso do titular atual, seria grave ofensa ao direito fundamental de propriedade (art. 5., XXII, CF), sobremodo pelo fato de não haver compensação financeira quando mutaçao subjetiva de titularidade. Mesmo que o possuidor ostente prova documental quanto à aquisição do domínio pelo decurso do tempo e demais pressupostos da usucapião, remanesce com. o proprietário a sua titularidade formal, que ostenta um conteúdo mínimo a ser tutelado pelo ordenamento. Seria ofensiva a garantia institucional da propriedade uma norma infraconstitucional que abstratamente suprimisse a titularidade fora do devido processo legal, exceto se o poder de conformação do legislador envolva expressa anuência do próprio proprietário. Só assim, se legitima a ponderação entre o espaço de liberdade do indivíduo, o direito fundamental de acesso à propriedade e o interesse da coletivídade.

Após a autuação do pedido, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido, publicando, ainda, edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar igualmente no prazo de 15 (quinze) dias, na forma dos §§ 3º e 4º do art. 216-A.

Ao final do procedimento, caso não haja pendências de diligências e achando-se em ordem a documentação o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso, na forma do § 6º do art. 216-A. Contudo, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis irá rejeitar o pedido, sem que, para tanto, reste inviabilizado o ajuizamento de ação de usucapião pela via judicial, consoante dispõe os §§ 8º e 9º do dispositivo supracitado.

Portanto, percebe-se que a usucapião administrativa (ou extrajudicial) procura agilizar o procedimento de aquisição da propriedade, podendo o possuidor encaminhar o seu pedido diretamente ao oficial de registro de imóveis, sem a necessidade de ajuizar uma ação judicial, evitando-se, com isso, um processo lento e burocrático, facilitando a vida do possuidor e reduzindo, consequentemente, os custos para o Estado.

5 A USUCAPIÃO URBANA DE BENS IMÓVEIS COMO INSTRUMENTO DE